第3章 物业项目承接查验.docx

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第3章物业项目承接查验

第三章物业项目承接查验

物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。

物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。

第一节新建物业承接查验

在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主人住之前，对物业进行承接查验。

承接查验与竣工验收的主体、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。

为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收，为承接查验工作打下基础。

一、物业承接查验与工程竣工验收的区别

物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。

而竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。

1．目的不同

工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。

物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。

2．参与主体不同

工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。

物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。

3．对象不同

工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。

物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。

二、物业承接查验的依据和原则

（一）物业承接查验的依据

物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。

承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。

物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。

对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。

实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（1）《物业管理条例》；

（2）《物业承接查验办法》；

（3）物业买卖合同；

（4）临时管理规约；

（5）前期物业服务合同；

（6）物业规划设计方案；

（7）建设单位移交的图纸资料；

（8）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

（二）物业承接查验的原则

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

（三）物业承接查验涉及的法律主体

主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。

1．新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体交验方：

物业的建设单位接管方：

物业服务企业

2．新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体交验方：

物业的建设单位接管方：

物业专有部分的购买人

三、新建物业承接查验应当具备的条件

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（7）法律、法规规定的其他条件。

四、物业承接查验的程序

（一）确定物业承接查验方案

与开发建设单位协商好承接查验的日期、内容、标准、进度等，制定承接查验方案，作为承接查验的工作指南。

（二）移交有关图纸资料

建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。

（三）查验共用部位、共用设施设备

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物

业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

现场查验应当形成书面记录。

查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

（四）解决查验发现的问题

现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

（五）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议

建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出明确约定。

（六）办理物业交接手续

建设单位应当在物业承接查验协议签订后l0日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

交接工作应当形成书面记录。

交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间，交接方式等内容。

交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承担查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、

县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、其他承接查验有关的文件。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

五、承接查验的准备与实施

（一）确定物业承接查验方案的程序

新建物业的建设单位应当在物业交付使用l5日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。

因此，建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。

物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即：

（1）关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；

（2）供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；

（3）教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；

（4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（5）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（6）物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件；

（7）物业竣工图纸及竣工资料。

双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。

（二）物业承接查验方案的内容

以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。

双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。

其内容包括：

1．组建物业承接查验小组

由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。

由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。

2．列出各专业工程实施查验的技术依据主要包括：

（1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；

（2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；

（3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；

（4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；

（5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。

3．确定物业现场查验的内容

（1）物业共用部位、共用设施设备的现场查验。

对于新建物业的现场查验，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

①共用部位：

一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备问等。

②共用设施：

一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

③共用设备：

一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

（2）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。

建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。

物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。

因此，物业承接查验小组应该根据《办法》的规定与合同约定以及物业设计文件及清单，列出现场查验的项目和内容。

4．拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案

主要包括：

查验项目、内容、标准、方法、时问与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等，编制物业设施设备现场查验计划与进度。

5．物业承接查验物资准备

包括：

查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。

（1）验收文件的收集，查验人员查验前的培训。

（2）设备、工具和仪表，主要包括：

压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等。

（3）记录表格，主要包括：

①物业资料查验移交表；

②物业设施设备现场查验记录表；

③系统设施设备现场查验问题汇总表；

④物业设施设备现场查验问题处理跟踪表；

⑤物业设施设备查验最终遗留问题汇总表；

⑥物业项目移交表。

6．现场查验风险及预防措施（表3-1）

表3-1现场查验风险及预防措施

风险类型

预防措施

备注

带齐工具仪表，按规定路线小心行走

损坏设备

组织前期培训，熟悉设备构造、原理和操作程序、注意事项

应请安装施工单位持有高低压电工进网许可证的熟练技工进行操作

遗留物品

工作完毕应清点所带物品，防止遗漏

带电操作时，应戴好绝缘手套，穿绝缘靴并严格遵守安全操作规程

触电

现场查验时，务必切除相关设备电源

撞伤

戴好安全帽及相关防护用品

高空坠落

使用合格的梯子，高空作业务必系好安全带

漏项

对照现场查验工作计划逐项验收，并做好记录

（三）物业资料的查验与移交

物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）房屋、共用设施设备清单；

（6）承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。

（四）物业共用部位、共用设施设备的现场查验

1．现场查验的方法

物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。

具体做法是：

（1）核对。

应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。

（2）观察。

主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。

（3）使用。

物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确地使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。

（4）检测。

在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。

对存在的问题做好记录。

（5）试验。

物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验（如：

消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。

注意：

试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。

2．查验记录

现场查验应当形成书面记录。

双方在物业设施设备的现场查验中，应由查验记录人将查验情况认真填人各专业现场查验记录表。

查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存。

（五）物业现场查验发现问题的解决

1．书面通知建设单位及时解决，并进行复验

现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。

对于不能及时解决的遗留问题，双方协商解决方案，并在签订物业承接查验协议时明确约定。

2．建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议

建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合

六、物业共用部位、共用设施设备的交接

建设单位应当在物业承接查验协议签订后l0日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。

交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间、交接方式等内容，双方签署物业《物业移交表》，交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字、盖章确认。

物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应由建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业进行使用和管理。

七、其他

1．分期开发的物业项目的承接查验

分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

2．物业承接查验的费用由建设单位承担

物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

3．办理物业承接查验备案

物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

（1）前期物业服务合同；

（2）临时管理规约；

（3）物业承接查验协议；

（4）建设单位移交资料清单；

（5）查验记录；

（6）交接记录；

（7）其他承接查验有关的文件。

建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

告知方式应在《前期物业服务合同》中约定。

4．其他

物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

八、物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任

（一）物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任

物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

（二）物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任

自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有。

前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。

（三）建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任

建设单位应当按照国家规定，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

九、物业承接查验中其他法律责任

（一）当事人双方均应承担不履行协议的违约责任

物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

建设单位、物业服务企业未按《办法》规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

（二）建设单位应承担的物业承接查验的违约责任

建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负担，损害物业买受人权益。

建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

（三）物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

（四）业主在物业承接查验中具有知情权、监督权物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。

（五）房地产行政主管部门的监管责任

物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。

十、争议的解决

物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

十一、新建物业承接查验注意的问题

承接查验是物业服务企业接管物业的重要环节，物业服务企业通过承接查验，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。

因此，物业服务企业对所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给今后的物业管理服务带来许多不必要的麻烦。

为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业服务企业在承接查验时应注意以下几个方面：

（一）人员选配要精干

物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

（二）验收立场要明确

物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

（三）遗留问题要备案

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求建设单位提出补救和解决措施并备案（包括物业管理用房，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

（2）承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

（四）保修事宜要落实

落实物业的保修事宜。

根据建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，建设单位一次性拨付保修费用。

（五）特殊信息要收集

（1）新建物业建设单位应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业服务企业。

（2）将建设单位施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

（3）凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让建设单位或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（六）管理配套要关注

验收时注意与物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。

包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。

（七）产权界定要证明

小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉纠纷。

（八）管理权限要清楚

物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

（九）查验手续要齐全承接查验符合