个人住房假按揭贷款的特征及现场检查技巧.docx

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个人住房假按揭贷款的特征及现场检查技巧

个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。

在监管工作中，笔者发现，个人住房假按揭贷款存在以下一个或多个特征。

一、借款主体的表现特征

（一）借款人为相关联人。

一是一个家庭的多数成员购房。

开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。

表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。

二是同一公司内较多员工购房。

即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作单位往往为房地产开发公司或关联公司。

三是开发商以本人名义购房申贷。

股份公司则以各股东购房为由申请贷款。

（二）无关联散户按揭。

为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查，开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。

无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。

有的房地产开发公司存在花钱雇社会人员申请假按揭贷款的现象，如我们在检查中发现开发商给虚假购房人每户300元申贷报酬的现象。

二、申贷客体的表现特征

（一）客体真实，申贷虚假。

这是假按揭贷款最普遍的形式，该类假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。

具体有：

一是用已售房申贷。

开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋申请贷款。

二是滞销房申贷。

因开发楼盘或商铺滞销，开发商为融通资金，将未售出房以假购房人名义申请贷款。

三是一房多贷。

有时银行贷款档案中出现同一套房屋有两个借款人按揭的情况。

有的是因开发商造假疏忽出现两笔假按揭贷款，有的是开发商将未售房办理假按揭后，出现真实购房人购该套房办理按揭。

（二）客体虚假。

该类假按揭是开发商为套取银行资金，虚拟房号骗贷，性质较为恶劣。

形成原因或是银行贷款经办人员与开发商内外勾结，或是信贷人员调查失职。

在现场检查中，我们发现某开发商办理5笔该类假按揭贷款37.8万元。

三、申贷资料的表现特征

开发商对虚假销售或购买，在申贷时伪造很多凭证、资料。

检查人员可以从其他档案资料中查找线索，如收入证明、销售不动产预收款专用收据、回租协议等。

（一）购房价格不真实。

为套取资金，开发商提供的购房协议中的价格多数高于正常销售价。

在实际操作中，价格偏高的占到90%以上。

（二）收入证明虚假。

这是假按揭贷款的共性。

表现在一是私刻公章，拟造单位开具；二是借款人非开具单位员工。

开具单位真实存在，但被证明人并不是该单位员工，其中，存在大量房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况；三是开具工资偏高。

假按揭贷款的工资收入多数高于正常水平。

如对辖内某行个贷进行检查发现，收入证明高达3000-4000的随处可见，而实际当地一般企业员工平均工资收入仅在1000元左右。

（三）首付款凭证虚假。

开发商对银行要求的首付款收据造假有两种方式，对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写，对购房人已现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式。

（四）回租协议虚假。

有的商用房因为贷款金额大，收入证明不能证明借款人的还款能力。

开发商往往找物业管理公司开具店铺回租协议，开具较高的月租赁额，使月还款额达到收入占比。

四、贷款时点的表现特征

开发商往往办理一次假按揭贷款就是几笔或上十笔，办理时点较为集中。

在检查中，如发现一笔假按揭，可以此为线索重点核查近一天或两天的该公司申请的贷款，往往能够有所收获。

有银行明知该借款人未购买房屋，但由于要还公司类贷款，而与开发商商量办理假按揭的情况，这种情况在贷款审批表中往往会表明。

有的贷款，或者贷款审批表配偶栏中填的是开发商，或从户口簿复印件中能看出借款人是开发商的家人；这类贷款的特征是一家多贷的假按揭贷款，检查人员要注意从借款人身份特征等档案资料中寻找线索。

有的贷款要从收入证明、职业等资料中查找线索。

有的贷款的线索难以查找，假按揭贷款多是违约贷款，该类贷款往往出现在违约贷款中。

在现场检查中，检查同一个楼盘的贷款时，要注意检查所申贷房屋住房号有无重复，有的房地产销售款专用收据有涂改痕迹。

一、假按揭类型

（一）从购房合同载明的交易标的类型划分

假按揭包括一手房假按揭和二手房假按揭，又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。

（二）从假按揭制造主体划分

假按揭包括房地产开发商、房地产交易中介、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。

（三）从假按揭具体形式划分

假按揭包括以下几种情况：

1、借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；

２、借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；

3、所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；

４、借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）。

5、有资料和交易行为均为、真实，但价格严重高估。

三、假按揭主要特征

（一）一手房假按揭主要特征

1、借款人特征

（1）工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；

（2）收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；

（3）收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；

（4）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；

（5）签名虚假或多处签名不一致。

2、所购房产特征

（1）事实上不存在该房产；

（2）房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；

（3）精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；

（4）开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。

3、购房行为特征

（1）一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；

（2）《商品房买卖合同》多项重要内容空白；

（3）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；

（4）开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。

4、贷款行为特征

（1）借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；

（2）多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或．接近最高成数；

（3）借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；

（4）借款人选择到期一次性还本付息方式。

5、开发商行为特征

（1）不愿存入按揭贷款保证金；

（2）不愿接受资金监管；

（3）房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；

（4）将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。

6、贷款偿还特征

（1）贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；

（2）同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。

7、其他特征

（1）达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；

（2）所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。

（二）二手房假按揭主要特征

1、借款人特征

（1）为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；

（2）无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；

（3）签名虚假或多处签名不一致。

2、所购房产特征

（1）事实上该房产不存在；

（2）售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；

（3）签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；

（4）借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；

（5）评估价格明显偏高。

3、购房行为特征

（1）借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；

（2）购房合同多项重要内容空白；

（3）借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。

4、贷款行为特征

（1）借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；

（2）借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。

四、重大假按揭认定标准

符合下列条件之一的个人住房贷款或个人商业用房贷款（或两种贷款之和），可以认定为重大假按揭：

（一）对某行发放按揭贷款在5000万元以下的同一楼盘（含集资建房），有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000万元（含1000万元）的贷款具备下列条件之一的；或者对某行发放按揭贷款在5000万元以上（含5000万元）的同一楼盘，有超过20％（含20％）

笔数或发放额超过2000万元（含2000万元）的贷款具备下列条件之一的，可以认定为重大假按揭：

1、借款人没有真实缴纳首付款或首付款由开发商统一支付；

2、贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名，或同一人多处签名笔迹不一致；

3、借款人对所购买房产的基本情况不清楚，或所购买的房产不存在，或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人（另有规定的贷款品种除外）；

4、无特殊合理理由，借款人月还款全部或部分由开发商统一支付（因开发商承担阶段性保证责任银行直接从开发商账户上扣划的除外）；

5、经房管部门确认不能以购房人名义取得房屋所有权证。

（二）同一年度由同一房地产交易中介（以下简称交易中介）推介或同一律师事务所初审、并在某行发放的二手房贷款中，有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000万元（含1000万元）的贷款具备下列条件之一的，可以认定为重大假按揭：

1、贷款申请表、借款合同等文书上的签名非借款人本人或被授权人签名，或同一人多处签名笔迹不一致；

2、借款人对所购买房产的基本情况不清楚，或所购买的房产不存在，或房管部门登记的房屋所有权人不是借款人（总行另有规定的贷款品种除外）；

3、无特殊合理理由，借款人月还款全部或部分由交易中介统一支付（因交易中介承担阶段性保证责任银行直接从交易中介账户上扣划的除外）。

（三）购买同一楼盘、由同一交易中介推介或由同一律师事务所初审并在某行发放按揭贷款的借款人中，在三个月内累计有超过20笔（含20笔）或发放额超过1000万元（含1000万元）的贷款转为不良，但不是由于借款人与开发商、物业管理公司、交易中介或银行产生纠纷引起，且具有其他假按揭特征的。

（四）银行内部员工伪造资料骗取超过10笔（含10笔）或发放额超过500万元（含500万元）的贷款。

（五）在同一年度内，同一经办机构以二手房贷款名义发放一手房贷款超过20笔，或发放额超过1000万元，以逃避按揭楼盘审批权限管理的。