大厦物业服务管理方案.docx
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大厦物业服务管理方案
XX大厦
物业服务管理方案
ByXX部
20XX年X月
一、项目概况
二、委托管理的模式
三、物业管理公司调研情况
四、管理建议
五、物业管理架构
六、成本分析
七、招标工作重点
一、项目概况
XX科技园区的优势：
XX科技园是集高新技术的研发、高新技术企业的孵化、创新人才的吸纳与培育于一体的国家级大学科技园，被授予“XX大学科技园”称号。
园区地理环境优越，文化气氛浓郁，众多科研院所云集，是XX市科技、信息、人才资源最密集的区域之一。
XX科技大厦项目概况：
分类
说明
项目名称
XX科技大厦
设计单位
XX市XX设计院总院有限公司。
总设计师：
XXX
项目地址
位于XX市XX区XX路与XX交接处南侧。
区位分析
Ⅰ、交通景观资源丰富，交通便捷，地铁便利，附近有地铁1号线（深大站）、地铁2号线（科苑站）、地铁9号西延长线（深大东站），道路通畅，宜于出行，地理位置优越。
Ⅱ、大厦东侧为XX大学产学园、南侧为留XX大厦、西侧为XX大学园、北侧为XX大厦、东北向为XX产学园。
大厦周边百米范围内建筑可容纳3万余人办公，人流量密集，是XX极具发展潜力的创业性企业研发基地。
同时，项目紧邻XX区后海商业核心区，周边配套成熟，科研开发及周边高校氛围已经形成，未来发展前景广阔。
建筑情况
建筑总高度：
XXXm；
总建筑面积：
约XX0,000㎡，属一类超高层综合楼
总地面面积：
X,XXX.XX㎡
大厦层数
地上楼层：
XX层
地下车库：
3层
车位情况
Ⅰ地下车库共计3层，可容纳车辆XXX辆
Ⅱ充电桩数量：
XX个，占停车位总比例：
10%（预设在负二层综合布置）
电梯情况
大厦电梯采用的品牌为“XX”，合计XX台。
大厦定位
一座具有优质综合服务功能的5A级写字楼。
/培育上市企业的摇篮：
面向大中型上市企业、已进行股改的拟上市企业、以及服务于上市企业和拟上市企业的机构配套，打造XX乃至全国唯一一家上市企业服务中心大楼。
为拟上市企业提供上市培训、咨询、融资、挂牌上市一站式服务。
大厦功能
本大厦作为科技总部大厦，部分办公自用，部分运营出租。
其中出租部分主要面向的对象为具有50～500人规模以上的高新技术企业、拟上市企业及配套机构。
配套服务
本大厦将构造安全、优雅、舒适、及充满文化气息的优质办公环境。
其配套服务涵盖物业系统管理、环境系统管理、智能系统管理及商业配套服务等方面，如：
高级商务中心、餐厅、休闲咖啡吧、银行服务、健身房、图书馆等。
二、委托管理的模式：
包干制、酬金制对比、优缺点
1、大厦物业管理模式：
自主管理、委托管理（包干制、酬金制）、顾问管理（驻场、非驻场）。
模式
说明
对比
包干制
甲方支付物业公司固定的服务费，盈余和亏损由物业公司享有和承担。
优点：
①执行简单，一般是小型的物业公司采用；
②在业主物业管理专业水平有限的情况下，避免了对物业公司进行账目监督和审计等工作，简便易行；
③节省的开支可能成为物业公司的利润，在一定程度上可以刺激物业公司进行管理方式创新，节约成本。
缺点：
①物业服务质量靠企业自律，易导致物业公司为降低成本而对工作草率了事的行为；
②成本限制使得对需要及时维修的工作拖延或者小修小补，对大厦的使用寿命和价值会产生影响；
③物业公司易产生成本导向行为，不利于大厦的品质维持；
④甲方无法监督物业公司的收支。
酬金制
在预收的物业费中，物业公司按比例提取酬金。
结余或者不足均由甲方享有或者承担。
（扣除掉运营费用外，再给予每年物业收入的5%至10%的酬金）
优点：
①费用透明，费用支出可以监控，更加体现甲方的自主管理；
②物业公司支出的多少对甲方利润没有直接影响，有利于企业管理专业化；
③体现了物业公司对甲方“管家式”服务关系，减少了物业公司和甲方在物业收费方面的矛盾；
④收入资金属于代管性质，并非物业公司资产。
缺点：
①需要对物业公司进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；
②业主对大厦物业管理运营有一定的财政责任，需要进行日常财务监管；
③业主需要审批重大物业管理事项，需要有一定的物业专业知识。
综合分析：
包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。
对物业管理企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。
酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业公司专业化水平的提高，在实际的物业管理工作中，酬金制更有利于维护业主的权益，它使业主与物业公司的关系彻底变成了雇用与被雇用的关系，大大增强了物业公司的服务意识。
业主可以检查每笔物业管理费用支出的明细；物业公司一定数额以上费用的支出必须经业主同意；每年物业公司必须向业主上报管理费预算并经审核后才能执行。
三、近期物业管理公司调研情况
1、物业公司调研
名称
公司简介
项目案例
XX物业
于XX年成立，是XX集团的下属公司，国家一级资质物业管理企业，XX市物业管理协会常务理事优秀会员单位，物业管理综合实力百强、XX市综合实力五十强企业。
XX大厦
XX购物中心
XX物业
XX物业是集团成员单位。
公司总部位于XX市中心区，于XX年注册成立，注册资本3,000万元。
物业管理服务类型设计CBD高端商务写字楼、高新科技及金融业单一客户项目、高档住宅、别墅、大型高尚人文社区、公共事业建筑等项目。
XX大厦
XX大厦
XX物业
成立于XX年，专注住宅物业服务、商写物业服务、开发商服务、资产服务、楼宇智能化服务和生活服务六大业务单元的综合性物业公司。
XX大厦
XX中心
XX创新大厦
XX物业
成立于XX年，是经工商行政管理部门批准成立的具有独立法人资格的物业服务型企业，历经二十多年的稳步成长，公司已发展成为集物业管理、地产开发、机电维保的集团化企业。
XX大厦
XX物业
XX物业是国际房地产顾问“X大行”之一，于XX年在XX创立。
截止XX年，XX物业在全球XX个国家共有XXXX余名员工为客户提供跨国房地产服务。
XX大厦
XX大厦
2、周边大厦物业调研
大厦名称
物业管理
XX大厦
XX物业
XX大厦
XX物业
XX大厦
XX行
XX大厦
XX物业
XX大厦
XX物业
XX大厦
XX物业
四、管理建议
1、优秀的物业管理可以起到以下作用：
①物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。
②品牌物业知名度高、管理机制成熟，入驻企业认可，除提供优秀的物业管理及服务外，对吸引客户、提升租赁水平有促进作用。
简言之：
提升租户体验；
提升大厦品牌价值；
提高收入水平。
2、我们的规划：
①起步阶段：
结合目前实际情况，为保证物业管理服务水平，前期主要借鉴优秀物业管理公司为大厦服务。
②组建阶段：
通过前期的学习、培养锻炼，逐步打造一支属于我们的专业的物业管理服务团队。
③发展阶段：
不断完善物业管理服务体系的运作，确保各项管理标准、服务质量达到要求，市场效应良好，开拓物业管理市场。
综上，酬金制更适合我们的管理发展现状：
①酬金制对大厦物业服务品质更有保障，可进一步提升租赁收入。
②有利于学习优秀的物业管理经验、培养物业团队梯队人才，为后续发展做准备。
五、物业管理架构
1、物业管理部门设置：
根据大厦物业管理情况，物业管理团队可按以下设置以下部门进行物业管理：
序号
部门
职责
①
综合部
综合事务管理；安全检查；绿化、保洁、养护等；协调和处理公司及客户之间的关系；
负责管理租金、管理费、水电费、空调费及代收费用等；做好财务账务管理
②
物业部
大厦物业管理；客户服务管理
③
安管部
消防检查，防火防盗，维护大厦良好办公秩序；制定各种应急方案；与政府相关部门建立治安联网，加强大厦及周边环境安全（可采用服务外包形式）
④
工程部
建筑物质量定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设施构造，建立设施设备维护和保养计划；消防及安全管理，成立及定期培训生产安全应急小组成员，对突发事故和消防事故做好安全预案，做好消防设施设备日常保养工作
⑤
环境部
大厦卫生清洁。
（一般采用清洁服务外包形式）
2、物业管理人员编制：
物业管理团队人员岗位编制估算如下，共计60人，平均X㎡÷60人=X㎡/人：
序号
部门
岗位
人数
工作职责
①
1人
项目经理
1人
全面负责大厦日常事务管理，详细制定各项工作计划和安全预案
②
综合部
3人
综合主管
1人
大厦安全检查、服务收费等，制定管理制度，落实各项管理措施
人事行政助理
1人
人员招聘、人事管理、行政办公管理
出纳
1人
大厦物业相关费用财务管理
③
物业部
6人
物业主管
1人
大厦物业日常管理负责
客服专员
3人
大厦客户服务。
周末值班
客服助理
2人
大厦客户服务。
周末值班
④
安管部
20人
安管主管
1人
大厦消防及办公安全管理负责
消防专员
1人
大厦消防安全管理
大堂形象岗
5人
大厦大堂进出及安全管理，形象展示
安管班长
1人
安管制度执行、排班、监督及人员管理
巡逻岗
6人
24小时巡逻值班、预防和处理各类突发事件并做好预案演练，协助和参与其他部门所需工作
消防监控
3人
监控室管理
车场出入口
3人
车库进出及消防、安全管理
⑤
工程部
10人
工程主管
1人
大厦各项机电工程负责
运行技工
4人
负责大厦工程设备正常运行维修和定期保养
维修技工
5人
负责大厦水电及工程维修和定期保养
⑥
环境部
20人
保洁工
20人
负责大厦公共区域卫生清洁，全日制保洁
负责大厦绿化及日常养护。
或采用对外承包制
70,000㎡÷20人=3,500㎡/人
共计
60人
如采用全委托酬金制，我司需配备以下人员接口/监管：
物业经理1人：
统筹大厦物业管理全盘事宜。
物业主管1人：
协助物业经理开展各项物业管理工作，与物业公司、政府外联对接，确保各项服务管理工作落实到位。
财务人员1人：
物业运营收、支账目监督、审计。
物业专员1人：
物业管理综合事务处理。
工程主管1人：
大厦机电工程设备管理。
3、、物业服务各阶段主要工作：
竣工验收阶段：
与建设单位、施工单位、政府主管部门对接，协助完成工程竣工验收工作。
承接查验阶段：
在工程竣工验收的基础上，以大厦主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再次检验。
是物业公司代表业主从确保大厦日后的正常使用与维修的角度出发，对大厦进行质量验收。
（内部验收或物业验收）。
承接查验主要内容包括：
大厦硬件设施、公共配套设施、机电设备。
营销现场阶段：
物业支撑包括：
营销现场的安保服务（内保、外保、停车场服务岗）、营销服务接待（销售大厅接待、样板间接待、销售通道接待）、保洁服务（销售大厅保洁、样板间保洁、过道保洁、停车场保洁等）、工程技术支持（水、电、空调、电梯、其他机电设备的正常运行）、VIP客户客户接待、水吧服务（饮用水/茶水服务、咖啡/饮料服务、水果/点心服务）、现场资产管理。
入住交付阶段：
包括：
入住准备、入住通知、物业合同签订、费用缴纳、验房收楼、整改接待。
装修管理阶段：
包括：
装修事项沟通、装修申报、装修备案核准、装修费用收取、装修许可证发放、开工手续办理、施工进场管理、现场巡查管理、装修验收、装修资料存档。
日常物业服务阶段：
日常物业管理主要包括以下几个方面：
1、主要的接待客户：
VIP客户、大厦租户、外来人员。
2、前端服务：
来访接待、车辆指挥、热线服务、卡证检查、活动支持、物品出入、人员出入、晨迎服务、品质形象、小型搬运。
3、预置服务：
设备保养、绿化养护、会议服务、环境清洁、设备维修、安全排查、四害消杀、消防维护。
4、应突服务：
突发事件预案、台风暴雨预案、电梯困人预案、火警火灾预案。
5、后台支撑：
物业服务优化、职能团队管理、商务管理、行业支持、政府关系。
服务要旨：
以客户为中心，关注客户，注重客户价值，以客户需求和期望为核心，把以客户为中心贯穿于各业务流程的管理中，获得客户长期满意。
六、成本分析
1、物业收入：
物业费：
按X元/㎡收取（主要收入来源）
办公面积：
约X万㎡
停车场面积：
约X万㎡，XXX个停车位
物业收入测算：
项目
收费面积
预估单价
月收入（元）
年收入（元）
备注
办公物业费
.00
000.00
元/㎡.月×㎡
商业物业费
.00
000.00
㎡+㎡+㎡
停车场收入
.00
000.00
元/个.月×个
有偿服务收入
.00
00.00
元/层.月×层
公共设施服务收入
.00
0.00
会议室租用等，待定
广告费
.00
0.00
电梯广告等，待定
运营商接入费
.00
0.00
铁塔公司运营，待定
押金利息
.00
.00
共计收取万×月=元的管理费、水电费押金，定存1年利率1.5%
其他收入
.00
0.00
待定
总计
.00
.00
管理费（收缴率按95%计）
.00
.00
约万/年
2、物业支出：
项目
月支出（元）
年支出（元）
备注
人工成本
000.00
000.00
人×[,000元/人.月+（000元/人.月×27.5%）]；27.5%为五险一金，税金
行政办公费用
00.00
000.00
文具、耗材、通讯费、交通费、宿舍费、其他
设备\设施维护费
.00
.00
公共照明、变电站设备维护、电梯维护、通风系统维护、消防系统维护、智能化系统维护、空调系统维护、公共建筑维护、给排水系统维护、其他设备维护
清洁费
00.00
消杀、化粪池清掏、生活垃圾清运、外墙清洗、石材晶面养护
固定资产折旧
00,000.00
能耗费用
.00
0,000.00
参考同类写字楼标准，公共能耗1.5元/㎡
保险费用
0.00
停车场险、公共责任险、大厦财产一些险
小计
0
.00
营业税金及附加
小计×6.72%
物业管理酬金
000.00
0,000.00
万～万/月
总计
小计+税金+物业管理酬金，约万/年
3、全委托酬金制管理成本：
酬金制有以下两种方式：
①酬金比例：
按每月物业支出的5%～10%收取
②每月固定酬金：
一般是X万～X万
方式一酬金成本：
元×5%=元/年
方式二酬金成本：
元/月×12月=0,000元/年
物业收入测算：
收入
0
支出
00
支出税金
小计：
收入-支出-税金
酬金1
0
酬金2
000.00
测算盈余1
小计-酬金1
测算盈余2
小计-酬金2
七、招标工作重点
1、计划安排：
20XX年X月：
物业管理方案审批；
20XX年X月：
物业管理招标；
20XX年X月：
物业公司进驻并开展工作。
2、招标范围：
预计接管时间：
20XX年X月
服务期限：
？
年
3、投标人资格要求：
①投标人必须具备：
物业服务企业一级资质，总部在深圳或在深圳有分支机构。
②投标人必须有5个深圳地区的类似项目服务经验，需提供相关证明。
③具有独立法人资格。
④拥有IS09001质量管理体系标准认证、IS014001环境管理标准认证以及OHSAS18001职业健康安全管理标准认证。
⑤本项目不支持联合投标。
物业管理工作职责可量化。
4、投标价格及物业服务成本支出：
本项目物业服务费的约定方式，采用酬金制（具体以招标合同为准）。
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