第八章土地增值税法完整版.docx
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第八章土地增值税法完整版
第八章土地增值税法
本章考情分析
年份
题型
2009年
2010年
2011年
单项选择题
1题1分
1题1分
1题1分
多项选择题
1题1.5分
1题1分
1题1分
计算问答题
2题3.5分
1题4分
—
综合题
—
—
1题16分
合计
4题6分
3题6分
3题18分
2012年教材主要变化
1.删除了第一节土地增值税基本原理的内容；
2.增加了公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠政策；
3.删除关于个人转让住房土地增值税优惠的相关政策。
本章基本结构框架：
纳税义务人与征税范围
税率
土地增值税应税收入与扣除项目
应纳税额的计算
税收优惠
征收管理
第一节纳税义务人与征税范围
一、纳税义务人（了解）
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
二、征税范围（掌握）
（一）基本征税范围
土地增值税的基本征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权；
（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。
【提示】
1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易。
2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。
（二）具体情况的判定（掌握）
具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。
下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：
（1）出售国有土地使用权
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
（3）存量房地产买卖
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）
（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资
（7）投资联营后将投入的房地产再转让的
（8）合作建房建成后转让的
不属于土地增值税征税范围的情况（不征）：
（1）房地产继承（无收入）
（2）房地产赠与（无收入）
（3）房地产出租（权属未变）
（4）房地产抵押期内（权属未变）
（5）房地产的代建房行为（权属未变）
（6）房地产评估增值
免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）：
（1）个人之间互换自有居住用房地产
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业
（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
（5）国家征用收回的房地产
（6）个人转让居住用房地产
（7）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
（8）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的（新增）
【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。
（2006年）
A.公司与公司之间互换房产
B.房地产开发公司为客户代建房产
C.兼并企业从被兼并企业取得房产
D.双方合作建房后按比例分配自用房产
【答案】A
第二节税率（掌握）
土地增值税采用四级超率累进税率。
【建议】记忆土地增值税的税率表。
第三节应税收入和扣除项目
一、应税收入的确定（熟悉）
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。
从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。
非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
二、扣除项目的确定
（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（P183-8）
（二）房地产开发成本（适用新建房转让）
包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用（适用新建房转让）
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+[
（一）+
（二）]×5%以内
上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无借款的情况）：
允许扣除的房地产开发费用=[
（一）+
（二）]×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
【例题·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括营业税、城建税、印花税。
教育费附加视同税金扣除。
企业状况
可扣除税金
房地产开发企业
（1）营业税（5%）
（2）城建税和教育费附加
非房地产开发企业
（1）营业税（5%）
（2）印花税（0.5‰）
（3）城建税和教育费附加
【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。
（2005年）
A.营业税，印花税
B.房产税,城市维护建设税
C.营业税,城市维护建设税
D.印花税,城市维护建设税
【答案】C
（五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
【提示】
1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；
2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。
计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。
（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则评估价格=12000×70%=8400（万元）。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·计算题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是？
【答案】300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。
【关于土地增值税扣除项目的归纳】
（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
（二）房地产开发成本（适用新建房转让）
（三）房地产开发费用（适用新建房转让）
（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）
（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
【1.房地产开发企业转让新房可扣除的项目】
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）房地产开发成本
（三）房地产开发费用
①利息（不包括加息、罚息）+【
（一）+
（二）】×5%以内
或：
②【
（一）+
（二）】×10%以内
（四）与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加。
（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
【
（一）+
（二）】×20%
【2.非房地产开发企业转让新房可扣除的项目】
（一）取得土地使用权所支付的金额
（二）房地产开发成本
（三）房地产开发费用
①利息（不包括加息、罚息）+【
（一）+
（二）】×5%以内
或：
②【
（一）+
（二）】×10%以内
（四）与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。
【3.各类企业转让存量房可扣除的项目】
（一）取得土地使用权所支付的金额
（四）与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。
（六）房屋及建筑物的评估价格
①评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％
【4.各类企业转让未经开发的土地】
（一）取得土地使用权所支付的金额
（四）转让环节的税金
【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金
D.旧房及建筑物的评估价格
【答案】AC
一个教材之外的考点：
纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。
【例题1·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。
（2009年原制度）
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【例题2·单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。
A.房屋的净值
B.建造旧房产的重置成本
C.房屋开发费用
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】D
第四节应纳税额的计算
一、增值额的确定
（一）通过收入减除扣除项目求得
（二）关于评估价格的使用
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；
（2）提供的扣除项目不实的；
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【提示】
1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
不是由税务机关进行评估。
2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。
3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。
【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。
（2001年）
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
二、应纳税额的计算方法
（一）计算土地增值税的步骤和公式
第一步，计算收入总额
第二步，计算扣除项目金额
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额
土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数
第五步，套用公式计算税额。
公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）土地增值税计算的命题规律
关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化。
【例题1·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。
已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。
另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
（1997年）
【答案及解析】
（1）确定转让房地产的收入15000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：
（3000+4000）×10%=700（万元）
④与转让房地产有关的税金为:
15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
（3000+4000）×20%=1400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
3000+4000+700+825+1400=9925（万元）
（3）转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率=5075÷9925≈51%
（5）计算应纳土地增值税税额：
第一种计算方法：
应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）
第二种计算方法：
应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。
【例题2·步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。
2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。
要求：
根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（2009年原制度）
（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。
（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。
（4）……
【答案及解析】
（1）应缴纳的营业税、城建税和教育费附加=（80-50）×5%×（1+7%+3%）=1.65（万元）
（2）应缴纳的印花税=80×0.05%＝0.04（万元）
（3）计算土地增值税时可扣除项目金额=70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元）
增值额=80－57.69=22.31（万元）
增值率=22.31/57.69×100%=38.67%＜50%，适用30%的税率、速算扣除系数为0
应缴纳的土地增值税=22.31×30%=6.69（万元）
（4）……
【关系加分摊型计算方法归纳】
在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交给政府），房地产的地价成本和建造成本扣除；未开发以及已开发未销售的地价成本和建造成本不可扣除。
【例题•计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。
2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70％（其余30％尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。
在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。
3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20％转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。
2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。
该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。
（说明：
该公司适用的城市维护建设税税率为7％：
教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；其他开发费用扣除比例为5％。
）
要求：
根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业税。
（2）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。
（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。
（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。
（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。
（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。
（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
（2010年）
【答案及解析】
（1）该房地产开发公司2010年4～6月应缴纳的营业税=60×5％+14000×5％=3+700=703（万元）
（2）该房地产开发公司2010年4～6月应缴纳的城建税和教育费附加=3×（7％+3％）+700×（7％+3％）=0.3+70=70.3（万元）
（3）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本：
应缴纳的契税=6000×3％=180（万元）
应扣除的土地成本=（6000+180）×70％×（1-20%）=3460.8（万元）
（4）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本=5800×（1-20%）=4640（万元）
（5）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用：
300×（1-20%）+（3460.8+4640）×5％=240+405.04=645.04（万元）
（6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-［700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）×20％］=14000-11136=2864（万元）
（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税
增值率=2864/11136×100％=25.72％
销售写字楼应缴纳的土地增值税=2864×30％=859.2（万元）。
三、房地产开发企业土地增值税清算
（一）清算单位
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）清算条件
1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
【例题•单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。
（2010年）
A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目
【答案】B
【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。
（2009年）
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
【答案】ABC
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
3.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（四）扣除项目规定
1.可据实扣除的项目
（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2.可核定扣除项目
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
3.不可扣除的项目
（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（五）土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，
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