全国房地产市场分析报告.docx

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全国房地产市场分析报告

2019年全国房地产市场分析报告

卷首语2018年注定是房地产行业不平凡的一年，在经济压力下，在政策调控下，所有的行业参与者如被命运扼住咽喉一般在煎熬中艰难前行。

然而到了2018年末，市场各方面仿佛释放出房地产利好的信号，前途似乎光明了起来。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，行业竞争规则正在悄然改变，也必将爆发新的生机，胜利属于勇于改变自己、挑战的未来的勇士！

我们期待那个生机勃勃的春天的到来!

摘 要

1）宏观经济：

全国经济从滞胀转入通缩。

制造业的高增长并未扭转投资下行趋势。

经济下行预期抑制居民消费意愿，预期2019年一季度出口增速将呈下行趋势，地产政策方向有望逐步调整。

2）政策分析：

2019年，房地产业有可能扮演调节器的角色，其中，上半年政策不断纠偏用以对冲经济下行压力，下半年的政策强弱最终走势将取决于“稳增长”政策的效果。

3）行业分析：

一片繁荣后背是降增速、降权益，保守派当道，保存实力抵御冰点；大时代背景下的行业变革，将以多元与突破来迎接这一场寒战。

4）全国市场：

市场持续向下探底，商品房成交量增速将在2019年触底，其中三四线城市成交量增速回落影响较大，但一二线城市回升，一线城市成交均价涨幅回升。

一、经济压力下，地产政策方向有望逐步调整

全国经济从滞胀转入通缩。

制造业的高增长并未扭转投资下行趋势。

经济下行预期抑制居民消费意愿，预期2019年一季度出口增速将呈下行趋势，地产政策方向有望逐步调整。

2018年GDP再度达到低点，而房地产所属的第三产业贡献率仍呈现上涨趋势。

特别是，四季度GDP增长6.6%，达到2000年以来的低点，从长期来看，第三产业贡献率整体呈现上涨趋势，第三产业贡献率较去年同期上升1.3个百分点。

2018年固定资产投资增速下行，其中制造业的高增长也并未扭转投资下行趋势。

从数据来看，2018年固定资产投资增速9月前呈下滑趋势，9月触底反弹，这主要由于基础设施建设投资断崖式下跌及制造业投资努力拉升的影响，而制造业2018年同比增长98%，相对于去年的0.2%，也并未扭转固定资产投资增速下行的趋势。

经济下行预期及房地产市场的低迷抑制居民消费意愿。

分析来看，社会消费品零售总额增速自2010年起持续下滑，2018年增速较去年下滑1.2个百分点，下降速度加快；城镇居民人均可支配收入增速也下降至2017年以来最低点。

同时受房地产市场低迷影响，相关消费被阻断。

经济下行预期和个人可支配收入增长的放缓对居民的消费意愿起到了强烈的抑制作用。

2018年起净出口对GDP形成反向拉动并大幅下跌。

货物和服务净出口自2018年以来对经济增长形成反向拉动并大幅下跌，受中美贸易摩擦预期以及近期美国经济放缓，美股大跌等影响，预计2019年上半年进出口增速将面临持续下行压力。

贸易战短期局势虽有所缓解，但预期2019年一季度出口增速将呈下行趋势。

2014年以来外汇储备与外汇占款的下滑，尤其是2018年，贸易战持续升级，外汇收入减少，外汇占款与外汇储备增长面临困境。

近期贸易战短期局势有所缓解，但就新出口订单角度指数来看，自6月以来已加速萎缩，预计出口增速在2019年一季度将呈下行趋势。

经济从滞胀转入通缩，政策预期将持续对冲，地产政策方向有望逐步调整。

近期经济下行、物价回落，表明经济周期从滞胀转入通缩，2018年三季度以来，CPI及PPI均呈下行趋势，11月PPI更是断崖式下滑，经济下行压力不断加大，通缩风险上升。

结合近期降准来看，目的有二：

一是为了缓解通缩压力，二是叠加季节性因素（1 月份资金缺口大，降准有利于对冲春节前资金压力），可见看得见的手已开始行动，政策预期将持续对冲，房地产业作为扭转经济最实用的工具（对房地产业实行宽松政策，可同时增加基建及房地产开发投资，也可一定程度刺激需求，提升消费），2019年地产政策方向有望逐步调整。

二、房地产业有可能扮演调节器的角色

2019年，房地产业有可能扮演调节器的角色，其中，上半年政策不断纠偏用以对冲经济下行压力，下半年的政策强弱最终走势将取决于“稳增长”政策的效果。

宏观经济进入下行周期，化解重大风险成为主要目标，稳经济增长的诉求也在提升，房地产政策顺应发展要求对调控进行纠偏，其中“六稳”为重要措施。

其中的稳外资、稳外贸与房地产关联性较小，本报告暂不详述。

稳就业，带动民营企业发展的活力，转化“人才引进”后的经济效应，带动新增人口进入房地产市场，因此，推动房地产长效机制的完善。

据统计，私营单位与个体经营就业人数为3.41亿人，占总就业人数的44%，较2016年上涨4%。

因此，稳就业是稳定社会大局的重要一步，也是城市新增人口与房地产市场的稳定器，也必将促进房地产长效机制的完善。

稳金融，降准之后，受到资金监管的影响，资金仍然流入商业银行手中，并周转于商业银行之中，由于信用评级影响，商业银行倾向于贷款于国有资本，因此，民营资本融资渠道转向债市、股市，这样一来，改善股市、债市环境，保障资本市场刻不容缓，2018年下半年起各相关单位密集地发布关于债市、股市的相关政策，足见政府规范债市、股市的决心。

房地产市场需托底全国经济，预期新年金融政策向松动倾斜，如果实体经济在长期不能够给全国经济带来提振作用则会相应的放开房地产金融监管政策，毕竟，遏制房价上涨并不代表要杀死房地产市场，因此，2019年上半年，遏制资金流入房地产仍然保持，但2019年下半年，在实体经济提振的过程中，如果不能够起到带动作用，则房地产金融政策则会在长效机制框架内向松动倾斜。

稳投资，房地产行业实际投资增速走低，政策求稳诉求上升，稳投资主要对应“补短板”，其中房地产投资在经济下行周期内，房地产开发投资增速实际在下滑，截止2018年12月为-3.7%，而房地产市场的稳定有赖于房地产开发投资的稳定，因此政策上稳定投资的诉求上升，势必影响2019年房地产政策走向。

稳预期，“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产2019年政策主旋律。

稳地价、稳房价、稳预期已成为房地产行业稳预期的最主要目标。

第一，保持政策连续性稳定性，其宗旨是地价、房价的控制保持延续，在此基础上房地产市场持续发展；第二，支持合理自住需求，旨在调控地价、房价平稳的过程中，发展房地产市场，各地可因城施策，对于已不适应市场的政策进行纠偏；第三，坚决遏制投机炒房，旨在市场规范化的相关政策决不放松。

政策周期：

房地产市场在新一轮周期底部徘徊，政策释放放松信号。

2016年930后，政策调控正式进入第四轮，政策在2016年至2017第一季度调控效果并未显现，于是2017年317政策再次巩固，直到2018年年底前，政策最强力度的收紧，房地产销售面积累计同比在新一轮调控周期内在底部徘徊，同时2018年下半年起经济压力持续加大，房地产政策开始不断释放放松的信号。

因城施策：

2019年，中央向地方交棒，地方政府在参与房地产市场过程中面临三大压力，即，房价不得上涨的政治压力、房价下跌又可能形成的社会稳定压力、房地产行业下行导致的经济压力，这次中央政府与地方政府重新裁定了管理边界的划分，金融工具、税收工具的调控政策决定权大部分仍然在中央政府掌控范围之内，而地方政府则在行政工具的使用上拥有较多自主权。

土地财政：

短期内地方政府仍依赖土地财政支持。

土地财政依赖度较高的城市急需土地财政收入用于偿还政府债务以及投入基础设施建设，因此土地财政收入依赖度高的城市对于突破调控，进行市场纠偏的迫切程度较高。

尤其是财政收入增速下滑较快、财政支出增速又高于财政收入增速、财政赤字较大且土地财政收入依赖度高的城市将成为2019年上半年集中纠偏政策的城市。

三、行业变革，将以多元与突破来迎接这一场寒战

一片繁荣后背是降增速、降权益，保守派当道，保存实力抵御冰点；大时代背景下的行业变革，将以多元与突破来迎接这一场寒战。

2018年全国房企业绩超过千亿的数量达到31家，创造新的纪录，相比2017年的18家，今年千亿家族新增13位新成员的增速可谓“空前”，行业集中度进一步增加；31家房企整体的权益比重为76%，未来市场调控不放松，金融环境继续加强监管，这种合作会更多，权益比重将大概率存在下降的可能。

行业集中度进步一提升，碧万恒集中度基本稳定在12%左右，Top10-Top20房企分别提升3-5个百分点，而TOP50则提升10个百分点，2018年龙头房企有意控规模、降增速，而第二、三梯度的房企集中度提升更为明显，行业分化加剧，未来留给中小房企的生存空间将会约拉越小。

以蓝光、融信、金科为代表的黑马房企增速超100%，以惊人的增速首次挤进千亿家族；另有12家房企增速超50%，其中10家房企首破千亿；行业龙头及第一梯队房企则将增速控制在30%以下水平，恒大更是控速在7%，2018年下半年龙头房企相继提出控速主张，实则在为2019年更不明朗的行业形势，保存实力。

土地储备存在较高集中度，2018年TOP3及TOP10房企取地热情下降明显；从城市线级看，三四线城市在土地面积上具有明显优势，仍受追捧，但热度有所下降；从城市群看，中西部地区在规模和总出让金表现上更为突出，房企对中西部地区热情保持高位。

2018年开发企业到位资金累计165,963亿元，增速下降1.8个百分点至6.4%；从资金构成上，国内贷款比重上升1个百分点至33.6%，由于发改委新规支持企业债发行主体扩容至优质房企，在岁末给行业的金融环境带来一丝新的生机，同时，定金及预收款上升2.2个百分点到33.4%，这一数据近五年持续攀升，说明行业整体金融环境仍然趋紧，房企对销售回款的依赖度持续增加，“高周转”成为多数房企2018年的战术选择，但此战术长期或不可持续。

从近五年数据看，2015-2016年金融环境相对宽松，房企集中发债，普遍为3年期，而2018年迎来首轮偿债高峰，又遇金融政策调整，行业融资渠道收窄，融资成本增加，从而导致房企高度依赖销售回款及资本证券化的新兴融资渠道；2018年末金融环境紧张形势稍有缓解，希望对2019年偿债高峰压力有实质利好。

2018年主板上市的房企旗下物业公司数量是过去4年上市量的总和，热度空前。

自2014起，4年之中主板上市的房企共12家，其中2018年上市物业6家，还有3家正在排队上市中。

物业拆分上市不是目的只是手段，是继长租公寓外的又一融渠道，也是房企“去地产化”多元化发展的一条路径，预计2019年物业分拆上市的戏码会只增不减。

从统计数据上看，2018年高管辞任涉及上市企业数量确实是近7年之最，达85家，而在众多高管中，掌舵的董事长与掌管钱袋子的财务总监的变动更引人关注；房企调整对高管的能力要求同样是行业趋势，目前拥有金融背景或者强融资能力的人才更加抢手，懂得金融管理与资本运营将成为未来高管的必修技能。

四、预期商品房成交量增速将在2019年触底

18年土地市场表现受政策影响明显，土地供给结构调整，居住用地供给在经营性用地中占比提升，市场供求两端均涨，楼面价、溢价率回落。

土地出让收入依然是地方财政的主要来源，短期内土地供给量稳定，部分城市预期放宽土地出让限制。

国家住建部明确提出热点城市要提高住房用地比例。

2017年以来政府加大居住用地供应，全国居住用地供给占比攀升，2018年居住用地供给数量在经营用地供给中占比达到65%。

2018年全国居住用地供求两端均涨。

全年累计供应面积114713万㎡，同比增长39%；全年累计成交面积87022万㎡，同比增长28%。

2018年一线城市居住用地成交2120万㎡，同比上涨1.1%；二线城市成交18913万㎡，同比上涨5.7%；一二线城市土地供给增速放缓。

三四线城市土地成交量快速增长，2018年三四线城市居住用地成交49047万㎡，同比上涨30.3%，市场存量将大幅增长。

但三四线城市在二级市场表现后劲不足，加之棚改货币补偿政策收紧，市场需求减少，存量风险增大。

由于“限地价，限房价，竞自持”等土地限制条件在主要城市颁布和落实，高溢价率地块减少。

2018年全国居住用地成交楼面价、溢价率同比下跌。

18年居住用地平均楼面价2346元/㎡，同比下跌10%；溢价率21%，较上年下跌12个百分点。

2018年一线城市居住用地成交楼面价约为11763元/㎡，同比下跌约15%，二三四线城市楼面价保持平稳。

一二线城市16年溢价率刷新近10年高值，17年以后一二线相继出台调整政策，18年溢价率延续下跌趋势。

三四线城市结束17年的高热度，土地整体溢价率下跌。

2018年一线城市居住用地楼面价、溢价率双双下跌，土地出让金大幅减少，18年居住用地出让金约为4838亿元，同比去年下跌13%；二线城市出让金约为18534亿元，同比下跌0.2%；三四线城市出让金约为19663亿元，同比上涨32%。

2018 年，从地方政府的收入角度来看，国有土地使用权出让收入约占35%。

土地出让收入仍是地方财政收入的主要来源，从短期来土地供给量不会有大幅缩减，受到宏观经济降速及房企取地热情降低的影响，部分城市预期放宽土地出让限制。

得益于成交面积的上涨，2018年全国居住用地出让金累计45329亿元，同比上涨11.5%。

2018年度商品住宅市场成交低迷，截止12月，成交面积累计同比1.3%，近半年累计成交面积同比在零值徘徊。

本轮商品住宅市场变化周期超过40个月，时间长于前两个周期，随着全国经济形势的变化，商品房成交量增速将在2019年触底。

根据一二线城市成交量增速与全国成交量增速的比较来看，一二线城市成交量增速将直接带动全国成交量增速，因而，在2018年一二线城市成交量增速回暖后，全国成交量增速有上行预期，但由于三四线城市基数较大，其成交量增速的回落势必影响全局的成交量增速。

2018年一线城市成交均价为26682元/㎡，涨幅在2017年受限之后，2018年有所回升；二线城市保持平稳涨幅，2018年成交均价为12398元/㎡；三线城市2018年成交价均价涨幅明显回落，市场动能减缓。

从2018年链家重点25城二手房市场数据看，市场呈降温趋势，6月成都、太原等城市集中出台调控措施，下半年市场低迷。

年末市场翘尾，11、12月市场成交量环比上涨。

2018年链家成交二手房价格走势总体“先升后降、年末翘尾”，12月成交均价22732元/㎡，较1月下降1.7%。

2018年链家各城市供应端积极性减弱，3月以来仅7-8月新增房源环比上涨城市数量过半，11月25城新增房源量环比均跌。

需求端观望情绪加重，3月以来仅5月新增客源量环比上涨城市数量过半。

年末市场翘尾效应明显，20城新增客源量环比上涨。

2018年链家各城市房源调涨房源占比均小于50%，市场预期不足，房源价格以调降为主。

相较于17年调涨比例大幅缩减，仅合肥、石家庄两城小幅回升。

五、2019年预测：

二级市场逐步复苏

2018年全国GDP增速减缓，经济下行压力持续，在这样的宏观背景下，房地产行业是最先被想到救市的行业，同时，政策调控固然严厉，但打压房地产市场发展，恐怕不是调控的目的。

2018年年底关于房地产政策纠偏的措施不断在出台。

由此可以判断，2019年上半年，政策不断尝试调整，而根据下半年经济形势的变化，房地产调控倾向性调整。

2018年，全国居住用地供求两端均涨，加大居住用地供应亦是长久以来的政策导向，从而一定程度上扩充了库存量，库存量的上升将给商品住宅市场价格上涨增加压力。

从商品房市场成交量来看，2018年正处于本轮周期底部徘徊，并不断下探，在经济下行压力之下，或在2019年启动房地产市场调节器作用，因此，我们预测，2019年商品房成交量增速将在持续下探后触底，成交价格稳中有降。