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项目融资报告

中国地质大学（武汉）经济管理学院

工程管理专业

《项目融资》报告

姓名：

学号：

院（系）：

经济管理学院

专业：

工程管理

指导教师：

一、项目概况-----------------------------------------------------------------2

二、市场分析-----------------------------------------------------------------2

（一）宏观市场分析-----------------------------------------------------2

（二）微观市场分析-----------------------------------------------------3

（三）结论-----------------------------------------------------------------4

三、融资成本介绍-----------------------------------------------------------4

（一）各融资方式的资金成本率计算公式--------------------------4

（二）综合资本成本-----------------------------------------------------5

（三）融资成本有关数据的确定--------------------------------------5

四、项目融资方案-----------------------------------------------------------8

方案一----------------------------------------------------------------------8

方案二---------------------------------------------------------------------10

方案三---------------------------------------------------------------------13

方案四---------------------------------------------------------------------17

五、融资决策------------------------------------------------------------------20

附件一---------------------------------------------------------------------------20

附件二---------------------------------------------------------------------------21

一、项目概况

本项目位于M市某区中部，西侧为A路，与B宾馆相邻，东侧为C路，北侧为D路，南侧紧邻规划F医院。

总占地面积约为8.5公顷。

用地周边东侧为规划中心公园，空气清新、环境优美。

项目毗邻成熟社区和宾馆，社区配套设施完善，交通出行便捷。

根据本项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，采用板塔结合方式，总建筑面积约为26.72公顷，共约2500户。

具体技术指标见表1。

表1主要规划指标

总占地面积

85000㎡

规划建设用地

66900㎡

住宅用地

63900㎡

总建筑面积

267200㎡

地上建筑面积

202200㎡

其中：

住宅

196000㎡

配套公建

6200㎡

地下建筑面积

65000㎡

其中：

车库

49000㎡

设备和人防

16000㎡

容积率

3.0

本项目总投资为76000万元，包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费和不可预见费。

本项目的开发周期计划为3年整，共计36个月。

一、市场分析

（一）宏观市场分析

1、M市经济环境

近几年来，M市总体经济保持着良好的发展趋势。

2010年M市实现国内生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，X市经济连续五年保持两位数增长，表明M市的经济发展充满活力，是全国重要的综合性产业城市。

同时M市的财政收入也一直保持着快速的增长，经济效益明显提高。

2010年全年完成地方财政一般预算收入592亿元，比上年增长18.2%，超额完成预算任务。

城镇居民恩格尔系数31.7%，比上年降低2.1%。

房地产业作为国民经济的支柱产业，其发展与宏观经济的总体水平呈明显的正相关关系。

经济增长所带来的就业机会增加及人均收入提高将会提升整个城市购买力。

购买力的上升必然会引致对各类物业的需求上升。

总体来说，X市的经济发展呈现出勃勃生机，经济发展前景十分乐观。

近年来M市政府在基础设施方面的大力投资，给M市各行各业尤其是房地产行业带来最为直接的发展契机和动力。

预计未来几年M市的楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。

2、M市房地产走势

M市房地产市场起步于1992年6月，市场起点高、发展快。

随着M市城市建设快速发展，国有土地使用制度改革进一步推进，房地产市场体系日渐完善，房地产也取得了令人瞩目的发展。

2010年M市房地产市场运行状况可概括如下：

（1）开发投资占全社会投资比重过半。

2010年M市房地产完成投资1202.5亿，比上年增长21.5%，占全社会投资的比重为55.7%。

（2）住宅建设成为开发热点。

在M市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为692.4亿元，增长9.1%，住宅投资在房地产投资中的比重达到32.1%。

（3）个人购房为主。

2010年M市销售各类商品房1771.1万㎡，其中商品房住宅1604.4万。

商品住房市场销售以个人购房为主。

（4）稳健发展。

在房地产建设规模不断扩大，人民居住环境得到较大改善的背景下，M市商品房空置率呈现下降趋势。

3、M市政策环境

近年来，在M市房地产业取得了巨大发展的同时，各政府监管部门也加大了对房地产业的规范化管理，推出了不少新的管理政策，从宏观上加强对M市房地产市场的宏观调控。

（1）整顿土地市场秩序，规范土地供给市场。

为推行土地储备制度和土地入市公开交易制度，M市除成立土地整理储备中心和土地交易市场，13个配套文件也已经先后出台。

（2）调整房地产投资结构，严格控制高档房地产开发。

（3）加强城市规划管理，强化规划监督建设部要求，各地要认真抓紧编制和调整建设规划，保证土地收购储备、国有土地出让依据城市规划有计划地进行。

（4）规范房地产交易市场，清理房地产税费，理顺商品住宅价格。

如明确规范商品房预售合同登记备案行为，建设部对房地产市场的开发建设、中介活动、履约合同、虚假广告等违法违规行为进行整顿。

（5）完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持。

（6）市政建设大力支持房地产的郊区化发展。

2010年M市新建和改建8条公路，总长102公里。

这8条公路的建设和改建大部分采用城市干道的标准，增加宽度和车道。

总之，在各项法规政策的宏观调控下，M市房地产市场将保持平稳的发展态势。

4、M市商业环境

M市住宅市场日趋成熟，商品房价格有升有降，整个市场呈现平稳势态。

同时，住房价格的进一步理性回归，是潜在的消费群体扩大，需求越来越旺盛。

据统计，2010年M市商品房销售面积达2472万㎡，同比增长30.4%，期房同比增长7%，空置房下降20%。

目前，M市在售商品住宅项目约550多个，2010年全年推出市场的新项目有150个，其中正式开盘销售的住宅项目有112个，112个新开盘的住宅项目的市场开盘报价平均为5916元/㎡，比去年的5360元/㎡开盘报价上升了近10%。

从同一地区推出项目情况来看，新盘的销售价格与旧盘价格相比也提高了不少。

（二）微观市场分析

1、区域市场环境

M市新城房地产市场逐渐形成城北最具发展优势和发展潜力的区域市场之一，本项目就属于该区域。

目前，该地区在售住宅类项目40个左右，市场供应量大。

尽管该地区楼盘的总体供应量很大，但与CBD相比，其平均容积率仍然较低，更适合居住。

但从长远看，该地区的价格还会因供求间的差距拉大及区域建设推进逐渐打开上涨空间。

2、区位条件

优势：

（1）有城铁和正在施工建设的地铁5号线都经过本地区，道路体系和轨道交通体系十分健全。

路网发达，与市区、机场、火车站联系通畅、便捷。

（2）公共交通非常方便，多路公交车站就在附近，四面八方出行十分方便，有效解决居民通勤问题。

（3）距离成熟商圈仅2公里，轻易享受高品质商品生活配套。

高档商场、饭店、娱乐场所、银行、医院一应俱全。

（4）地处M市上风上水位置，空气清新，周边工业污染少，地区具有较好自然品质。

劣势：

（1）本项目距离办公聚集地有一定距离，居民通勤距离较长。

（2）接近城乡交接地带，周边有未开发地区，稍显荒凉。

3、街区功能

优势：

（1）本案225万㎡大型居住社区，规划公建与配套设施齐备，更有2.6万㎡的中心公园作为本地区的绿肺。

（2）附近中心公园已建成，周边超市、宾馆、小型超市、便利店、会所、餐饮设施均已投入使用。

劣势：

部分配套设施有待完善。

（三）结论

通过对宏观经济环境和项目周边市场的调查分析，可以看到本项目开发具有良好的市场前景，该项目投资是可行的，能够给投资者带来一定的经济效益。

二、融资成本介绍

本项目的融资成本是指项目发起人为筹集和使用资金而付出的代价。

通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同。

影响融资成本的因素主要包括：

1、使用资金所支付的费用，即资金占用费，如股票的股息、银行借款、发行债券的利息等；2、融资过程中资金与人力等耗费，即资金筹集费，如发行股票、债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等；3、特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本。

（一）各融资方式的资金成本率计算公式如下：

1、资本金成本：

本项目资本金成本取行业平均净资产收益率。

2、银行借款成本：

KL-----长期借款资金成本率RL------长期借款年利率

T--------所得税率FL------长期借款筹资费用率

3、债券成本：

Kb------债券资金成本率Rb------债券年利率

T--------所得税率Fb------债券筹资费用率

4、普通股成本：

按照“资本资产定价模型法”（CAPM），普通股成本的计算公式则为：

Rs------普通股资金成本率Rf-----无风险报酬率

β------股票的贝塔系数Rm-----平均风险股票必要报酬率

5、信托基金成本：

Kx------信托基金金成本率Rx------信托基金预期收益率

Fx------信托基金筹资费用率

（二）综合资本成本：

Kw-------综合融资成本Kj-----第j种个别资本成本

Wj-----第j种个别资金占全部资金的比重

（三）融资成本有关数据的确定

1、资本金成本的确定

数据来源：

在东方财富网上查得10家房地产企业的净资产收益率如下：

万科A2.68%，华丽家族19.24%，世联地产5%，京投银泰8.26%，中弘地产6.9%，深长城6.12%，深物业A27.99%，招商地产3.04%，冠城大通9.83%，天业股份6.59%。

算出这10家企业的平均净资产收益率=9.56%。

即本项目资本金成本取行业平均净资产收益率为9.56%

2、银行贷款成本的确定

（1）本项目银行贷款利率取6.8%

数据来源：

中国银行网站，人民币贷款利率表2011-04-06，五年以上中长期贷款利率6.8%.

（2）贷款筹资费率取0.55%

借款手续费：

一般取0.5%-0.6%，本项目取0.5%。

杂费（包括律师费、印刷费、通信费等），一般取0.05%。

故筹资费率取0.55%。

（3）企业所得费率取25%

（4）银行贷款资金成本=6.8%×（1-25%）/（1-0.55%）=5.13%

3、债券成本的确定

公司债券发行成本主要包括发行利率和发行费用。

发行费用包括承销手续费；中介费用（律师费、会计事务费、债券信用评级费用）；登记、托管、兑付费用。

数据来源：

（1）债券年利率取6.81%

在和讯网、证券网上查得9家房地产企业的中长期债券年利率如下：

金地集团5.5%，中粮地产6.06%，万科房产5.5%，厦门建发6.0%，龙湖集团6,7%，复地集团7.3%，北辰实业8.2%，新湖中宝9.0%，保利集团7.0%。

算出这9家企业的平均债券年利率=6.81%，即为本项目债券年利率。

（2）债券筹资费用率取0.824%

数据来源：

依据《中华人民共和国证券法》等相关法律和中华人民共和国证券监督委员会公司债券发行相关规定：

承销手续费：

根据人民银行最新精神，任何主承销商收取的承销手续费均不得低于发行总额的0.4%，一般按0.4%-0.6%收取，其中包括承销团费用。

本方案取0.512%。

中介费用（律师费、会计事务费、债券信用评级费用）：

央行规定短期融资券和中期票据不得少于25万元，债券评级费预计费用可控制在0.01%-0.02%之内，本项目中介费取0.3%。

登记、托管费：

向中央国债登记公司缴纳发行登记托管费（发行额度30亿元以下为0.007%，30亿元以上为0.006%），本项目登记托管费取0.007%。

兑付费用：

兑付时将支付0.005%，本项目兑市支付费取0.005%。

综合以上数据得：

债券筹资费用率=0.824%

（3）企业所得费率取25%

（4）债券成本=6.81%×（1-25%）/（1-0.824%）=5.15%

4、普通股成本的确定

数据来源：

（1）无风险报酬率Rf

根据Wind资讯查询的距基准日10年期国债的平均收益率为3.56%,即本项目无风险报酬率Rf取3.56%。

（2）企业风险系数β

　　根据Wind资讯查询的沪深A股股票房地产类上市公司Beta计算确定,本次评估选取了深圳万科、招商地产、深深房A、中粮地产、金融街、保利地产、广宇发展、中江地产、中天城投、浙江广厦、金地集团、天伦置业、荣盛发展、苏州高新等92家房地产板块的A股上市公司作为可比公司,通过wind证券投资分析系统,查询出上述公司截止到基准日的100周有财务杠杆的β系数,通过公式:

βl=（1+D/E）×βu（βl为有财务杠杆的风险系数,βu为无财务杠杆的风险系数）,将各可比公司的有财务杠杆β系数转换成无财务杠杆的β系数。

　　首先根据同类上市公司的Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta,得出无财务杠杆的平均Beta。

然后根据企业的目标资本结构D/E计算出企业的Beta。

计算公式如下:

　　βL=（1+（1-T）×D/E）×βU　　

βL:

有财务杠杆的Beta;βU:

无财务杠杆的Beta,取同类上市公司平均数1.0815;T:

企业所得税率，取25%；企业D/E:

主要结合企业目前贷款情况、未来项目开发情况、管理层未来的筹资策略、可比上市公司的资本结构等确定。

经综合分析,企业D/E取19.85%;E/（D+E）取86.89%,D/（D+E）取13.11%。

　　则根据上述计算得出企业风险系数Beta如下:

　　年度2009年2010年2011年2012年及以后

　　βL 1.2532 1.2489 1.2447 1.2425

本项目取β=1.2425

（3）市场风险溢价Rpm

某公司普通股的资金成本等于无风险报酬率加上适当的风险溢价。

而适当的风险溢价则等于经企业按β系数调整后的市场风险溢价（平均风险股票必要报酬率减去无风险报酬率）。

鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开发有限公司资产评估说明市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合,投资者所要求的高于无风险利率的回报率,由于目前国内A股市场是一个新兴而且相对封闭的市场,一方面,历史数据较短,并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓,投资者结构、投资理念在不断的发生变化,市场波动幅度很大;另一方面,目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制,再加上国内市场股权割裂的特有属性（存在非流通股）,因此,直接通过历史数据得出的股权风险溢价包含有较多的异常因素,不具有可信度;国际上新兴市场的风险溢价通常采用成熟市场的风险溢价进行调整确定,因此本次评估采用公认的成熟市场（美国市场）的风险溢价进行调整,具体计算过程如下:

　　市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额

　　=成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×（σ股票/σ国债）

　　其中:

成熟股票市场的基本补偿额取美国1928-2008年股票与国债的算术平均收益差5.65%;国家违约补偿额:

根据国家债务评级机构Moody’Investors Service对我国的债务评级为A1,转换为国家违约补偿额为1.4%;σ股票/σ国债:

新兴市场国家股票的波动平均是债券市场的1.5倍;

　　则:

RPm=5.65%+1.4%×1.5=7.75%

故本次市场风险溢价取7.75%。

　　（4）普通股成本取13.19%

根据CAPM公式Ks=Rf+β×RPm得Ks=3.56%+1.2425×7.75%=13.19%

5、信托基金成本的确定

数据来源：

（1）信托基金预期收益率取9.54%

根据信托网查得的七家房地产类权益型信托基金的预期收益率如下表所示：

产品名称

发行机构

产品期限

投资方式

资金投向

预期年收益率

锦绣澜湾A区滨河项目 

吉林信托

24个月

权益投资

房地产

9.5%

乐居1号保障房 

中融信托

24个月

权益投资

房地产

8.8%

丹霞山1号  

中信信托

24个月

权益投资

房地产

11.0%

卓达三溪塘特定资产 

金谷信托

12个月

权益投资

房地产

9.0%

大连新星集团（A2）

中信信托

24个月

权益投资

房地产

11.0%

金诚（1103）号（1年期） 

华宸信托

12个月

权益投资

房地产

8.5%

创鸿集团佛山创鸿汇苑 

中融信托

0个月

权益投资

房地产

9.0%

以上数据取平均值得本项目信托基金的预期收益率=9.54%

（2）信托基金筹资费率取4.54%

托管人（托管银行）收取的托管费：

费率一般按每年0.1%左右。

信托公司收取的管理费用：

固定管理费（每年按信托资金的2%左右收）、浮动管理费（按信托收益的20%左右收取，本项目取9.54%×20%=1.91%）。

信托文件账册制作及印刷费、信托计划日常管理费用（交通、通讯、保险、律师、审计等）、召集收益人大会的相关费用、资金汇划费、信托终止时的清算费用、为保护和实现信托财产而支出的费用以及按照有关规定应当由信托财产承担的其他费用等：

具体收费额度根据信托协议合同具体规定，本项目根据与信托公司签订的合同规定，以上费用综合取0.5%。

综合以上数据得：

信托基金筹资费=0.1%+2%+1.91%+0.5%=4.54%

（3）信托基金成本=9.54%/（1-4.54%）=9.99%

三、项目融资方案

本项目总投资为76000万元，开发周期为三年。

预计第一年投入资金31511.68万元，第二年投入资金33718.12万元，第三年投入资金10770.20万元。

经测算，本项目销售收入为101548万元，税前利润为17601.79万元，随后利润为11793.20万元，投资收益率（税后）为15.55%，项目内部收益率（税后）为13%，项目投资回收期2.99年。

方案一：

a）投资结构：

本方案采用公司型合资结构。

A公司（房地产公司）、B公司（U银行的子公司）、C公司（设备供应公司）和D公司（钢筋生产公司）以40%：

30%：

15%：

15%的出资比例注册成立怡人家园住宅投资开发有限公司（以下简称项目公司）作为项目的投资主体、融资主体和管理主体负责项目的资金筹集、建设与经营管理。

图1-1方案一的投资结构

b）资金结构：

由股本资金、产品预购款构成。

《中华人民共和国公司法》第二十七条规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。

2004-04-26国务院颁布了国发[2004]13号《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，对房地产开发等行业建设项目的资本金比例进行了调整，房地产开发项目的资本金比例提高到35%及以上。

因此本方案自有资金比例应不小于35%。

由本文四（三）的计算可知：

资本金的成本为9.56%。

项目发起人的合资协议规定除资本金外所需的建设资金采用产品支付方式融资，根据项目公司与E信托机构签订的产品支付协议的规定，信托机构的产品预购款分三年支付，第一年支付预购款的40%，第二年支付预购款的40%，第三年支付预购款的20%。

由于本项目预计第一年投入资金31511.68万元，第二年投入资金33718.12万元，第三年投入资金10770.20万元。

所以产品预付款的每年的支付额度需满足建设资金的需要。

根据产品支付协议的规定，信托机构以4667元/㎡的价格购买商品房，为规避风险，商品房的价格取5045元/㎡，低于理想价格5916元/㎡。

每套商品房的面积约为75㎡。

产品预购款成本=（5045-4667）/4667=8.10%

设资本金x万元，产品预购款y万元,资金成本M

x+y=76000①

x≥76000×35%②

x+y×40%≥31511.68③

y×40%≥33718.12④

y×20%≥10770.20⑤

Mmin=9.56%×x/76000+8.10%×y/76000⑥

由①②③④⑤⑥，解得x=26600y=49400时M最小=8.611%

项目资金由35%项目发起人提供的资本金和65%产品预购款构成，资金具体情况如下表所示：

表1-1方案一资金来源表

资金来源

资金形式

数量（万元人民币）

比例

A公司（资本金）

股本资金

10640

14%

B公司（资本金）

股本资金

7980

10.5%

C公司（资本金）

股本资金

3990

5.25%

D公司（资本金）

股本资金

3990

5.25%

合计

26600

35%

国内贷款银行

产品预购款

49400

65%

总计

76000

100%

c）融资成本：

综合资金成本率=9.56%×35%+8.10%×65%=8.611%

d）融资结构：

根据各投资者签订的股东协议，投资者共同组建项目公司，负责项目的融资安排、建设与经营管理。

C公司通过“设备租赁协议”为建设项目长期提供工程建设所需设备并负责设备的技术维修与检验，D公司与项目公司通过“钢筋供应协议”为建设项目提供固定价格的钢筋。

由贷款银行设立E信托机构作为融资中介，项目公司以项目产品作抵押与E信托机构签订“产品支付协议”和“销售代理协议”，E信托机构以“产品支付协议”的权益作为抵押，向贷款银行进行贷款，从而获得预购商品房的款项。

项目投产以后，通过“销售代理协议”，项目公司代理E信托机构销售“产品支付协议”中所规定数量（本协议中是1520套）的商品房，并将相应的销售收入转给E信托机构，E信托机构以销售收入向银行还贷。

e）信用保证结构

1、采