度江门楼市白皮书.docx

度江门楼市白皮书.docx

《度江门楼市白皮书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《度江门楼市白皮书.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

度江门楼市白皮书

2018年度江门楼市白皮书

回望2018年的江门楼市，可谓高开低走。

上半年高价地频现，房价企稳；下半年土地市场低溢价成交成主流，新房成交量低位徘徊，房价出现小幅回调.....

即日起，《2018年度江门楼市白皮书》各篇章将陆续发布，用大数据全方位盘点2018年江门楼市政策、土拍成交、江门城建、片区发展规划、市场供求分析、房价走势等，深度解析江门房地产市场现状，为开发商、购房者提供精准、全面的楼市数据参考。

蓬江/江海区新房供应篇

纵观2018年全年，蓬江/江海区批准预售商品房项目共40个，同比2017年减少了9个；全新项目17个，同比增加1个；商品房供应总面积为169.14万㎡，同比下降16.0%。

住宅方面，商品住宅供应总面积约为148.72万㎡，同比下降14.4%；商品住宅供应套数13087套（其中叠墅101套，别墅173套），为近5年新低值，同比下降16.3%；批准预售商业总面积约为20.42万㎡，同比下降26.1%。

▲2014-2018年蓬江江海区新房供应走势

—NO.1—

商品住宅单月最高供应2168套

从单月商品住宅供应情况来看，1月淡季不淡，6盘领证，新增供应1224套；2月受春节假期影响，供应量偏低，仅为722套；3月供应开始回升，并在4月达到年内峰值，单月供应2168套，也是全年唯一一次突破2000套；5、6月，供应开始放缓，但保持月均千套水平；7-8月，供应持续下滑；9月出现明显回升，但供应相对较为集中化，保利大都会、江悦城·公园里、宏都新城、益丞富隆居、绿茵高尔夫5盘占据82.5%的市场份额；10月供应出现“闪跌”，骤降至2015年8月以来新低，仅为196套；11月多个新盘入市，供应增至年内第二高，达到1654套。

▲近两年蓬江江海区商品住宅月供应套数走势

—NO.2—

江海片区仍占据供应“龙头”位置

从供应区域来看，江海片区和滨棠片区仍是供应主力，两区共供应8923套，占比68.2%，其中江海片区供应5635套，为片区之最。

从预售均价来看，2018年蓬江、江海区住宅（不包括别墅、叠墅）平均预售均价为11708元/㎡，同比上涨13.4%。

其中蓬江区楼盘预售均价约12230元/㎡，江海区楼盘预售均价约10853元/㎡。

▲2018年各片区供应套数走势图

从商品住宅供应结构分布图来看：

全年供应主力面积段为90-100㎡，占比达到23.2%；130-144㎡面积段次之，占比为16.2%；120-130㎡面积段排名第三，占比为14.1%。

▲2018年商品住宅供应结构分布图

单盘供应方面，江悦城·公园里以13.92万㎡的住宅供应面积排名第一，珠江御景山庄和保利大都会分列二三名。

预售均价方面，碧桂园·滨江天际以15031元/㎡的价格排名第一。

▲2018年单盘住宅供应面积排行

▲2018年单盘住宅预售均价排行

2018年江门楼市政策回顾

江门本地政策：

 1、限签令出台、豪宅线上调 

5月24日  蓬江、江海出台“限签令”  

《蓬江、江海两区新建商品房实行调节网签节奏的措施》出台，规定江门蓬江区新建商品房备案价高于12500元/平，江海区备案价高于11500元/平的高价单元实行调节网签节奏的措施。

2月1日，江门“豪宅线”上调至11678元/㎡。

购买超过豪宅线的住房，首付比例最低6成。

8月1日，江门“豪宅线”上调至12620元/㎡，比上半年上调了933元/㎡，再创新高。

  2、房贷利率先上调再稳定

3月 首套一手住宅贷款利率上浮15%，二套一手住宅贷款利率上浮20%。

4月12日 江门部分银行一手、二手住宅贷款利率再次上调。

其中，首套一手住宅有的上浮30%，二套一手住宅有的上浮35%。

6月7日 江门部分银行住宅贷款利率再次上调。

首套一手住宅普遍上浮25%，二套一手住宅普遍上浮30%。

11月 房贷基准为4.9，一套多为基准利率上浮20%，二套多为基准利率上浮25％。

江门房贷利率（11月）

  3、5年来首次调整基准地价

8月20日，江门市国土资源局公布《江门市人民政府关于调整江门市市区城镇国有建设用地基准地价的通知》。

这是江门市区5年来首次调整基准地价，三类地价均上涨。

自2018年9月1日起调整。

调整内容主要为：

商服一级基准地价从2013年的4699元/㎡调整为5367元/㎡（首层楼面地价）；  

住宅一级基准地价从2013年的1671元/㎡调整为2683元/㎡（平均楼面地价）；  

工业一级基准地价从2013年的600元/㎡调整为664元/㎡。

2018年江门楼市政策回顾

4、人才新政意见：

赠予人才住房  

11月12日，江门人力资源和社会保障局发布《关于进一步集聚新时代人才建设人才强市的意见》公开征求意见公告，各层次人才有不同的补贴措施，吸引高端人才集聚江门。

意见显示，顶尖人才、国家级、省级领军人才全职来江门工作，分别给予100万元、80万元、60万元专项工作经费补贴，免费提供1套住房居住，工作满5年后赠予个人；  

 5、公积金政策变化——审批加快，监管变严 

2月27日 《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》  

《意见》提出，房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣或采用歧视性定价等方式拒绝或变相拒绝、限制、阻挠购房人使用住房公积金贷款，拒不整改将曝光并纳入红黑榜。

江门市住房公积金管理中心要进一步优化贷款业务流程，压缩审批时限，从15个工作日缩短至10个工作日。

7月27日 调整二手房公积金贷款条件  

①调整住房公积金贷款首付比例：

购买框架结构的存量房，竣工时间超过30年的，住房公积金首付款比例由不低于评估价与交易价较高者的55%调整为不低于评估价与交易价较高者的50%。

②调整住房公积金贷款年限：

购买框架结构的存量房，竣工时间在10年（含）以内的，住房公积金贷款期限从最长20年调整为25年。

8月21日 住房公积金缴存基数下限上调至1550元  

根据《关于2018年度住房公积金缴存调整有关问题的通知》，江门市2018年度住房公积金缴存标准确定，缴存基数下限由1350元调整为1550元，上限为18849.25元。

《关于2018年度住房公积金缴存调整有关问题的通知》

9月1日  公积金新政策  

《江门市住房公积金管理中心关于江门市住房公积金管理办法》等多项新规，于今年9月1日起施行，有效期5年。

新规对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房等申请提取住房公积金的，公积金管理机构要严格审核；公积金提取方式改变，提取条件有多项放宽。

6、其他新政  

① 5月初 《新建商品房销售现场信息公示管理办法（征求意见稿）》  

《办法》明确规定销售人员不得渲染房价上涨预期，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，销售人员不得欺骗或误导购房者等。

在价格公示方面，要求公示商品房价格备案证明文件、商品房销售价目表等信息。

还明确要求房地产开发企业公示不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺。

除此之外，《办法》规定，房地产开发企业、房地产经纪机构在销售新建商品房时，应在销售现场公示企业信息（证件）;商品房基本信息，包括项目有关证件、有关合约文本、规划设计图纸、价格信息;商品房项目销售进度信息;商品房装饰装修信息（本项仅适用于全装修销售新建商品住宅项目，同时在全装修样板房显著位置公示）;其它需公示的内容等。

2018年江门重要楼市政策回顾

② 5月初   《  <关于大力推进装配式建筑发展的实施意见>（征求意见稿）》，商品房额度最高上浮20%

《意见》明确提出江门市属于装配式建筑的重点推进地区，到2020年底前，装配式建筑占新建建筑面积的比例达到15%以上，到2025年底前，装配式建筑占新建建筑面积的比例达到35%以上。

其中，蓬江区、江海区、新会区、鹤山市、开平市中心城区（新开发区）为重点推进地区，滨江新区、翠山湖科技产业园作为重点推进区域。

此外，明年1月起，100米以上的超高层建筑应优先采用装配式钢结构建筑。

关于大力推进装配式建筑发展的实施意见>（征求意见稿）

③12月15日，江门国土局发布《江门市市区征收农村集体土地留用地管理办法》。

该办法自2019年10月1日起实施，有效期五年，主要有这些变化：

增加留用地可折算货币补偿；  

强调集体性质的留用地不得用作村民宅基地、商品房地产开发和住宅建设，国有性质的留用地不得用作住宅用途；  

明确国有性质留用地的供地方式。

2018年江门重要楼市政策回顾

  总结：

从今年的江门楼市新政可以看出，政府正在出台相关政策，来稳定楼价；而公积金政策的“加快审批”和“加强监控”可以让大家更有效地利用公积金买房；各种人才新政的引入说明江门市正在不断发展，需要更多的人才支持。

而在土地市场方面，基准地价的上升是否会导致开发商拿地成本的增加？

今年下半年“凉凉”的流拍地是否能“重获新主”？

这些都为2019年埋下了伏笔。

-------------------------------------------------------------------------------------------------

  另外，今年的全国政策值得关注：

1、央行四次降准  

1月17日 定向降准，释放长期流动性约4500亿元  

凡前一年上述（普惠金融）贷款余额或增量占比达到1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点；  

前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。

4月17日   央行降准1%，释放4000亿元增量资金  

中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

6月24日  央行降准释放7000亿基础货币    

中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

10月15日 央行降准1%，释放约7500亿元增量资金。

下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

 2、两大减税红利出台 

8月31日个税起征点从每月3500元调整至每月5000元。

新个税法规定：

居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。

新个税法于2019年1月1日起施行，2018年10月1日起施行最新起征点和税率。

12月22日 个税抵扣细则正式出台，2019年元旦起施行  

国务院日前印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（以下简称《办法》）指出，个人所得税专项附加扣除，是指个人所得税法规定的子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除。

将于2019年1月1日起施行。

  3、引导规范房地产企业境外发债资金投向

6月27日  国家发展改革委称，将限制房地产企业外债资金投境内外房地产项目。

房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

  4、广东鼓励租赁住房，印发人才新政

7月3日  广东省国土厅提出：

鼓励建设租赁住房和人才公寓  

省国土厅提出，加强住宅用地市场调控、优化住宅用地供应结构、严防以地融资风险和支持工业企业实施“旧厂房”改造等“十六条”工作要点，其中重点提到，要继续做好保障性安居工程用地保障工作，鼓励建设租赁住房和人才公寓。

12月1日，港澳台或外籍人士可在广东入户、购房、入学  

省政府印发《广东省人才优粤卡实施办法（试行）》，提供人才优粤卡申领。

不限国籍，持卡人，可自助办理落户、子女入学、社会保险等多项人才公共服务。

将于12月1日起试行，有效期3年。

  展望：

在粤港澳大湾区的发展利好下，作为“湾区西翼门户城市”的江门将会迎来怎样的发展呢？

2019年江门的房价是会趋于稳定还是有新的变化呢？

相信随着2019的到来，一切都会渐渐明朗。