建设工程造价管理基础知识中价协造价员考试讲义.docx
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建设工程造价管理基础知识中价协造价员考试讲义
工程造价基础知识（中价协）造价员考试
第一章1.1建设工程造价管理相关法律法规
一.建筑法——《中华人民共和国建筑法》
1.建筑许可
1按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证；
2申请施工许可证应具备的条件：
a）已办理建筑工程用地批准手续；
b）在城市规划区里的建筑工程，已取得规划许可证；
c）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
d）已经确定建筑施工单位；
e）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
f）有保证工程质量和安全的具体措施；
g）建设资金已经落实；
h）法律、行政法规规定的其他条件。
3施工许可证的有效期限：
建设单位应自领取许可证之日起3个月内开工，延期以两次为限，每次不超过3个月。
既不开工又不申请延期或延期超时的，许可证自动废止。
2.建筑工程监理
实施建筑工程监理前，建设单位应将委托的工程监理单位、监理内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业；
3.建筑安全生产管理
1）“安全第一、预防为主”的方针
2）安全生产责任制度和群防群治制度
3）施工现场安全有建筑施工企业负责；实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位向总承包单位负责；建筑施工企业须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费；
二.合同法
1.合同的主体：
自然人、法人、其他组织：
2.合同的基本原则：
平等、自愿、公平、诚实信用、合法的原则
三.*其他相关法律法规
1.价格法—《中华人民共和国价格法》
1）政府在必要时，可对下列商品和服务价格实行政府指导价或政府定价：
1与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格；
2自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格3.重要的公益性服务价格。
1）建设用地
1涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；
2征收耕地的补偿费用包括：
土地补偿费、安置补助费以及土地附着物和青苗的报偿费；
3下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：
A.国家机关用地和军事用地；B.城市基础设施用地和公益事业用地；C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；D.法律、行政法规规定的其他用地。
4有下列情形之一的，有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权；
a）
为公共利益需要使用土地的；对土地使用权人应给予适当补偿
b）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
c）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；
d）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
e）公路、铁路、机场、扩厂等经核准报废的。
2.税收相关法律法规——《中华人民共和国税收征收管理办法》
1）税率分为：
比例税率、累进税率（全额累进税率、超额累进税率）和定额税率；
2）按税收征收对象不同，税收可分为：
流转税、所得税、财产税、资源税和行为税、城镇土地使用税五种。
§1.2建设工程造价管理制度
国务院建设主管部门审定甲级工程造价咨询企业的资质；
一．建设工程造价专业人员资格管理
1.造价工程师执业资格制度
1初始注册：
自执业资格证书签发之日起一年内提出注册申请，初始注册有效期为四年；
2延续注册：
应在注册有效期满30日前申请延续注册，有效期为四年；
3变更注册：
变更注册后延续原注册有效期；
4下列情形之一的不予注册；
a）不具有完全民事行为能力的；
b）申请在两个或两个以上单位注册的；
c）未达到造价工程师继续教育合格标准的；
d）前一个注册期内工作业绩达不到规定标准或未办理暂停执业手续而脱离工程造价业务岗位的；
e）受刑事处罚、刑事处罚尚未执行完毕的；
f）因工程造价业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；
g）因前项规定以外原因受刑事处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满三年的；
h）被吊销注册证书，自被处罚决定之日起至申请注册之日止不满三年的；
i）以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满三年的；
j）法律、法规规定不予注册的其他情形。
5注册造价工程师有权发起设立工程造价咨询企业；
6继续教育，分必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。
2.造价员从业资格制度《全国建设工程造价员资格证书》原则每3年检验1次；
1）有下列情形之一者，验证不合格或注销证书和专用章：
1无工作业绩；脱离工程造价业务岗位的；未按规定参加继续教育的；
2以不正当手段取得《全国建设工程造价员资格证书》的；在建设工程造价活动中有不良记录的；
3涂改《全国建设工程造价员资格证书》和转借专用章的；在两个或两个以上单位以造价员名义从业
2）继续教育：
参加继续教育的时间原则上不得少于30小时/3年；
§2.1建设工程项目管理概述
一.建设工程项目的组成与分类
1.建设工程项目的组成
1）单项工程：
在一个建设工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后可独立发挥生产能力或效益
2）单位（子单位）工程：
指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。
按单项工程的构成，可将其分解为建筑工程和设备安装工程；
3）分部（子分部）工程：
按专业性质、建筑部位确定。
4）分项工程：
一般按主要工程、材料、施工工艺、设备类型等进行划分。
2.建设工程项目的分类
1）按建筑性质划分：
新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目；
2）按投资作用划分：
生产性建设工程项目和非生产性建设工程项目；
3）*按项目的投资效益划分：
竞争性项目、基础性项目和公益性项目；
4）*按项目的投资来源划分：
政府投资项目（经营性和非经营性政府投资项目）和非政府投资项目
二.工程项目建设程序
1.政府投资项目和非政府投资项目分别实行审批制、核准制和备案制；
2.项目新开工时间：
指工程项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽开始施工日期。
不需开槽的工程，正式开始打桩的日期就是开工日期。
3.生产准备——主要内容：
A.招收培训生产人员；B.组织准备；C.技术准备；D.物资准备
4.项目后评价的基本方法：
对比法。
效益后评价、项目可持续性后评价、项目综合效益后评价
a）过程后评价
三.建设工程项目管理及其主要内容
1.计划、组织、指挥、协调和控制
项目管理：
针对性、系统性、程序性和科学性
2.环境保护在项目实施阶段要做到“三同时”：
主体工程与环保措施工程同时设计、同时施工、同时投入运行。
§2.2建设工程目标管理
一.建设工程目标控制的原理和方法
1.建设工程目标控制的措施和方法
1）措施：
组织措施、技术措施、经济措施、合同措施
2）主要方法：
网络计划法、S曲线法、香蕉曲线法、排列图法、因果分析图法、直方图法、控制图法、其他
二.建设工程项目成本管理的内容
**成本预测是成本计划的编制基础，成本计划是开展成本控制和核算的基础；成本控制能对成本计划的实施进行监督，保证成本计划的实现，而成本核算又是成本计划是否实现的最后检查，它所提供的成本信息又是成本预测、成本计划、成本控制和成本考核等的依据；成本分析为成本考核提供依据，也为未来的成本预测与编制成本计划指明方向；成本考核是实现成本目标责任制的保证和手段。
成本控制：
包括计划预控、过程控制和纠偏控制三个环节
§3.1合同概述
一.合同的订立
1）要约
1有些合同在要约之前还会有要约邀请。
a）要约邀请在法律上无需承担责任。
b）寄送的价目表、招标公告、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约；
2要约到达受要约人时生效。
3要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人；
4要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人；
5下列情形之一，邀约不得撤销：
a）要约人确定了承诺期限或以其他形式明示要约不可撤销；
b）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
6有下列情形之一的，要约失效：
A.拒绝要约的通知到达要约人；B.要约人依法撤销要约；C.承诺期限届满，受要约人未作出承诺；D.受要约人对要约的内容作出实行变更。
2）承诺
1承诺应当在要约确定的期限内达到要约人。
2以信件或电报作出的要约，承诺期限自信件载明的日期或电报交发之日开始计算。
信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。
以电话、传真等快速通讯方式作出的要约，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算；
3承诺通知到达要约人时生效。
4承诺可以撤回，撤回承诺的通知应在承诺通知到达要约人之前或与承诺通知同时到达要约人；
5受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效以外，为新要约；
6承诺的内容应与要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约；
7承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容已承诺的内容为准。
2.合同成立的其他情形
1法律、行政法规规定或当事人约定要用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的；
2采用合同书形式订立合同。
在签字或盖章之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受的。
3.格式条款
1）提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2）对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
4.缔约过失责任
1）构成条件：
①当事人有过错。
若无过错，则不承担责任；②有损害后果的发生。
若无损失，亦不承担责任；③当事人的过错行为与造成的损失有因果关系。
2）当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任：
1假借订立合同，恶意进行磋商；
2故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；
3有其他违背诚实信用原则的行为。
二.合同的效力
1．合同成立的判断依据是承诺是否生效；
2．效力待定合同——指合同已经成立，但合同效力能否产生尚不能确定的合同。
包括：
1）限制民事行为能力人订立的合同
——指10周岁以上不满18周岁的未成年人，以及不能完全辨认自己行为的精神病人。
1限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效；
2限制民事行为能力人订立的合同并非一律无效，在以下几种情形下订立的合同是有效的：
a）经过其法定代理人追认的合同，即为有效合同；
b）纯获利益的合同。
c）与限制民事行为能力人的年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同。
3与限制民事行为能力人订立合同的相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应以通知的方式作出。
2）无权代理人代定的合同
主要包括：
行为人没有代理权、超越代理权限范围或代理权终止后仍以被代理人的名义订立的合同。
1无权代理人代订的合同对被代理人不发生效力的情形。
a）未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；
b）与无权代理人签订合同的相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。
被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应以通知的方式作出；
2无权代理人代订的合同对被代理人具有法律效力的情形。
a）行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；
b）表见代理：
是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的情形。
使相对人相信无权代理人具有代理权的理由是否正当、充分，就成为是否构成表见代理的关键。
3法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同的效力。
4无处分权的人处分他人财产合同的效力。
效力待定合同一般为无效合同，但经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
3．在一般情况下，合同中的免责条款都是有效的。
但下列免责条款无效：
A.造成对方人身伤害的；B.因故意或重大过失造成对方财产损失的。
4．可变更或撤销的合同
1）合同可以变更或撤销的情形
1当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销的合同有：
A.因重大误解订立的；B.在订立合同时丧失公平的。
2一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销；
3当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。
2）有下列情形之一的，撤销权消灭：
a）具有撤销权的当事人自知道或应知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的；
b）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或以自己的行为放弃撤销权。
3）对当事人依据无效合同或被撤销合同而取得的财产应依法进行如下处理：
A.返还财产或折价补偿。
B.赔偿损失。
双方都有过错的，应各自承担相应的责任；C.收归国家所有或返还集体、第三人。
三.合同的履行
1.合同履行的原则：
全面履行原则、诚实信用原则。
要求合同当事人在履行合同约定的主义务的同时，履行合同履行过程中的附随义务：
A.及时通知义务；B.提供必要条件和说明的义务；C.协助义务；D.保密义务。
2.合同履行的一般规定：
1价款或报酬不明确问题的处理方法：
按订立合同时履行地的市场价格履行，依法应执行政府定价或政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按交付时的价格计价。
逾期交付标的物的，遇价格上涨时按原价格执行；价格下降的，按新价格执行。
逾期提取标的物的，遇价格上涨时按新价格执行；价格下降的，按原价格执行。
2履行地点不明确问题的处理方法；给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
3履行期限不明确问题的处理方法；债务人可以随时履行，债权人也可随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。
4履行方式不明确问题的处理方法；按有利于实施合同目的的方式履行。
5履行费用的负担不明确问题的处理方法；由履行义务一方承担。
3.合同履行中的第三人
1向第三人履行合同。
债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应向债权人承担违约责任；
2由第三人代为履行合同。
第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应向债权人承担责任。
4.合同履行过程中几种特殊情况的处理
1因债务权人分立。
债权人分立、合并或变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可中止履行或将标的物提存。
2债务人提前履行债务的情况。
债权人可拒绝，但提前履行不损害债权人利益的除外，债务人提前履行债务给债券人增加的的费用，由债务人承担。
四.合同的变更和转让
1.合同的变更仅指合同内容的变更，不包括合同主体的变更。
——《合同法》的定义，
1）合同主体的变更实质上就是合同的转移。
2）合同变更分为协议变更和法定变更。
2.合同的转让
1）合同债权（权利）转让
1债权人转让权利的，债权人应当通知债务人。
未经通知，该转让对债务人不发生效力，除非经受让人同意，否则，债权人转让权利的通知不得撤销；
2债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债券到期或同时到期的，债务人可以向受让人主张抵消。
2）合同债务（义务）转移
1债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意；
2原债务人享有的对债权人的抗辩权也随债务转移而由新债务人享有；
3）合同权利和义务的概括转让
1当事人一方经对方同意，可将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，适用上述债权债务转让；
2当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利、履行义务。
3当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带责任。
五.合同的权利义务终止
1.终止的原因
1）有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
A.债务已经按约定履行；B.合同解除；C.债务相互抵消；D.债务人依法将标的物提存；E.债权人免除债务；F.债权债务同归于一人；G.法律规定或当事人约定终止的其他情形。
2）合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
2.合同解除
合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3.标的物提存
1）有下列情形之一的，难以履行债务的，债务人可将标的物提存：
A.债权人无正当理由拒绝受领；B.债权人下落不明；C.债权人死亡未确定继承人或丧失民事行为能力未确定监护人；D.法律规定的其他情形；
2）标的物不适于提存或提存费用过高的，债务人可依法拍卖或变卖标的物，提存所得的价款；
3）债权人可随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应拒绝其领取提存物；
4）债权人领取提存物的权利期限为五年，
六.违约责任的承担方式
1继续履行。
首选方式采取补救措施。
赔偿损失。
当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；否则致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。
违约金。
定金。
债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。
1）当事人一方因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任。
当事人一方和第三人之间的纠纷，依据法律规定或约定解决。
1）。
§3.3建设工程施工合同及总承包合同管理
一、建设工程合同计价模式及其选择
1.建设工程合同计价模式
1）总价合同：
工程勘察、设计合同一般为总价合同。
1固定总价合同
报价较高。
固定总价合同的适用条件一般为；
a）工程投标时的设计深度已达到施工图设计的深度；
b）规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程部位。
可合理遇见各种风险
c）工程合同期较短（一般为一年以内）。
2可调总价合同：
合同期较长（1年以上）
常用的调价方法有：
文件证明法、票据价格调整法和公式调价法。
2）单价合同
1单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生过各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。
2工程量清单内所列工程量为估计工程量，而非准确工程量；
3按合同工期的长短，可分为固定单价合同和可调单价合同。
3）成本加酬金合同
1大多适用于边设计、边施工的紧急工程或灾后修复工程；
2按酬金计算方式不同，合同形式有：
A.成本价固定酬金合同B.成本加固定百分比合同C.成本加浮动酬金合同D.目标成本加奖罚合同
2.建设工程施工合同类型的选择
1）工程项目的复杂程度：
有把握的部分采用总价合同，估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同
2）工程项目的设计深度：
（表3.2）一般，施工图设计阶段采用总价合同，技术设计单价合同，初步设计阶段采用成本加酬金合同或单价合同
3）工程施工技术的先进程度
有较大部分采用新技术和新工艺，不宜采用固定总价合同，而应采用成本加酬金合同。
4）工程施工工期的紧迫程度：
有些紧急工程（如灾后修复工程等）宜采用成本加酬金合同。
二、建设工程施工合同示范文本
1.组成**
1）协议书
建设工程施工合同文件包括：
①施工合同协议书②中标通知书③投标书及其附件④施工合同专用条款⑤施工合同通用条款⑥标准、规范及有关技术文件⑦图纸⑧工程量清单⑨工程报价单或预算书
2）通用条款：
凡《合同示范文本》内容与《建设工程价款结算暂行办法》不一致之处，以后者为准。
3）专用条款附件
§4.1建设工程造价的含义与特点
一.工程造价的含义
1.第一种含义：
从投资者或业主的角度，从项目建设角度提出，广义概念
1）非生产性建设项目的工程造价就是建设项目固定资产投资的总和；
2）生产性建设项目的总造价是固定资产投资和铺底流动资金投资的总和。
2.第二种含义：
狭义概念指为建设某项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中，形成的工程承发包（交易）价格。
二.工程造价的特点
1.大额性单个性。
动态性。
层次性。
建设项目总造价、单项工程造价和单位工程造价。
2.阶段性（多次性）。
§4.2建设工程造价的内容与构成***
一.
建设项目工程造价的构成
Ø建设项目总投资=建设投资+建设期贷款利息+固定资产投资方向调节税+流动资金
Ø建设项目工程造价=建设投资+建设期贷款利息+固定资产投资方向调节税+
Ø建设投资=工程费用（建筑工程费、安装工程费、设备购置费）+工程建设其他费用+预备费
建筑安装工程费基本预备费和价差预备费
Ø建设期贷款利息=贷款利息+融资费用。
二.
建筑安装工程造价的构成
综合单价=直接工程费＋措施费＋企业管理费＋利润（＋风险）规费、税金以外所有费用
§4.3建设工程各阶段工程造价的关系和工程造价控制
一.建设工程各阶段工程造价的关系由表及里、由粗到细、逐步细化、最终形成的过程
二.建设工程各阶段工程造价控制
1.有效控制工程造价的原则
1）以设计阶段为重点的建设全过程造价控制考过工程造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。
2）主动控制，以取得令人满意的结果
3）技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段
三.工程造价控制的关键环节
1.决策阶段做好投资估算
2.设计阶段强调限额设计
3.招投标阶段重视施工招标
4.施工阶段加强合同管理与事前控制：
动态纠偏，事前控制工作重点是控制工程变更和防止索赔发生。
§4.4建设工程造价的计价方法
一.工程造价计价的基本方法
1.从工程费用计算角度分析，工程造价计价的顺序
分部分项工程单价—单位工程造价—单项工程造价—建设项目总造价
2.影响工程造价的主要因素：
单位价格和实物工程数量
3.对基本子项的单位价格分析，可以有以下两种形式
1）直接费单价：
单位价格=Σ（分部分项工程的资源要素消耗量×资源要素的价格）
形成工程建设定额影响工程造价的关键因素，取市场价格
1发包人工程估价的定额反映的是社会平均生产力水平；
2承包人工程估价的定额反映的是该企业技术与管理水平。
2）综合单价：
《建筑工程工程量清单计价规范》，是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费，材料费、机械使用费、管理费和利润，并考虑风险点因素组成。
而规费和税金，是在求出单位工程分部分项工程费、措施项目费和其它项目费后再统一计价，最后汇总得出单位工程造价。
二.工程定额计价与工程量清单计价方法的异同
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