度假村正文分析报告.docx

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度假村正文分析报告

度假村正文报告

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第一章申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

1.1.1申报单位

项目申报单位：

xxx

法人代表：

xx

注册地址：

xx

1.1.2申报单位股东构成、主营业务、经营年限、资产负债情况

xxx出资股东姓名及投资比例如下：

股东姓名投资比例

xxxx

xxxx

公司概况：

1.1.3主要投资项目情况和现有生产能力

xxx成立于2003年，在多元化战略指导下，形成以房地产开发、建筑为龙头，工业、商业、服务等多业并举的集团化经营战略格局。

目前拥有10家全资子公司，具有国家房地产开发一级资质、国家建筑施工总承包特级资质，总资产逾98.78亿元，业已成为河北省重点扶植的民营企业。

该公司先后荣获“河北省百强民营企业”、“服务质量、放心示范单位”、“河北省AAA级劳动关系和谐企业”、“优良信用企业”等五十余项荣誉。

同时，董事长魏少军也被评为全国劳动模范、河北省优秀政协委员。

1.2项目概况

1.2.1项目名称

xxx度假村项目

1.2.2建设地点

本项目建设地点在xxx地理位置十分优越，交通便利。

1.2.3建设背景

xxx温泉城位于河北省保定市雄县境内的xxx之滨，是华北地区新兴的集旅游、度假、休闲、疗养、康乐、会议于一体的旅游胜地，现为河北省旅游度假区。

xxx温泉城有“北方小江南”之称。

一年四季，气候湿润。

城内已开采出天然含硒优质矿泉水，被誉为“神泉秀水”；储量达100亿吨，温度达80℃以上xxx面临前所未有的历史发展机遇。

目前，国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面，尤其是冬季，南北差距更大，究其原因，北方寒冷的冬季缺乏热点的载体，大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态，这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。

由于温泉旅游受季节的影响较轻。

而且，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。

因此，开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面，以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。

现在，温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度，而在北方还处在起步阶段，具有较大的发展空间。

因此，xxx温泉城这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源，瞄准河北及周边旅游市场，努力开发吸引京津石市游客，建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合温泉旅游度假基地。

在这一系列指示要求下，xxx响应号召，抓住机遇，打造xxx温泉城xxx度假村项目，树立xxx温泉城发展的新核心。

1.2.4项目概况

xxx度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标：

建立河北乃至北方冬季旅游市场的新热点；建立北方温泉文化休闲娱乐场所；建立国内重点温泉疗养康复基地。

本项目总占地面积117937m2，被河道分成南北两部分，其中北侧地块47526m2，南侧地块70411m2。

规划总建筑面积120000m2。

主要设施由水上乐园、温泉世界、休闲球类馆、度假村酒店和别墅式度假公寓等五大部分组成，具体如下：

1、水上乐园

水上乐园是xxx度假村的重要娱乐设施，建筑面积12000m2。

2、温泉世界

温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，该工程规划建筑面积21000m2，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。

3、休闲球类馆

游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等，达到休闲娱乐的要求，建筑面积15000m2。

4、度假村村酒店

度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施，建筑面积35000m2。

5、别墅式度假公寓，建筑面积25000m2。

具体建设规模见下表：

表1-1项目主要建筑一览

序号

项目名称

建筑面积

（m2）

占地面积（m2）

层数

结构形式

备注

1

水上乐园

12000

12000

1

框架

2

温泉世界

23000

18000

局部2层

框架

3

休闲球类馆

15000

5000

3

框架

4

度假村酒店

35000

3500

地上9地下1

框剪

5

度假公寓

35000

8750

4

砌体　

6

　合计

120000

47250

1.2.5建设条件

1、地理位置

xxx温泉城位于河北省雄县与容城、安新三县交界处，xxx淀区东北部。

正处京、津、保三角腹地中央，西面京广铁路，东面京九铁路擦肩而过，京石、津保、京开高速公路网状贯穿四周，华北三大城市均在60min车程范围，北京（120km）、天津（110km）、保定（80km）。

2、气象条件

xxx温泉城处于暖湿带亚湿润季风区，属温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温12.7℃，年平均日照2600h；年平均降雨量500mm。

地震灾害作里氏七级设防。

最大灾害为旱灾或涝灾。

3、水文地质条件

该区温泉水源属华北大型热田牛驼镇热田的一部分，单井测算流量为2400t/d，水温50－90℃，属HCO2-Na高温矿泉型，具有很高的保健医疗开采价值。

该地下水资源丰富，淀区366km2是华北最大的淡水湖和湿地，对京津及华北地区气候起良好调节作用，饮用冷水源为优质矿泉水。

该区地处xxx东北部，属华北平原河流冲积扇和洼淀区，九条河流汇入xxx，形成蜿蜒洼地和湿地河滩，淀中荷花芦苇相掩映，河巷湖泊交错，自然景观开阔，清朗、静谧详和。

4、交通及外部协作条件

交通：

xxx温泉城位于京津保三角地区南端，属辖保定市，从北京西车站沿京石或京开高速南下直抵雄县xxx温泉城，仅90min车程，约120km，以北京为中心客源点算，是目前河北省内大型温泉渡假区最理想的交通位置，温泉区离天津110km，离保定60km。

对北京、天津、保定及石家庄的客源来说，占有地理上的优势。

外地旅客亦可从首都机场方向绕高速路抵达度假区，公路四通八达，正处于华北交通枢纽的中心地带。

邮电通讯：

该地区目前拥有现代化的通讯设施，可为用户提供电话、电传、宽带、国际特快专递等服务项目。

5、市政配套设施

供电：

本项目在规划区设有变电站，通过主电力管网经变电站接入。

供暖：

本工程地热水资源丰富，计划打1200m深地热井2眼进行冬季取暖与制冷，出水温度80℃，出水量80m3/h，供热能力有保障。

给水：

本工程内接入市政给水管网，供水能力有保证。

排水：

本项目排水采用雨污分流制，污水排入市政污水管网，雨水有组织的排入淀区。

综上所述，本项目场址及建设地的地质、气象及市政基础设施等条件均可满足工程施工要求，项目选址和建设条件可行。

1.2.6工程技术方案

1.2.6.1设计原则

工程技术方案设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案；积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

本项目规划打造集度假、休闲、娱乐为一体的生态度假中心，设计过程中充分考虑建筑与xxx湿地特色自然景观的融合，为游客打造一个优美、静谧、自然、生态、舒适、雅致的度假休闲环境。

考虑到本项目建筑设施的特点是更具有活力与个性，因此设计者坚持项目统一性原则，在建筑设计中运用多种设计手法，反映项目丰富的个性，体现度假的休闲氛围。

本项目建造的是当代的建筑，同时又是当地的建筑。

因此，在设计中建筑空间适合于当代生活方式，而建筑形式中运用生态化的建筑元素。

特色温泉SPA的建筑空间尽量融入水体环境中，在创造出高效益环境的同时营造出宜人的度假、休闲空间环境。

水面不仅仅作为观赏河景的空间，更应注重其娱乐性。

因此水面的造型富于变化但更应趋于自然，水上建设文化院落可以使人在充分享受温泉洗浴带给人的舒适与惬意的同时，与水最亲密的接触。

1.2.6.2设计方案

主要设施由水上乐园、温泉世界、球类管、度假村酒店、别墅式度假公寓等五大部分组成，具体如下：

1、水上乐园

水上乐园在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。

水上乐园由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。

规划建筑面积12000m2，为1层框架结构建筑物。

整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。

整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。

嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择安装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。

游泳馆要配套服务设施完善，一年四季皆宜游泳的场所。

2、温泉世界

温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。

该工程规划建筑面积23000m2，主体结构1层，局部2层，采用框架结构，局部屋顶为阳光顶。

（1）温泉浴城：

是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。

该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。

温泉浴城采用温室集群形式，打造成节能和生态环保的品牌。

温室设计应考虑利用太阳能和地热能的措施，采用高效保温隔热材料，考虑遮阳和热能回收。

在温室中可种植无污染的蔬菜和果树，供游客采摘；养殖鱼、虾、蟹、蚌等供游人捕捞；喂养小型观赏动物供游人欣赏。

温室集群本身不仅是一个很有特色的旅游景点，而且形成完整的生态循环系统。

温室集群集现代科技之大成。

极具推广价值为忻州打开科技旅游的新理念。

（2）休闲汤都：

是温泉世界的精华。

该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。

如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。

各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。

休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。

它是温泉度假村的主打品牌。

（3）SPA水疗中心：

是度假村的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。

SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。

随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断增长的态势。

就xxx温泉城xxx度假村周边及整个河北乃至京津的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。

随着保定市及周遍地区工农业的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、锻炼、休闲、保健项目的，可以推想，健身型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的xxx度假村内本身就有吸引游客的、水上乐园、温泉SPA水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。

因此，开发建设温泉度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定能成为该区度假消费的热点。

xxx温泉城温泉温度高，含有多种对身体有益的矿物质。

因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。

3、球类馆

游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等，达到休闲娱乐的要求，建筑面积15000m2，采用3层框架结构。

4、度假村酒店

度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。

酒店设计要合理，服务设施要配套、完善。

该酒店位于度假村的南区，临近码头设置，建筑面积35000m2。

采用框架剪力墙结构，主体9层，地下1层。

有260间高、中档套房和标准房，具有供500人同时就餐住宿的会议能力。

服务设施按星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的规划方案。

5、别墅式度假公寓

随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，别墅式度假公寓越来越受到高消费层次的入境旅游者和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者的青睐，本项目建筑面积35000m2，建设联排别墅30栋，层数为6层，建筑结构采用砌体结构。

居住户数180户，面积从120m2-350m2。

1.2.6.3配套工程设计

1、给排水工程

给水：

本工程给水分为市政给水和地热水两部分。

市政给水包括本项目生活给水及部分洗浴用水；地热水包括温泉洗浴用水和冬夏两季采暖与制冷用水。

市政给水接入市政给水管网，供水能力有保证。

地热水计划打1200m地热井2眼进行温泉洗浴、冬夏两季取暖与制冷，出水温度80℃，出水量80m3/h，供热能力有保障。

排水：

本项目排水采用雨污分流制，生活污水排入市政污水管网。

雨水的收集与排放：

规划区内水系遍布，因此采取管网收集排放与就近排放两种方式并举；雨水通过雨水篦子排放，使区内雨水有组织的收集，最后就近排放入水系；在靠近水系的道路采取直接排放的方式，减少投资，并可对区内水源进行补充；规划区内水系与xxx湿地相互交汇，同时又自成体系。

因此在区内形成水自循环，进行自身净化。

地热水排放：

本项目内2眼地热井可互为备用，互为回灌井和抽水井。

冬季地热水进行本项目集中供暖后，经四级换热至5℃回灌。

洗浴水排放经项目区内污水处理系统处理达标后排入温泉城污水处理厂。

2、暖通工程

（1）采暖

本工程冬季要求供暖，夏季要求制冷，冬夏均要求24h热水供应，结合工程实际情况和特点，经过反复计算、论证，确定了新型、无污染、节能的能源利用方式—地热水水源热泵系统。

本项目冬季采暖期4个月，遵照按照《采暖、通风与空调设计规范》（GB50019-2003）进行设计。

冷热负荷：

本工程做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，建筑面积为120000m2，空调建筑面积按总建筑面积的80%计，为96000m2。

总冷负荷为6720kW，冷指标为70W/m2。

总热负荷为4800kW，热指标为50W/m2。

根据冷热负荷计算结果和本项目实际情况，最终选用ZWHP-950型高温水源热泵机组8台，输入功率215kW单台机组制冷量815kW，制热量885kW，机组制冷COP值为0.7。

8台机组冬季6台运行，夏季8台运行，因实际运行多在70%以下负荷，很少达到设计负荷值，故为减少初投资费用不再另设备用机组。

本工程水源热泵系统以深层地热水为水源的热水加热热泵系统。

经计算，本项目冬季取暖用地热水23.82万m3，打2眼出水能力为80m3/h地热深水井能够满足使用要求，用水量除温泉、洗浴用水外，多余水量经四级换热至5℃后进行回灌。

（2）通风

采用自然通风与空调送风相结合的方式，设计合理的窗墙比，室外设空调机搁板，空调机冷凝水集中排放。

卫生间采用接力式机械排风系统，在卫生间吊顶上设置吊顶式排风器，在屋顶设置排风机，将浊气排至大气，卫生间补风由风机盘管从走廊吸风后送入。

3、供电工程

（1）供电电源

本项目在规划区设有变电站，通过主电力管网经变电站接入。

（2）负荷等级与计算

本工程在生产过程中对电力指标要求不高，停电事故不会造成较大经济损失和人身伤亡，因此本项目中消防电力、应急照明、生活水泵、排污泵等属二级负荷，其余动力、空调及照明负荷属三级负荷。

xxx度假村总装机容量为4148kW，有功功率为3210.4kW，补偿后无功功率为886.50kVAr，视在功率为3083.74kVA，补偿后功率因数为0.95。

变压器总容量为4630kVA，在项目各区域靠近负荷中心处安装4台S11-1000kVA变压器和1台S11-630kVA变压器，变压器总负荷率为66.60%，可满足xxx度假村用电需求，项目全年耗电714.25万kWh。

表1-2电力负荷计算

序号

用电设备名称

设备功率

（kW）

计算系数

计算负荷

Kx

cosψ

tgψ

有功

功率（kW）

无功

功率（kVAr）

视在功率

（kVA）

1

照明

1440

0.8

0.8

0.75

1152

864.00

2

中央空调

1720

0.8

0.8

0.75

1376.00

1032.00

3

水泵房

160

0.8

0.8

0.75

128.00

96.00

4

室外照明

240

1

0.65

1.17

240

280.59

5

电梯

68

0.8

0.8

0.75

54.4

40.80

6

其他

520

0.5

0.65

1.17

260

303.97

7

小计

4148

3210.4

2617.365

乘以同时系数

Ky=0.92Kw=0.95

2953.568

2486.50

无功补偿

-1600.00

补偿后低压侧

0.96

2953.568

886.50

3083.74

变压器容量

4630.00

变压器损耗

30.84

154.19

10kV侧

0.95

2984.41

1040.68

3160.65

变压器负荷率

65.33%

（3）供电系统

各建筑物内电源为380/220V，TN-C-S型接地系统。

配电系统为放射式与树干式混合供电。

室内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。

（4）主要设备

表1-3主要耗电设备一览

序号

项目

型号、规格

单台功率

（kW）

台/套

总功率（kW）

1

恒压变频供水系统

13.5

2

27

2

消火栓给水加压泵

KQL100-200

Q=100m3/h，H=50m

15

4

60

3

潜水排污泵

WQ2130-205-50

Q=36m3/h，H=12m

2.25

4

9

4

临时潜水排污泵

WQ2210-416-100

Q=75m3/h，H=12m

5.5

2

11

5

循环水泵

Q=80m3/h，H=1200m

25

2

50

6

补水泵（立式泵）

Q=12.6m3/h，H=32m

3

1

3

7

中央空调系统

高温型水源热泵ZWHP-950

215

8

1720

8

合计

1880

（5）照明设计

a、照明主光源选用36W高效日光灯及节能灯，项目采用的主要照度标准严格按照有关国家标准，并使照明功率密度指标满足节能要求。

b、为有效地节约电能，营造舒适高雅的室内工作环境和高尚稳重的外立面景观，建筑物内公共空间照明、立体泛光照等均采用智能控制，可根据自然光照的变化、不同场景需要和不同时间区段智能调节开停照明灯具，建筑物内部分公共空间、全部楼梯间的照明采用红外探测控制与智能控制相结合，做到平时按需启停，应急时全部打开，建筑立体景观照明采用（LED）等多效节能光源，以自发光方式为主，不强调光彩夺人，而以错落有致、富有层次感取胜。

c、建筑物内主要疏散通道、变配电站、消防控制室、重要设备机房设置应急照明灯，各主要疏散通道、主要出入口处设疏散诱导灯，应急照明及疏散诱导照明采用双电源供电，并采用带有浮充式蓄电池的集中电源型智能化两用应急电源设备，部分灯具采用以蓄电池为后备电源的浮充式两用型灯具。

此外室外照明尽可能采用太阳能灯、太阳能庭院灯，以节省电缆、有色金属等耗电量，经济实用，节省电能。

（5）防雷接地系统

该项目为三类防雷建筑，在建筑物屋顶设明装避雷带作防雷保护，利用柱内四根主筋作防雷引下线，接地装置采用基础中的钢筋和人工接地体，采用联合接地，接地电阻要求小于1Ω。

4、电信工程

（1）电信管线

规划区道路上敷设市政电信管线，可就近把市政电信管网接入。

建筑物电话线路由电话机房引出并沿弱电竖井敷设至各层楼内，房间设电话插座，并在电梯前厅、入口大厅等处设IC卡公用电话。

（2）弱电管线

总体弱电管线采用埋地排管敷设的方式。

5、火灾自动报警系统设计

（1）建筑物内在首层设消防控制室，内设火灾自动报警、报警柜、联动柜、应急广播柜等。

（2）火灾自动报警系统采用二级制四总线系统，其组成主要包括：

火灾自动报警控制器、离子感烟探头、离子感温探头、手动报警按钮、消火栓按钮、重复显示器、水流显示器、湿式报警阀及有关防火、防排烟阀、消防电话、消防广播等。

（3）当感温、感烟探头或手动报警按钮等发出报警信号，经消防中空室确认，可控制接通相关层扬声器引导疏散，手动或自动启动相关部位的防排烟设备，启动消防泵、喷淋泵，控制电梯迫降到首层，可切除与消防无关电源，同时打开相关层的广播。

（4）建筑物内设有消防专用电话系统，在变配电站、消防水泵房、电梯机房及消防控制室等处均设有消防电话分机，手动报警按钮处设有消防电话插孔，消防控制室设有直接报警的119城市消防专用电话。

（5）火灾自动报警设施采用双电源供电，消防中控设备另设浮充式镍铬电池作为后备电源。

6、保安系统与闭路电视监控系统

保安系统由电子巡更、门禁系统、闭路电视监控系统组成。

保安系统可极大地提高建筑物的安全防护能力，节约人力，建筑物在各主要出入口、电梯前室及主要公共场所设置摄像头，在保安监控中心及有关主管领导办公室可监视全楼人员活动情况。

7、其他

xxx度假村配套工程由xxx按规划自行配套建设，完成有关道路、管网、路灯、绿地等设施建设，实施同步建设、同时验收、同时交付使用。

涉及xxx度假村规划范围内的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供暖等公用设施，由xxx负责建设完成后纳入后期物业公司统一管理。

1.2.7投资规模和资金筹措

项目总投资xxx万元人民币，全部由xxx自筹。

1.3项目的组织与管理

1.3.1项目机构设置

按照建设工程项目管理法规的要求，该项目采取强矩阵的组织结构，由xxx组成“xxx度假村项目总指挥部”，指导日常工作的实施。

其作用是以公司运作模式办理各类手续，完成该项目勘测、定点、立项、计划、规划、土地、方案报批、专家论证等工作；主要负责项目实施全过程中的领导、协调和统筹工作，确保本项目的顺利实施，督促项目办公室按期全面完成项目建设内容和任务，保证工程按要求如期完成。

根据以往工程项目的实施惯例，为实施本工程而专门组建项目执行单位，下设6个职能部门。

公司机构设置如下：

图1.1项目组织机构设置

1.3.2项目的招标方案

xxx为项目法人，对项目全权负责，项目实施前建立相应的专项管理机制，落实项目工程的招标制度，公开、公正、公平、科学，以保障该项目的顺利建设。

1、招标范围

包括项目勘察、设计、建筑工程、监理及与工程建设有关设备采购等。

2、招标组织方式

本项目拟将勘察、设计、建筑工程、监理及与工程建设等有关的采购活动委托有相应资质的招标代理机构代理招标。

3、招标方式

本项目对招标范围内的内容拟采用委托公开招标方式。

招标详细情况参见下表：

河北省建设项目招标方案和不招标申请表

项目名称

xxx度假村项目

项目建设单位

xxx

项目单位负责人及电话

项目联系人及电