节约与集约利用土地研究.docx
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节约与集约利用土地研究
贵阳经济技术开发区
节约与集约利用土地研究
贵州大学资源与环境工程学院
二00七年六月
目 录
一、小河区土地节约与集约利用状况…………………………1
（一）土地利用现状 ………………………………………1
（二）建设用地发展现状 …………………………………3
（三）建设用地扩展消耗耕地资源分析 …………………12（四）建设用地利用状况 ………………………………13
（五）建设用地集约化分析 ………………………………18
二、小河区建设用地节约与集约利用指标体系研究…………21
（一）宏观指标体系 ………………………………………21
（二）微观指标体系………………………………………25
三、建设用地规模预测…………………………………………28
（一）人口预测 ……………………………………………28
（二）建设用地总规模预测 ………………………………32
（三）集约化评价 …………………………………………35
三、新增建设用地预测 ………………………………………37
（一）根据集约利用指标标准预测………………………37
（二）汇总部门预测……………………………………37
（三）重点项目用地需求量预测 ………………………38
四、统筹安排各类用地………………………………………40
（一）盘活建设用地存量………………………………40
（二）在节约集约利用标准范围内统筹安排增量………40
（三）建设占用耕地规模………………………………41
五、促进土地节约集约利用的政策措施………………………41
（一）做好土地利用总体规划，实施好土地利用总体规划…………………………………………………42
（二）积极盘活存量，加大清理和处置闲置土地力度…42
（三）建立建设项目用地控制制度………………………42
（四）全面推进工业用地招拍挂………………………42
（五）积极推广工业区的多层标准厂房建设……………43
（六）实行用地跟踪管理…………………………………43
（七）积极引导工业企业“退二进三”…………………43
（八）加快“城中村”改造………………………………44
作为贵州省唯一的国家级经济技术开发区，省会城市贵阳对外开放重要窗口的小河区，规划期对建设用地的需求量将很大，再加之我区管辖面积狭小，土地资源匮乏，适于建设的土地资源十分有限，日益尖锐的土地供需矛盾，对我区经济社会发展提出了严峻的挑战。
因此，规划期对土地的利用必须做到节约集约，使有限的土地产出最大的经济效益、社会效益和生态效益。
科学编制并严格实施节约型的土地利用规划，是在土地利用方面从宏观和总体上促进调整经济结构、转变经济增长方式，防止建设用地盲目扩张和粗放利用，建设节约型社会的关键措施。
基于此，本轮小河区土地利用总体规划特对小河区节约与集约用地做专题研究。
本轮规划是以2005年为基期年，2020年为目标年。
一、小河区土地节约与集约利用状况
（一）土地利用现状
根据2005年小河区土地变更调查资料，2005年全区土地总面积6244.20公顷，其中农用地3985.08公顷，占全区土地总面积的63.82%；建设用地1805.79公顷，占全区土地总面积的28.92%；未利用地453.33公顷，占全区土地总面积的7.26%。
1、农用地
2005年全区农用地面积3985.08公顷，占土地总面积的63.82%；其中耕地1494.65公顷（其中灌溉水田640.20公顷、望天田67.54公顷、旱地602.69公顷、菜地184.22公顷），园地332.01公顷，林地1499.97公顷，牧草地245.61公顷，其它农用地412.85公顷，分别占农用地面积的37.51%，8.33%，37.64%，6.16%。
2、建设用地
全区建设用地总面积1805.79公顷，占土地总面积的28.92%。
其中居民点及工矿用地1417.25公顷，交通运输用地111.53公顷，水利设施用地277.01公顷，分别占建设用地总面积的78.48%、6.18%、15.34%；
（1）居民点工矿用地
全区居民点工矿用地面积为1417.25公顷，其中城市用地373.50公顷，建制镇479.71公顷，农村居民点184.71公顷，独立工矿用地348.09公顷，特殊用地31.24公顷，分别占居民点工矿用地总面积的26.35%、33.86%、13.03%、24.56%、2.20%。
（2）交通运输用地
全区交通运输用地面积为111.53公顷，其中铁路用地40.16公顷，公路用地71.37公顷，分别占交通运输用地的36.01%、63.99%。
（3）水利设施用地
全区水利设施用地面积为277.01公顷，其中水库水面274.21公顷，水工建筑用地2.79公顷，分别占水利设施用地的98.99%、1.01%。
3、未利用土地
全区未利用地面积为453.33公顷，其中未利用土地面积368.40公顷（其中荒草地170.45公顷、沼泽地0.97公顷、裸土地19.25公顷、裸岩石砾地177.74公顷），其它土地面积84.93公顷（其中河流水面39.12公顷、滩涂45.81公顷），分别占未利用地面积的81.26%、18.74%。
（二）建设用地发展现状
2002年以前（含2002年），建设用地按老土地分类涉及3个一级类，包含12个二级类，从2003年起，依据国土资发〔2001〕255号文件，按照新的土地分类――《全国土地分类》（试行），建设用地为一级类，下分3个二级类，13个三级类。
新老地类相比：
11个地类一致，新地类不含“农村道路”、新增了“管道运输用地”和“水库水面”2个地类。
具体见下表：
建设用地新老分类对比表
老分类
新分类
居民点及工矿用地
城市
居民点及工矿用地
城市
建制镇
建制镇
村庄
农村居民点
独立工矿
独立工矿用地
盐田
盐田
特殊用地
特殊用地
交通用地
铁路
交通用地
铁路
公路
公路
农村道路
民用机场
民用机场
港口码头
港口码头
管道运输用地
水域
水利设施用地
水库水面
水工建筑物
水工建筑用地
由于本次土地利用总体规划是以2005年土地变更调查数据为基数，故采用的是建设用地新分类，本专题为更准确地分析1997――2005年建设用地的变化情况，对1997――2002年的建设用地面积的统计也相应的采用新分类，即以下各年建设用地面积均包含了管道运输用地和水库水面面积，不含农村道路面积。
1、居民点及工矿用地
1997――2005年全区居民点及工矿用地面积从1116.60公顷增加到1417.25公顷，期间净增300.65公顷，所占全区土地总面积比例由22.60%升至22.70%，占建设用地面积比例由74.98%升至78.48%。
净增量：
期间净增300.65公顷，年均净增33.41公顷；期间增长率为26.93%，年平均增长率2.69%。
（1）城市用地
1997――2005年小河区城市用地面积从无到有，2005年全区城市用地面积为373.50公顷，占居民点及工矿用地面积的26.35%。
（2）建制镇用地
1997――2005年全区建制镇用地面积从608.57公顷减少到479.71公顷，期间净减少128.86公顷（减少去向：
由建制镇变为城市用地），所占居民点及工矿用地面积比例由54.50%降至33.85%。
其中2000年以后建制镇用地规模未发生改变，面积保持在479.71公顷。
（3）农村居民点
1997――2005年全区农村居民点面积从162.81公顷增加到184.71公顷，期间净增21.90公顷，所占居民点及工矿用地面积比例由14.58%降至13.03%。
净增量：
期间净增21.90公顷，年均净增1.59公顷；期间增长率为13.45%，年平均增长率1.41%。
从2000到2005年农村居民点面积呈抛物线变化，以2002年为拐点，2002年以前面积逐年增加，2002年以后随着城镇化水平的提高，农村居民点面积开始逐年减少。
（4）独立工矿
1997――2005年全区独立工矿用地面积从308.90公顷增加到348.09公顷，期间净增39.19公顷，所占居民点及工矿用地面积比例由27.66%降至24.56%。
净增量：
期间净增39.19公顷，年均净增4.35公顷；期间增长率为12.69%，年平均增长率1.34%。
2000――2005年独立工矿用地面积呈波状变化。
（5）特殊用地
1997――2005年全区特殊用地面积从36.32公顷减少到31.24公顷，期间净减5.08公顷，所占居民点及工矿用地面积比例由3.25%降至2.20%。
净减量：
期间净减5.08公顷，年均净减0.56公顷；期间增长率为-13.99%，年平均增长率-1.66%。
2、交通用地
1997――2005年全区交通用地面积从97.06公顷增加到111.53公顷，期间净增14.47公顷，所占全区土地总面积比例由1.55%升至1.79%，占建设用地面积比例由6.52%升至6.18%。
净增量：
期间净增14.47公顷，年均净增1.61公顷；期间增长率为14.90%，年平均增长率1.56%。
交通用地面积增加主要集中在2001年，其余年份面积基本没有变化。
（1）铁路用地
1997――2005年全区铁路用地面积从36.85公顷增加到40.16公顷，期间净增3.31公顷，所占交通用地面积比例由37.97%降至36.01%。
净增量：
期间净增3.31公顷，年均净增0.37公顷；期间增长率为8.98%，年平均增长率0.96%。
（2）公路用地
1997――2005年全区公路用地面积从60.21公顷增加到71.37公顷，期间净增11.16公顷，所占交通用地面积比例由62.03%升至63.99%。
净增量：
期间净增11.16公顷，年均净增1.24公顷；期间增长率为18.53%，年平均增长率1.91%。
3、水利设施用地
1997――2005年全区水利设施用地面积从275.62公顷增加到277.01公顷，期间净增1.39公顷，所占全区土地总面积比例由0.15%升至0.21%，占建设用地面积比例由4.41%升至4.44%。
净增量：
期间净增1.39公顷，年均净增0.15公顷；期间增长率为0.50%，年平均增长率0.06%。
（1）水库水面
1997――2005年全区水库水面面积从272.83公顷增加到274.22公顷，期间净增1.39公顷，所占水利设施用地面积比例仍保持98.99%不变。
其中2000年以后水库水面用地规模未发生改变。
（2）水工建筑用地
1997――2005年全区水工建筑用地面积未发生变化，仍为2.79公顷，所占水利设施用地面积比例为1.01%。
4、建设用地
综合以上各类用地，1997――2005年全区建设用地面积从1489.28公顷增加到1805.79公顷，期间净增316.51公顷，其中居民点及工矿用地净增面积最大为300.65公顷，占建设用地总净增量的94.99%；交通用地次之，净增14.47公顷，占4.57%；水利设施用地最少，净增1.39公顷，占0.44%。
（三）建设用地扩展消耗耕地资源分析
1997――2005年全区建设用地期间净增316.51公顷，年均净增35.17公顷，期间增长率为21.25%，年平均增长率2.16%。
特别是2000年成立国家级经济技术开发区以后，建设用地规模明显增加，“十五”期间净增建设用地214.26公顷，占1997――2005年整个期间净增量的67.69%，其中建设占用耕地130.94公顷，年均占用耕地26.19公顷，建设占用耕地比例为61.11%。
（四）建设用地利用状况
1、建设用地地均固定资产投资额
建设用地地均固定资产投资额＝固定资产投资额÷建设用地面积增量
“十五”期间全区建设用地地均固定资产投资额跳跃较大，期间平均值为3545.03万元/公顷，其中2002年每公顷土地上的固定资产投资最低仅为1036.98万元，2004年最高为13201.14万元/公顷，二者相差12000多万元/公顷。
2、单位GDP建设用地
单位GDP建设用地＝建设用地面积÷地区生产总值（GDP）
2000――2005年全区单位GDP建设用地逐年递减，从2000年的160.76公顷/亿元下降到2005年的75.05公顷/亿元，期间每亿元GDP减少用地85.71公顷，年均每亿元GDP减少用地14.29公顷；期间减幅为53.31%，年均减幅14.12%。
3、单位GDP交通用地
单位GDP交通用地＝交通用地面积÷地区生产总值（GDP）
2000――2005年全区单位GDP交通用地与单位GDP建设用地时序曲线走向一致，也是逐年下降，单位GDP交通用地由2000年的9.80公顷/亿元，降至2005年4.64公顷/亿元，期间亿元GDP减少交通用地5.16公顷，年均减少1.03公顷/亿元；期间减幅为52.70%，年均减幅13.91%。
4、建设用地地均二、三产业新增值
建设用地地均二、三产业新增值＝二、三产业新增值÷建设用地面积
2000――2005年全区建设用地地均二、三产业新增值逐年递增，从2000年的60.44万元/公顷上升到2005年的129.92万元/公顷，期间每公顷新增二、三产值69.48万元，年均每公顷新增13.90万元；期间增幅114.93%，年均增幅16.54%。
5、城镇工矿用地地均工业产值
城镇工矿用地地均工业产值＝规模以上工业总产值÷城镇工矿用地面积
2000――2005年全区城镇工矿用地地均工业产值除2001年外，其余年份逐年递增，从2000年的157.88万元/公顷上升到2005年的352.31万元/公顷，期间每公顷城镇工矿用地新增规模以上工业总产值194.43万元，年均每公顷新增38.89万元；期间增幅123.16%，年均增幅17.41%。
6、人均建设用地
人均建设用地＝建设用地面积÷总人口
2000――2005年全区人均建设用地呈波状曲线，期间平均值为109.43平方米/人，其中以2002年人均建设用地最多为113.51平方米/人，2005年最少为105.12平方米/人。
备注：
总人口=公安部门提供的常住人口+60%流动人口。
7、人均城镇工矿用地
人均城镇工矿用地＝城镇工矿用地面积÷城镇人口
式中城镇人口=总人口*城镇化水平，2005年全区城镇化水平为83%（《贵阳市小河区国名国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》），以每年上升1个百分点计算，倒推2000年全区城镇化水平为78%。
2000――2005年全区人均城镇工矿用地呈波状曲线，曲线波峰与人78均建设用地一致均出现在2002年，人均城镇工矿用地峰值为91.50平方米/人，2000年最低为84.08平方米/人，期间平均值为86.75平方米/人。
（五）建设用地集约化分析
1、建设用地效益横向比较分析
通过以上对比，无论是从土地投资强度还是土地效益还是来看小河的建设用地集约化水平均高于全省和贵阳市，人均用地介于贵阳市与全省平均水平之间，这说明小河的土地利用集约化在全省处于较高水平。
2、建设用地增长弹性系数分析
（1）固定资产投资与建设用地增长弹性系数分析
固定资产投资与建设用地增长弹性是指小河区固定资产投资增长率与建设用地增长率之比。
其公式为：
R1=[（M-M0）/M0*100%]/[（S-S0）/S0*100%]
公式中：
R1----固定资产投资与建设用地增长弹性系数
M----2005年固定资产投资额
M0----2000年固定资产投资额
S----2005年建设用地面积
S0----2000年建设用地面积
固定资产投资与建设用地增长弹性系数
单位：
万元、公顷、%
年份
固定资产投资
建设用地
弹性系数
投资额
增量
增长率
面积
增量
增长率
2000年
30452
1516.78
2005年
240664
210212
690.31
1805.79
289.01
19.05
36.23
计算得出R1=36.23，远远大于1，说明小河区从2000年到2005年社会固定资产投资的增幅远远超过建设用地的增幅，单纯从固定资产投资与建设用地增长弹性系数来看建设用地已经集约化利用了。
（2）GDP与建设用地增长弹性分析
GDP与建设用地增长弹性是指小河区GDP增长率与建设用地增长率之比。
其公式为：
R2=[C-C0）/C0*100%]/[（S-S0）/S0*100%]
公式中：
R2----GDP与建设用地增长弹性系数
C----2005年GDP
C0----2000年GDP
S----2005年建设用地面积
S0----2000年建设用地面积
建设用地地均GDP与建设用地增长弹性系数
单位：
万元、公顷、%
年份
GDP
建设用地
弹性系数
数量
增量
增长率
面积
增量
增长率
2000年
99022
1516.78
2005年
240558
141536
142.93
1805.79
289.01
19.05
7.50
计算得出R2=7.50，大于1，说明小河区从2000年到2005年GDP增幅大于建设用地的增幅。
如果单纯从GDP与建设用地增长弹性系数来看，小河区建设用地已集约化利用了。
但是将建设用地的投入和产出来进行比较则可以得出，R1大约是R2的近5倍，这表明小河区建设用地的投入和产出是很不协调的，存在一定的资金浪费现象，离真正意义上的集约利用还存在一定距离。
（3）人口与建设用地增长弹性分析
人口与建设用地增长弹性是指小河区人口增长率与建设用地增长率之比。
其公式为：
R3=[P-P0）/P0*100%]/[（S-S0）/S0*100%]
公式中：
R3----人口与建设用地增长弹性系数
P----2005年人口
P0----2000年人口
S----2005年建设用地面积
S0----2000年建设用地面积
计算得出人口与建设用地总量的弹性系数为1.06，其值大于1，说明从2000年到2005年人口增长的幅度大于建设用地总量增长的幅度，建设用地还存在增长的空间。
二、小河区建设用地节约与集约利用指标体系研究
（一）宏观指标体系
根据前一章对上一轮规划实施期间建设用地投资效益的分析，本专题选取以下四个指标组成小河区建设用地集约利用宏观规划指标体系：
单位GDP建设用地、建设用地地均二三产业新增值、人均建设用地和人均城镇工矿用地。
1、建设用地地均固定资产投资额
规划近期（“十一五”期间）建设用地地均固定资产投资额不低于“十五”期间平均值3545.03万元/公顷，规划远期在3545.03万元/公顷的基础上提高10%，即规划远期每公顷新增建设用地固定资产投资额应不低于3899万元
2、单位GDP建设用地
由于小河区的单位GDP建设用地远远低于全省和贵阳市平均水平，2005年亿元GDP建设用地仅为75.05公顷，集约化水平较高，因此，本轮规划期单位GDP耗地量减少的空间不大，减幅将低于2000-----2005年的14.12%，预计规划近期单位GDP建设用地减幅在9%以上，2010年单位GDP建设用地在46.83公顷/亿元以内；规划远期减幅在4%左右，2020年单位GDP建设用地在31公顷/亿元左右。
3、单位GDP交通用地
《小河区十一五规划纲要》提出，十一五期间要努力构建现代化交通体系：
主动配合实施“大贵阳”城区半小时、市域1小时交通经济圈的建设，结合西南绕城高速公路小河段的建设，构建与贵新、贵黄、贵遵、贵毕高速公路连接的环行交通框架。
力争用2-3年时间，对外连接贵阳西北、东北出口等通道基本打通，形成区内外城市现代化交通体系。
由此可见，规划期特别是规划近期单位GDP交通用地减少空间有限，到2010年单位GDP交通用地控制在4公顷/亿元以内，2020年应在2.5公顷/亿元左右。
4、建设用地地均二、三产业新增值
本轮规划期建设用地地均二、三产业新增值仍有明显增长，预计规划期仍保持2000――2005年每公顷建设用地年均新增二、三产业值13.90万元的速度，到2020年建设用地地均二、三产业新增值达338万元/公顷，其中2010年为200万元/公顷。
5、人均建设用地
2005年我区人均建设用地比全市平均水平（165.71平方米）低56平方米，比全省平均水平（137.52平方米）低28平方米，鉴于小河区是贵州省唯一的国家级经济技术开发区，贵阳对外开放的重要窗口，规划期随着全区工业化、城镇化的快速发展，人均建设用地将有所增加，到2010年人均建设用地达到全省平均水平137.52平方米，2020年人均建设用地在2010年的基础上增加20平方米，为158平方米左右。
6、人均城镇工矿用地
根据《城市用地分类和规划建设用地标准》（GB-137-90），城市规划人均建设用地指标分为四级，Ⅰ级为60.0-75.0平方米/人，Ⅱ级为75.1-90.0平方米/人，Ⅲ级为90.1-105.0平方米/人，Ⅳ级为105.1-120.0平方米/人。
建议首都和特区城市可按Ⅳ级确定，当用地偏紧时可在Ⅲ级内考虑；建议新建城市人均用地指标在Ⅲ级内考虑，当用地偏紧时可在Ⅱ级内考虑；对边远地区和少数民族地区地多人少的城市，可根据实际情况在低于150平方米/人的指标内确定；对其余的现有城市，应在现状人均用地建设水平基础上同时符合下表的指标和允许调整幅度的双因子的限制要求进行调整。
规划城市人均建设用地指标
现状人均建设用地水平（平方米/人）
允许采用的规划指标
允许调整范围
（平方米/人）
指标级别
规划人均建设用地指标（平方米/人）
≤60.0
Ⅰ
60.1～75.0
＋0.1～＋25.0
60.1～75.0
Ⅰ
60.1～75.0
＞0
Ⅱ
75.1～90.0
＋0.1～＋25.0
75.1～90.0
Ⅱ
75.1～90.0
不限
Ⅲ
90.1～105.0
＋0.1～＋25.0
90.1～105.0
Ⅱ
75.1～90.0
－15.0～0
Ⅲ
90.1～105.0
不限
Ⅳ
105.1～120.0
＋0.1～＋15.0
105.1～120.0
Ⅲ
90.1～105.0
－20.0～0
Ⅳ
105.1～120.0
不限
＞120.0
Ⅲ
90.1～105.0
＜0
Ⅳ
105.1～120.0
＜0
小河区2005年人均城镇工矿用地为84.26平方米，对照上表，属Ⅲ指标级别，规划人均建设用地指标90.1~~105.0平方米，允许调整范为+0.1~~+25.0平方米/人。
根据小河区土地资源情况，确定2010年人均城镇工矿用地在2005年的基础上增加10平方米为95平方米/人，2020年控制在105平方米以内。
（二）微观指标体系
微观指标直接用于日常土地利用管理和项目审批，针对不同的土地类型，有不同的指标体系。
把建设用地细分为工业用地和居住用地。
1、工业用地控制指标体系
根据国土资发［2004］232号《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标（试行）〉的
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