前期物业服务合同到期物业撤出小区管理的程序word范文 16页.docx
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前期物业服务合同到期物业撤出小区管理的程序word范文16页
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前期物业服务合同到期,物业撤出小区管理的程序
篇一：
住宅小区前期物业服务合同（参考文本）
前期物业服务合同
甲方：
；法定代表人：
；
住所地：
；邮编：
。
乙方：
；法定代表人：
；
住所地：
；邮编：
；
资质等级：
；证书编号：
。
根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，因原本小区物业管理公司自行终止前期物业服务及自行退出本小区，根据甲方与物业买受人所签订《商品房买卖合同》中附件《前期物业服务合同》约定的第三十七条及第三十九条规定以及全体1/2以上业主的书面授权委托，为了维护全体业主的利益，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“”提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况：
物业名称：
；物业类型：
商住；
座落位置：
；建筑面积：
。
物业管理区域四至：
东至：
；南至：
；
西至：
；北至：
。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）
第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、社区文化建设；2、有偿维修、家政、商务等特色服务；
3、协助甲方对地下停车位、商业区等进行招商及日常经营管理。
第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的一级服务质量标准：
1．房屋外观：
完好、安全、整洁，完好率达98%以上；
2．设备运行：
设备运行正常、保养良好、管理期限内无重大管理责任事故；
3．房屋及设施、设备的维修养护：
维修及时，使其恢复运作正常；养护细心认真，作好各项记录工作，无重大责任事故，维修及时率达100%，合格率达98%以上；
4．公共环境：
实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清；
5．绿化：
无破坏及随意占用绿化地现象，对绿化部分进行养护、修剪等，绿化成活率达98%以上；
6．交通秩序：
停有序、行畅通；
7．安全防范：
24小时门卫监控值守、定时巡察，维持公共场所的正常秩序，安防人员有明显标志，工作严谨规范、危险处有明显标志和防范措施，无重大安全事故；
8.消防设施设备：
消防系统设备运作完好，可随时启用；
9.业主和物业使用人对物业管理满意率达85%以上；
10．乙方须按标书所承诺的内容落实项目经理及物件的配置，不得进行随意更换；
11．在甲方硬件条件达到标准的前提下，业主入住后三年内达到省级优秀项目标准。
12.上述未尽事宜，按一级服务质量标准实行。
第五条公共水电费：
1、水、电费：
以自来水公司、电力公司的收费标准为准。
2、公共配套的设施设备运行所需的水电费用，据实按月经公示由业主按户分摊收取。
3、业主和物业使用人每月实际发生使用的水电费和应分摊的公共水电费，应在每月11—20日前主动到物业管理处缴纳；逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交水电费总额的百分之一缴纳滞纳金；逾期缴纳其一切责任由业主和物业使用人自行负责。
第六条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章服务费用
第七条本物业管理区域物业服务收费按以下包干制方式收取：
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：
元/月.平方米；
高层、小高层住宅：
元/月.平方米；
商业用房：
元/月.平方米；
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第八条业主应于交付（交房通知书的交房日）之日起次月开始交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日之前履行交纳义务。
第四章物业的经营与管理
第九条车辆停放服务费、车辆停放场地使用费：
1、停车场（位）属于业主和全体业主共有及甲方所有的，在本小区业主大会未成立前，暂不收取车位使用人的车辆停放服务费，待业主大会成立后由业主大会（业主委员会）与乙方（物业公司）商量后确定车辆停放服务费收费标准（但地下车位的水电费和清洁费由地下车位的使用人均摊，电动车充电费用由业主另行承担）：
地面车位：
汽车0元／月、摩托车0元／月、电动车0元／月（电动车充电费用由业主另行承担）、自行车0元／月。
地下车库：
汽车0元／月、地下车库摩托车0元／月、电动车0元／月（电动车充电费用由业主另行承担）、自行车0元／月。
（地下车库的水电费由地下车位的使用人均摊）
2、停车场属于全体业主共有及甲方所有的，车辆停放场地使用费乙方（物业公司）与业主及停车场所有权人（甲方）协商拟定收费标准，报行业主管部门备案后收取场地使用费，费用的使用另行协商。
第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条本物业管理区域内的会所属业主所有。
本合同期限内由乙方按设计功能进行管理使用，不得改变其用途。
第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入属全体业主共有。
第十三条装修垃圾清运费：
由福鼎市利民城市建筑垃圾处理有限公司拟定收费标准，报价格主管部门审批或行业主管部门备案后收取垃圾清运费。
如果由乙方代为清运的，则由乙方按照收费标准与业主协商处理。
第五章物业的承接验收
第十四条乙方承接物业时，甲方应配合乙方根据《物业承接查验办法》第十六条规定的物业共用部位、共用设施设备等进行查验。
第十五条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题，甲方应承担解决问题的责任。
保修期内甲方应无条件给予维修，直至正常运行为止。
第十六条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十七条乙方承接物业时，甲方根据《物业承接查验办法》第十四条向乙方移交相关资料。
第十八条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章物业的使用与维护
第十九条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十条乙方可采取规劝、制止、法律诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十一条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十二条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十三条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十四条甲方应于201X年7月15日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积695平方米（含项目总物业的物业管理用房），位于楼；（乙方应协助甲方接收原物业服务公司移交的物业管理用房及其它设备）
第二十五条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章专项维修资金
第二十六条
第二十七条
第二十八条专项维修资金的缴存按国家相关规定执行。
专项维修资金的管理按国家相关规定执行。
专项维修资金的使用按《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》规定执行。
第八章违约责任第二十九条专项维修资金的续筹按国家相关规定执行。
第三十条甲方违反本合同第十四条、第十五条、第十六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同
第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十一条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按协商的标准向甲方、业主支付违约金，且甲方有权终止本合同，重新聘请新物业。
甲方因故重新聘请物业服务单位的，乙方必须予以配合，否则一切损失均由乙方承担。
甲方根据合同内容终止本合同的，应提前一个月通知乙方。
第三十二条甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费
乙方违反本合同第七条、第八条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。
第三十三条
就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十四条甲方违反本合同第十八条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十五条在业主大会未成立前，甲方将按《福鼎市普通住宅前期物业服务费等级指导性收费标准》（鼎价[201X]7号）、本物业管理合同及乙方投标的物业管理服务方案等对乙方进行监管，如乙方未按相应标准服务到位的，经甲方发通知催告后仍不整改的，甲方有权终止本合同。
如果合同终止，乙方必须按相关法律法规、及本合同约定按时撤出本小区。
第三十六条乙方不得将本物业服务转包、或分包给他人进行管理，否则,甲方有权解除本合同。
第三十七条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第九章其他事项
第三十八条本合同期限为壹年，即自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十九条本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第四十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
若业主委员会未成立的，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方保管。
第四十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第四十二条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十三条乙方委派为本小区物业服务中心项目经理，负责管理本小区物业的日常事务，未经甲方同意，不得随意变更项目经理，项目经理应该常驻现场。
甲方有权对未尽责的项目经理及其他物业管理人员提出更换意见，乙方必须积极响应并调查核实，该撤换得必须撤换。
第四十四条甲方与物业买受人签订的商品房买卖合同中前期物业服务合同及业主临时管理规约为本合同的附件，乙方必须遵守该合同及规约的内容及约定，提供的服务标准不得低于该合同及规约且收费不得高于该合同及规约规定。
第四十五条业主对房屋质量的投诉，乙方必须耐心的接待，必须初勘后做好登记再转送至甲方处（属甲方原因的）。
第四十六条小区6月份全体业主的水费及公共部位电费均已由甲方代缴，乙方进场后，负责向全体业主收取6月份的水电费，甲方将在空置房物业费中抵冲该部分水电费。
第四十七条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十八条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十九条甲方根据与物业买受人签订的《商品房买卖合同》中前期物业服务合同中第三十七条、第三十九条以及国务院颁布的《物业管理条例》中第二十一条、第二十三条、第二十五条等规定和全体1/2以上业主的授权委托与乙方签订本合同。
第五十条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。
第五十一条合同一式伍份，甲、乙双方各执贰份，行业主管单位备案壹份。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人：
法定代表人：
经办人：
经办人：
签订日期：
年月日
篇二：
物业合同期满仍需缴纳物业费
业主对物业事实服务是否应缴费
文/郝绍彬李天全
单位/重庆市第五中级人民法院荣昌县人民法院
来源/中国法院网
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
【案情摘要】
201X年8月7日，业主刘女士向原告川三物业交纳了一年物管费933.10元后，一直未再交纳。
同年12月31日前期物业合同期满，但川三物业继续为小区提供物业服务。
201X年6月，川三物业起诉要求被告刘女士交纳拖欠的物业费，刘女士以双方无物业合同关系为由予以抗辩。
【裁判评析】
1.前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
”
但是，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。
本案因被告及小区
业主并未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告提供的物业服务持接受态度。
双方在前期物业服务合同期满后已形成事实合同关系，根据权利义务对等原则，物业公司有权收取相应的物业费。
2.事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。
合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。
本案川三物业在合同期满后继续为小区提供服务，刘女士居住使用位于该小区内的房屋，接受了川三物业提供的物业服务系客观事实。
因此，刘女士以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩没有法律依据。
3.成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。
物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公
司管理和服务的，双方成立事实物业合同关系。
在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。
本案因前期物业服务合同期限届满，新合同尚未签订,在双方未协商收费标准的情况下，业主应按原约定支付物业服务费用。
浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中规定：
物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。
”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。
诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。
由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。
一、《解释》施行之前的纠纷处理概况
在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。
无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。
何为事实服务？
物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。
在司法案例中，无论业主
们对事实服务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。
物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分利益。
物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。
其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。
在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。
而在这个过程中，业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。
业主常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是恰当。
因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降价”行为中得以解决。
二、《解释》施行之后的纠纷处理模式
（一）时间条件
在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。
在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：
其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
”
该解释第六条规定：
“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。
诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的
第三条，该条款规定：
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
”在司法实践中，在业主们以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准，对该请求应当如何认定？
笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。
因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准来收费。
其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。
在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合
篇三：
住宅小区物业管理服务合同
物业管理服务合同
第一章总则
一、本合同当事人：
委托方（以下简称甲方）：
受托方（以下简称乙方）：
马鞍山市建华物业有限责任公司
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。
二、物业基本情况
物业类型：
综合小区
座落位置：
四至：
东
西
占地面积：
35600平方米
建筑面积：
95600平方米
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