医药商贸物流城项目可行性研究报告.docx
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医药商贸物流城项目可行性研究报告
经济开发区
医药商贸物流城
可行性研究报告
编制单位：
编制时间：
1.项目概况
1.1.项目名称：
医药商贸物流城
1.2.项目定位：
1.2.1.最大的医药物流城
1.2.2.条件最好的多功能、医药商贸基地
1.2.3.国际国内专业医药、医疗商品的集散地
1.2.4.地区最大的集生产，流通、销售于一体的医药贸易中心
1.3.项目拟选址：
经济开发区，用地面积3000亩。
1.4.项目投资总额：
项目投资总额为30亿元人民币，一期投资15亿元
1.5.项目背景及简介：
根据现代物流发展的需求，将建设医药商贸物流城，提供一个集商贸、物流、加工、科研等多功能的大型医药物流基地。
医药商贸物流城主要功能有：
商贸物流中心、会展服务中心、加工制造区、行政及生活服务区、中医药科研区。
医药商贸物流城的建设不仅为集团可持续发展奠定坚实的基础，同时在促进区域物流中心的形成、支持医药和物流产业发展和呼应发展战略等方面有着重大意义。
2.项目建设的意义
2.1建设医药商贸物流城是地区社会经济发展和对外开放的需要
XX地区是我国自然资源最为丰富的地区，但是由于区域政策性等原因，使得该地区的社会经济长期落后于全国的平均水平。
随着国家XX战略的实施，地区经济的发展和对外开放速度不断加快，陆续与XX各国建立了密切的经济贸易联系。
2.2投资医药商贸物流城是集团公司可持续发展的需要
XX正抓住历史机遇，不断寻求和培育新的利润增长点，经过２０多年的建设、经营、发展以及体制改革，已经在多方面具有强大的实力，在做好自身产业发展的基础上，为可持续发展，做大做强企业，需要进行积极的战略性扩张。
同时，通过港口群为依托，投资与之形成紧密互动的医药商贸物流城的建设，可协同打造港口的物流链，从而促进共同的发展。
3.项目的市场调查分析
为了对本项目的市场需求有一个科学而客观的了解，并以此作为项目建设的重要依据，公司派出人员到安徽亳州、四川成都等地对全国著名的医药物流城进行了点面结合的市场调查，掌握了本项目市场需求的基本情况。
3.1.市场调查目的
3.1.1.了解亳州、成都等地医药物流产业现状及发展趋势，包括经营品种、产业规模、就业规模、政策环境和市场环境等。
3.1.2.了解医药商贸物流交易中心后台作业内容以及投资和就业情况，包括数据收集、后台处理、数据处理、客户服务、物流集成等。
3.1.3.了解亳州、成都等地可以将后台管理、作业模式引进“医药商贸物流城”的潜在市场需求，以及对物流园区配套的要求，并探讨商贸物流后台作业集中到“商贸物流中心”的产业集聚效应。
3.1.4.了解配合医药商贸物流的其它配套服务进驻“医药商贸物流城”的潜在市场需求，以及对园区配套的要求。
借鉴亳州、成都中药材交易中心的建设经验，使医药商贸物流城能够有更好的功能定位和市场定位。
3.2.市场调查方法
本项目采用资料查询、重点访谈和实地考察调查相结合的方法。
对当前我国医药物流业的现状和发展等宏观形势通过网络、咨询、专业期刊进行查阅；对业内资深人士进行面谈，了解业内资讯和学习实地调研的办法；对中国（亳州）中药材交易中心、成都西部药业集团成品药批发中心、西南中药材交易中心进行实地考察。
（详见表1）
表1市场调查对象
调查对象
性质
单位数
行业宏观形势
访问网站
94条较有价值的信息
业内资深人士
访谈
2位
医药物流信息编辑机构
走访
3家
医药（药材）交易中心
实地考察
3个
经济开发区
实地考察
3次
工业园区
实地考察
1次
另外，房地产公司还组织开发、市场调研等人员进行大量的前期工作，所做的前期工作也为本次市场调查提供了重要依据。
3.3．医药、医疗器械及药品原料市场研究
医药行业是一个多学科先进技术和手段高度融合的高科技产业群体，涉及国民健康、社会稳定和经济发展。
现代医药行业分类为：
化学制药工业、中成药工业、中药饮片工业、生物制药工业、医疗器械工业以及其他工业。
回顾我国医药行业近五年的发展情况，全国医药生产一直处于持续、稳定、快速发展阶段。
2004年医药行业共实现利润279.55亿元，同比增长9.25%。
在主要子行业中，化学药品制剂工业实现利润96.65亿元，同比增长15.69%；化学品原料药工业实现利润50亿元，同比下降10.95%；医疗器械工业实现利润24.4亿元，同比增长49.01%；生物制药工业实现利润25亿元，同比增长14.22%；中成药工业实现利润74.39亿元，同比增长11.37%。
2005年医药行业累计实现工业总产值4459.44亿元，比上年增加近1000亿元，同比增长26.19%，全年呈现持续加快的增长走势，并创下“十五”期间医药行业的最高增幅。
实现工业增加值1475.17亿元，同比增长17.5%；新产品产值621.91亿元，同比增长23.58%。
累计完成化学原料药生产123.84万吨，同比增长36.9%，实现中成药生产75.89万吨，同比增长11.6%。
在工业总产值方面，生物生化制品、化学原料药、卫生材料及医药用品制造3个分行业呈现快速增势，同比增速分别为36.60%、33.18%和27.76%，均高于全行业平均水平。
2006年1－5月我国医药行业销售收入前十家企业累计产品销售收入最高的达到了447324万元，企业资产总计最高的达到了1026381万元，利润总额最高的达到了34583万元，2006年1－5月我国医药行业销售收入前十家企业累计全部从业人员平均人数最高的达到了19715人。
2006年，医药流通领域的盈利空间随着药品分类管理、药品价格透明化和药品降价等政策的陆续推出而进一步压缩。
目前，中国的医药商业竞争非常激烈，但更惨烈的激战还在后头。
经过竞争，医药商业完全有进一步集中的可能。
相信随着医药电子商务的开放，大的医药物流配送公司和大型医药商业公司的运营成本将会大幅下跌。
2007年的中国医药市场发生了质的变化，首先是依赖于国家积极鼓励政策，其次是得益于中国丰富的自然资源、廉价的成本，这些被视为中国出口医药的优势。
除此之外，还有一个不得不提及的突出现象：
涨价。
作为中国大宗原料药重要产品之一的维生素类，涨价可谓是全面覆盖,部分产品同比增长率超过200%.
3.4．保健品市场研究
随着生活水平的提高和工作节奏的加快，消费者对自身的健康也日益关注，这给保健品行业带来了巨大的商机，保健品市场呈现保持高速发展的态势。
历史上，保健品生产企业曾经创造了许多销售业绩的神话，行业的发展一直倍受瞩目。
2000年，中国保健品行业达到辉煌的顶峰，市场销售额达到500亿元。
随后几年市场则迅速转入低迷，2001年、2002年销售额分别下降了43%和29.8%，2002年销售额仅为200亿元。
2003年初，突如其来的“非典”疫情再次激发了人们对自身健康的关注，保健品行业明显回暖，当年销售额就达到300亿元；2004年市场延续了2003年的上升趋势，继续保持平稳增长，销售额为340亿元。
2003年和2004年两年销售额同比增幅分别为50%和13.3%。
专家表示：
未来5年，中国保健品市场整体上将保持高速发展态势。
中国保健协会副秘书长周邦勇介绍说，根据有关方面预测，到2010年，我国保健品消费总额将达到1300亿元，即达到人均100元的消费水平；到2020年，保健品消费总额将达到4500亿元，中国将会成为世界保健品增长最快的市场。
目前，中国城乡平均恩格尔系数分别为52.9%和56.8%，处于温饱向小康的过渡阶段，这一阶段也是保健品风行的时候。
从人口学的统计数据来看，中国在逐步走入老龄化社会，人们的保健意识不断增强，对保健品的需求也将进一步扩大。
中国保健食品协会资料显示，欧美国家平均消费中，保健品方面的消费占了总支出的25%以上，而我国现在是0.07%，人均保健品消费大概是31元，是美国的1/17，日本的1/12。
业内认为，我国保健品的发展潜力仍然巨大。
3.5．全国较大规模的药材物流市场
3.5.1.中国（亳州）中药材交易中心
亳州是全国最大的药材集散地，年销售收入突破100亿元。
近年来，药材已成为亳州四大经济支柱之一，建成“中国药材第一市”。
中国（亳州）中药材交易中心，是全国最大的中药材专业市场，市场面积60万平方米，上市品种2000多种，年成交额38.8亿元，药材吞吐量10万吨。
立体化、多元化的种植模式，不仅使安国在50万亩耕地上连续十六年夺取粮棉果大丰收，更以药材年产量占全省65%而成为全省乃至全国的中药材种植基地。
截止目前，已吸引80多家埠外医药单位、厂家以及国外客商设立了门店或经营部，中药材贸易已辐射全国30个省、市、及自治区及韩国、日本、东南亚、香港、澳门等20多个国家和地区。
中国（亳州）中药材交易中心——摊档经营
3.5.2.成都西南中药材专业市场
成都西南中药材专业市场由荷花池市场药材交易区和五块石中药材市场合并而成，是中国西部最大的药市，在全国药市中亦名列前茅。
市场总占地450亩，中药材交易区占地近80亩，共有营业房间、摊位3500余个。
市场经营的中药材品种达1800余种，其中川药1300余种，年成交量可达20万吨左右。
四川中药材资源极为丰富，是全国中药材主要产区之一。
川产药材具有品种多、分布广、蕴藏量大，南北兼备的特点，在常用的600多味中药中，川产药材占370多种。
大量的川产药材汇集成都，销往全国，销往港澳台和东南亚国家。
成都西南中药材专业市场
成都西南中药材专业市场——物流配送
3.5.3.成都西部药业集团成品药批发中心
成都西部药业集团成品药批发中心坐落在成都大丰区，是成都西部药业集团公司设立的一家专供医药经销商、医院等机构批量采购的成品药批发超市。
进入该批发中心采购药品的商家均实行签约制度，并谢绝一般散客购买。
成都西部药业集团成品药批发中心
成都西部药业集团成品药批发中心
3.5.4.河南禹州中华药城
素有“中华药城”之称的河南禹州，也是我国医药发祥地之一。
禹州具有悠久的中药材种植、采集、加工历史，以加工精良、遵古炮制著称于世。
历史上就有“药不到禹州不香，医不见药王不妙”之说。
自春秋战国以来，神医扁鹊、医圣张仲景、药王孙思邈等都曾在禹行医采药、著书立说。
在他们的直接影响下，禹州的医药业也得到大的发展，从唐朝开始禹州的药市逐步形成，伴随着药业的进一步发展和繁荣，明朝时期，禹州就成为全国四大药材集散地之一。
1996年，禹州被国家中医药管理局、卫生部、国家工商行政管理局定为全国十七个中药材专业市场，河南省唯一的国家定点药材专业市场。
为进一步发展中药材市场，充分发挥禹州独特的药业优势，禹州市委决定在市药城路东侧、商贸大世界北侧新建一座占地300亩的禹州“中华药城”。
该药城包括一个占地30亩，建筑面积21000平方米的交易大厅，是一所大型现代化中医专业市场。
河南禹州中华药城
3.6.物流行业发展现状
3.6.1.物流基础设施欠缺，产业模式仍处于传统阶段
物流业发展水平较低，仍停留在传统的运输存储阶段。
工业、商业领域采购、制造、运输、仓储、加工、配送、销售等环节彼此分割，制约了物流配送的社会化。
现状仓库布局凌乱，处于无序建设和发展的局面。
相对集中的仓储用地主要沿铁路站场分布，或是位于工业集中区附近。
3.6.2.各种物流方式发展不平衡
由于受外贸规模的限制，产业结构不合理，主要以矿业、农产品为主，缺乏加工制造业的支持，而且由于经济发展水平较低，缺乏投入，使得真正代表现代物流业水平的集装箱运输方式非常薄弱，港口集装箱货源流失严重。
3.6.3.具备成为区域物流中心的产业基础，发展空间巨大
经济发展具有较好的基础，特别在粮食、医药、建材等行业，都是目前物流企业中的主力军，在XX城市已出现一些稍具规模的承担城市配送的物流企业，主要是商业连锁经营企业建立的配送中心和以商业物流为主的综合性第三方物流企业。
2005年全区商业物流配送规模为38亿元，2006年上半年商业物流配送规模为25亿元。
按此估算，2006年广西商业物流规模约在200亿元以上，物流配送市场的发展空间较大。
3.6.4.物流需求增长趋势明显
根据XX市的地理区位优势和在区域经济发展中的功能和作用，其物流需求和实际操作主要分为三部分，一是作为枢纽城市的中转集散物流需求；二是XX市自身产生的物流需求；三是我国与XX国家贸易物流需求。
随着经济的持续快速增长，城市化水平不断提高，物流需求呈现质量和效益逐渐提高，规模不断扩大，种类多样化的变化趋势
3.7.物流行业存在问题
3.7.1.物流节点等基础设施有待规划发展
在东部地区保税物流园区建设已如火如荼，港口群及其辐射的西南地区的物流园区等物流节点建设却鲜为人知，特别是港口群的四大港口至今尚未建物流园区和物流中心，这与港口群及其辐射的西南地区的物流业发展极不相称。
3.7.2.缺少大型物流企业的拉动效应
2005年全国公布的首批26家A级综合物流企业中，港口群及其辐射的西南地区一个都没有。
虽然中远、中海、中外运等5A级综合物流企业在沿海及西南地区的主要城市纷纷设立分公司或办事处，逐步建立起物流网络，但是，大型物流企业的优势尚未充分发挥，物流业发展的拉动效应不明显。
3.7.3.缺乏有力的政策扶持和推动
为推动物流发展，我国已采取了不少优惠政策措施，但这些措施基本都落到东部发达地区，至今公布的享受优惠政策的物流试点企业和保税物流园区中，港口群及其辐射的西南地区一个也没有。
4.项目的功能规划
医药商贸物流城项目总用地面积3000亩，是集交易、仓储、加工、物流、会展、商务、研发、住宅配套于一体的综合性功能医药物流城。
项目服务辐射各国及欧美，是专业化、多功能、现代化的医药物流商贸市场。
4.1.项目前期用地面积为1000亩，建议分别规划为：
功能
面积
商贸物流中心（中药材市场、药品及医疗器械市场，第三方物流、仓储等）
450亩
加工制造区（工业厂房）
350亩
行政及生活服务区
200亩
4.2.预留发展用地面积为2000亩，初步规划为：
功能
面积
会展服务中心
待定
中医药科研区
待定
市场二期
待定
生活服务区（扩建）
待定
配送中心（扩建）
待定
工业厂房（扩建）
待定
4.3.规划一大体系两大中心三大区
项目整体布局应充分考虑到目前及未来的发展需要，充分体现合乎“理念”，整体规划，分步实施，布局合理，交通流畅，功能齐全，卓有成效的建设精神。
整个项目分为：
客户服务体系、商贸物流中心、会展服务中心、客户服务中心、加工制造区行政生活服务区（包括：
酒店、商场、公寓、住宅、写字楼）、中医药科研区等六大区位功能。
4.3.1．商贸物流中心
商贸物流中心涵盖中草药、药品及医疗器械市场。
商贸物流中心配送网络四通八达，可以与大型物流企业进行战略合作，形成全国性的物流配送网。
为场内商户和客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。
4.3.2．会展服务中心
常年承办国内外高规格物流商贸会议，举行系列性高规格展览会、原辅材料展览会、增值服务展览会。
4.3.3.加工制造区
医药、保健品、医疗器械等半成品的包装、加工基地，为厂家产销商品实现一站式、一体化，节约成本。
加工制造区可建设注射剂车间、口服液车间、提取、精制车间、胶囊剂车间、片剂车间，研发大楼等，拟生产高科技产品，市场前景可观。
另拟建中药滴丸车间、软胶囊车间，正在研发中药先进的产品投入生产。
每个车间占地8000-10000平方米，由于制药行业对环境的要求非常严格，各车间独立运作，间距要求较大。
4.3.4．行政及生活服务区
设置公寓住宅作为项目的生活配套，与商务区一步之遥，但又独立管理，便捷之余尽享幽静，生活与事业同步发展。
行政及生活服务区是园区工作人员的办公和生活场所，内设行政区主要有酒店、商务中心、办公楼等等；生活区主要有商场、员工宿舍楼、饭堂和员工康乐室等。
行政及生活服务区既要远离商贸物流区，使园区职员拥有安静的办公和生活环境；又必须交通便利，在10分钟内能步行至商贸物流区。
4.3.5．中医药科研区
先进、完善新药研发的基地，提供办公室、实验室、会议室、中试车间等物理空间，为医药项目提供研发和孵化服务。
4.4.客户服务体系
在功能设计上，运用商流，物流，信息流的动态一体化的服务系统，全方位的满足客户在产品进入市场前对于接受订货，储存保管，评价交易条件，通讯联络，新品研发、流通加工及配送等各种需要，注重综合性与专业性结合。
4.4.1.电话服务中心
电话服务中心指客户服务中心通过电话接触客户进行业务处理。
电话服务中心可以为客户提供不受时间地点限制的业务办理、信息查询等服务内容；由于物流城内的客户数量剧增、业务种类繁多，电话服务中心的人员坐席规模也将逐渐增大。
电话服务中心作为前台系统的一种，具体的业务处理仍由后台业务系统完成。
由于坐席人员并不直接面对客户，而是通过电话与客户交流，因此坐席人员所在位置并不重要，关键是沟通技巧等。
医药商贸物流城将充分利用经济开发区良好的网络环境，建设企业信息平台电话服务中心。
4.4.2.网上服务中心
网上服务中心指客户通过网站与园区较大商家进行业务往来。
对于客户来说，通过登录医药商贸物流城的网站，能够实现与电话服务中心提供相类似的业务。
而且，得益于网络独特的优势，网上服务还可以通过加密等技术实现更为丰富的业务内容。
例如，客户通过安装专业版的网上银行服务软件，可以实现网上汇款、网上支付等业务。
与电话服务中心不同的是，网上服务中心一般不需要坐席人员，而是落单处理人员，一般所需的人员规模远远小于电话服务中心。
与电话服务中心类似的是，落单处理人员不需要直接面对客户，其服务质量水平不受地理位置的影响。
医药商贸物流城将配套安全、顺畅、不间断的网络通信条件，保障各商家网络通讯服务的运行。
网上服务中心工作流程示意图
5.项目用地、布局和选址规划
5.1.项目用地规划
由3.4节项目的市场调查分析可知，项目总面积需求达3000亩。
考虑到项目整体开发存在市场风险，所以需要预留一些发展储备空间，以滚动开发的方式进行建设。
本项目的首期开发用地为1000亩。
5.2.项目配套要求
根据本项目规划的功能特点，要求园区拥有较好的自然条件和良好的交通、基础设施、公共设施和劳动力等方面的相关配套。
5.2.1.自然条件要求
从行业特征看，医药物流产业的从业人员较多，人力资本发挥着较大的作用，行业本身不产生污染，因此在选址方面需要考虑本项目建设绿色物流城特点的自然环境，具体如下：
地质条件要求：
园内地势较平坦，地质构造稳定，一般厚度在5-15米；
水文条件要求：
周边水系丰富，拥有河道及完善的雨、污水排放系统，确保防洪排涝能力。
气候条件要求：
温度适中，气候怡人。
5.2.2.交通配套要求
本项目的功能定位是作为地区最大的集生产，流通、销售于一体的医药贸易中心，因此要求园区与具备便捷的交通条件，园区与其他城区通过市政路、快速路或铁路等便利接驳，能与机场、港口、口岸等对外交通节点快速通达。
交通条件的好坏将直接影响各大厂商入驻医药商贸物流城的决策。
5.2.4.公共设施配套要求
初步预计整个园区将带来较多就业岗位，因此需要园区周边建设相应的学校、医院、文化娱乐及公共住宅等公共配套设施，同要求良好的治安环境和管理服务体系。
5.2.5.劳动力配套要求
根据医药商贸物流城需要较大数量具备一定文化知识水平和一定职业技能的从业者，因此要求园区周边的劳动力应该丰富，人口的结构层次应相对较高。
5.3.项目布局规划
本项目的功能规划布局遵循以下原则：
5.3.1.高标准规划、高质量建设、高效率管理；
5.3.2.满足商贸、物流之间的协同和紧密配套；
5.3.3.具有前瞻性和柔性化布局，开发与预留兼备；
5.3.4.环境优美、空间利用合理、人与自然相协调；
5.3.5.基础设施完善、交通通路简洁通畅。
概念性布局规划草案示意
参照以上标准，本项目整体规划分为三大区域：
商贸物流区、加工制造区、管理服务区。
除道路系统，公共绿地等基础设施外，商贸物流区包括交易区、物流区、金融业务区（银行、保险）等功能区域，管理服务区包括行政区、配套服务区和生活区等功能区域。
5.4.项目选址规划
根据项目功能定位和市场调研结果，经初步勘查研究，在当前经济开发区现有土地储备条件下，可供项目选址的地块主要布局在大道旁，地块面积为1000亩，所选用地产权条件清晰。
结合项目面积规划情况，建议将本项目的容积率按1.05进行开发控制（建筑面积可达70万平方米）。
5.4.1.自然及现状条件
项目选址片区所在区域地处属亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，气候温和。
年平均气温21.7℃，年平均降雨量1300毫米，全年无霜期345—360天，项目选址片区的地质构造比较稳定，多年来无地震灾害发生，地块形状规整，自然条件符合园区建设的要求。
项目选址用地现状为经济开发区所属地块，项目开发不涉及征收、拆迁等问题。
注意的是，片区内的现状道路需要在发展中加快完善设施服务水平。
5.4.2.区位条件
XX是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是最便捷的出海通道上的枢纽。
6.项目的规划、开发和管理
根据医药商贸物流城的功能定位，物流城的规划、建设和管理都需要高起点、高要求，从各方面满足进驻客商的经营要求。
在规划方面，将组织土地规划、信息技术规划、物流发展规划和其它相关专业的规划机构和部门，科学地、前瞻性地制定本项目的规划。
在开发建设模式方面，将由我公司聘请专业的设计、施工、监理单位进行物流城的开发建设，使物流城能够最大程度地满足各厂商的实际需求。
在物流城的经营管理方面，将出台优惠的进驻政策，并以服务医药商贸物流业发展为宗旨，合理地消化园区维护成本。
6.1.项目总体开发战略
6.1.1．依托区位优势，交通优势港口优势，基于先进的计算机、信息及互联网技术，将虚拟市场与实体市场有机结合，实现医药领域与保健品领域供需链中相关的制造、供应、储运、海关、金融、会展、客户等要素的动态集成，形成现代化的国际专业化、多功能、综合性的医药、医疗商品集散枢纽。
6.1.2．以信息资源为核心，融合国内外先进的商务模式，建立高效、低费、可信的国际贸易体系及前店后厂的深化模式，通过信息、商贸、物流、会展等多元化有机集成及协同运作，为客户提供信息、交易、物流、展示等优质的、全方位、持续性的个性化服务，使之成为地区知名的大型贸易物流城。
6.2.项目的开发建设
6.2.1项目进度概念
根据项目总体发展目标，计划在4年内全面完成医药商贸物流城的开发建设。
开发建设分为三个阶段：
筹建启动阶段、发展提高阶段和完善收尾阶段。
1）、筹建启动阶段
在筹建阶段中，主要任务是在充分调研论证的基础上，编制可行性研究报告及相关规划上报市政府，完成审批的必要程序。
完成施工区域内土地地形勘测、编制区域总体规划和控制性详细规划，编制总体建设计划和投资计划。
完成区内土地平整等工作，制定相应的管理条例和规章。
在开发建设阶段中，主要任务是完成园区的开发和相应的配套基础设施建设，建设管理办公场所，同时加大招商引资力度，引进一批符合条件的医药企业或医药、药材经销机构进驻园区。
本阶段利用两年的时间，分两期完成项目的开发建设，其中首期完成1000亩土地的开发建设。
2）、发展提高阶段
主要任务是力争在较短时期内，形成产业规模并产生规模效益，同时，继续完善物流城的投资环境，完善基础设施，
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