房地产泡沫全球三次楼市崩盘.docx

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房地产泡沫全球三次楼市崩盘

房地产泡沫引发金融危机回顾全球三次楼市崩盘

20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。

然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

美国房地产泡沫：

7.5万人口城市出现2.5万名地产经纪人

图片来源：

资料图

上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。

在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。

第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。

由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。

许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。

尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。

例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。

一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。

据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。

当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。

在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！

在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。

据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

图片来源：

资料图

日本房地产泡沫：

东京地价超过了美国全国地价总和

　　20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

　　20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。

从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

　　受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。

他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。

当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

　　所有泡沫总有破灭的时候。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

　　从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。

受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

　　图片来源：

资料图

　　东南亚、香港房地产泡沫：

香港业主平均损失267万港元

　　继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。

20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。

海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。

与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。

遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。

在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。

随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。

香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。

当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。

在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。

到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

　　1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20%。

中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地[简介最新动态]段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。

受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

当时的香港，人们盲目地投资房地产，为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。

　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。

1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。

据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。

而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。

在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

　　可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。

它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训。

据《北京青年报》

附件：

90年代房地产泡沫大事记

1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。

对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。

一时间，该地区房地产价格扶摇直上。

这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。

1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。

高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。

1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。

1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。

这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。

全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

1993年开始，开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。

据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。

一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。

为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。

此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。

建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

1995年，海南地产泡沫破灭。

海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。

但是这一亡羊补牢之举并未奏效。

仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。

1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。

截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。

2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长，不过，总成交量仍然有限。

海南房地产泡沫　　

1993年6月之前的海南，房地产业就像一架疯狂的机器，一路狂涨。

“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

满大街都是操北方各省口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。

这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：

海南地产泡沫。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。

这一年，海口市经济增长率高达83％，海南全省财政收入的40％来自房地产业。

　　房价一路飙升。

1991年，海南省房地产平均价格为1400元／平方米，仅仅一年，就猛增至5000元／平方米。

1993年上半年顶峰时期，高达7500元／平方米。

房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元／亩，一路狂飙至六百多万元／亩。

1993年6月份，朱镕基开始“约法三章”，要求拆借银行的钱限期收回。

这下子大家的钱全都断了。

比如：

1993年以5000元每平米的价格，买了3套房子，2005年拍卖的时候，才卖900块一平方。

不过价格不是瞬间崩塌的，是缓慢地跌。

这3套房子，2年后跌倒4000多，再过一年跌倒2000多，再过一两年，跌到1000多。

1995年，海南地产泡沫破灭。

海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。

但是这一亡羊补牢之举并未奏效。

仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。

　　1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

　1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。

解放前北京房贵几何？

　　北京地史办的朋友发来几张房契，用超低的解放前的北京房价把我惊着了。

　　房契一：

1914年，仁厚堂购买西城区丰盛胡同一四合院，正房三间、厢房两间、南房一间，院子占地半亩，市价二百二十五块现大洋。

　　房契二：

1915年，某屈姓男士购买阜成门内王府仓胡同一四合院，正房三间、厢房四间、南房两间、耳房一间，院子占地半亩，市价一百五十块现大洋。

　　房契三：

1927年，宣武门内西大街住户李桂森出售一处四合院，共计瓦房十八间，由于是前清官邸，设施豪华，要价两千五百块现大洋。

　　众所周知，当时知识分子工资很高，清华一普通教师每月能拿八十元，绸缎铺一普通会计每月能拿十二元，就连琉璃厂的抄写工人，每抄三千字就能赚一块现大洋，据说快手一天抄五千字，月薪近五十元，这么忙活一年，刨除开销，还能落一四合院。