中国老年城工厂物业管理方案1.docx

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中国老年城工厂物业管理方案1

中国老年城制药厂

物

业

管

理

方

案

北京奥德宇物业管理有限公司

前言

中国老年城内的海洋生物养殖产业研发试验基地、老年制药厂、老年疾病医疗研究中心属于工厂生产科研类物业，根据物业的使用性质和特点，我们奥德宇物业把这些部门归类为工厂物业管理，我们在老年城设立老年城工厂区管理处。

我们针对工厂物业的特殊性来安排管理处的组织架构、人员构成和工作内容、工作流程和相关规章制度，以保障生产的安全进行，同时与中国老年城的其他管理处资源共享，达到整个老年城的和谐统一。

组织架构

第一章公众制度

一、文明公约

1、自觉遵守老年城制药厂厂区各项管理规定，共同维护厂区的良好生活和工作秩序。

2、公共场所不得穿短裤、背心、拖鞋，优质衣冠整洁，举止端庄，谈吐文雅，文明礼貌。

3、严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入厂区。

4、来访者进入厂区，应主动出示证件，报出受访客户的姓名、所在部门，并在保安岗亭登记后方进入厂区。

5、爱护厂区财物，维护公共设施，保持厂区公共建筑物的整洁美观，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的文化环境。

二、治安管理规定

1、管理处积极与当地公安等执法部门配合，加强安管员与公安局人员的协调与沟通，在职责范围内严格把好安全关。

2、外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。

3、大件物品外出凭公司相关领导签字同意的《放行条》，登记后放行。

4、装修施工人员凭物业管理处发放的出入证进出厂区。

5、在厂区内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。

6、加强治安防范管理，确保厂区秩序良好。

三、电梯管理规定

1、电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入。

2、运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。

3、搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险。

4、用电梯搬运非常规物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。

5、在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。

6、严禁在电梯内打闹、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。

7、注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。

8、发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。

四、消防管理规定

1、厂区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。

2、防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。

3、管理处应加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业管理人员必须培训上岗，并对工人进行经常性的防火安全宣传活动。

4、管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，及时掌握厂区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。

5、管理处负责组织客户开展防火自查，督促整改火险隐患。

6、管理处定期对厂区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常于良好备用状态。

7、管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知客户加强防范。

8、任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。

特殊原因需过夜，必须经有关主管部门同意，管理处及时通知，加强防范。

9、各车间应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和安全疏散演练。

10、严格控制装有危险物品的车辆进入厂区车场停放，如属必须要做好防范措施。

11、管理处员工及厂区内所有人员有责任发现初期火灾按程序进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

12、厂区内客户应自觉遵守电器安全使用规定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。

13、客户进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

14、楼梯、过道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

15、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。

一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。

16、管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，将制止或向有关部门报告。

17、管理处应积极配合当地消防部门做好消防安全工作。

五、清洁卫生公约

1、环境卫生按照卫生管理标准具体实施管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。

2、垃圾请投入指定的垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。

3、严禁有以下行为：

1）随地吐痰，随地丢果皮、杂物，随地倾倒垃圾；

2）乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；

3）在墙壁上乱涂乱划；

4）损坏清洁设施。

六、绿化管理规定

1、绿化带（指厂区范围内花草、树木、园林建筑等），属楼宇公共设施组成部分，由老年城园林部具体实施养护。

。

2、行人和车辆按规定道路通行，不得损坏绿化植物。

3、人人有责任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。

4、厂区范围内禁止下列破坏生态环境、妨碍绿化的行为：

1）占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林；

2）在绿化区内堆放物品；

3）在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物；

4）在绿化带内骑车、踢球等活动。

第二章公共事务管理制度

一、公共设施维护管理制度

1、管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。

2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。

3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。

4、厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。

5、城区公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。

6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。

二、临时用电、用水管理规定

1、临时用电计划申请

1）施工前，由施工单位或根据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。

2）“临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。

3）管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。

4）申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。

操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。

2、临时用电管理规定

1）凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。

2）在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘（箱）。

3）电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。

3、临时用电施工限制

1）不影响厂区内机电设备的正常运作。

2）不超出供电负荷量允许范围。

3）噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响客户的正常作息和生活。

4、禁止以下行为：

1）乱拉乱接电线。

2）超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。

3）直接将电线插入插座的用电行为。

5、管理处管理权限

1）有权劝阻或制止违章操作。

2）有权对客户单位进行巡视检查。

3）有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。

4）对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。

6、临时用水管理

1）施工前，施工单位或客户单位根据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。

2）使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。

3）禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。

三、投诉处理和分析制度

1、凡客户对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式（如信函、电话或面谈），均需进行接待、记录，同时应做好相应记录。

2、管理处接到投诉后，在预约时间内向客户答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。

3、管理处按照客户投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给客户服务中心。

4、对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任。

由管理处主任报老年城管理中心作出处理决定。

5、客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的，责成有关部门/管理处迅速处理。

6、对客户的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生类似问题。

四、意见调查和回访制度

1、每半年进行一次客户意见调查。

客户意见调查应列明客户对以下方面的满意程度：

1）安全管理

2）绿化管理

3）清洁服务

4）“四害”消杀服务

5）投诉或意见处理

6）停车场管理

7）设备设施管理

8）电梯管理

9）维修服务

10）服务态度

2、对回收的意见表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、客户对物业管理的意见、建议（共性、个性的意见）等书面交给管理处。

3、对存在的问题，管理处主任提出整改意见，责成有关人员限期解决。

4、对客户的误解，应进行必要的耐心解释。

5、客户意见调查结果及整改方案应向客户公布，接受监督。

6、相关职能部门应定期对客户进行回访。

7、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

8、回访中，对客户单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

9、客户意见评价统计计算方法

1）统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。

2）统计计算符号

　　Ｎ－　发放的调查表总数

　　Ｈ－　回收的调查表总数

　　Ｘ－　调查表的调查项目数

　　Ｙ－　每份调查表评价满意的项数

　　Ｏ－　评价满意的项目总数

　　Ａ－　回收率：

　　％；

　　Ｋ－　满意率：

　　％；

3）统计计算公式

　　Ａ＝Ｈ÷Ｎ×100％

　　Ｏ＝ΣY＝Y1+Y2+Y3+……+YN

　　Ｋ＝Ｏ÷Ｘ×Ｎ×100％

五、维修管理制度

1、管理处接到的客户维修的诉求后，必须在15分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后，要做到：

1）自觉维护管理处及客户的权益，不做损害管理处名誉的事情。

2）不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。

3、维修工进入现场维修时，应主动征求客户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求客户的同意后方可进行。

4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。

严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

5、维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。

尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

6、维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：

小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。

用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。

恢复各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给客户看，试验次数不少于3次，同时要给客户讲解应注意的事项，如果客户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至客户满意为止。

8、确认一切正常后，维修工应礼貌地请客户在《维修单》上签名确认。

维修工离开客户单位现场时，应礼貌地谢谢客户支持、配合与谅解。

9、维修工回到管理处及时做好维修记录。

10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。

六、垃圾收集与处理管理制度

1、垃圾的分类处理

1）工程垃圾：

瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。

路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。

2）生活垃圾：

清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。

清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。

2、垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。

3、清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。

保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。

1）负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。

2）每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。

4、垃圾中转站的卫生标准：

1）地面无散落垃圾，无污水，污渍；

2）墙面无粘附物，无明显污迹；

3）垃圾做到日产日清；

4）所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；

5）可作废品回收的垃圾应另行堆放；

6）垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；

7）按要求做好垃圾袋装化。

5、垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。

6、综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况，并记录。

七、卫生消杀管理制度

1、综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。

2、消杀工作计划应包括以下内容；

1）消杀对象；

2）消杀区域；

3）消杀方式药物计划；

4）消杀费用预算。

3、消杀区域包括：

楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。

4、消杀方式以喷药消杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。

5、投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。

6、消杀作业完毕，应将器具、药具统一清冼保管。

7、消杀工作标准

1）检查仓库或厂区生产车间，目视无明显蚊虫在飞。

2）检查和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无苍蝇滋生地。

3）检查楼内和污水井、无害虫出现。

4）抽检楼道、绿化地、排污渠无鼠迹。

8、消杀工作的管理与检查

1）消杀工作前，综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。

2）综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。

3）综合管理员现场跟踪检查，确保操作正确。

八、受伤/急症等紧急救援措施

1、若有发生受伤或急症等人员，紧急采取相应措施或打电话给管理处救援。

2、管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及合适的环境中，并细心呵护。

3、管理处在救援伤者时，同时拨打“120”寻求援助，说明具体方位。

4、管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。

九、火警应急措施

1、发生火警，切勿急燥，保持镇定。

通知监控中心或拨打火警电话“119”。

2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。

3、击破安装在楼道里的报警按钮。

4、遇到浓烟，应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。

5、用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险中。

6、迅速脱离火灾现场，请牢记不要搭乘电梯。

一十、停水/停电的应急措施

1、当接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知客户，做好相应的准备。

并在小区入口处显著位置贴“温馨提示”等通知。

2、当遇到突然停水时，管理处应打电话给相关部门咨询，同时并以电话/广播等方式快速通知客户，后再以书面形式补办。

3、突然停电时，应以电话/广播等形式通知客户，然后再以书面形式通知客户，并打电话咨询相关部门或供电部门有关事项

第三章物业本体维护及机电设备管理制度

一、物业本体维护管理制度

1、管理处负责对厂区物业进行巡视检查、日常维护、厂区大、中修维护管理。

2、管理处主任指定专人负责并组织管理员、安管员、维修员对所管楼宇的外观、公共门窗、设备等情况进行巡视检查，将检查情况记录在相关记录表内。

3、巡视检查负责人要根据职责及相关工作规程定期巡视检查，确保每周对所管理物业全面巡视检查一遍。

4、巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止，并要求恢复原状。

5、巡视检查负责人对需要维修的公共部位向管理处主任报告后，填写《维修单》交维修工进行维修，并跟踪维修进度和检查验收。

6、建筑物的综合检查和评定

1）品质管理部每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查和评定，并对检查和评定结果出具在专题报告内。

2）完好：

完好房屋是指房屋的结构构件完好，装备完整，设备完好，齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。

或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

3）基本完好：

基本完好房是指房屋结构基本完好，少量部件部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修能恢复的。

4）一般性损坏：

一般性损坏房屋是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不畅通，水卫、电照管线，器具和零件有部分老化，损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。

5）严重损坏：

严重损坏房屋是指年久失修，结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。

7、品质管理部负责所管理物业大、中修工程项目组织实施。

8、品质管理部负责对客户委托的大、中修项目组织实施。

9、检查单位会同管理处对建筑物存在的问题和可能出现的问题，提出下一年度建筑物大、中修项目的建议，向客户报告并跟踪进展情况。

10、管理处主动配合经批准的大、中修项目的实施。

11、管理处负责向负责建筑物大、中修工程的单位收集资料，填写建筑物维护记录表，整理归档。

二、供电管理制度

1、客户用电设备的报装管理

管理处负责用电设备的管理，审查客户提供的用电设备电气平面图及电气系统图。

如客户负载超过原设计能力，管理处将通知客户，并协助客户与供电部门协商解决。

2、停电处理

在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应提前通知各客户单位，并在厂区各显著位置提示各客户停电注意事项及做好相应的停电记录。

故障停电时管理处应立即通知客户，同时与供电部门联系，并做好记录。

发电机随时处于启动状态

3、厂区公共设施用电设备的管理和维护

管理处制订用电设备的定期维护保养计划，按计划实施检查并做好维护保养记录。

4、紧急情况处理

紧急情况时，由主管部门负责组织力量抢修并采取有效措施，控制、缩小影响面，并与供电部门联系，协助处理并做好记录。

三、配电房管理制度

1、配电房内高低压配电柜、变压器等设备均由持证上岗人员负责管理、操作，送、停电由值班人员负责完成，无关人员谢绝入内。

2、每次巡查应严格按有关规定执行，并记录电压、电流、温度、电表读数；检查屏上指示灯、仪表运行、补偿柜运行等是否正常。

3、停、送电的实施，必须一人监护，一人操作。

4、停电检修，严格按程序操作，先停电、验电、悬挂标示牌、警告牌。

5、每天清洁一次，做到地面、设备表面无灰尘，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。

6、室内照明、通风良好。

7、开关状态与值班记录一致，不得随意改变运行方式及各种开关的整定值。

8、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

9、严格执行安全操作规程和岗位责任制。

10、在特殊气候时，加强对设备的巡视，当发生事故时应保持冷静，操作并作好记录。

11、定期检验绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等安全用具。

12、注意机房及电流沟道防鼠。

四、发电机房管理制度

1）发电机房平时应上锁，钥匙由监控中心管理，未经管理处主任批准，非工作人员严禁入内。

2）值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应巡视检查。

3）检查发电机的机油、冷却水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。

4）发电机每星期空载试运行一次，运行时间不少于15分钟，平时应将发电机置于备用状态。

5）发电机一旦起动运行，值班员应立即检查发电机各仪表指示是否正常。

6）严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。

7）定期清扫发电房，保证机房和设备的整洁。

发现漏油漏水现象应及时修理。

8）加强防火和消防管理意识。

确保发电机消防设施完好齐备。

9）注意机房及电缆沟道防鼠。

五、给排水管理制度

1）给排水的申请报装客户应向管理处提供所装修的房屋给排水图及资料，发现有给排水设施不能满足客户需求时，管理处应通知客户，并协助与给排水部门协商解决。

2）停水处理

在接到供水部门的停水通知后，管理处应及时通知客户并做好记录，当事故停水时，管理处应及时抢修并通知客户，同时做好记录。

3）紧急情况处理

紧急情况时，管理处应立即采取措施并组织实施抢修，同时与给排水部门联系，并及时通知客户，做好有关记录。

4）管理处制订给排水设施的日常和定期维护保养计划，并负责实施。

六、水泵房管理制度

1、水泵房及地下水池、消防系统等机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运行情况，认真做好工作记录。

2、泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。

3、消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应标示明确。

4、生活水泵每月至少轮换使用一次，定期检查泵的运转情况。

5、消防泵每月试运行一次，以保证正常运转，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每半年进行一次定期检查保养。

6、设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。

7、泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。

8、操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。

七、电梯机房管理制度

1、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房不得堆放杂物。

2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40度。

3、每天由专人巡视机房，保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显处。

4、毗邻水箱的机房应作好防水、防潮工作。

5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6、本规定及各种警示牌，应急措施等必须清晰并挂于明显处。

7、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

八、电梯紧急救援程序

受困于电梯内的乘客实质上并无危险，仅在乘客自身过度惊慌或非专业人员从事解救的情况下，方会发生危险。

1、盘动电梯放人仅在紧急情况之下，操作者必须是受过专业训练的电梯工。

2、在盘动电梯轿厢前，必须预先告知被困乘客静候解救，切勿尝试自行设法离开电梯轿厢。

3、在进行盘动电梯之前必须切断电源总开关。

4、在盘动电梯下行，遇到不能盘动时，可能是电梯轿厢的安全设备（安全钳）已经发生作用，须由工程技术人员处理。

5、通常最好盘动电梯下行至最接近的层楼面，如需要盘动电梯距离太长或电梯轿厢的总重量（包括乘客）少于平衡重量，则可盘动电梯上行至最近的楼层面。

6、对于无变速齿箱的高速电梯进行盘动时应加倍小心，防止因电梯轿厢的总重量所产生的重力导致加速过大而失去控制。

7、当盘动电梯至接近平层楼面后，制动装置要复原，然后用电梯外门专用钥匙在该层打开电梯门放出被困乘客。

8、盘动电梯放人时制动装置人为的松开要十分小心和缓慢，以防止电梯轿厢的总重量所产生重力过于大而失去控制的危险，（特别是无变速齿箱的电梯）。

九、电梯应急方案

电梯机房处于建筑物最高层，底坑处于建筑物最底层，井道通过层站与楼道相连。

机房会因屋顶或门窗漏雨而进水，底坑除因建筑防水层处理不好而渗水外，会因暖气及上下水管道、消防栓等的泄漏使水从