住宅分户验收方案分析.docx
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住宅分户验收方案分析
一、编制依据
1、工程施工组织设计
2、、施工图纸及设计相关文件
3、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002）
4、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）
5、《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）；
6、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）；
7、《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）；
8、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2010）；
9、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）；
10、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2011）
11、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）
12、《重庆市建设工程质量监督总站文件》（渝建质监[2010]005号）
13、国家、省、市、行业的其它现行有关工程建设的规范、规程、标准及有关标准图集，企业内控标准、工法及各项规章制度等。
二、工程概况
工程名称：
万州区望江路片区变形体危房重建工程——八角井21号，地上两层，总建筑面积为160.54m²，设计使用年限为50年，建筑结构形式为砖混结构，结构类别为乙类，多层民用建筑，基础型式为桩基础，地基基础设计等级为丙级,桩基础设计等级为丙级，抗震设防烈度为6度，耐火等级为二级，场地土类别:
II类。
工程地点：
万州区望江路片区。
建设单位：
重庆市万州城市建设综合开发公司
监理单位：
重庆公用工程建设监理有限责任公司
设计单位：
重庆大有建筑设计院
勘察单位：
重庆南江地质工程勘察设计院
施工单位：
重庆市万州建筑工程总公司
三、分户验收安排
以单位工程每户住宅划分检验批。
当每户检验批具备条件时，可以验收。
住宅部分的验收划分:
以每一个住户为一个检验批，进行检验，以房间为单位全数记录。
（一）、分户验收的验收项目及验收内容（表1）
序号
验收项目
验收内容
1
楼地面、墙面、顶棚
地面裂缝、空鼓，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净
2
门窗
窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装
3
栏杆
栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施
4
防水工程
屋面渗水、厨卫间渗水、外墙渗水
5
室内主要空间尺寸
开间净尺寸、室内净高
6
给排水工程
管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置
7
电气工程
接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置
8
其他
烟道
（二）、分户验收组织
1、建设单位责任
（1）组织施工单位编制分户验收方案。
在竣工验收之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。
（2）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。
组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
（3）与施工、监理有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
（4）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》所列事项：
a．保修范围和保修期限。
b．施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
c．工程质量保修程序和处理时限。
d．建设单位工程质量保修监督电话。
2、施工单位责任
（1）编制分户验收方案
a．各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
b．根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
c．根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
d．根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
（2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（3）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
（4）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
3、监理单位责任
（1）验收施工单位编制的分户验收方案。
（2）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
（3）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
（4）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。
（三）、劳动组织及职责分工
本工程设一名质检员，牵头负责分户验收各项工作。
（4）、分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存。
（五）、分户验收的条件
1、工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容；
2、所含（子）分部工程的质量验收合格；
3、工程质量控制资料完整；
4、有关安全和功能的检测资料完整。
四、分户验收合格的评价
（一）、分户验收合格的评价
分户验收项目应符合本指南的规定，每一检查单元计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
（二）、分户验收不合格的处理
1、由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户验收，直至分户验收全部合格。
2、当返工或处理确有困难，在满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户验收，建设单位应在《住宅工程质量分户验收表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。
五、、分户验收项目
（一）楼地面、墙面、顶棚
1、现浇楼板厚度及裂缝
（1）质量要求：
现浇楼板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规范的要求；现浇楼板不应有可见的裂缝。
（2）检验方法：
板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。
板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。
（3）检查数量：
自然间全数检查。
其中板厚检查起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间、阳台各测不少于3点，即在房间或阳台一条对角线上2角点加1中心点；角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
2、楼地面面层
（1）质量要求：
整体面层：
地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。
板块面层：
面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。
（2）检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其它面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。
初装饰工程卫生间不检查空鼓。
3．墙面
（1）质量要求：
a、抹灰：
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
b、饰面板（砖）：
饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。
（2）检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中间部位，每处面积约1m2范围；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，均匀布点。
初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。
4．顶棚
（1）质量要求：
抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽均匀、无污染或明显色差。
（2）检验方法：
抹灰空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。
（二）门窗
1、外窗台高度
（1）质量要求：
外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。
低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台面，防护高度应从窗台面起计算。
（2）检验方法：
尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2、门窗开启性能
（1）质量要求：
门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉门窗扇必须有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。
（2）检验方法：
手扳、尺量和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
3、门窗密封性能
（1）质量要求：
门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。
（2）检验方法：
手扳和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
4、门窗的防、排水性能
（1）质量要求：
外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置及数量符合设计要求。
（2）检验方法：
观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5、门窗的玻璃安装
（1）质量要求：
门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃的使用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
（2）检验方法：
手扳和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
6、门窗节能
（1）质量要求：
玻璃品种、规格应符合设计要求，金属外门窗隔断热桥措施应符合设计要求。
（2）检验方法：
尺量和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（三）栏杆
1、栏杆安装
（1）质量要求：
栏杆安装必须牢固。
（2）检验方法：
手扳检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2、栏杆高度、栏杆间距
（1）质量要求：
栏杆高度必须满足设计要求。
当设计无要求时，临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m，七层及七层以上不应低于1.10m。
防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。
（2）检验方法：
尺量检查。
（3）检查数量：
每片栏杆不少于一处。
3、防攀爬措施
（1）质量要求：
栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。
（2）检验方法：
观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（四）防水工程
1、屋面
（1）质量要求：
屋面工程不应有渗漏和积水现象。
（2）检验方法：
屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时。
（3）检查数量：
全数检查。
2、厨房、卫生间和阳台
（1）质量要求：
排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。
（2）检验方法：
卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查。
（3）检查数量：
全数检查。
3、外墙
（1）质量要求；外墙面不应有渗漏现象。
（2）检验方法：
雨后或淋水后目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（五）室内主要空间尺寸
1．套内空间
（1）质量要求：
房间内平行墙面之间净距极差值控制在20mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-20mm以内，极差值控制在20mm以内。
非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在20mm以内。
（2）检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。
（3）检查数量：
自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。
角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
有坡度的房间不测室内净高。
2．公共部分
（1）质量要求：
走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。
（2）检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。
（3）检查数量：
走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。
（六）建筑给排水工程
1．管道、配件安装
（1）质量要求：
管道、配件安装固定牢固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清楚；给水口位置符合设计要求。
（2）检验方法：
安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查；给水口位置目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2．地漏、存水弯
（1）质量要求：
地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50mm。
（2）检验方法：
地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
3．管道系统功能
（1）质量要求：
管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。
（2）检验方法：
系统通水后目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（七）建筑电气工程
1．线路敷设
（1）质量要求：
（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。
（2）检验方法：
打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
配电箱内进出导线全数检查。
2．配电箱（强弱电）安装
（1）质量要求：
箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。
（2）检验方法：
电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。
（3）检查数量：
配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。
3．灯具安装
（1）质量要求：
距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。
（2）检验方法：
接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
（3）检查数量：
全数检查。
4．开关、插座、弱电终端设备安装
（1）质量要求：
开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其它插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求。
（2）检验方法：
开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。
（3）检查数量：
开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查。
5．等电位联结
（1）质量要求：
等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。
（2）检验方法：
目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
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