新房地产开发前期策划毕业设计参考.docx
《新房地产开发前期策划毕业设计参考.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新房地产开发前期策划毕业设计参考.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
新房地产开发前期策划毕业设计参考
馨园住宅小区项目策划与可行性研究
专业工程管理
学生XXX指导老师XXX
摘要：
随着人口的逐渐增加，人类对于自然资源的掠夺已经达到了令人发指的程度。
不可再生资源的不断减少，生态环境的肆意破坏，人类的生存环境已经面临着前所未有的灾难。
作为人口大国的中国，情况更是不容乐观。
而作为城市建设者的房地产开发商，在面对这种情况的时候，更是应该要清楚地明白自己所肩负的社会责任。
怎样建造出舒适、环保的住宅正是大家应该努力探讨的内容。
主动迎合政策，在政府的各项指标内建造出优质的建筑应该是房地产开发商有的共识，只有符合城市的长期发展，我们才能从中获取长久的利益。
成都市青羊区是一块具有丰富文化底蕴的区域，而金沙遗址的存在更是让金沙地块具有了浓厚的历史气息。
挖掘金沙地块的价值不在于增加建筑的容积率，拥挤的居住环境只会适得其反，配合浓郁的历史和文化气息，建造出舒适的居住小区才应该是体现建筑和土地价值的最价手段。
馨园住宅小区项目,正是基于这一理念设计的住宅。
花园式的小区景观,超大绿地率和小容积率,给任何一位居住者都将带来媲美别墅的环境享受。
关键词：
舒适的人居环境、历史氛围、居住品位
ResidentialquartersXinYuanproject
planningandfeasibilitystudy
Professionalofprojectmanagement
StudentXXXSupervisorXXX
Abstaract:
Asthepopulationgraduallyincreased,thehumanracehavetheplunderingofnaturalresourceshasreachedthelevelofanger.Non-renewableresourcesaredecreasing,thewantondestructionoftheecologicalenvironment,thesurvivalofmankindhasbeenfacinganunprecedentedenvironmentaldisaster.AsacountrywithalargepopulationofChina,thesituationisnotoptimistic.Asrealestatedevelopers,buildersofcities,inthefaceofthissituation,themoreweshouldbeclearlyawareoftheirsocialresponsibilitytoshoulder.Howtobuildacomfortable,environmentally-friendlyhousingisjustwhateveryoneshouldstrivetoexplorethecontent.TaketheinitiativetomeetthepolicytargetsintheGovernment'svariousbuilt-inconstructiontocreatehigh-qualityrealestatedevelopershouldbesomeconsensus,andonlyinlinewiththecity'slong-termdevelopment,wewillbeabletoobtainlong-terminterests.ChengduQingyangDistrictisarichculturalheritageoftheregion,andtheexistenceofJinshaRuinsSandsplotissothickwiththebreathofhistory.Sandsminingthevalueoflanddoesnotlieintheincreaseofthegrossfloorarearatio,crowdedlivingconditionswillonlybecounterproductive,withtherichhistoryandculture,theconstructionofacomfortablelivingareashouldbetheembodimentofthebuildingandlandvaluemeansthebestprice.Residentialquarters馨园projectdesignisbasedontheconceptofhouseholds.Garden-likelandscapeofthearea,largeandsmallvolumeofgreenrate,toanyoneoftheresidentswillbringaboutanenvironmentcomparabletotheenjoymentofthevilla.
Keywords:
comfortablelivingenvironment，Thehistoryoftheatmosphere，Livingquality
目录
第一部分项目总论1
一、项目策划与可行性研究编制背景1
㈠项目策划与可行性研究名称1
㈡项目策划与可行性研究编制单位1
㈢项目策划与可行性研究编制依据1
二、项目地块概况1
三、可行性研究的结论3
第二部分项目宏观投资环境和市场研究4
一、项目所在城市的宏观投资背景4
㈠城市基本背景4
㈡城市宏观经济概况4
二、成都市房地产市场概况6
㈠成都市近几年房地产投资情况6
㈢商品房土地市场价格9
㈣市场供需分析9
㈤市场特征分析10
三、馨园住宅小区项目周边环境及市场状况11
第三部分项目的市场定位14
一、主力消费群定位与分析14
二、产品定位14
三、户型定位14
第四部分设计构思15
一、设计综述15
二、设计构想15
第五部分项目的经济分析17
一、项目总体经济技术指标17
二、项目开发建设的组织与实施计划18
㈠建设方式18
㈡开发方案设想与分析18
㈢开发进度18
三、项目成本明细19
四、项目收入19
五、盈亏平衡分析20
六、敏感性分析21
第六部分可行性研究的结论22
一、经济效益分析22
二、拟投资理由及潜在风险22
三、社会效益分析及建议23
参考资料24
致谢25
第一部分项目总论
一、项目策划与可行性研究编制背景
㈠项目策划与可行性研究名称
馨园住宅小区项目策划与可行性研究
馨园住宅小区拟建于青羊区金沙村2号地块，该地块为成都市政府储备地块，位于成都市羊犀线以南，青羊大道与西三环路四段之间，紧邻金泽路。
该地块于2009年3月12日发布预拍卖公告，起拍价格为460万元/亩。
地段周边有雍锦湾花园别墅小区、燕沙庭院、蜀风花园城等成熟的住宅社区，配套设施完善。
馨园住宅小区，将为业主在此打造一处温馨的家园。
㈡项目策划与可行性研究编制单位
新源房地产发展股份有限责任公司
新源房地产发展股份有限责任公司是一家专门从事住宅建筑的房地产开发企业。
该公司拥有自己的室内外设计、物业管理、建筑施工等专业队伍，因此在项目的建设过程中，能够较好地表现公司的设计要求。
为了达到以人为本，与环境和谐相处的目的，该公司一向以寻求利润与社会责任的契合点为己任。
该公司一向以独特的设计，豪华的园林绿化为住宅的主题，为业主提供更舒适的人居环境，同时也为城市提供更多的“肺”。
㈢项目策划与可行性研究编制依据
1、国家相关政策、法规
2、《成都市规划管理技术规定》（2008）
3、成都市国土资源局、成都市规划管理局信息
4、成都市国土资源局网站
5、走访记录，市场调研数据、资料
二、项目地块概况
青羊区金沙村地块，该宗地为市政府储备地块，地段周边配套设施完善，位于成都市羊犀线以南，青羊大道与西三环路四段之间，紧邻金泽路。
该宗地为二类住宅用地，净用地面积15.7458亩，容积率≤1.8，建筑密度≤30%，建筑高度≤21米，绿地率≥30%。
周边有金沙博物馆、金沙遗址公园，雍锦湾住宅区、燕沙庭院住宅区、蜀风花园城住宅区。
成都市国土资源局于2009年3月12日发布了关于该宗地的预拍卖公告，随后公布拍卖时间为2009年5月8日。
该宗地住宅使用权限为70年，商业使用权限为40年，地块敞平，已打围，土地现状良好，是商家必争之上风上水之地。
图1地块所处位置一
（图片来源：
地球在线网站—卫星地图）
图2地块所处位置二
（图片来源：
地球在线网站—卫星地图）
该地块距离金沙遗址公园仅有200米左右的距离，地块处于燕沙庭院和雍锦湾的“夹缝”中,形状方正,而且不临大路,非常适宜居住。
周边包括燕沙庭院、雍锦湾、蜀风花园城都属于多层住宅,大环境是绝对意义上的低密度。
该地块周边已形成成熟的住宅人居环境，各种配套设施完善，属于地铁2号线覆盖区域。
根据出让条件，该地块可用于住宅小区的建设。
土地出让金起价为460万元/亩，预计最高可拍得价为600万元/亩。
三、可行性研究的结论
2008年受房产市场、宏观经济、政策环境等的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放缓购置、开发土地的进程。
但是成都市的GDP总体呈上升趋势，加之三环以内政府可出让土地面积有限，该地块具有升值的潜力。
因为紧邻金沙遗址公园,该地块基本上算是公园地产的概念,生态优势非常明显。
区域内多是已经交房入住的社区,生活配套非常丰富,沿金凤路有非常多的中高端餐饮配套,附近社区临街商铺都在营业,日常生活完全得到保障。
金沙小学、金沙医院、麦德龙、西单商场,重要的配套都相对完善。
成温路、青羊大道、羊西线、光华大道是围绕地块的四条主干道,与城市的各个区域能够互通,在地块西侧50米处,还有一条规划道路正在施工,通车后将与清江路垂直,区域内交通网络进一步拓宽。
目前从市中心驱车前往大概需要15分钟左右的时间,乘坐公交车控制在半个小时左右,因为区域内有金沙车站,多条公交线路起始站都在此设点，交通相当方便。
以600万元/亩的出让价格计算，该地块需出让金成本9447.48万元，估计投资1.3亿元可完成小区项目开发。
由于小区地理位置所特有的文化、历史底蕴，该地块升值的潜力很大。
对比周边小区销售价格，该小区均价可定在12000元/平方米，预计销售收入16502.88万元，项目利润3500万元，同时拥有会所经营面积600余平方米的所有权。
综上所述，建议对该地块进行住宅小区的投资与开发。
第二部分项目宏观投资环境和市场研究
一、项目所在城市的宏观投资背景
㈠城市基本背景
在历史上,成都是一座荟萃古蜀文明的历史文化名城,是天府之国的中心和窗口,也是稀世珍宝大熊猫的故乡之都,它以生态历史悠久、文化底蕴厚重,风光绚丽多姿和名胜古迹众多而闻名于世［1］。
在现实中,成都是四川省的省会，是四川省的政治、经济、文化中心；作为西部地区最大的城市，成都是我国西南地区重要的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽；而作为首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市,近几年,它又以城市建设和生态环境方面的成就,先后荣获联合国颁发的“最佳人居奖”和“最佳范例奖”两项殊荣。
成都长期以来受到文人的偏爱,有人说它是最适宜人居的休闲城市，是一个来了就不想走的城市。
根据《成都市城市总体规划（1995-2020）》的发展目标,成都的城市性质（城市定位）为:
“成都是四川省省会,全省政治、经济、文化中心,我国西南地区重要的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽,是重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城［1］。
”
成都市拥有1100万人口，GDP每年以两位数的增长速度增长，2005年8月9日国务院批准了《成都市城市快速轨道交通建设规划》，成都第一条地铁线预计2010年建成通车，其余线路也将在随后建成，大大改善成都的交通状况，使成都变得更加适宜居住。
在成都市政府确定的“十一五”发展的目标中，成都市将建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市［1］。
㈡城市宏观经济概况
1、经济总量
2008年汶川地震使四川的经济遭受损失，成都地区生产总值增长率比同期下降3.2个百分点，但仍然保持了两位数的增长速度。
2008年成都实现地区生产总值3901亿元，比上年同期增长12.1%。
GDP可以在一定程度上反映一个地区的经济水平，虽然说2008年的地震、经济危机对于成都市的经济发展造成了一定的影响，特别是对于房地产行业，整个行业一时陷入了低谷。
但是我们从成都经济良好的发展势头可以预期在不久的将来，这种不利的影响将逐渐减弱，房地产市场还有很大的发展空间。
成都市2007年与2008年GDP总量比较见下图：
图32007—2008年成都市GDP总量
2、固定资产投资
2009年成都市全年固定资产投资的计划目标为3650亿元，一季度全市固定资产投资完成623.8（去年一季度为424.9）亿元，比去年同期增长46.8%，同比增幅增加20.6个百分点。
其中1月份单月完成投资98亿元，2月份单月完成投资151.7亿元，3月份单月完成投资374.1亿元；完成全年计划目标的17.1%，比去年同期增加2.9个百分点；完成全年奋斗目标4100亿元的15.2%，比去年同期增加1.1个百分点；顺利实现固定资产投资一季度开门红［2］。
从投资构成看，基本建设投资完成311.1亿元，比去年同期增长79.2%，比去年同期高50.4个百分点［2］。
成都市的基础建设正在大踏步地前进，而从前三个月的固定资产完成情况我们可以看出，固定资产的投资正在不断地增加，诸如地铁等基础设施的不断完善将会进一步地改善成都市的交通和人居环境，房地产业也会随之开始复苏，走出目前的低谷。
3、金沙板块
目前成都市的房地产主要有九大板块：
建设路—万年场板块、光华大道板块、新城南板块、三圣花乡板块、沙河源板块、外双楠板块、航空港板块、高新西区板块以及金沙板块。
在这九大板块中，金沙板块是供地面积最少的板块，有人称之为“唯我独尊”的板块。
作为金沙博物馆，作为具有国际影响力的遗址，要求周边都只能修建较低楼层的房子。
由于地处二三环路之间，还有一条摸底河穿过，更显得区域板块的尊贵。
更让人庆幸的是，这里修建了包括蜀风花园城、天韵金沙、雍锦湾这样的超品质楼盘，就算是电梯公寓金沙西园，中大君悦金沙，华府金沙等楼盘，都是具有相当竞争力的高品质楼盘［3］。
从整体上讲，这里居家品质是相当高的，从生活配套上看，紧邻羊西线餐饮一条街，还有清溪西路，金沙片区也有多条街道，自然形成了许多有特色的餐饮店［3］。
金沙板块位于金沙遗址公园附近已没有可供出让的土地，整个板块已形成了低楼层、高品质的住宅群。
二、成都市房地产市场概况
08年，受房产市场、宏观经济、政策环境等的影响，加之成都市自身房地产市场的供需严重失调，供需比为1.71：
1，使得成都房地产业陷入低迷［4］。
㈠成都市近几年房地产投资情况
成都市2006年至2008年主城区的住宅供需比较见下图：
图406-08年成都市主城区住宅供需走势
（图片来源：
新浪网—成都房产）
08年，成都市主城区新增住宅供应1006.29万平米，成交量仅为587.96万平米，供需比1.71∶1，严重供大于求，市场上购房者观望气氛浓烈，购买需求严重下滑；另一方面，开发商对目前的市场缺乏信心，对短期内的房地产市场的走势判断不明；由此，房产市场的低迷直接影响了位于产业链上游的土地市场［4］。
但是08年的房地产低谷有很大一部分原因是受到了国际经济危机的影响。
毫无疑问，在大多数人持观望态度的时候，人们对于住房的需求也在一定程度上被累积。
当人们从经济危机当中恢复信心，住房需求被释放，加上成都市强劲的经济增长态势，我们可以预期不久的将来房地产行业将面临的机遇。
㈡2009年成都市土地成交情况
表12009年成都市土地成交情况
宗地
位置
宗地
编号
净用地
面积
（㎡）
容
积
率
用地
使用
性质
成交
价格
（万元）
单价
（万元
/亩）
受让
单位
成交
日期
武侯区桂溪乡棕树村
WH01
9934.42
总≤2.9
二类住宅用地（可兼容商业≤10%）
13560.46
910
四川双发实业有限公司
09年
5月
8日
青羊区金沙村
QY52
10497.21
总≤1.8
二类住宅用地（可兼容商业≤10%）
9290.02
590
成都蜀信实业有限公司
09年
5月
8日
金牛区商贸大道和平一号地块
JN52
82668.61
总≤4.2
二类住宅用地（可兼容商业≤10%）
33480.78
270
四川蓝光和骏实业股份有限公司
09年
4月
28日
新都区斑竹园镇丰收村（1
号地）
XD01
19913.40
总≤1.8
二类住宅用地（可兼容商业≤20%）
2987.01
100
四川省金峰房地产开发有限公司
09年
4月
28日
新都区斑竹园镇丰收村（2号地）
XD02
25113.21
总≤1.8
二类住宅用地（可兼容商业≤20%）
3766.98
100
四川省金峰房地产开发有限公司
09年
4月
28日
表1（续）
宗地
位置
宗地
编号
净用地
面积
（㎡）
容
积
率
用地
使用
性质
成交
价格
（万元）
单价
（万元
/亩）
受让
单位
成交
日期
新都区蜀龙路东侧、新都绕城路北侧（大东村2号地）
XP72
1号地块46666.66
2号地块
52252.92
1号地块≤4.2
2号地块≤3.0
1号地块：
商业用地
2号地块：
二类住宅用地（可兼容商业≤20%）
13354.15
90
成都市佳乐房地产开发有限公司
09年
1月
19日
新都区蜀龙路东侧、新都绕城路北侧（大东村1号地）
XP74
56354.92
总≤3.0
二类住宅用地（可兼容商业≤5%）
7607.92
90
成都市佳乐房地产开发有限公司
09年
1月
19日
新都区蜀龙路东侧、新都绕城路北侧（大东村3号地）
XP73
76860.28
总≤3.0
二类住宅用地（可兼容商业≤3%）
11529.04
100
成都市佳乐房地产开发有限公司
09年
1月
19日
从以上数据以及从成都市国土局了解的消息，一季度成交的土地多是以底价成交。
造成这种现象的原因一是2008年房地产行业处于低谷，其次是因为这些地块都处于郊区而并非主城区。
从最近的交易情况，也就是主城区的两宗地可以看出，经过2009年一季度的保守状态，房地产业有了复苏的迹象，其次就是主城区能够拍卖的土地已经不多，而这些土地都势必拥有很大的升值空间。
㈢商品房土地市场价格
2008年住宅用地成交均价走势见下图：
图5商品房用地市场价格走势
（图片来源：
新浪网—成都房产）
从图5中我们不难看出，2008年夏季的住宅用地成交已经处于最低谷，但是在秋季有了不小的反弹，之后再次下跌，而到了年末再次有了上升的趋势。
2009年的房价具体走势，固然会受行业大环境的影响，但是我们也不能忽视了地理位置对房价的决定作用。
㈣市场供需分析
2007年和2008年住宅、商用土地供需图如下：
图607、08年住宅、商业用地供需走势
（图片来源：
新浪网—成都房产）
2008年各方位土地交易情况如下图：
图708年各方位土地市场交易情况统计
（图片来源：
新浪网—成都房产）
从图7中数据我们可以看出，08年的住宅土地成交面积与07年相比，明显下降。
从图6中数据我们可以看出，城南在08年土地交易中提供了大量的土地资源，其次是城西和城东。
造成这样的原因，主要是这些地带以前雪藏的土地资源较多，能够提供较多的土地进行开发。
而城北和城中在08年成交的土地则很少，特别是城中区域，这说明城中区域能够提供开发的土地已经非常有限。
㈤市场特征分析
1、产品特征分析
金沙板块由于金沙遗址的存在，该板块的建筑多以多层为主，在建筑限高和容积绿、绿化绿方面都有严格的限制。
除了部分别墅区，该地域多以90平方米左右的小户型为主。
除了政府政策的要求，小户型也适合多数购房者的需求，但是小户型并不影响购房者对环境舒适与否的选择。
2、竞争特征分析
按照土地使用要求，馨园住宅小区将建设成为多层的住宅小区，并使90平方米以下的小户型面积达到总建筑面积的70%以上。
虽然周边已有雍锦湾、燕沙庭院、蜀风花园城等住宅区，但是这些楼盘已经建成多时，并无空置楼盘可以推出，只有二手房市场有少量房源。
因此，周边社区对馨园住宅小区项目的影响不大。
最大的竞争者来源于类似附近“世界金沙”的高层住宅，这些楼盘具有价格低的优势。
但是馨园住宅小区拥有舒适的社区环境和出色的安防系统，以及毗邻摸底河公园和金沙遗址博物馆的特色是这些高层住宅无法比拟的。
三、馨园住宅小区项目周边环境及市场状况
项目周边有金沙博物馆、金沙遗址公园，雍锦湾住宅区、燕沙庭院住宅区、蜀风花园城住宅区，区域内多是已经交房入住的社区,生活配套非常丰富,沿金凤路有非常多的中高端餐饮配套,附近社区临街商铺都在营业,日常生活完全得到保障。
金沙小学、金沙医院、麦德龙、西单商场,重要的配套都相对完善。
以下为实地拍摄项目周边图片：
图8雍锦湾实拍图
图9燕沙庭院实拍图
图10蜀风花园城实拍图
图11金沙小学实拍图
近年来,金沙板块用地鲜有出让,尤其是像金沙村这类深入金沙遗址公园“腹地”的更是少见。
2008年3月份,中房集团拿下就近区域的清江村用地,90余亩左右的规模,成交单价为510万元/亩,在楼市遇冷之后,仍然将起拍价抬高了10万元/亩,当时的楼面地价达到2687元/平方米。
就地块紧邻的三个项目来看,燕沙庭院的二手房价格在8500元/平方米左右,蜀风花园城的二手房价格同样超过8000元/平方米,雍锦湾的二手房价格更能达到15000元/平方米的水平。
就新建楼盘来看,附近世纪金沙和金沙西园的电梯公寓价格在5000多元/平方米左右。
对照4000元以上的楼面地价,项目的盈利空间还是比较大的。
雍锦湾价格走势见下图：
图12雍锦湾价格走势图
（图片来源：
成都搜房网）
馨园住宅小区建成以后将成为金沙博物馆附近唯一可以推出的多层住宅小区。
附近典型楼盘主要是雍锦湾叠拼别墅住宅小区，由于中心城市地段的稀缺性，叠拼别墅将是都市人身份和地位的象征，雍锦湾叠拼别墅住宅小区的存在将有助于馨园住宅小区品位的提升。
从雍锦湾花园别墅房价走势图，我们可以看出正常年份的售价维持在14500元/平方米左右。
在2008年由于受经融危机等宏观因素的影响房价有所下落，但仍维持在12500元/平方米以上，2009年年初又有了上升的趋势。
但是雍锦湾已经不能大量提供房源，而馨园住宅小
升级会员 