关于公摊系数公摊率公摊面积的概念.docx

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关于公摊系数公摊率公摊面积的概念

关于公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

就“公摊系数、公摊率、公摊面积的概念”如下：

公摊系数与公摊率的区别划分

要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。

建筑面积：

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个）

实用面积：

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：

俗称“地砖面积”或套内建筑面积。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率）

　　有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。

　　公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积

　　公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积

由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。

当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。

据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。

关于房屋面积和公摊系数

公摊面积=建筑面积-实用面积

公摊系数，也就是房屋的得房率。

得房率标准如下：

高层塔楼住宅（彩云郡1#、2#属于塔楼）（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）

高层板楼住宅（78%——85%），公摊系数为（15%——22%）

小高层板楼住宅（85%——88%），公摊系数为（12%——15%）

多层住宅（88%——95%），公摊系数为（5%——12%）

得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积

你用100%减去得房率就是公摊系数

商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。

它是由三部分组成的。

一是商品房的使用面积，二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。

商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的总和。

内墙面的抹灰厚度，计入使用面积内，跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。

商品房的墙体面积

在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。

公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙（包括山墙）；非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。

公用墙的墙体水平面积：

对于户与户之间的公用墙面积是一家一半，对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。

套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。

例如户与户之间的分隔墙是24厘米（俗称24墙），各户占12厘米。

那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙（包括山墙）的分划是12厘米计入套内面积，其余计入公用面积。

在实际计算时套内面积和套内墙体面积是合并计算的。

阳台面积　　

阳台面积一般按突出墙面的阳台外围尺寸计算面积。

阳台有封闭式和不封闭式，封闭式阳台计全面积，不封闭式阳台计半面积。

阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

公摊面积如何区分？

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2．售房单位自营、自用的房屋;

3．为多幢房屋服务的警卫室、管理（其中包括物业管理）用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

公摊面积怎么摊？

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。

那么公摊面积如何摊才算合理？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。

住宅楼公摊系数计算方法为:

需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。

其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。

高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。

不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

房屋的公摊面积就是最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？

哪些面积要公摊？

为什么要有公摊面积？

按照许多人的看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得"冤"的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公建是开发商的？

这些问题无法清楚界定，纠纷也因此产生。

对于投资的人来说，更重要的是，公摊太大，很难再买出去！

公摊面积多大为宜？

相信所有购房者都明白，公用建筑面积是不可缺少的，其中花园、走道、大堂等是最常见的公用面积。

公摊面积是分摊公用建筑面积的简称。

它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，所以公摊面积是不可少的。

在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。

那么，公摊面积应该占多大比例呢？

高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。

一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。

这位专业人士也强调，每个楼盘，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。

公摊面积怎么摊？

上文提到的"分摊系数"是决定分摊面积大小的一个标准，那么什么是"分摊系数"？

它和公摊面积有什么关系？

先来看看公共建筑面积分摊系数是怎么算出来的：

整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。

什么是"整栋建筑物的公用建筑面积"？

在一个小区里，哪些属于公共建筑面积，这些面积哪些可以用于公摊，哪些不用摊？

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

那么，每户要怎么分摊公用建筑面积呢？

每户分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。

公摊面积，购房者心中永远的痛

公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：

如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。

对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答，就算得知也检验不了它的真实性。

所以自己购买的单位到底要公摊多少都是以发展商说了算。

在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此关于公摊面积的纠纷不断。

还有一个问题是，公摊面积的所有权和使用权到底属于谁？

应该说，公摊面积既然公摊到每个业主身上了，所有权当然属于所有业主。

然而，问题远没有那么简单。

由于发展商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊，购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有，哪些是发展商的，就更无从讲到所有权和使用权了。

正因为这样，发展商钻空子的机会也多了。

前段时间，成都的某发展商就因为把已经公摊给业主的车库面积，又拿去销售，而被业主告上了法庭，由于发展商拿不出证明车库的建设成本未纳入商品房的成本的证据，结果当然是业主获胜。

在广州某些小区，盈利性质的广告牌赫然竖立在小区花园中……从这些事多少可以看出，在发展商眼里，购房者的权益到底有多大分量？

可惜的是，在现行的法律法规中，涉及公摊面积的少之又少。

在这种情况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢？

教你几招避免风险

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。

这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

第一招：

索取公摊数据；

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二招：

查阅有关资料；

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招：

在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。

一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。

当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。