物业管理法规习题整书6.docx
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物业管理法规习题整书6
第一章物业管理法概述
一、单项选择题
1、1981年，中国第一家涉外商品房物业管理公司在（B）成立。
A、广州B、深圳C、上海D、厦门
2、具有最高法律效力的是（A）。
A、宪法B、法律C、行政法规D、部门规章
3、国务院颁布的规范性文件是（C）。
A、宪法B、法律C、行政法规D、部门规章
4、最早在民法典中规定建筑物区分所有权的是（D）。
A、美国B、日本C、德国D、法国
5、意大利、瑞典采用的物业管理立法模式是（A）。
A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式
6、（德国、日本）法国采用的物业管理立法模式是（C）。
A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式
7、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰采用的物业管理立法模式是（B）。
A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式
8、中国香港、台湾采用的物业管理立法模式是（D）。
A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式
二、多项选择题
1、物业的构成包括（ABD）。
A、建筑物本体B、配套设施C、所有权D、相关场地
2、建筑物物权是指物权人对房屋的所有权以及土地的（BCD）。
A、所有权B、使用权C、收益权D、处分权
3、根据物业管理的对象，可以分为（BCD）。
A、服务型物业管理B、居住物业管理C、商业物业管理D、特种物业管理
4、以下属于物业管理的基本业务的是（ABC）。
A、房屋设备、设施管理B、绿化管理C、车辆道路管理D、经纪代理服务
5、以下属于《物业管理条例》立法原则的是（ABCD）。
A、物业管理权利与财产权相对应原则B、维护全体业主合法权益原则
C、现实性与前瞻性有机结合原则D、从实际出发，实事求是原则
三、名词解释题
1、物业P3：
主要是指土地和土地上的建筑物；构筑物；设备设施等形式存在的不动产。
指房屋以及配套设施和
相关场地；已经建成并投入使用的各类房屋及其配套设施和相关场地。
（1.建筑物本体2.配套设施3.相关场地）
2、物业管理P4：
即房地产或不动产管理；是对一定事务进行组织规范引导评价约束管理而物业管理还包括经营和服务。
是集经营服务管理于一体的现代化生产方式和相适应的综合管理。
四、简答题
1、物业管理的特征。
P5：
1、物业管理机构的专业化2、物业管理内容的社会性和多样性3、规范性4、市场化
2、物业管理法的调整对象。
P10：
包括政府在物业管理中的行政管理关系和物业管理企业在市场运作中的协作关系。
3、物业管理的类型。
P6：
1、根据物业管理的主体不同，可以分为委托行物业管理和自主行物业管理2、根据对象，可分为居住、商业、特种物业管理3、根据运作方式和目标可分为服务型和租赁型物业
4、试述中国物业管理立法的主要内容。
P16：
1.确立物业管理体制和模式2.确立建筑物区分所有权制度3.确立物业管理中主体及主体之间的法律关系4.物业管理市场机制的法律制度5.物业管理纠纷处理的法律制度
5、《物业管理条例》确立的基本制度。
P19：
立法原则：
1.物业管理权利和财产权利相对应的原则2.维护全体业主合
法权益的原则3.现实性与前瞻性有机结合的原则4.从实际出发；实事求是的原则
基本制度：
1.业主大会制度2.业主公约制度3.物业管理招投标制度4.物业承接验收制度5.物业管理企业资质管理制度6.物业管理专业人员职业资格制度7.住房专项维修金制度
6、外国和中国香港提供的物业管理法借鉴。
P33：
1.民法模式（意大利、瑞典）2.建筑物区分所有权法模式（德国、
日本法国）3.住宅法模式（英国、加拿大、澳大利亚、新西兰）4.物业管理法模式（中国香港、台湾）1.具备完善的
社会基础和法律基础2.物业管理的管理体系和运作体系比较健全3.政府管理与业主资自治结合的管理体制4.物业
管理改善专业化市场化程度高5.各国依据国情确定有特色的物业管理
7、物业管理的基本内容。
P8：
1、本业务（房屋建筑主体管理.房屋设备设施的管理.环境卫生的管理.绿化管理.保安
管理.消防管理.车辆道路管理.公众代办的服务）2、经营业务（日常生活类.商业服务类.文化教育卫生体育类.金融服务类.经纪代理中介服务.社会福利类）
8、物业管理法的渊源。
P11：
1.宪法2.法律3.行政法规4.部门规章5.地方性法规
五、论述题
1、试述传统房屋管理与市场化的物业管理的区别。
P7：
1.管理体质不同2.管理机制和内容部不同3.主体之间的关系不同4.管理对象的产权关系不同。
2、物业管理立法的重要意义。
P24：
1.物业管理立法是我国城市改革和发展的内在要求2.物业管理立法担是规范物业
管理活动维护物业管理市场失序促进房地产业持续健康发展的重要保证3.物业管理立法是维护业主和物业管理企
业的合法权益；改善人民群众的生活和工作环境的重要法律保障。
第二章物业管理法律关系
一、单项选择题
1、根据法律规范产生的以主体之间的权利义务关系形式表现初来的一种特殊社会关系是（B）。
A、道德关系B、法律关系C、政治关系D、经济关系
2、物业管理法律法规规定或任何的，能引起物业管理法律关系产生、变更和消灭的客观现象或条件称之为（A）。
A、法律事实B、法律行为C、法律事件D、法律现象
3、业主所有权、共有权、物业管理企业管理权指向的对象是（B）。
A、业主B、物业C、土地D、物业公司
4、物业管理法律关系的主体享有的权利和承担的义务是法律关系的（A）。
A、主体B、客体C、内容D、客观方面
二、多项选择题
1、物业管理法律事实包括（BC）。
A、法律关系B、法律行为C、法律事件D、法律现象
2、物业管理法律关系的构成要素有（ABC）。
A、主体B、客体C、内容D、客观方面
3、法律关系的客体主要包括（ACD）。
A、物B、证据C、行为D、非物质财富
4、物业管理法律关系的主体包括（ABCD）。
A、业主B物业使用人C、建筑单位D、国家
5、建筑物区分所有权的客体包括物业的（AB）。
A、专有部分B、共有部分C、所有权D、使用权
三、名词解释题
1、物业管理法律关系P40：
指的是物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。
它是物业管理法规调整物业管理活动的结果；体现为物业管理法规调整之下的物业管理主体之间的社会关系。
2、物业管理法律行为P43：
是指物业管理法律关系主体根据自觉意志而做出的能够引起物业管理法律关系的产生；变更和终止的客观活动。
3、物业管理法律事实P42：
是指物业管理法规所规定或认可的；能够引起物业管理法律关系产生变更和消灭的客观现象或条件。
4、物业管理法律事件P44：
指物业管理法律规定的不以物业管理法律关系主体意志为转移而能够引起物业管理法律关系的产生变更和终止的客观情况。
四、简答题
1、物业管理法律关系的构成。
P45：
1.物；法律上所说的物包括一切可以成为财产权利对象的自然之物和人造之物
2、行为；在法律关系客体的意义上，行为指的是权利和义务所指的作为或不作为
3、非物质财富或智力成果；作为客体的非物质财富或智力成果，指的是人们在智力活动中所创造的精神财富；他是知识产权所指的对象。
2、物业管理法律关系的特征。
P45：
1.物业管理法律关系的多样性2.业主意志的多元化和代表性3.多重法律关系交错的统一体。
3、业主委员会的职责。
P621.召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3.及时了解业主；物业使用让人的意见和建议；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4.监督业主公约的实施5.业主大会赐予的其他职责。
五、论述题
1、试述物业管理法律关系的主体构成。
P481.业主及非业主使用人2.建设单位和物业管理企业3.国家4.其他组织
业主：
业主及物业所有人；他是物业管理法律关系中最重要最基础的主体物业使用人：
指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
建设单位：
即开发建设物业的企业等组织如房地产开发商等。
物业管理企业：
具有独立法人地位的经济实体国家：
国家依法对物业行使行政管理权其他组织1.业主大会：
各国及地区关于业主大会的法律地位有不通过的规定2.业主委员会:
有业主大会选举产生；是业主大会的执行机构。
3.专业服务企业：
从事专项服务如：
保洁企业保安企业4.物业管理协会：
以物业管理企业为主体；其宗旨是促进本行业集体利益或共通性利益
2、物业管理企业的权利和义务。
P63：
1.物业管理企业的权利5点2.物业管理企业的义务5点
3、物业管理法律关系的客体P56：
1.物2.行为（国家机关的行为业主及物业使用人的行为物业管理企业的行为）
3.非物质财富
六、案例分析题
某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责该小区前期物业管理的A物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请A物业公司承担本小区物业管理，并决议聘请了B物业公司承担该小区物业管理。
A物业公司不服，拒不退出，不办理移交手续。
该市房地产行政管理部门对A物业公司的行为作出了行政处罚决定。
请问：
（1）本例中存在哪些法律关系？
（2）本例中哪些为法律事实？
答：
（1）甲小区业主与A物业公司之间的前期物业管理法律关系；甲小区业主与B物业公司之间产生新的物业管理法律关系；该市房地产行政管理部门与A物业公司之间的行政管理法律关系。
（2）业主大会不再聘请A物业公司的决议；聘请B物业公司的行为；房地产行政管理部门作出的行政处罚决定。
第三章物业权属法律制度
一、单项选择题
1、我国法律规定，房屋所有权转让时，房屋所占范围内的土地使用权（B）。
A、可以不转让B、必须同时转让C、必须先转让D、可以后转让
2、农民对建于农村集体所有土地上的房屋享有的权利一般属于（A）。
A、独立的房屋所有权B、建筑物区分所有权C、房屋共有权D、专有部分所有权
3、区分所有人的（C）在区分所有权中占主导地位，是权利人取得共有权和成员权的基础。
A、所有权B、共有权C、专有权D、成员权
4、权利主体按照确定的份额对同一项财产拥有的所有权属于（D）。
A、区分所有B、专有C、共同共有D、按份共有
5、不动产以（D）为权利变动的标志。
A、占有B、交付C、双方合意D、权属登记
6、房屋因买卖、交换、赠与等发生权属变化的，均应按要求办理（D）。
A、总登记B、初始登记C、变更登记D、转移登记
二、多项选择题
1、广义的物业权属包括（ABCD）A、房屋所有权B、土地所有权C、土地使用权D、房屋及土地上的他项权利
2、以下属于建筑物区分所有权的法律特征有（ABCD）。
A、权利主体身份多重性B、内容复杂性C、客体多样性D、权利具有空间性
3、建筑物的共有一般由（BCD）等部分组成。
A、专有部位B、共用部位C、共用设施D、共用基地
4、共有人的权利包括（ABCD）。
A、使用权B、收益权C、对共用部位单纯的修缮改良权D、共有部位受到侵害的请求权
5、物业相邻权的特征有（ACD）。
A、发生于两个以上所有权人或使用权人之间B、属于共用物业
C、物业相互毗邻D、相邻的客体是利益
6、侵犯相邻他方合法权益应承担的民事责任主要有（ABCD）。
A、停止侵害B、排除妨碍C、消除危险D、赔偿损失
7、房地产权属登记的功能表现为（ABD）。
A、产权确认功能B、公示功能C、交易功能D、管理功能
三、名词解释题
1、物业权属P68：
广义：
产生于房屋和土地上的一切权利狭义：
指自然人；法人及其他组织对其所有的房屋以及房屋不可分割的土地享有权利的总和。
2、物业相邻权P74：
指的是相互毗邻的物业所有人或物业使用人为更好的行驶权利彼此之间应给予的一定的和接受一定的限制相邻权事实上是所有权人行使权利的一种延伸。
3、房屋所有权的慨念P70：
是权利人对特定房屋的占有使用收益和处分并排除他人干扰和妨害的权利。
4、物业权属登记慨述及功能:
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记；并依法确认房屋产权的归属关系的行为。
功能：
1.产权确认2.公示3.管理
四、简答题
1、物权的特征主要表现为哪些方面？
P68：
1.物权是绝对权2.物权的客体的物3.物权是支配权4.物权具有排他性5.物权具有有限效力6.物权的设定采取法定主义。
2、物业相邻权与民法上的地役权有哪些相似的地方？
P75：
地役权是使用他人土地的物权，地役权的成立必须有两块
土地同时存在；即需役地与供役地。
地役权主要是依当事人间的设定地役权合同而发生；属于他物权范畴，相邻关系
的法律对土地间利用关系的一种最小最基本限度调节；而地役权是在相邻权调节之外的一种较为宽泛的权利义务关系
调节；是弥补相邻关系不足的一项制度。
3、试述相邻关系的内容。
P76：
1.使用关系2.排水关系3.通行关系4.防险关系5.环境保护关系6.通风采光关系.
4、相邻权的保护（侵犯相邻他方合法利益应承担的民事责任）P77：
1.停止伤害2.排除妨碍3.消除危险4.赔偿损失
5、屋所有权的内容P71：
1.的房屋所有权2.建筑物区分所有权
1.专有部分所有权的内容：
指具有构造上及使用上的独立性并能够成为分别有权客体的部分
2.建筑物共有权的内容：
共有的所有权的联合是指两个或两个以上的主体相同一项财产拥有所有权；共有分按份共有和共同共有两种形式。
共有人权利：
1.使用权2.收益权3.对共有部分单纯的修缮改良权4.共有部分受到侵害时的请求权。
共有人的义务：
1.按共有部分原来的用途使用共用部分2.分担共同费用和负担义务
6、物业权属登记的种类P79：
1.总登记2.初始登记3.变更登记4.转移登记5.注销登记6.商品房预售合同登记备案
五、论述题
物业权属登记的法律责任。
P85：
1.虚报2.涂改3.非法印制4.未按期登记5.因工作人员导致登记不当6.工作人员玩忽职守7.当事人对处罚决定不服可起诉
六、案例分析题
甲某住在某小区的D栋501室，乙某住在同一栋的601室，是楼上楼下的邻居。
乙某决定在自家客厅的一角新建一卫生间。
建成之后，甲某感觉特别别扭，每天在客厅都能听到楼上冲厕所的声音，而且每次坐在客厅内都会想到有人在头上上厕所，心情大受影响。
在难于忍受之下，甲某将乙某告上人民法院，要求乙某拆除厅里的卫生间。
请问：
（1）甲某的诉讼要求是否合理？
（2）甲、乙之间属于什么性质的纠纷？
答：
（1）甲某的诉讼要求合理，乙某的行为事实上已经触犯民法中相邻关系的他方合法的居住利益，在不应该建卫生间的地方建造卫生间，其形成的声音已严重干扰甲某的正常生活，应该排除妨碍。
（2）甲、乙之间属于民事纠纷，涉及的是相邻关系。
第四章业主自治机构
一、单项选择题
1、业主，一般意义上是指房屋的（A）。
A、所有权人B、使用人C、办理和出售合同登记的人D、以上都是
2、按照《广东省物业管理条例》规定，物业已交付使用的建筑面积达到（B）以上，或已交付使用的建筑面积虽不足此标准，但达到30%以上，且使用已超过一年，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
A、40%B、50%C、60%D、80%
3、第一次业主大会召开应当有（A）投票权的业主出席。
A、过半数以上B、三分之二以上C、四分之三以上D全部
4、业主大会制定和修改业主公约、议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，须经（D）以上通过。
A、出席大会全体业主投票权1/2B、物业区域内全体业主投票权1/2
C、出席大会全体业主投票权2/3D、物业区域内全体业主投票权2/3
5、按照《广东省物业管理条例》规定，业主的投票权，住宅按（C）计算表决权。
A、人数B、建筑面积C、每户D、缴交管理费
6、业主委员会应经（D）登记。
A、物业管理公司B、工商行政管理部门C街道办事处D房地产行政主管部门
7、物业区域内全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各方面所达成的书面形式的自治规则是（B）。
A、业主委员会章程B、业主公约C、住户手册D、业主大会规程
二、多项选择题
1、业主自治机构是业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有（ACD）。
A、民主性B、稳定性C、自治性D、公益性
2、以下属于设立业主自治机构的原则的有（ABCD）。
A、接受相关行政部门与组织的指导和监督B、以公共利益为目的C、服务性、无偿性D、各业主地位平等
3、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ACD）等。
A、共用设施设备B、行政区域划分C、建筑物规模D、社区建设
4、业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形有（BCD）。
A、业主委员会认为必要的B、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的
C、20%以上业主提议的D、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况
5、业主大会决议的通过，可以采用（AC）等形式。
A、集体讨论B、民主集中制C、书面征求意见D、业主委员会决定
6、业主委员会成立的原则包括（ABCD）。
A、一个物业管理区域应当成立一个业主委员B、业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生
C、业主委员会应由业主组成D、业主委员会应当经过行政登记
三、名词解释题
1、业主自治机构P90：
是一定的物业管理区域内；物业的所有人为了对其所有的物业进行管理，使用，维护其自身权益及物业的整体利益而组成的自治性组织。
2、业主公约P105：
是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理；使用；维护与所有关系等各方面达成的书面形式的自治规则。
3、业主自治机构的设置P90:
由于业主自治机构是在特定的物业管理区域设立的组织；有一定的确定性和封闭性。
4、业主大会P94:
指物业管理区内全体业主组成的；或者业主人数较多时；由一定的业主代表组成；维护物业区域被全体业主的公共利益；行使业主物业管理自治权的业主自治机构。
5、物业管理区域P95:
指一个由业主委员会管理的范围
四、简答题
1、业主大会的职责。
P99：
1.制定；修改业主公约和业主大会议事规则2.选举；更换业主委员会委员；监督业主委员会的工作3.选聘；解聘物业管理企业4.决定专项维修资金使用；须筹方案并监督实施45.制定；修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用以及公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度6.法律；法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责
2、简述业主公约的内容。
P106：
1.关于物业基本情况2.关于共用的基本情况3.关于业主共同事务的管理4.关于共用部分的使用情况5.违反业主公约的责任
3、设立业主自治机构的原则P90:
1.接收相关部门与组织的指导和监督2.两权分离；间接管理3.以公共利益为目的4.服务性；无偿性5.各级机构设置权责明确6.各位业主地位平等
业主委员会慨念P99：
指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记；在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织；是一个物业管理区域中长期存在的；代表业主行使业主自治管理权的执行机构。
4、业主委员会特点P99：
1.业主委员会应由业主大会选举产生2.业主委员会的活动范围应该是进行物业的业主自治管理3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法利益4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记
5、业主委员会性质P99：
是不是一个独立的法人；有没有独立的民事权利；义务；可不可以成为独立的诉讼主体；行使民事诉讼权利
6、业主委员会成立的原则P102：
1.一个物业管理区域应当成立一个业主委员会2.业主委员会应由物业管理区域内的
业主民主选举产生式3.业主委员会应有业主组成4.业主委员会应当经过行政登记
五、论述题
试述业主的权利和义务。
P91：
业主：
一般意义上是指房屋的所有权人。
业主的权利：
1.物业服务合同的约定；接收物业管理企业提供的服务。
2.提议召开业主大会会议；并就物业管理的有关事项提出建议。
3.提出制定和修改业主公约；业主大会议事规则的建议。
4.参加业主大会会议；行驶投票权5.选举业主委员会委员；并享有被选举权6.监督业主委员会的工作7.监督物业管理企业履行物业服务合同8.对物业共用部分；共用设施设备和相关场地使用情况享有权和监督权9.监督物业共用部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用10.法律；法规规定的其他权利
业主的义务：
1.遵守业主公约；业主大会议事规则2.遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定4.按照国家有关规定缴纳专项维修资金5.按照缴纳物业服务费用；缴纳各项合理的必要费用6.法律；法规规定的其他义务
六、案例分析题
某小区由A物业管理公司管理，2005年3月，该小区首次召开业主大会，因种种原因，有近1/2投票权的业主未能出席。
大会选举产生了业主委员会，在第一次业主委员会会议上，认为A物业管理公司服务质量差，收费不合理，一致通过了解聘的决定。
A物业管理公司不服，认为只有不到2/3投票权的业主参加业主大会，大会决议不具有效力，不承认该业主委员会的合法性，而且解聘决议不属于业主委员会的职责范围。
双方为此发生了纠纷。
请问：
（1）业主大会的召开是否有效？
（2）业主委员会能否解聘物业管理公司？
答：
（1）第一次业主大会的召开应当有过半数以上投票权的业主出席，本例中已过半数，召开大会有效。
（2）选聘、解聘物业管理公司须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会无权决议解聘物业管理公司。
第五章物业管理企业
一、单项选择题
1、物业管理企业能够对特定小区进行管理和收费只能依据（D）。
A、与开发商的关系B、物业管理条例
C、房地产行政部门的指定D、物业管理服务合同
2、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》，最低资质的物业管理公司的注册资本为（A）。
A、50万元B、30万元C、10万元D、1000万元
3、设立物业管理企业应当到（C）进行注册登记。
A、房地产行政主管部门B、物业管理协会
C、工商行政管理部门D、所在地人民政府
4、根据建设部《物业管理企业资质管理办法》，（A）负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
A、国务院建设主管部门B、省级人民政府建设主管部门
C、设区的市级人民政府建设主管部门D、县级人民政府建设主管部门
5、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处（B）的罚款。
A、1万元以上2万元以下B、1万元以上3万元以下
C、1万元以上5万元以下D、2万元以上5万元以下
二、多项选择题
1、属于物业管理企业特征的是（ABCD）。
A、物业管理专业性B、服务的多样性和社会性C、赢利性D、依据单一化
2、依据投资方式与投资者的责任形式不同，物业管理企业可分为（ACD）。
A、独资物业管理企业B、合资物业管理企业
C、合伙物业管理企业D、公司物业管理企业
3、属于物业管理的基本业务的是（AC）。
A、房屋建筑物的维护、修缮与改造B、治安保卫
C、消防设备的维护和管理D、车辆管理
4、符合一级物业管理资质
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