某市商贸物流园项目申请报告.docx
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某市商贸物流园项目申请报告
来宾市商贸物流园
项目申请报告
二○一○年八月
编制单位：
公司负责人：
项目经理：
报告编写人：
需求分析任远注册投资咨询师
建筑结构陈玉峰教授级高工
给排水严传庚高级工程师
强弱电郭育荣高级工程师
投资估算徐明辉教授级高工
附件：
1、营业执照复印件
2、规划意见书附件
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位
本项目申报单位为广西交通实业有限公司（以下简称“实业公司”）是广西交通投资集团有限公司（以下简称“交投集团”）的全资子公司，是在交投集团授权下，对高速公路资产和建设管理有关业务进行一体化开发经营的综合性企业。
实业公司于2008年11月注册成立，注册资本5000万元人民币。
公司以高速公路建设和运营管理有关业务和资产经营为依托，主要从事高速公路服务区一体化经营、大宗商品物流、资源和房地产开发业务。
2009年，实业公司实现销售收入11．54亿元，利润总额9805万元。
项目申报单位地址：
广西南宁市德瑞大厦20楼
法人代表：
注册资金：
5000万元
二、项目背景
来宾市作为后期发展城市，近年来城市建设发展迅速，已经形成以中心城区为核心，沿高速公路和沿红水河的“十字经济带”，从来宾市的城市建设形势来看，来宾服务区建设成为来宾市“十字经济带”重要的城市服务中心。
根据广西壮族自治区把柳南高速公路打造成为“广西第一精品”的要求，来宾服务区承担着服务高速公路的流通和服务来宾城市的双重功能。
来宾服务区的改扩建，既是满足高速日益增长的车流带来服务区需求，同时也靠充分发挥服务区物流、人流聚集所带来的经济功能，为来宾市城市和经济建设服务。
因此，来宾服务区在改扩建，增加了来宾城市和经济服务扩展功能，进行开放式经营，依托服务区的交通优势建立现代商贸物流园，开发相关的商业配套，在高速路上打造来宾市的城市名片。
本项日研究的目的：
从来宾市的城市建设概况、经济资源条件和房地产开发潜力，论证来宾服务区物流园区扩展功能项目、商业住宅配套开发扩展项目的可行性与投资价值，以供广西交通投资集团有限公司决策参考。
三、项目概况
1、项目名称：
来宾市商贸物流园项目
2、建设地点：
本项目拟建场地依托来宾服务区进行建设，从来宾服务区沿高速公路至磨东大桥两边。
项目地处河西区，北与城北区滨江园别墅小区隔江相望，距离来宾市政府约4公里，距离来华（华侨）投资区约3公里，东距离来宾老城区约3公里，南与长梅路相连。
项目地块东西两侧为低坡度丘陵旱地。
3、项目建设内容：
项目总占地面积926.8亩（不含服务区），其中物流园区518.2、物流配套区111.1、商贸住宅区185.1亩、住宅小区78.2亩。
4、项目总投资：
本项目总投资为209109.99万元，项目所需建设资金来源为交通实业公司公司自筹资本金、银行贷款以及其它合作建设资金。
四、编制依据
1、《广西物流业调整和振兴规划》（桂政发（2009）83号）；
2、《来宾市城市总体规划（2008--2025年）》
3、《来宾市2008--2012年工业发展规划》
4、双方签订的咨询服务合同；
5、项目业主提供的功能要求、地质勘探报告、规划要求等有关技术基础资料和相关设计文件资料；
6、《广西交通投资集团中长期发展规划》
7、国家有关的政策法规、技术规范和标准；
8、类似工程项目的造价资料及市场询价资料。
五、结论
1、本项目的建设符合来宾市的规划，有利于来宾市河西区周围环境的改善，同时，本项目的建设可以解决大量来宾市部分人口的就业问题，为创造一个和谐社会，促进来宾市的建设发展做出贡献。
因此，本项目的建设是非常必要的。
2、项目总占地面积926.8亩（不含服务区），其中物流园区518.2、物流配套区111.1、商贸住宅区185.1亩、住宅小区78.2亩。
3、经初步估算，本项目投资总额为209109.99万元。
其中建安工程费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元。
4、本项目所需建设资金全部由交通实业公司通过自筹、银行贷款以及其它合作建设资金解决。
5、根据现行工程建设工期定额和项目的具体情况，本项目建设周期预计为六年。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、项目发展规划
（一）符合来宾市建设区域性商贸物流基地的需要
来宾市作为“桂中之都”，区位经济优势明显，近年来来宾工农业发展良好，第三产业发展相对滞后，特别是商贸物流的的发展。
目前来宾市充分利用当前我区掀起交通建设新高潮的契机，加速推进来宾交通建设，力争用五年时间，建设成四通八达的现代化立体交通网络，使来宾交通优势变成经济优势。
有效利用外部发展机遇，充分发挥内部优势，加强基础配套设施建设，大力推进第三产业发展，逐步实现第i产业的社会化、产业化，把来宾建设成区域性商贸物流基地。
根据《来宾市2008～2012年经济社会发展的指导意见》五年内计划新建汽车客运服务站7个，建成高速公路中心服务区l个、物流园区3个。
《来宾市第三产业重点行业规划与布局规划》指出，坚持以消费品批发零售业为基础，以工业、能源、农业、旅游商贸物流业为主导，分层次建立来宾市现代商贸流通业。
项目以来宾服务区为依托，充分发展高速公路“物流、人流、商流、
信息流”的大流通和聚集优势，将项目建设成为桂中地区最大的商贸物流集散中心，对加快推进来宾市区域性商贸物流基地建设具有重要意义。
（二）符合来宾市的产业体系和促进工农业的发展需要
来宾市物流发展属于起步阶段，来宾市商贸物流市场建设规模有限，
缺乏大型综合物流项目，专业化程度与集中程度不足，商贸物流体系不完善，这与来宾市“大工业”、“大农业”的产业体系发展不符，一定程度上制约着来宾市工农业发展。
根据《广西物流业调整与振兴规划》，来宾市应发挥毗邻南宁、柳州工业中心的优势，重点发展与冶炼、电力、制糖等支柱产业相配套的物流服务体系，形成为生产服务的物流中心。
本项目建设将有助于加快工业产品和农产品的流通，促进来宾市“大工业”、“大农业”的发展。
（三）符合促进来宾市河西区开发建设的需要
目前来宾市老城区与发展快速的城北区，都集中在红水河北岸。
项目所在片区为河西区，片区东侧大桥路一带属于老城区部分，发展成熟，长梅路沿线发展比较快，其周边大片区域为基本农田和村落，片区大部分没有城市化，房地产开发项目少，发展层次相对滞后，商业服务档次较低。
本项目是一个现代化的大型商贸物流项目，聚集人气带动片区商贸业发展，激活片区房地产开发，对加快片区的城市化建设具有重要的促进作用。
广西交通实业公司在该片开发具有重要影响力的项目，将起到龙头企业进入带动龙头项目的作用，使得更多房地产开发商关注河西片区的开发，促进该片区房地产业的发展。
二、增加就业机会，实现和谐社会
就业是民生之本、安国之策。
来宾市因为土地征收出现的失业、失地人员就业压力较大。
扩大就业机会，提高就业质量和水平，不仅是当前的一项重点工作，更是一项长期的战略任务。
促进就业，不仅是重大的经济问题，也是重大的政治问题。
千方百计解决好就业问题，是贯彻“三个代表”要求的重大实践，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要任务。
近年来，来宾市为解决企业下岗人员再就业问题，出台了若干相应的政策措施，较好地处理了发展经济和扩大就业、经济结构调整和扩大就业、深化改革和扩大就业、城乡经济协调发展和扩大就业、完善社会保障体系和扩大就业的关系。
本项目的建设包括物流园区、商业区及住宅区，综合考虑了周边的经济发展与民生相结合，项目建成之后，将带动周边地块的升值和经济贸易发展。
三、行业准入
第三章建设用地、征地拆迁安置和建设条件
一、项目地理位置
本项目依托来宾服务区进行建设，从来宾服务区沿高速公路至磨东大桥两边。
项目地处河西区，北与城北区滨江园别墅小区隔江相望，距离来宾市政府约4公里，距离来华（华侨）投资区约3公里，东距离来宾老城区约3公里，南与长梅路相连。
项目地块东西两侧为低坡度丘陵旱地。
二、项目自然条件
（一）地形、地貌、地质
来宾市城区在兴宾区境内，兴宾区境内以石山峰林过渡到平原为主，北、西部多为岩溶峰林洼地，南部为峰林谷地，东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地，是典型的岩溶溶蚀地貌。
大部分地区地势在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷阶地海拔在70～100米。
（二）气候
来宾市属南亚热带季风气候，气候较为炎热，雨热同季。
其气候特点是气候温暖，雨量充沛，太阳辐射强、日照充足，雨热同季、干湿季节分明、无霜期长。
年平均气温在20度至21度左右，年降雨量1350-1450毫米之间，年均无霜期为332天，5～8月以东南或偏南风为，其余月份以北风或东北风为主，由于无霜期长对本项目施工有利，但夏季多暴雨，天气炎热给施工造成一些影响。
（三）水文
本项目南面2km为红水河。
红水河在兴宾区境内流程162Km，多年平均流量为2112.16m³/s；洪水季节一般为每年的5～8月，最大洪水多发生在7～8月，枯水期一般为每年的1～2月；90%保证率最枯月平均流量为295m³/s。
项目西面2km为北之江，属洪水河一级支流。
北之江发源与忻城县，成河于兴宾区，流经七洞、良江、桥巩乡，在来宾市华侨投资区西侧汇入红水河，流域面积1460km,河长109km，多年平均流量29.61m³/s。
（四）地震
来宾市地处较为稳定的华南准地台，至今地震震级小于5.5级，本区域构造运动相对较为微弱，周边地区的地基相对稳定。
据《中国地震烈度区划图》（1990）柳江地震动峰加速分区小于0.05G。
本项目抗震设防强度为6度以下,按《城市道路设计规范》（CJJ37-90）及《建筑抗震设计规范》（GB5001-2001）可不考虑地震设防。
三、建设用地和征地拆迁安置
本项目拟建场址通过土地征收获取，目前拟建场址主要为旱地，需要拆迁的范围比较小。
该场址占地面积约926.8亩，主要规划指标如下表所示。
表3－1主要规划指标
建设用地性质
公共设施用地
容积率
≤
建设用地面积
平方米
建筑控制高度
≤米
地上建筑规模
≤平方米
地下建筑层数
绿地率
≥30%
机动车
按照《来宾市大中型公共建筑停车场标准》设置
四、市政配套条件
该场址交通便利，周边环境良好，场址周围的水、电、气、热等市政配套设施完备。
已建设完成电信管道、雨水管道、上水管道等市政设施，可方便接入和使用。
周围道路系统良好，能够满足施工的需要。
（一）供水
物流中心用水主要为生产生活及消防用水。
给水水质应符合国家生活饮用水卫生标准。
中心用水由市政给水管供给，必要时可自建深水井，还可利用服务区自挖水井，满足水源要求。
考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从各新建小区敷设管道进入地盘小区并沿着建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。
（二）排水
室内生活污水采用单立管排除。
小区设置独立的污水管系（有利于小区污水处理）。
生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网经小区埋地式污水处理设备最终排入周边低洼处。
屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P：
5年。
采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按来宾市降雨强度设置。
场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。
雨水经雨水暗沟及雨水管排除至周边低洼处。
（三）供电
利用周边供电线路接入，即可满足本项目使用的需要。
（四）供气
本项目所需天然气由市政天然气管网接入，燃气管道距离本项目约200米。
（五）通讯工程
1、有线电视系统：
电视系统接入城市有线电视网，根据需要预留电视插座，传输电缆采用SYV-75-l型电缆穿管暗敷，用户输出端电平均为73±5db。
2、电话及网络系统：
电话及网络系统接入城市电讯网。
根据需要预留电话及网络插座。
（六）交通
项目周边道路畅通，物流园区和商业区、住宅区分别设有出入口，每个出入口分别与城市道路相连，可利用现有城市交通道路。
第四章建设内容和建设方案
一、建设内容
本项目为新建，项目总占地面积926.8亩（不含服务区），其中建设一个物流园区及物流配套区、一个商贸住宅区、一个住宅小区。
主要建筑技术指标表
序号
项目名称
单位
数值
备注
1
总占地面积
平方米
2
建筑面积
平方米
其中：
地上建筑面积
平方米
地下建筑面积
平方米
3
容积率
4
建筑高度
米
5
建筑密度
％
6
绿化率
％
7
机动车总停车位
辆
其中：
地上停车位
辆
地下停车位
辆
8
自行车位
辆
二、设计指导思想
本项目建设方案设计的指导思想是：
1、建筑方案要体现以人为本的设计理念，尽可能满足功能要求，并能适应变化的需要。
2、充分利用先进科技手段，广泛采用新技术、新工艺、新材料。
3、要考虑环保、节能、降耗，降低该工程投入使用后的运行费用。
4、充分体现朴素、大方、庄重的建筑风格。
三、设计原则
1、设计应遵循国家有关工程建设的法律法规以及来宾市城市规划部门的规定。
2、设计应满足合理、适用、安全、现代、先进与可持续发展的原则。
3、建筑设计与使用功能、周围环境和建筑相协调的原则。
四、建设方案
（一）总体布局情况
项目分三期进行开发建设，开发内容为物流园区建设、物流园配套区建设、商品房住宅区开发等三个主要功能分区开发建设。
1、物流园区：
该区占地518.2亩，占总占地面积的％，主要以仓库及商贸门面、铝材市场、建材市场为主，所有物业均出租经营，收取租金，同时为业主及客户提供停车、搬运、装卸、包装、配送等增值服务，从而收取一定的费用该区域可分为：
（1）综合仓储区：
该区域占地亩，建设成为专业的大型仓储用地，
主要为来宾市的工业项目提供物流仓储服务及货物中转，发展成熟后，可成为高速公路沿线主要的物流集散地，充分发挥公路运输的优势。
（2）铝材交易市场：
占地120亩，兼具集铝材加工，铝材贸易，铝材
储存等功能，主要客户为来宾市内大型铝制品加工企业。
（3）建材交易市场：
与铝材交易市场相辅相成，内设装饰材料市场，
建材加工区，小五金交易市场等，占地共l22亩。
2．物流园区配套及商业贸易区：
占地111.1亩，占总占地面积的％，所有物流均出售以获取收益。
建筑以天地楼结构的商住楼，建设高级商务中心，提供物流信息、展览中心、交易中心、银行、商务活动中心、会议中心、行政管理／办公中心，提供酒店、餐饮等服务，打造来宾市河西区新商业中心。
（1）综合商贸中心：
占地111.1亩，建设成为河西区最繁华的商业中心，建设大型购物广场，商业办公场所，建设银行、酒店、邮政等服务设施。
（2）商贸住宅区：
占地l85.1亩，建筑为天地楼，小高层，利用建筑优势，一、二楼为商业铺面，三楼以上为住宅物业出售，提高收益，聚集人气，带动商业街区的发展。
3、住宅小区：
占地78.2亩，占总用地面积的％，该区域将规划在红水河边上，以临江美景做为卖点，建设大型住宅区，通过房地产项目开发来获取收益。
本项目采取整体规划、分块建设为指导思想。
对于实际的建设内容和建设进度，要以宏观产业政策为导向，以市场需求为依据，以专业严谨的态度为要求，对每块功能区的建设分别进行商业策划，以求获得最合适的投资回报。
（二）土建设计方案
1、设计标准及主要指标
（1）设计标准
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000
《办公建筑设计规范》JGJ/T67-2006
《公共建筑节能设计标准》DBJ01-621-2005
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
（2）主要指标
①建筑使用性质：
综合用地（物流仓储、市场、商铺、住宅）；
②结构设计使用年限：
50年以上；
③抗震设防烈度：
抗震设防烈度为乙类建筑抗震设防；
④建筑耐火等级：
一级；
⑤供电标准：
一级用电负荷、双路供电；
⑥防雷标准：
二类。
2、建筑方案设计
本项目拟建内容主要为：
物流园区、物流配套区、商业贸易区、住宅区，总建筑面积926.8亩。
3、结构设计
（1）生产房屋配备原则
生产房屋的配备，系根据生产运输作业及工艺要求，确定生产及办公房屋设计规模。
（2）生活房屋配备原则
生活房屋按《工程建设标准强制性条文》、《民用建筑设计通则》JGJ37
-87及GB50096-99等标准建设。
（3）建筑防火
本建筑防火执行《建筑设计防火规范》（GBJl6-87修订本）。
保税监管库耐火等级为二级，层数为一层，存储物品的火灾危险性为丙类。
库内设两道防火墙，防火墙间库房面积符合规范第4.2.1条规定。
（4）结构材料
①混凝土的强度等级。
柱、钢筋混凝土墙为C40，各层梁板为C30。
②钢筋强度等级。
钢筋：
HRB235级，HRB335级，HRB400级。
③混凝土加强带。
应采用掺膨胀剂的混凝土，其强度等级应较本体提高一级。
（三）给排水设计方案
1、设计标准
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
2、给水系统
物流中心用水主要为生产生活及消防用水。
给水水质应符合国家生活饮用水卫生标准。
中心用水由市政给水管供给，必要时可自建深水井，还可利用服务区自挖水井，满足水源要求。
考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从各新建小区敷设管道进入地盘小区并沿着建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。
3、排水系统
室内生活污水采用单立管排除。
小区设置独立的污水管系（有利于小区污水处理）。
生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网经小区埋地式污水处理设备最终排入周边低洼处。
屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P：
5年。
采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按来宾市降雨强度设置。
场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。
雨水经雨水暗沟及雨水管排除至周边低洼处。
4、消防系统
（1）建筑设计依据
建筑设计防火规范（GB50016-20061）
建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）
（2）室外消火栓系统设计
本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。
一次火灾用水量按20L／s计。
室外消防采用低压制，在给水环状管网上按120m范围设置室外消火栓。
（3）室内消火栓系统设计
室内消火栓系统置于楼房和商铺，设计室内消防用水量l5L／S。
管网成独立的消防系统，由水塔直接供给消火栓系统用水。
水塔水池容积l50m³。
（4）自动喷淋系统
按规范，在各建筑物内设湿式自动喷淋系统，自动喷淋系统按中级危险I级设计，自动喷淋系统统一加压。
（5）灭火器配置
大楼灭火器配置按中危险级A类考虑，选用磷酸铵盐干粉灭火剂，置于各建筑明显处。
（6）火灾自动报警及联动控制系统
根据《建筑设计防火规范》，重要的公共建筑应采用一、二级耐火等级的建筑。
本项目总体保护方式按一级保护对象进行，消防控制中心设在一楼。
按一类保护对象要求设置火灾自动报警信号源，包括不同地址编码的烟、温感控测器及手动报警按钮。
设置火灾紧急广播系统与消防对讲系统。
消防中心能接收所以火火灾报警信号，并能对所有消防设备进行联动控制和手动控制；如控制消火栓泵、喷淋泵、排烟风机、正压风机、消防电梯、应急照明、紧急广播等，在火警发生时自动切除非消防电源。
（四）通风系统设计方案
1、车库平时通风设置机械送排风系统。
车库内设置送排风机房，由送风机、射流风机、排风机组成平时通风系统。
2、火灾时设置机械排烟系统。
车库内设置补风机房和排烟机房。
由补风机、风管、排烟风机、风管组成火灾时通风系统。
3、人防按人防办公室要求等级设计防护通风。
设置及时送风系统及战时排风系统。
根据建筑设计有条件的可以合并设置风机房。
（五）电气设计方案
1、电气设计标准
《供配电系统设计规范》GB50052-95
《低压配电设计规范》GB50054-95
《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）
《建筑照明设计标准》GB50034-2004
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）
《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
2、供电系统
（1）负荷等级及用电量。
本工程按一级负荷要求供电。
其中消防设备用电负荷、应急照明、疏散标志灯、安防系统电源属于一级负荷中的特别重要负荷；网络中心电源、电信机房电源、走道照明、值班照明、保卫照明空调用电属于一级负荷；电梯、各类变频水泵等照明属于二级负荷；其它用电设备属于三级负荷。
建成后电气用电负荷为1600千伏安。
（2）供电方案。
利用现有供电线路供电，即可满足本项目使用的需要。
应急照明（含疏散照明、安全照明及备用照明）拟采用多组EPS电源供电，EPS的供电时间为90分钟。
变配电室设在地下一层各自的负荷中心处。
（3）设备选型。
高压开关柜采用新型手车式真空断路器柜。
继电保护采用微机综合保护。
低压开关柜采用新型、供电可靠、质量优良、维修方便的抽屉式低压开关柜。
柜内低压开关采用优质空气开关。
配电箱采用新型、供电可靠、质量优良的配电箱。
箱内开关采用优质空气开关、漏电保护器或漏电断路器。
变压器采用难燃、节能的干式变压器。
其中工艺变压器、照明变压器宜采用有载调压干式变压器。
电缆、电线根据不同需要选用铜芯无卤低烟阻燃或铜芯无卤低烟耐火电缆、电线。
UPS不间断电源采用技术先进、安全、可靠的进口设备。
3、防雷、接地
本工程为二类防雷建筑物，根据《建筑物防雷设计规范》进行设计。
在屋顶女儿墙上装避雷带，屋面做避雷网，网格尺寸不大于10m×10m或12m×8m。
根据实际情况在屋顶局部突出的构筑物处设避雷针。
针、带、网混合组成的接闪器以防直击雷。
利用柱内钢筋作防雷引下线和均压环可靠连接，以防侧击雷。
引下线上端和屋顶避雷装置可靠连接，下端与接地装置可靠连接，以形成良好的电气通路。
屋顶上所有凸起的金属构筑物和金属管道均应与避雷装置可靠焊接。
金属门、窗宜与避雷装置连接。
接地系统采用TN—S系统。
工作接地、保护接地、防雷接地共用接地装置。
综合接地电阻应不大于0.5欧姆。
若不满足要求，则应增加接地极。
4、照明
（1）一般照明。
照明电源为交流380/220V，在各分区内，各楼层的一般照明采用单路供电，应急照明及采用两路供电，末端自投。
照度按《民用建筑照明设计标准》进行设计。
一般照明采用节能型荧光灯。
（七）智能化管理系统
本项目智能化管理系统的规划设计应按照智能化建筑的设计规范，严格遵循《智能建筑设计标准》等国家有关标准。
智能化管理系统设计标准：
《火灾自动报警系统设计规范》GB50016-98
《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000
《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000
1、计算机网络系统。
主干使用ATM或千兆以太网，子网内部采用100M快速交换以太网技术组网，提供10/100M自适应交换端口。
2、综合布线系统。
此系统由工作区子系统、水平子系统、管理子系统、垂直干缆子系统、设备间子系统等组合成一完整的布线系统。
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