购房前注意事项.docx

购房前注意事项.docx

《购房前注意事项.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购房前注意事项.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

购房前注意事项

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“两照”、“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“两照”是指《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证。

“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《营业执照》

是登记机关依法核准给企业并准许其从事生产经营活动的合法凭证。

《房地产开发企业资质证书》

是房地产企业从事开发经营活动的重要依据和必备凭证，房地产企业在办理项目规划报批、投资计划、拆迁许可、工程建设、预（销）售许可、综合验收备案、项目转让等手续，以及订立商品房销售合同时，必须出示经年检合格的资质证书和有关证明文件。

凡不能出示或经验核不合格的，有关部门不予办理有关手续，购房者有权不签订销售合同，并可向房地产开发管理部门投诉。

国有土地使用证

国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

太原市房屋土地管理局对直接添发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《太原房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《太原市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《太原市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《太原市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

建设工程开工证

建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

商品房销售（预售）证

商品房销售（预售）证的主管机关是太原市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。

“五证”中最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业对商品住宅承担质量承担责任的法律文件。

签订购房合同并不是一件简单的事，要讲究一些技巧，否则可能留下各方各面的风险，为以后解决纠纷带来了困难。

在签订此类合同时，一般会有以下流程及内容，应当注意逐条认真研究审查：

1.仔细审查开发商的销售（预售）许可证，看其内容是否有所购房屋的栋号，预防开发商资质不全买到烂尾楼。

2.查看所签合同是否由房屋管理部门统—制定、印制的。

以防欺诈受骗。

3.针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。

要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行。

4.所购房屋的确切地理位置、所购房屋的土地使用权限及土地宗地号等。

避免货不对板。

5.商品房的建筑面积、使用面积（其中建筑面积、分摊面积应分别标出），房屋的层高等。

避免房屋面积缩水等。

6.商品房的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任。

要注意写明办理产权证时间，免得买到无证房。

7.关于商品房屋装修、设备标准、房屋质量的承诺和责任。

此类约定应当尽量明确、详尽，免得给对方有机可乘。

8.房屋的用途或使用性质。

9.房屋交付使用的时间。

要明确一个合理的时间。

10.违约责任：

①面积差异。

应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。

千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之。

②付款延期。

付款延期的违约责任，应与开发商延期交付房屋的违约责任对等，由双方协商决定。

③延期交房。

开发商往往规定由于不可抗力造成的延期，不承担相应的违约责任，但是却没有规定所谓不可抗力包括哪些内容，这些内容必须在合同中详细列出，以免双方就是否由于不可抗力造成延期交房发生纠纷。

④质量。

与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：

房型、使用功能、用料、施工、配套等。

对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定。

对违约责任这些内容，尤其要注意，如果您自己确实拿不准，可向律师事务所或房屋土地管理部门咨询。

11.市政设施的情况。

12.双方约定的其他事项：

①针对广告中的承诺、尚未兑现的承诺以及实现承诺的日期等，经双方协商后，要在合同中列出。

②附加的优惠条件。

③对于户型结构、质量等的特殊要求以及不能履行该条约定的违约责任必须详细列出。

④由于开发商的原因，不能交付使用或不能取得房屋所有权证的，购房者有权要求退房，开发商应全数退款并退还人住期间的利息等，并给予购房者的损失补偿，补偿金额由双方协商。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。

因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。

要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。

现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。

以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。

比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。

购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

（

　没有取得商品房销售许可证的商品房，不得销售。

购房者应增强维权意识，签合同、付钱时一定要确认开发商是否取得了预售许可证，同时要仔细甄别预售许可证的预售范围，如此才能依法维护自身权益。

认准签约主体。

在商品房销售中，很多开发商往往会委托中介公司代销楼盘。

因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式，骗取房款后携款潜逃的现象。

而且当业主向开发商主张权利时，经常会出现以下“维权不能”的情况：

第一是业主签订《商品房买卖合同》时，合同的签约主体不是开发商，而是负责销售的中介公司，且业主持有的购房发票、收据或其它书面材料往往仅加盖了中介公司的公章。

当业主发现上当受骗后向开发商主张权利时，往往因为所有的手续、材料没有开发商的公章或业主无法就中介公司与开发商之间的委托关系进行举证而败诉。

因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是销售公司，要注意合同相对方的签约主体是《商品房预售许可证》上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由《商品房预售许可证》以外的其它任何人签约或盖章。

尽可能不漏项。

对商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应逐项认真填写，并且审读清楚，这些内容不应有漏项，因为这些条款关乎所购房屋的合法性。

现实中很多购房者（尤其是那些购买现房的人）对此却并不重视，有时候也许只是潦草地看一眼，以为一切都是明摆着的，不会出错，但如果最终发现对方根本没有销售许可证和土地使用权证时，却很难证明对方的欺诈，因此还是应该将这些内容明确地写出来，以防后患。

为自己寻找谈判的机会。

为体现合同双方的自愿原则，合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人均可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

但很多时候开发商往往会提前将空白行划去，不给购房者谈判的机会，这时候就需要购房者头脑清醒，据理力争，如果不同意合同中印刷文字的约定，可以提出自己的补充约定。

否则，合同一旦签订生效后，未被修改的文本印刷文字就将被视为双方同意的内容。

双方违约处理应对等。

合同文本中对甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相应处理条款，但关键内容则为空白，由甲乙双方协商填写。

如果开发商在签订合同之前已经提前填写，购房者则一定要仔细对比，双方的违约期限及违约金利息均应对等。

关于面积差异的处理。

关于购买的房屋面积与合同约定不符的处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、建设部《商品房销售管理办法》均有规定。

首先，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定处理办法的，按照约定处理。

其次，合同没有约定或者约定不明确的，如果面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

购房者在此条款的谈判时，可参照上述“解释”。

配套设施运行不可打马虎眼。

合同文本中关于商品房上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期约定均为空白，需甲乙双方协商填写。

很多开发商在这里都会大玩文字游戏。

比如他们会逐项填上“入住时具备通水（电、气）条件”。

这句话看上去没什么问题，但是细细品味之后就会发现，在这几个字的后面，开发商大有文章可做。

“入住时具备通水（电、气）条件”这句话中的水电是临时的，还是正式的？

入住时具备开通条件并不代表一定能够开通。

因此条款一定要注明具体的正式开通时间。

当然，煤气的开通有入住率的要求，暖气的开通也有季节的限制，但对此也应有一个尽量明确的约定。

同时，还应注意的是，对该项违约责任的处理也应同前面条款的方法一致。

设计变更不可轻视。

很多购房者对于设计变更条款不甚重视，尤其是对与所购房屋无关的环境变更更是如此，因为他们认为这些变更对自己的影响不大。

其实不然，开发商对于环境的变更决不是没来由的，往往在这些内容变更的同时会伤及购房者的利益，因此一定要认真对待。

在签订此条款时应该审慎考虑以维护自己的权益。

关于合同附件。

合同附件中，要求开发商附上商品房平面图，其中包括方位图、及分门分层平面图，这些图纸均不可减省，而且一定要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章。

关于商品房的抵押和租赁情况一定要注明，不可空白。

如果商品房已经抵押或租赁，应该注明撤消的期限及违约赔偿。

商品房质量及设备情况应该逐项填写。

工程质量是否合格、商品房的设备清单等。

商品房房屋设计和环境布局应该附上原设计及规划图纸，而不应以实际环境为准。

另外还有补充合同附件是用作甲乙双方补充未尽事宜的，购房者应该提前考虑清楚，把自己想到的需要约定的问题经过协商之后添加进去。

当然此项也可空白。

购房合同由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成。

（一）签合同前您要看清证件

推荐文本第一条是项目建设依据，第二条是商品房销售依据。

这两条看起来简单，容易被人忽视，其实非常重要。

根据《商品房销售管理办法》，商品房只有在取得"五证"的情况下，才允许上市销售。

这五证是：

土地使用证或者是建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（或销售）许可证。

　　查看证件时，要注意以下三个方面：

　　第一，要查看原件。

根据《商品房销售管理办法》和房管部门的规定，开发商或其委托的中介机构，在签合同前应当向买受人出示有关商品房的证明文件。

但实践中，售镂人员往往只让我们看复印件，你要求查看原件，售楼人员要么说是在公司，要么说是在其他部门，总有种种理由。

有一个老同志看中了某开发商的房子，售楼人员把其他楼房预售许可证的复印件拿给他看，骗得了他的信任，结果导致办不了房产证。

　　第二，要认真查看证件的内容。

比如土地使用权的取得方式，土地的用途，使用年限，销售许可证批准销售的楼号，有附图的，还要查看你买的楼房是否在附图四至之内。

有一个购房者找到我，说已经看好房子，准备签合同交房款了，有人建议他请律师把把关。

我们到了售楼部，售楼人员说他们的房子经过了规划审批，是合法的，但等拿出了建设用地规划许可证，却发现审批的是教育用地，根本不能用于商品房开发，更办不了房产证，购房者差点上了当。

　　第三，如果对这些证件还有疑问，要记下这些证件的证号和签发时间，可以到有关部门查询。

查验好了证件，就可以签这两条了。

要把上述证件的文号或证号、批准机关都填上。

另外，土地使用权的出让方式、地块位置、面积、规划用途、使用年限和起止日期也要签上。

我们付出了十几万，甚至几十万，所以马虎不得。

附《商品房买卖合同》相关条款：

　　第一条项目建设依据。

　　出卖人以　　方式取得位于　　、编号为　　的地块的土地使用权。

[土地使用权出让合同号]　　[土地使用权划拨批准文件号]　　[划拨土地使用权转让批准文件号]　　。

该地块土地面积为　　，规划用途为　　，土地使用年限自　　年　　月　　日至　　年　　月　　　日。

　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]　　[暂定名]　　。

建设工程规划许可证号为　　，施工许可证号为　　。

　　第二条商品房销售依据

　　买受人购买的商品房为[现房][预售商品房]。

预售商品房批准机关为　　，商品房预售许可证号为　　　　。

（二）面积条款

建设部推荐文本第三条是所购商品房的基本情况，第五条是面积确认及差异处理，这两条主要规定商品房面积。

房子面积是购房者最关心的焦点之一，实践中也经常为此发生纠纷。

　　　在其他商品销售领域，人们关心的只是缺斤短两，而在商品房销售中，不仅存在缺斤短两，更主要的是房产涨水，因为涨水了等于开发商多卖了房子。

　　房屋面积与购房者的权益休戚相关，但由于期房正在建设之中，变数较大，我们购房者又没有办法监督，所以只能在签订合同对开发商进行约束。

签合同时要注意以下几个方面：

　　第一，写明建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积的具体数额。

同时还要在附件约定，共有部分有哪些项目，未列入合同中的项目，出卖人不得要求买受人分摊。

还应约定共有部分的面积及其分摊办法。

　　第二，各项面积的认定标准，合同要约定以房管部门登记时测量的结果为准。

　　第三，合同要约定预计面积与产权登记面积出现误差时的处理办法。

建设部的推荐文本给了当事人两个选择，此时，不宜填"双方据实结算，多退少补"，一定要按建设部推荐文本中的第二种方式处理。

还需说明地是，第二种方式中"如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息　　"，这部分有所欠缺，是多数开发商同意按银行同期活期利率付给利息，不足以弥补买受人购买成本或补偿买受人损失。

因此合同应明确约定较高的违约责任，最低也应按银行期贷款利率付给利息。

　　第四，实践中还有一些开发商在公摊面积上做文章。

售楼时把公摊面积说得尽可能地少。

等到房屋交付时，才发现总的建筑面积虽然没有变，但公摊涨了，套内却缩了。

所以最好再补充一点，约定公摊面积和套内面积误差均不得超过3%。

附《商品房销售合同》相关条款：

　　第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件，房号以附件上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第　　[幢]　　[座]　　[单元]　　[层]　　号房。

该商品房的用途为　　，属　　结构，层高为　　米，建筑层数地上　　层，地下　　层。

　　该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。

　　该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共　　平方米，其中，套内建筑面积为　　平方米，公共部位与公用房屋分摊面积　　平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件）。

　　第五条面积确认及面积差异处理

　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理。

　　1．双方自行约定：

（1）　　　　　　　　　　

（2）　　　　　　　　　　

　　2．双方同意按以下原则处理。

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%的部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

　　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积

　　面积误差比＝--------------------------×１００％

　　　　　　　　　　　合同约定面积

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

（三）签好违约责任，确保交易安全

违约责任，也称违反合同的民事责任，是指订立合同的双方因违反合同义务所承担的责任。

违约责任条款的设置，能够有效地促使合同双方履行合同，保证合同目的实现，同时可避免违约行为发生后确定损害赔偿的因难，有利于合同纠纷的顺利、及时解决。

在现今诚信不立，欺诈时有发生的交易大环境下，具体、明确的违约责任条款在一份合同中更是不可缺少的，《商品房买卖合同》也不例外。

　　建设部推荐合同文本中，涉及双方实体权利和义务的有十几个条款，均应约定违约责任条款，下面以合同第七条和第九条为例说明应怎样填写违约责任条款：

该合同文本第七条是买受人逾期付款的违约责任，第九条是出卖人逾期交房的违约责任。

这两个条款中，买受人按时付款与出卖人按时交房是买卖双方的主要义务，也是双方合同目的所在，逾期付款和逾期交房均构成对合同另一方权益的重大侵害。

实践中有些开发商拟定的条款"宽以待己，严以律人"，把逾期付款的违约责任订得很苛刻，而对逾期交房的违约责任则相对轻松得多，为自已逾期交房留下后路，如前者的违约金订为日万分之五，而后者的违约金订为日万分之零点五，购房者的利益无法保障，。

因些，在签这两个条款时，应把二者联系起来，因为这两条在形式上是对应的，具体说来，要注意以下几点：

　　一．双方的责任要对等。

如均选择各条款第一种方式处理的情况下，双方日违约金的比率就应保持一致，同时如对方超过逾期天数，则另一方有权解除合同，违约方还应支付相同比率的违约金。

　　二．违约金的比率在尽可能地提高。

实践中开发商往往把违约金定得都很低，比如逾期付款，违约金日万分之一，逾期交房，违约金日万分之一，表面看来是公平的，其实不然！

我们考虑一下双方谁违约的可能性大，当然是开发商，因为房地产开发，要经过好多环节，还要牵扯到建筑商，而一般情况下，购房者只有具备了购买能力，才会签约购房，购房者的违约的可能性是极小的。

因此，对购房者来说，只有签定较高的违约责任，才对开发商有震慑力，促其按约按时交房。

合同约定较高的违约金，也体现了实质意义上的公平，因为对开发商来说，无论从实力、技术、信息等方面都要比购房者优越地多，关于交付房屋的时间也是开发商充分考虑各种可能后测算的结果，是开发商单方面确定承诺的，他应该有能力按时按质交工。

实践中还没有购房者自己确定交付日期的例子。

　　三．推荐文本的两个条款中关于守约方解除合同后，如何退还已交房款和支付违约金的程序没有作明确约定，也需要双方当事人作进一步的约定，特别是作为已付款的购房者在开发商逾期交房而解除合同时，常常为索回房款和违约金而苦恼不已，其根源就在于没有在合同中把退还房款的程序写清楚，导致可操作性太差，为开发商百般推逶制造了机会。

当然，确定是否逾期交房也很关健，不过这已是合同第十一条关于交接部分的内容了，留待后文述及。

附《商品房买卖合同》相关条款：

第七条买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第　　　　　　种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在　　　　日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之　　　的违约金，合同继续履行。

（2）逾期在　　　日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的　　　%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之　　　（该比率应不小于第

（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第九条出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第　　　种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过　　　日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过　　　日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的　　　%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之　　　（该比率应不小于第

（1）项中的比率）的违约金。

（四）规划设计不能擅自变更

《城市规划法》规定，所有的房地产开发，都要毫不例外的实行许可制度，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

可以说，规划许可是城市房地产开发的生命线。

而在取得这两证的过程中，有关的水、电、暖、排污、交通、通迅、邮电、商业、教育等配

套设施，必须先征得有关部门的许可，更重要地是，关于开发项目的性质、用途、间距、日照、高度、容积率、绿化率、消防等也必须达到规划管理的技术规定。

也就是说，在取得两

证的同时，开发项目的所有技术指标均己确定，无特殊情况不允许变更。

　　但现实情况是，开发商售楼时承诺非常好，但等到交房时，我们却发现不是这么回事。

有的将空间尺寸和结构进行了变更；有的将绿地改成车库：

有的缩小了楼间距，原本七栋楼的地盖成八栋；有的在小区的临街一边盖起了商业楼，遮挡了居住楼的通风和采光；有的把住宅楼销售给一些单位，人员混杂，原本说好的住宅楼变成了商住楼--一-由此引发好多纠纷。

　　究其原因，往往是由于