房地产司法鉴定估价报告.docx
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房地产司法鉴定估价报告
房地产司法鉴定估价报告
估价项目名称：
眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附10、36、37、38、50、51、62；文林镇奎星街169号3栋11单元1层78、79、80、81、82；文林镇奎星街169号3栋9单元1层83、84、85、86、87；文林镇奎星街3栋1层88、89、90；文林镇奎星街169号3栋8单元1层91、92、93号；文林镇奎星街169号1栋13单元2层2号；文林镇奎星街169号1栋13单元3层3号的商业用途房地产司法鉴定估价报告
估价委托人：
四川省眉山市中级人民法院
房地产估价机构：
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
注册房地产估价师：
张志伟注册号：
5120000015
霍黎周注册号：
5120040311
估价报告出具日期：
二○一五年四月二十二日
估价报告编号：
川杜鸣评估Q（2015）字第034号
致估价委托人函
四川省眉山市中级人民法院：
承蒙委托，我公司本着独立、客观、公正、合法的原则，按照国家规定的技术标准和程序，完成了估价对象1-8于价值时点的司法鉴定估价项目。
氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓。
估价对象：
估价对象1为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附10、36、37、38、50、51、62（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“菲梵”、“尚衣丽影”、“足定美”、“惠美日化”、“九妹内衣批发”、“维婕娜日化”、“杨氏”，未见街道号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147134号”《房屋所有权证》及《仁寿县房屋所有权登记申请表》，估价对象1建筑面积为199.80平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积32.85平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3677号”。
釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷。
估价对象2为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附78、79、80、81、82号3栋11单元1层78、79、80、81、82号（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“方金华百货总批发部”北侧、“方金华百货总批发部”、“调色板”、“铿锵玫瑰”、“春天百货”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147136号”《房屋所有权证》，估价对象2建筑面积为282.45平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积52.80平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3676号”。
怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨。
估价对象3为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附83号84号85号3栋9单元1层83、84、85（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“中天网吧”、“米姐毛线”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147141号”《房屋所有权证》，估价对象3建筑面积为296.82平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积55.50平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3673号”。
谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋。
估价对象4为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附86号87号3栋9单元1层86、87号（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“红黄蓝童装批发”、“百”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147140号”《房屋所有权证》，估价对象4建筑面积为214.85平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积40.16平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3672号”。
嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳。
估价对象5为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附88、89、90号3栋1层88、89、90号（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“诚信文具”、“诚信文具”与“靓女孩”之间，未见街道号、栋号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0150809号”《房屋所有权证》，估价对象5建筑面积为245.54平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积45.91平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第5979号”。
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估价对象6为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附91号92号93号3栋8单元1层91、92、93（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“靓女孩”、“外贸童装批发”与“靓女孩”之间、“外贸童装批发”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147135号”《房屋所有权证》，估价对象6建筑面积为276.39平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积51.67平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3678号”。
鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕簣。
估价对象7为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号1栋13单元2层2号（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“圣韵瑜伽会所”，未见街道号、栋号、楼层号及房号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147142号”《房屋所有权证》，估价对象7建筑面积为272.66平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积50.98平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3675号”。
纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨。
估价对象8为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号1栋13单元3层3号（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“天街旅社”，未见街道号、栋号、楼层号及房号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147143号”《房屋所有权证》，估价对象8建筑面积为266.64平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积49.86平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3674号”。
颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负。
估价目的：
本次估价的估价目的是为估价委托人司法执行提供估价对象房地产市场价值参考依据。
价值时点：
二○一五年四月三日。
价值类型：
市场价值，是指估价对象适当经销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易在价值时点自愿进行交易的金额。
濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖。
估价结果：
估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在合理的假设下，采用比较法、收益法的估价方法，对估价对象1-8在价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果如下（详见表一“估价结果一览表”）：
銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗穎。
评估总价：
2339.56万元
大写：
元整
币种：
人民币
表一估价结果一览表
估价对象序号
《房屋所有权证》证号
房屋所有权人
房屋坐落
规划用途
所在楼层
建筑面积（㎡）
评估单价（元/㎡）
评估总价（万元）
1
仁房权证监证字第0147134号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号附10.36.37.38.50.51.62
商业
1
199.8
13323
266.19
2
仁房权证监证字第0147136号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号附78.79.80.81.82号3栋11单元1层78、79、80、81、82
商业
1
282.45
13323
376.31
3
仁房权证监证字第0147141号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号附83号84号85号3栋9单元1层83、84、85
商业
1
296.82
13323
395.45
4
仁房权证监证字第0147140号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号附86号87号3栋9单元1层86、87
商业
1
214.85
13323
286.24
5
仁房权证监证字第0150809号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号附88.89.90号3栋1层88.89.90号
商业
1
245.54
13323
327.13
6
仁房权证监证字第0147135号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号附91号92号93号3栋8单元1层91、92、93
商业
1
276.39
13323
368.23
小计
/
/
/
/
/
1515.85
/
2019.55
7
仁房权证监证字第0147142号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号1栋13单元2层2号
商业
2
272.66
6582
179.46
8
仁房权证监证字第0147143号
四川春潮贸易有限公司
文林镇奎星街169号1栋13单元3层3号
商业
3
266.64
5271
140.55
小计
/
/
/
/
/
539.30
/
320.01
合计
/
/
/
/
/
2055.15
/
2339.56
上述结论摘自川杜鸣评估Q（2015）字第034号“房地产司法鉴定估价报告”，应用时应认真阅读本估价报告书全文。
挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷。
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
法定代表人：
负责人：
二○一五年四月二十二日
注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極嚕。
我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩适。
注册房地产估价师张志伟、霍黎周，估价人员吴强、程柏翰已于2015年4月3日对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。
裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺递灿。
没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
日期
第一报告人
张志伟
5120000015
2015年4月22日
报告参与人
霍黎周
5120040311
2015年4月22日
估价假设和限制条件
估价假设
一般假设
假设估价对象符合《中华人民共和国物权法》、《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》进行司法鉴定的有关规定。
仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁絛鯛。
本次估价结果为估价对象客观合理的市场价格，未考虑估价对象形成过程中的债权债务及产权、租赁权等纠纷问题，以及抵押、担保等权益设置对评估结果的影响，假定估价对象处置，不受可能影响其价值的他项权利限制和法律义务性质的开支所约束。
绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒蟬。
价值时点的房地产市场是公开、公平、自愿的均衡市场。
房屋所有权人对估价对象拥有合法的占有权、使用权、收益权和处置权。
我们以估价对象在价值时点未发生任何形式的产权转移行为为估价假设前提。
骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙骠弒。
本次估价是以估价对象能够按规划用途持续有效使用为假设前提。
估价委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得（续期）现规划用途的出让国有土地使用权为假设前提。
估价对象为所在建筑物（项目）的一部分，本次估价以估价对象可合理享有配套设施（水、电、停车位等）的使用权益为假设前提。
瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉貿锕。
估价人员现场查勘估价对象时点为2015年4月3日，根据川建房发[2011]89号关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）的通知：
房地产鉴定评估的估价时点，原则上为评估委托之日或完成估价对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。
故本次房地产司法鉴定评估的价值时点确定为估价人员现场查勘期2015年4月3日。
鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類碍穑。
估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提。
栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬奧伛。
本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费为假设前提。
设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让的房地产为限制条件。
本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及自然灾害等不可抗力对估价结果的影响。
估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，估价人员无法对对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行专业检测，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应頁諳。
不相一致假设
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147134号”《房屋所有权证》及《仁寿县房屋所有权登记申请表》所载，估价对象1位于文林镇奎星街169号附10、36、37、38、50、51、62，《国有土地使用证》所载，估价对象1土地座落文林镇奎星街169号附10、36、37、38、50、51、62号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“菲梵”、“尚衣丽影”、“足定美”、“惠美日化”、“九妹内衣批发”、“维婕娜日化”、“杨氏”），未见街道号及附号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺诈機。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147136号”《房屋所有权证》所载，估价对象2位于文林镇奎星街169号附78、79、80、81、82号3栋11单元1层78、79、80、81、82，《国有土地使用证》所载，估价对象2土地座落文林镇奎星街169号附78-82号3栋11单元1层78、79、80、81、82号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“方金华百货总批发部”北侧、“方金华百货总批发部”、“调色板”、“铿锵玫瑰”、“春天百货”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
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根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147141号”《房屋所有权证》所载，估价对象3位于文林镇奎星街169号附83号84号85号3栋9单元1层83、84、85，《国有土地使用证》所载，估价对象3土地座落文林镇奎星街169号附83号84号85号3栋9单元1层83、84、85号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“中天网吧”、“米姐毛线”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
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根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147140号”《房屋所有权证》所载，估价对象4位于林镇奎星街169号附86号87号3栋9单元1层86、87号，《国有土地使用证》所载，估价对象4土地座落文林镇奎星街169号附86号87号3栋9单元1层86、87号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“红黄蓝童装批发”、“百”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
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根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0150809号”《房屋所有权证》所载，估价对象5位于文林镇奎星街169号附88、89、90号3栋1层88、89、90号，《国有土地使用证》所载，估价对象5土地座落文林镇奎星街169号附88、89、90号3栋1层88、89、90号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“诚信文具”、“诚信文具”与“靓女孩”之间，未见街道号、栋号、楼层号及附号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
鳃躋峽祷紉诵帮废掃減萵輳。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147135号”《房屋所有权证》所载，估价对象6位于文林镇奎星街169号附91号92号93号3栋8单元1层91、92、93，《国有土地使用证》所载，估价对象6土地座落文林镇奎星街169号附91号92号93号3栋8单元1层91、92、93号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“靓女孩”、“外贸童装批发”与“靓女孩”之间、“外贸童装批发”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜椤灣。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147142号”《房屋所有权证》所载，估价对象7位于文林镇奎星街169号1栋13单元2层2号，《国有土地使用证》所载，估价对象7土地座落文林镇奎星街169号1栋13单元2层2号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“圣韵瑜伽会所”，未见街道号、栋号、楼层号及房号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟麗鲍。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147143号”《房屋所有权证》所载，估价对象8位于文林镇奎星街169号1栋13单元3层3号，《国有土地使用证》所载，估价对象8土地座落文林镇奎星街169号1栋13单元3层3号，估价委托人陪同估价人员实地查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“天街旅社”，未见街道号、栋号、楼层号及房号。
根据申请人代理人指界确认，本次估价以上述三处坐落对应一致为估价前提。
沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應釵蔼。
依据不足假设
本次估价，估价委托人未能提供估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，注册房地产估价师虽进行了尽职调查，但由于查询档案资格限制，难以取得估价对象的权属证明，故房地产估价师无法将估价委托人提供的上述复印件与原件进行核对，本报告以估价委托人提供的估价对象权属证明资料合法、真实、完整为假设前提。
钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺缔嵛。
经估价人员现场查勘，估价对象至价值时点作为商业用途房地产处于正常利用状态，估价委托人未提供房屋利用（出租）相关资料，本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及估价委托人未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。
懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮揚銥。
估价报告使用限制
估价对象的房屋建筑面积和房地产权属状况是根据估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件登记情况为依据，我们无法确保本报告估价对象的建筑面积和房地产权属状况与房地产权属登记部门“房地产登记薄”中所记载的上述内容有无差异，故本报告不能作为确定估价对象权属和面积的依据。
謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘鯽礎。
估价委托人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此估价委托人应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成估价结果有误的，房地产估价机构和估价人员不承担相应责任。
呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚趱為。
本估价报告需经本公司盖章及至少两名专职注册房地产估价师签章后有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。
估价委托人应按照本次估价的估价目的使用本报告，不可用于其他用途。
本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请估价委托人及时通知本估价机构更正，否则，误差部分无效。
莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减籩诹。
本报告未经本估价机构同意不得向估价委托人及有权审查部门之外的人员和单位提供，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶尔摊。
如在自提交估价报告之日起未来一年中该区域同类型房地产市场行情无大的变化时，本估价报告使用期限为一年（二○一五年四月二十二日至二○一六年四月二十一日）。
如果使用本估价结果的时间超过了报告使用期限，我们对此结果造成的损失不承担责任。
納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬颤階。
本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立。
报告使用者使用本报告时，如果市场行情或估价对象的法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值的，应重新委托估价。
風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙誑繃。
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房地产司法鉴定估价结果报告
估价委托人
单位名称：
四川省眉山市中级人民法院
房地产估价机构
名称：
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司
法定代表人：
杜鸣
分公司负责人：
张志伟
营业场所：
成都市青羊区青龙街27号
房地产估价机构资质：
资质等级：
一级
证书编号：
建房估证字[2013]104号
营业执照注册号：
110000006353722
证书有效期：
2013年9月18日至2016年9月17日
土地估价中介机构资质：
执业范围：
全国范围内从事土地评估业务
证书编号：
A201111026
工商注册号：
110000006353722
证书有效期限：
2016年6月30日
估价目的
本次估价的估价目的是为估价委托人司法执行提供估价对象房地产市场价值参考依据。
估价对象
估价对象范围
估价对象1为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附10、36、37、38、50、51、62（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“菲梵”、“尚衣丽影”、“足定美”、“惠美日化”、“九妹内衣批发”、“维婕娜日化”、“杨氏”，未见街道号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147134号”《房屋所有权证》及《仁寿县房屋所有权登记申请表》，估价对象1建筑面积为199.80平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积32.85平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3677号”。
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估价对象2为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附78、79、80、81、82号3栋11单元1层78、79、80、81、82号（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“方金华百货总批发部”北侧、“方金华百货总批发部”、“调色板”、“铿锵玫瑰”、“春天百货”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147136号”《房屋所有权证》，估价对象2建筑面积为282.45平方米，含其应分摊的出让方式取得的批发零售用地用途土地使用权面积52.80平方米，《国有土地使用证》证号为“仁国用（2012）第3676号”。
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估价对象3为位于眉山市仁寿县文林镇奎星街169号附83号84号85号3栋9单元1层83、84、85（估价人员实际查勘坐落为眉山市仁寿县文林镇奎星街金马河商业街“中天网吧”、“米姐毛线”，未见街道号、栋号、单元号、楼层号及附号）商业用途房地产，混合结构，建成于2011年。
根据估价委托人提供的“仁房权证监证字第0147141号”《房屋所
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