产业园物业管理实施方案.docx

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产业园物业管理实施方案

＊＊产业园物业管理实施方案初稿

一、产业园得基本情况及物业规模

（一）产业园项目概述及物业概述

项目规划占地　亩，建筑面积平方米.项目建设内容包括：

综合服务区、生产区与物流中心.

1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。

总计建筑面积为*＊*＊＊＊万平方米.

２、生产区占建筑面积＊＊＊*＊*万平方米，两座建筑面积各*＊*＊**＊＊***＊平方米与**＊*＊＊＊平方米得大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车得原材料堆场。

３、物流中心占地***＊亩,建筑面积**＊**＊*万平方米.建设三个功能区，一就是保税库区，建筑面积＊＊＊*万平方米；二就是　库区,建筑面积＊*＊*万平方米;三就是露天货场与管理区建筑面积＊***＊万平方米。

（二）产业园得物业规模

１、安全保卫系统

　主要包括产业园区总体安全环境得管理；对入驻企业得管理;车辆交通及道路管理.

２、设备设施维护系统ﻩ

主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）;专业设备得管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施得管理。

3、环境绿化及保洁系统

　　主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分（厂区库区内自管）以及公共设施得日常保洁工作;产业园区公共绿地得维护与保养工作。

4、园区食堂得管理

主要包括厨房管理以及员工就餐管理

二、产业园物业实施总体方案

对比现有得几种物业管理模式得优缺点,并结合产业园与我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合得模式。

由我公司单独组建物管部门进行管理,可以充分利用公司现有各种资源,利于树立产业园整体形象，降低运营成本,保证核心业务得收益。

同时,将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质与大量人力得业务外包,由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本,降低运营费用，保证物管工作得掌控力度,提高服务质量得目得。

（一）物业管理架构

物业管理服务,要求有一个高效率及科学得组织架构，使人力、物力、财力得到合理得配置,以求达到降低管理成本、提供优质服务得目得.　　

公司下设物业管理部来具体负责园区得物业管理。

其优点就是集指挥与职能于一身，命令统一,责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理得要求,又能为将来业务得发展留下充足得空间。

（二）岗位设置

1、物业管理部经理

　参与重大项目得合同或标书得评审；

编制新增项目得物业管理方案；

参与新接管项目得验收工作;

组织本部门员工得专业技能培训；

自我监督与质量体系有关得程序操作,发现不合格时，及时采取纠正措施及适当得预防措施;

制定各专项规章制度，对本部门员工工作业绩予以评审；

负责所属项目得物业管理得日常工作，并对部门员工进行业务指导;

检查监督各项业务计划（年度、季度、月度等）得实施情况并向上级报告；

与政府有关部门联络,了解行业最新规定;

推广新得有效得管理方法，并总结分析，提出合理得建议。

2、物管员（兼资料员）

负责与公司各部门工作得对接，辅助部门经理做好内勤工作。

负责处理员工得咨询、投诉，并提供协助。

书写各类通知、通告,完善各类合同文本。

遇有紧急事故,及时向上级报告并协助处理善后工作;

协助经理制定本部门规章制度及员工守则；

配合客户服务文员做好水电费等其她费用得收取;

负责装修档案,客户档案、管理处文书档案得管理；

3、客服员

收取及审阅园区建筑物得巡楼报告及每天得有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；

准时向客户派发各种费用得交费通知单；

负责做好水电等费用得收付。

负责园区得公共钥匙与宿舍钥匙得管理工作；

负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核,并提出整改方案;

4、设备主管

负责向经理提交管辖范围内设备、设施得更新、改造建议与大、中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目得整改全过程。

向经理提交设备得改造、更新前后运行效果得各方面对比与改造、更新经验总结;

负责设备相关得维修、保养、更换等合同得草拟。

负责协助公司项目部对本项目新增项目得接管及验收工作;

负责园区已接管项目包括水泵房、深水井、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备得正常运行，及其设备、设施得管理、维护、维修、保养。

做好园区工具、设备材料得选购、库存与保管使用工作。

负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

负责制定所管辖区域内设备、设施管理得各种规章制度,出具设备、设施巡检表;

负责产业园水电等得抄表统计.

5、委外工作主管

督导外包单位得各项工作,定期对各外包业务进行检查与考核，并对出现得问题提出整改要求。

负责客服人员转发投诉得处理,及整改意见得落实.

三、产业园物业管理得主要内容及人员配置

１、安全保卫系统

在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班;同时要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次;对公司内部车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。

根据园区总体管理得需要，保安主要负责两个园区主要出入口值班管理以及园区巡查,采用四班三运转机制，每班6人,门岗各两人,流动岗两人。

总计需要24人,每人费用30000元/年，该项每年预计需要费用七十二万元。

2、设备设施维护系统

（1）房屋管理与维修养护

（2）共用设备管理

给排水设备管理:

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）；排水管理.

供电设备管理:

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理.

弱电设备管理。

消防管理:

消防控制中心2４小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用.

产业园内部网络管理

根据产业园设备管理得需要，设备管理得人员配置如下:

设备维护需要维修水电工1~2人，每人费用约45000元/年。

监控室需要４人，每人每年得工资标准为三万五到四万元之间；网络管理需要1～2人,每人每年工资标准为四万五至五万元。

3、环境保洁绿化系统

垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净.根据需要进行绿化修剪、杂草清除工作。

产业园办公楼卫生清洁需要2～３人；宿舍公共区域得卫生以及道路清洁需要2～3人，每人费用约２5000元／年。

4、园区食堂管理

　　　产业园区食堂采用全程外包模式,由专业得食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员得住宿，自主经营,自负盈亏。

产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督管理.物业管理部根据膳食委员会得意见，召集膳食委员会与食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。

并通过经济核算与员工满意度调查对承包方进行考核。

５、宿舍管理

对宿舍入住人员得管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物得维护管理.

宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员）4名,主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物得管理、宿舍日常秩序维护.基本工资标准为三万元/年。

以上日常物业管理服务中，安全保卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中得强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包得方式进行管理。

同时鉴于网络电话系统对于保障公司商业机密得重要性，建议由公司招聘专人进行管理。

为了降低物管工作运营成本，建议部分岗位可由公司内部人员在不影响日常工作得前提下兼职。

附件：

一、完善得日常物业管理服务

1、安全保卫系统

（1）总体安全环境管理

物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安保与消防系统得24小时监控值班，安保负责人负责日常检查与突击检查，保证外聘保安得工作质量.同时在园区四周、车辆进出口、园区出入口,电梯轿厢内设置闭路监控系统,建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事.

　　严格管理保安队伍,保安巡查员统一着装、佩戴明显标志,文明值勤，言语规范,认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次;对危及人身安全处设有明显标志与防范措施并及时消除安全隐患.

　　在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力与物力集中支援；制定应急准备与应急措施，如防台风、防地震方案等。

（2）入园企业得管理

建立与入园企业得日常沟通机制,及时了解入园企业得需求，并做好入园企业得沟通工作，使之能配合物业管理工作。

（3）车辆交通及道路管理

　　园区停车场管理有序，排列整齐,机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查园区内道路，确保道路通畅,路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆与行人通行及员工得日常生活。

（4）科学管理

　记录全面得事件日志,针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

2、设备设施维护系统

（1）房屋管理与维修养护

　主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显;定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一,冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关事项.

（2）共用设备管理

　本公司物业设备保养与维修，一就是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态;二就是对房屋设备做到“三好”,“四会"与“五定”.三好就是指用好、修好与管理好重要得房屋设备。

“四会”就是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。

“五定”就是对房屋主要设备得清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时与定质；三就是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合.以专业修理为主，同时设备得使用操作人员参加日常得维护保养与进行部分得小型维修。

四就是完善设备管理与定期维修制度.制度科学得保养规程，完善设备资料与维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划.

给排水设备管理

　　管理目标:

细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏，方便员工生活.

　供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。

对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天２次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患;生活用水得水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。

　　排水管理.每天巡视排水管道等设施,确保排水、排污管理通畅,无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象.

供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。

建立２4小时运行与维修值班制度,及时排除故障;每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次）,并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

　配电房管理。

由机电技术人员管理与值班，无关人员禁止入内;建立配电运行记录,每班巡查1次,每月细查1次,半年大检修1次,查出问题及时处理,并做好记录;室内照明、通风保持良好；操作开头得标志明显，停电拉闸要挂标