秦皇岛房地产市场调研报告.docx
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秦皇岛房地产市场调研报告
2007年秦皇岛房地产市场调研报告
营销部
2007年12月
前言
通过2007年秦皇岛房地产市场资料的收集，经过对各个楼盘供求情况、销售价格、客户群体等的分析，总结市场整体状况，得出以下几个关键点：
一、2007年宏观政策信息分析
1、政策列举
2007年可以称为房地产政策落实年，同时2007年又出台了很多宏观调控政策，最明显的是金融方面：
连续五次提高存贷款利率、取消15%的利息税、提高第二套房的首付比例，并取消优惠利率；税收方面：
土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二手房的个人所得税；土地方面：
土地分小宗出让、严厉查处闲置土地；政策方面：
90/70方针、整顿市场次序打击捂盘惜售等。
2007年1月建设部规范经纪行业
今年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。
2007年3月16日通过《物权法》10月1日起执行
3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。
2007年3月央行2007年首次加息
中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
2007年5月19日央行再次加息
中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2007年7月20日央行第三次加息
央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。
这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。
在这5年来,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。
2007年8月国发〔2007〕24号回归保障
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）
为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
2007年9月央行年内第五次加息
2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。
2007年9月提高房贷首付比例
中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。
根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
2、对秦皇岛楼市的影响
央行一年中连续5次的加息，提高商品房首付比例,经济适用房廉租房等国家出台的回归保障,给消费者带来了一些心理和情绪上的影响,使秦皇岛的房地产市场趋于平淡，房价也在一定程度上得到了抑制，秦皇岛房地产市场呈理性发展态势.
二、土地市场分析
1、土地供应分析
1）2007年土地成交价格距3月份武警支队地块513万/亩和金梦海湾地块创下土地历史新高外，之后全年拍卖的地块价格基本都略高于起始价，由于开发商土地储备、资金实力、市场等因素,土地拍卖竞争不激烈,土地成交价格相比2006年有明显下降.
2）2007年招拍挂土地供应量2670亩,土地供应面积有所减少，土地市场也更加规范,2007年从土地出让区域来看更加分散,同时政府招标、拍卖、挂牌的土地已明显偏向山海关区域，山海关区开发时间短，开发强度较小，开发空间较大，秦皇岛一些中小开发商分分去山海关拿地,山海关区将成为2008年秦皇岛楼市的又一热点地区.
三、住宅市场分析
1、供求分析
Ø2006年土地的大量出让使得2007年新开工项目增加，新开盘面积达279万平方米（房管局数据），可售面积达339.5万平方米（加2006年结转面积）,相比2006年可售面积269.5万平方米,增长了25.9%，创历史新高；面对如此大的开发量，人们有了更多的选择余地，销售面积达196万平方米（市场调研数据）,相比2006年销售面积209万平方米略有下降,消费者需求更加理性。
Ø随着国家大力发展环渤海经济圈的政策导向，秦皇岛房地产市场进入理性发展期，供略大于求。
Ø2007年住宅的供应主要集中在海港区，随着政府土地供应向南北戴河\黄金海岸和山海关区倾斜，2007年北戴河、南戴河、黄金海岸、山海关，这些区域的房地产以小户型为主的休闲度假类产品也有大量的市场供应。
2、价格分析
1）住宅销售价格走势
Ø秦皇岛近几年的住宅价格呈平稳上升趋势，2007年海港区住宅均价4550元/平方米。
相比2006年海港区住宅均价4300元/平方米,价格增长5.8%
2）分区域销售价格
Ø从上图可以看出，价格最高的区域还是北戴河区域，均价达到7300元/平方米，北戴河历来是疗养院的聚集区，由于其优越的地理位置，也成了别墅的聚集区，秦皇岛的大部分别墅产品均聚集于此，相对于2006年均价7220元/平方米。
价格小幅提升.
Ø南戴河和黄金海岸属于著名的旅游胜地，该区域的产品均为高层小户型精装修公寓，主要客户为投资和旅游客户,价格相对于2006年价格有较大幅度的提升。
Ø海港区的产品类型比较齐全，各种档次的产品几乎都能在该区域找到，唯一稀缺的是别墅产品，该区域的价格目前位于第三位，均价在4550元/平方米。
Ø山海关是2007年秦皇岛楼市的热点地区,由于山海关限高的限制，产品多为的低层产品，价格相比2006年2600元/平方米的均价,2007年价格增长幅度较高均价达到3867元/平方米
3、客户群分析
Ø秦皇岛市区楼盘的客户以本地居民为主，其次为四县购房群体,再次为已在秦皇岛工作一段时间的东北人，即新秦皇岛人，再者为北京、天津、唐山等纯外地人；北戴河区域、南戴河区域等部分沿海楼盘的客户以北京、唐山、天津、东北等外地人为主，有少量的本地投资客。
Ø本地居民。
他们年龄基本在40岁左右，职业范围较广，在秦已经拥有一套住宅，经过多年的工作打拼，经济实力有很大提高，主要以改善居住环境、换房为目的，他们对产品、配套的要求与其原来居住环境有质的改变，120平方米左右的三房是他们的首选产品；也有部分青年购房目的主要为结婚用房，自己有一定的积蓄，父母给予一定的资助，付款方式主要为银行贷款，由于资金的限制，多选择中小户型，作为过渡用房。
Ø四县购房者。
他们基本是在县区的一些乡镇领导和私营企业主,这部分人经济条件比较优越,主要购买产品以大户型为主,付款方式主要为一次性付款.
Ø新秦皇岛人。
这部分东北人在秦皇岛已经工作了数年，他们喜欢秦皇岛四季分明的气候，喜欢这里的居住环境，有在秦皇岛长期居住的打算，倾向于100平方米左右的经济型户型，有些已经在秦拥有一套房产，进行二次置业或为朋友购房，倾向于80-90平方米的中小户型。
Ø北京、天津、唐山等纯外地人。
他们年龄在40岁左右，职业包括政府官员、企事业单位的中高层管理者、私营企业主等，他们对大海有着很强烈的向往，购房的主要目的是休闲度假兼投资，他们大都是三次甚至四次置业，追求生活品质，对小区景观、房屋的外立面、户型等都有较高的要求，大部分青睐于中小户型，也有部分迁安等高端消费者选择大户型置业。
Ø投资人士。
这部分客户的年龄特征并不明显，具有敏锐的房地产投资嗅觉和意识，具备较强的经济实力，比较看重开发商品牌与物业管理以及项目的后期升值潜力，关心房地产政策，目前秦皇岛的房地产市场处于发展初期阶段，房地产价格平稳上升，并且还有一定的升值空间，升值空间较大的项目、经典的小户型对他们有着较强的吸引力。
但由于国家一直对房地产市场进行强有力的宏观调控，这部分人群所占比例有缩小的趋势。
Ø本次调研从走访做项目按揭贷款的农行、工行人士得知，购房作按揭贷款的客户群体划分基本上是三个三分之一，即：
三分之一为本市购房群体；三分之一为周边四县的购房群体；三分之一为外地（含在秦皇岛居住但是外地户口）的购房群体。
四、商业门店市场分析
1、列表
序号
案名
总建面积
均价
面积区间
总价区间
供应量
销售率
（元/㎡）
（万）
（套）
1
世纪海洋花园
7000
11000
90-320
100-350
30
30%
2
和平花园
10000
10000
100-300
100-300
36
65%
3
渤海明珠
7900
13000
226-350
300-380
32
70%
4
华盾凤凰城
4260
9000
146-322
140-300
13
50%
5
和苑
8000
12800
500-1000
600-1280
9
10%
6
金龙中央胜境
45000
14800
230
300
50
50%
7
滨海城
6298
7500
270-400
200-400
20
75%
2、总体市场分析
Ø目前秦皇岛商业门店主要集中在海港区,在售的商业门店项目较少，并且主要是底商供应，层数多在2-3层之间，纯商业楼盘较少，供应总面积为80458平方米；
Ø秦皇岛目前在售的商业门店项目整体均价为11157元/平方米。
整体来看，在售商业多存在面积较大、单价较高问题，目前去化都存在较大难度，今年商业价格与去年价格基本持平，没有太大浮动。
Ø秦皇岛的商业供应量总体不大，购买的客户群主要以本地客户为主，辅以北京、天津、唐山等周边经济较发达城市。
Ø该部分客群年龄大都在40岁以上，有一定经济头脑，生意人居多，本地客户购买目的部分用来自己经营，获取经营收益；部分进行出租获得租金收益；而外地客户购买主要是用来投资，看重该地块的升值潜力，进行出租获取租金收益。
Ø另外，大部分项目商业的销售权并不在业务员，而是由销售经理直接销售。
五、秦皇岛未来项目分析
Ø秦皇岛市海港区住宅发售和筹备项目逐渐增多。
由于市区内空地稀缺，房地产发展可以说重点实行老旧小区的改造项目。
Ø秦皇岛市海港区已经完成招拍挂但尚未形成商品房供应量的项目来看，这些土地全部开发三年之内新增住房面积将超过850万平方米。
据了解山海关的贺家楼村、滨河路地段等已经完成招拍挂的土地也有1500亩。
Ø从即将形成的供应量来看，可以说未来三年内供要远远大于求，竞争加剧，销售存在很大难度，开发风险加大。
Ø另外，大盘时代的秦皇岛已经来临，现今的楼市规模一个比一个大，环境一个比一个好，金海湾森林逸城，926亩；东方明珠城，695亩；广顺现代城和欧洲城，233亩；在水一方，840亩；金龙中央胜境，190亩；东西白塔岭，1000多亩；邹吕庄改造151亩；邢庄项目，890亩；东盐务改造300亩；金梦海湾项目等等……
六、2007年房地产市场总结分析
第一，政策调控发挥作用。
近几年来，政府一直注重对房地产行业的调控，尤其是去年以来，“行政干预”和“经济杠杆”双管齐下，从规划、金融、税收等几方面加大了调控力度，对调整产品结构、抑制房价、控制房地产投资过热等方面的作用日益明显，由于房地产建设周期的原因，这些作用今年有所显现。
因此，2007年四季度房地产受政策的影响出现小幅震荡，但经过一定时期的调整后，将保持平稳，不会出现跌宕的局面，因为国家调整的目的不是打压，而是控制房地产的增长过快和消费消费者的投资需求。
第二，市场竞争格局发生变化。
近几年，秦市房地产行业经历了几个轮次的洗牌，房地产企业已经规模化和规范化，但就目前形势来看，整合还没有到位。
随着城市发展进程的加快，房地产企业诸侯割据的局面已经结束，房地产开发必将走向全国一体化。
竞争格局发生变化，房地产企业更加专业化和规范化。
第三，市场需求和产品结构发生改变。
随着政府对房地产投资的限制，住宅将回归到自住的初衷，人们对住宅的需求随着投资兴趣的减弱而趋于理性，不同层次的人对住宅呈现出不同的要求。
第四，营销手段不断创新。
长期以来，秦皇岛市的营销始终处于一个较低的水平，随着供大于求和外来企业的进驻，销售将更加困难，竞争更加激烈,开发商更加注重专业资源的整合，更加注重产品的包装与推广，项目开发的各操作环节也将更加规范。
第五，价格涨势趋缓，成交量略有萎缩。
随着“震荡”和“整合”，2007年的房价平稳上升，四季度价格涨幅放缓,大部分客户持币观望，以交通、配套服务设施等因素成熟品质高的小区为首选，消费更加理性。
附表1：
2007年度秦皇岛在售楼盘调研汇总
备注：
2006年结转销售量数据来源为2006年市场调研数据，2007年新开盘供应量数据来源为秦皇岛市房管局数据，
销售率数据来源为2007年市场调研数据。
本表中销售率分别为各项目2006年结转销售量在2007年度的销售率和2007年新开盘供应量在2007年度的销售量。
2007年度秦皇岛在售、将售楼盘调研汇总（截止07.11）
区域
案名
类型
2006年结转销售量
２００７年新开盘量
２００７年新开盘量
推案时间
推案主力面积
推案均价
销售率
2007年年销售量
区域均价
（平方米）
平方米
（套）
（㎡）
（元/㎡）
（元/㎡）
海港区在售
金龙·中央圣境
高层
56636
337
2007.3
90-110
4200
95%
53804.2
4550
和平花园
多层/小高层/高层
56500
2006.5
90-110（小高层、高层）
3900
65%
36725
铁新里61栋
高层
10494
126
2007.4
70-90
4200
50%
5247
河雅小区
多层
4850
36
2007.5
100
4300
100%
4850
渤海明珠
高层
112000
2006.1
80-120
4500
40%
44800
碧海云天·新宿公寓
高层
20400
2006.12
46-52
4300
60%
12240
昌德城
小高层/高层
2500
2006.6
110
4100
80%
2000
必玉·文博城
高层
108400
2006.9
106-110
3900
30%
32520
嘉远SOHO公寓
高层（精装修）
9300
82
2007.5
40-50
7400
80%
7440
自然家园4期
高层
9332
98
2007.5
100
4200
100%
9332
天洋新城三期
高层
14400
2006.8
90-95
4100
40%
5760
新丰嘉园
多层/高层
26400
2006.5
多层85-88
4100
40%
10560
高层110-120
华盾凤凰城
多层/高层
25806
417
2007.5
85-100
3900
80%
32448
14754
广顺·现代城
高层
25900
2006.12
70-90
3800
50%
12950
燕山家园
122879
1122
2007.8
9-100
4100
20%
24575.8
国兴蓝海湾
高层
42615
700
2007.8
50-80
9000
50%
21307.5
中房星苑2期
高层
12994
136
2007.11
80-100
4300
60%
7796.4
新闻北里
多层
3873
46
2007.11
80
4400
90%
3485.7
湾海1号
高层
162589
1164
2007.8
56-250
6700
50%
81294.5
金海湾·森林逸城
多层/高层/别墅
233228
2297
2007.5
107
4600
95%
221567
滨海城
多层/小高层/高层
90508
928
2007.5
94
4500
50%
45254
拿波里小镇
多层
11900
2006.9
60-100
4800
35%
4165
铁路里旧改
多层
7139
120
2007.8
50-70
4000
50%
3569.5
渤海皇家
高层
53900
2003.7
140、190
5700
20%
10780
京秦公寓楼
高层
15780
142
2007.1
100-120
4000
100%
15780
秦新自由港
高层
11469
154
2007.5
30-120
4300
70%
8028.3
河间里小区
多层
19972
228
2007.9
80
4400
20%
19972
东方明珠城
高层
292893
3229
2007.9
80-100
3800
40%
117157
阳光海岸
小高层、高层（精装修）
18302
202
2007.4
72-105
6500
80%
14641.6
迎秋里３４＼３５
多层
11067
96
2006.3
100
4400
100%
11067
维多利亚海湾
高层（精装修）
31000
2006.9
33-47
5500
20%
6200
在水一方
高层/多层
/
253723
2508
2007.2
85-110
4500
80%
202978
和苑
高层
6958
62
2007.3
104、137
4400
80%
5566.4
兴龙·国际城
高层
/
181629
1217
2007.5
50_160
4400
70%
127140
海阳经济适用房
104934
976
2007.9
100%
104934
红桥鑫居
多层/小高层
164
2007.3
多层100
4600
90%
12189.6
13544
小高层
65、119
开发区在售
金色家园
多层
43448
461
2007.6
80-90
3800
80%
34758.4
4250
兴龙尚府
高层、别墅
67123
415
2007.3
170-280
别墅4700
90%
60410.7
北戴河在售
海景花苑
多层
20888
206
2007.4
80
4600
80%
16710.4
7300
红屿别墅
别墅
58873
215
2007.7
263-386
11000
70%
41211.1
御墅龙湾
高层（精装修）别墅
4614
12
2007.8
公寓35-40别墅200-300
公寓6600
50%
13201
21788
38
叠拚7000联排8000双拼10300
长岛别墅
别墅
/
103018
945
2007.3
叠拚240-270
叠拚5200-5700
73%
75203.1
联排180-200
联排7000-7300
怡峰御景
多层
30845
200
2007.9
150
4800
60%
18507
名人花苑
多层
9167
96
2007.5
100
5000
55%
5041.85
薄荷花苑
多层
36615
414
2007.3
80
4500
50%
18307.5
南戴河在售
依海45度
高层（精装修）
44900
2006.1
40-50
5000
45%
20205
6051
金海岸
高层
80000
1200
2007.5
60
4660
35%
28000
海岸别苑
14088
45
2007.3
300
8000
30%
4226.4
滨海新城
高层
200000
3180
2007.8
50-70
3300
40%
80000
戴河庭院
78150
260
2007.6
200-300
10000
50%
39075
圣陶沙
高层（精装修）
43700
2006.7
50-65
5400
40%
17480
蓝海湾
高层
10798
170
2007.8
60
6000
30%
3239.4
黄金海岸在售
临海路1号
高层（精装修）
23400
2006.7
42、46
4900
40%
9360
6680
海景龙苑
高层
38322
600
2007.9
69
9000
35%
13412.7
海岸星期天
高层
17718
240
2007.1
60
5600
30%
5315.4
海绵
高层
100000
1560
2007.8
70
8000
40%
40000
黄金海岸
高层（精装修）
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