温江商业分析.docx
《温江商业分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《温江商业分析.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
温江商业分析
一、项目背景
近几年来，温江区城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，但也存在着布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同、规模过小、大中型商场不足等现象，与成都都市区的融合协调不够，导致起点不高，同业竞争过度，造成社会资源的浪费。
在温江众多政策法规中，一直缺少一部指导性、操作性强的商业网点规划。
随着社会经济的发展，特别是成都市的迅速发展和崛起，成为被媒体追捧为“中国第四城”“休闲之都”“西部最具扩张力和感召能力的城市”，进入中国2006年最适合居住商务城市第15位，全面深刻地影响和带动温江社会经济发展。
温江海峡工业园区、房地产业的迅猛发展，六博会场馆的建设，以及建设社会主义新农村、统筹城乡经济社会发展、加快城乡一体化进程的一系列政策和实施，特别是2005版成都市总体规划把温江区划入都市规划区范围，使得温江原有商业网点设施已无法适应时代要求和发展需要，要求政府必须与时俱进，开拓创新，调整战略部署，站在一个新的起点，进行超前规划。
以温江与成都中心城区的“全面融合”为主导，以承接都市郊区型产业为契机，对温江的城市经济定位、商业功能定位、产业选择、空间结构、道路体系、建设标准等与中心城区全面对接，制订出温江区城市商业规划。
2006年3月，四川省城乡规划设计院受温江区商务局委托，承担了温江区商业网点规划。
省设计院于2006年3月底进驻现场，在现场踏勘、表格、图纸、资料收集、座谈交流、市民参与、多次方案汇报征求意见、图纸文件公众展示、网上公开等多种方法调查收集资料和意见基础上，认真分析研究，作出了这套方案。
二、国内外经济形势背景及商业发展趋势
1、国际商贸流通市场发展趋势
随着世界经济发展，市场竞争加剧和经营观念更新，国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。
国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势：
趋势一：
世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。
趋势二：
市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。
趋势三：
市场建设和商贸流通业态向多样化方向发展。
趋势四：
市场设施与管理手段向人性化、现代化方向发展。
2、国内经济发展形势
2004年，中国国内生产总值136515亿元，增长9.5%。
2004年全社会消费品零售总额为53950亿元，增长13.3%。
财政税收，2004年突破2.57万亿元，增长25.7%。
世纪之初的中国经济是在国际经济环境普遍下滑的形势下，继续保持较快增长。
中国加入世贸和主办2008年奥运会，对中国经济发展将产生深远影响。
中国加入世贸是中国参与经济全球化的举措，首先为中国利用比较优势参与国际分工创造条件，对中国经济发展产生重要影响。
其次，加入世贸不仅仅是对企业的机遇和挑战，更重要的是对政府行为和经济体制的挑战，是对政府的考验，要求政府一系列的政策、方针、措施、法律要符合国际准则和市场经济规律。
第三、加入世贸不但促进国民经济向国际水平提升，而且对整个国民素质的提高具有重要意义，加入世贸，国门大开，世界经济、科技、文化洪流将极大冲击现有体制和固有观念，因此，改变观念，迎接挑战，融合潮流，创新发展是提升中国经济和中华民族国民素质的根本出路。
3、国内商贸市场发展趋势
中国的市场经济经过20多年发展，虽然取得重大突破，但与国际经济发展相比，还十分落后。
中国商贸流通市场体系是在计划经济商业体制基础上逐步发展建立。
4、未来国内商贸市场发展方向
中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。
一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化、多业态经营。
连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区、居民院、居民村内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布；社区街道，将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店；在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。
城市中的农贸市场将被食品超市取代。
未来的批发市场向三个方向发展：
城市中现有批发市场大多数是初级市场，其发展方向是：
零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场将提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。
未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。
未来的高级批发市场有两种形式：
一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。
这种市场以展示拍卖物服务为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。
三、温江区基本情况
1、自然条件
温江区位于成都平原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北接郫县、都江堰市。
地理坐标为北纬30°36′——30°52′，东经103°41′——103°55′，幅员面积277平方公里。
气候温和湿润，属亚热带季风性气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温15.7摄氏度，平均降雨量942.5毫米，全年无霜期281天，年均日照1168.8小时。
岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境。
全区属典型的平原地区，地势平坦，无山无丘，境内海拔最高647.4米、最低511.3米，森林覆盖率达28.9%。
2、历史沿革
温江历史悠久，相传4000多年前古蜀国鱼凫王曾在此建都。
秦惠文王更元九年（公元前316年）灭蜀后，属蜀郡郫县。
汉分属蜀郡郫县、江原县。
西魏恭帝二年（555）分郫县南境和江原县东境，始置温江，隶益州蜀郡。
隋开皇三年（583）省入郫县，仁寿三年（603）从郫县分置，改名万春县，贞观元年（627）恢复温江名，相沿至今。
自唐至清，均属成都府（路）。
民国二年（1913）属四川省西川道。
民国二十四年（1935）属四川省第一行政督察区，并为其专员公署驻地。
1949年12月26日温江解放，解放后属川西行署温江专区，为专员公署所在地。
1953年起属四川省温江专区，1968年改温江地区，至1983年为温江地区行政公署驻地。
其间，1952年废成都县，划青苏乡入县，1956年划青苏、苏坡、文家三乡入成都市金牛区。
1959年7月1日，双流县并入温江，1962年11月1日，二县正式分置。
1983年，成都市与温江地区合并，同年7月，温江正式隶属于成都市，是成都市重要的卫星城。
2002年5月28日，温江撤县建区—成都市温江区。
唐代大诗人李白曾在温江留下"蚕从及鱼凫，开国何茫然"的著名诗篇。
杜甫、陆游、朱熹等文人骚客竞相在此游历唱和，温江还是近代著名社会活动家、音乐学家王光祈先生故里。
3、行政区划
温江区现辖四个街道办事处、六个城镇：
柳城街办、公平街办、涌泉街办、天府街办，和盛镇、永盛镇、金马镇、永宁镇、万春镇、寿安镇。
全区2004年进行了乡镇调整，柳城、涌泉、天府、公平成立街道办事处，纳入温江城区，踏水、镇子并入万春镇，柳林部分并入金马镇，通平、玉石并入寿安镇，天府部分并入和盛镇。
万春、永宁镇列为重点小城镇。
4、现状概况
温江区面积277平方公里，2005年年末统计全区总人口329323人，其中，非农业人口145240人，乡村人口184083人。
温江平畴沃野，四河穿流，是国家级生态示范区，都市的天然屏障。
其深厚的文化底蕴、怡人的亚热带气候、碧波迭荡的河流、翠绿葱浓的12万亩花木、四通八达的交通，构建出最佳的人居环境，享有"金温江"的美誉。
温江实行工业强区战略，基本形成了以生物制药为主的制药业，以方便食品、奶制品、饮料为主的食品制造业，以包装印刷及装潢为主的印刷业。
境内的国家级成都海峡两岸科技产业园正在成为中国西部现代轻工业基地和重要的台商聚集区，被海内外誉为"挺进西部的桥头堡"。
温江拥有鱼凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓、陈家桅杆、宋代文庙等一批国家级和省市级文物保护单位，初步形成了以温泉旅游为龙头，生态农家旅游、古文化寻踪旅游和美食旅游相配套的旅游格局。
5、经济基础
温江连续5年跻身社会经济综合发展指数全国百强县，排名跃升至68位。
2005年全区国内生产总值为81.73亿元，比上年增长15.3%。
人均GDP为24819元/人，其中民营经济增加值为37.23亿元，规模以上工业总产值89.33亿元，引进到位资金为60.5亿元，到位外资4758万美元。
工业已形成食品、造纸及印刷工业、医药三大支柱产业，累计企业数56个，累计工业总产值54.22亿元，利润总额3144.9万元。
2005年全区社会消费品零售总额21.0亿，比上年增长20%。
其中私营个体经济消费品零售总额为16.5亿元，增长14.4%，继续保持快速增长，占社会消费品零售总额的比重达85.5%.分行业看：
批发零售贸易业零售额为13.38亿元，增长17.7%；餐饮业零售额为6.02亿元，增长17.6%。
其中增幅较快的有：
食品、饮料、烟酒类、书报杂志类、化妆品类、日用品类、五金、电器类、金银珠宝类。
商品增幅最快的是彩色电视机、房间空调器、汽车。
2005年年末城镇居民人均可支配收入11256元，增长8.5%，人均消费性支出8875元，增长1.9%。
农民人均收入4850元，增长11.6%。
2005年年末金融机构存款余额71.67亿元，增长26.15%。
在岗职工平均工资20878元，增长14.4%。
全区全口径财政总收人12.10亿元，地方财政收入8.53亿元，财政支出9.38亿元。
2005年温江区出口创汇总值达到2384万美元，增长16.57%，引进到位外资外资总额60.5亿美元，到位外资4758万美元。
旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。
6、温江区在全国和全省的经济地位
国家统计局农调总队进行的全国县（市）社会经济综合发展指数测评结果，温江进入全国百强县，排在第77名。
见表1：
温江在全国县（市）综合指标位序
县（市）名
综合位次
发展水平位次
发展活力位次
发展潜力位次
双流县
74
63
66
1506
温江区
77
57
87
1695
郫县
89
68
155
1726
温江是“全国乡村城市试点县”、“蜀中第一小康县”、“四川省综合经济实力十强县”。
温江是四川省“农业产业试点县”和“优质稻优质优价试点县”，形成了花卉苗木、大蒜蔬菜、家禽养殖三大特色农业产业。
7、温江区在成都市的经济地位
温江区是“成都市第一卫星城”，成都市重点开发的西部新城。
经济发展速度大大超过全市平均发展速度。
1980～2005年，温江GDP的平均增长速度为20.4%，超过成都市的平均增长速度（11.5%）。
第三产业增长速度为23.73%，大大超过成都市的平均增长速度。
与1980年相比，2005年温江的GDP、第三产业、社会消费品零售总额、城市人均可支配收入、农村人均可支配收入和城乡居民储蓄存款余额别增长了86.7倍、165.8倍、24.6倍、28.04倍、16.58倍。
温江区国内生产总值位居全市19个县区中的第12位，人均国内生产总值24819元/人。
第三产业位居全市的第12位。
社会消费品零售总额位居全市第17位，存款余额位居全市第7位。
表2：
温江在成都市内经济地位比较
地方生产总值
（亿元）
位次
第三产业
位次
社会消费品
零售总额
位次
全市存款
余额
位次
成都市
2371
1181
999.2
4477
锦江区
235.24
2
144.8
3
193.2
1
青羊区
217.2
3
159.09
2
121.7
2
金牛区
267.43
1
169.84
1
94.4
3
武侯区
215.45
4
141.02
4
89.7
4
成华区
189.15
6
97.43
5
66.5
5
龙泉驿区
98.22
8
36.5
9
32.3
10
青白江区
83.84
11
22.17
14
20.3
16
新都区
128.92
7
41.95
8
39.4
8
78.79
2
温江区
81.71
12
27.2
11
19.4
17
45.05
7
金堂县
57.37
15
21.38
16
25.1
14
28.11
10
双流县
196
5
84.51
6
46.2
6
133.16
1
郫县
85.54
9
30.69
10
26
13
59.46
4
大邑县
48.09
18
18.65
17
24.4
15
30.65
9
蒲江县
26.05
19
8.05
19
12.1
19
13.09
12
新津县
50.1
17
18.28
18
16.9
18
24.11
11
都江堰市
84.02
10
42.3
7
41
7
66.71
3
彭州市
77.32
13
26.2
12
37.4
9
53.1
5
邛崃市
57.01
16
22.21
13
29.9
12
39.19
8
崇州市
58.78
14
21.41
15
31.1
11
49.98
6
第二章 温江城市商业发展分析
一、温江城市商业发展环境SWOT分析
（一）有利因素（S）
1、区位优势明显,交通便捷
温江距成都市区18公里，距双流国际机场仅21公里，位于成都半小时生活圈以内。
温江区道路交通比较发达，公路网密度135.56公里／百平方公里，位居成都市前列。
温江交通条件在近期迅速改善。
随着光华大道、芙蓉大道、成青旅游干道、成温邛高速公路的建成通车，成都地铁修通，轻轨在温江设站，将使温江区与中心城、周边郫县、双流组团以及大邑、邛崃等县域中心城市的沟通更加便捷，具有特大城市西部边缘门户地位和作用。
交通条件的改善，进一步提升了温江的区位优势，为承接中心城区的辐射并向周边辐射提供了更加便利的条件。
2、环境品质优秀，成为成都居住胜地
温江自然条件得天独厚。
位于都江堰灌区的上游，气候温和湿润，岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境，是“温郫都国家级生态示范区”的重要组成部分，林木覆盖率达28.9%，环境品质好，空气质量处在十分良好的状态之中。
声学环境优于国家标准，水体除杨柳河外尚未受到较大污染。
“好风好水好地方”，这是温江最弥足珍贵的资源。
随着成都周边其他地区的大规模开发，温江的这种环境特质对房地产开发商和居民的吸引力将会越来越大。
3、产业优势突出
第一产业：
花木产业绝对优势明显。
全区花木生产总规模12万亩，占全市花木面积的1/2，全省的1/3，销售额达3.4亿元。
全区花木从业人员3万余人。
第二产业：
比较优势明显。
食品工业、医药工业、造纸及印刷业是温江的三大主导产业，在成都市具有明显的比较优势，工业总产值分别为24.79亿元、18.18亿元、11.28亿元。
第三产业：
温江房地产业发展迅速，房地产业的档次高，销售对象以外地人口为主，“住在温江”的口号正在逐渐叫响。
温江休闲旅游业发展良好，旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。
4、经济效益好
温江经济表现出量小质优的典型特点。
在成都近远郊14区（市、县）中，温江土地面积只排在第14位，总人口只排在第12位，但其工业总产值排在第5位，财政收入排在第6位；温江人均水平则排在前列，其人均GDP、人均财政收入、农民人均纯收入分别排名第2、第1、第1位。
温江位于成都中心城区西侧，对温江发展构成直接竞争的区域单元是双流县和郫县。
从土地、人口和经济总量指标衡量，温江低于双流和郫县，但从人均水平看，温江则超过双流和郫县，经济效益好。
从规模以上工业企业综合效益指数指标来看，温江在成都19个区县中排第一位。
温江经济发展的效益好。
表3 温江在成都近远郊14区（市、县）中的排名
区县
土地
面积
总人口
GDP
工业
总产值
财政
收入
人均
GDP
人均
财政收入
农民
人均纯收入
温江区
14
12
12
5
6
2
1
1
双流县
7
1
1
1
1
3
3
2
郫 县
11
9
2
2
3
1
2
4
（二）劣势分析（W）
1、土地资源有限
温江土地资源少，只有277平方公里，人均耕地仅为0.76亩，低于联合国粮农组织规定的人均0.79亩的警戒线，加之土地后备资源不足，“吃饭和建设”问题矛盾尖锐。
同时，温江土地多为良田，耕地保护压力大。
2、本地意识强烈
长期“水旱从人，不知饥谨”的农业生活使温江人“保守有余，进取不足”。
表现在：
温江人口外出较少（2004年，温江转移出省的劳动力只有2千人，只占乡村人口数的0.9%），也表现在温江就业形势如此严重（增加GDP不增加就业机会甚至减少就业机会）的情况下，70%的工业就业机会被外地人占据。
3、环境条件的限制
温江处于成都市上风上水，是“温郫都国家级生态示范区”的重要组成部分，环境质量要求高，环境保护任务艰巨，对温江产业发展形成一定限制。
（三）机会分析（O）
1、都市区郊区化进程加快
随着成都加快推进城市化进程，以及成都本身机动化水平比较高，中心城区的郊区化进程将会大大加快，人口和现有的传统制造业将向外扩散。
温江地处都江堰灌区的上游，环境品质好，向来为成都的市场、尤其是房地产商所力捧，温江将会成为最先被辐射的地区。
2、撤县改区和镇乡合并
2002年5月28日，经国务院批准，温江撤县设区。
它标志着温江的社会经济发展进入一个崭新的历史时期。
“撤县设区”使城区居民对温江增加了城市认同感。
在成都市发展区域经济的有关政策刺激下，撤县设区将给温江人的就业提供一张更响亮的名片。
温江人出外就业的成功率将大大加强，温江本地的农村人口进入城镇的相对数量也将大大增加。
同时，也改变了温江原来的“农村”意象，有利于吸引城区居民来温江购房置业、就业和就学，大大加快温江的城市化进程。
全区2004年进行乡镇调整，形成四个街道办事处和六镇，加快了城乡一体化，城乡协同发展步伐，加快了社会主义新农村的现代化建设和生态保护。
3、花博会和后继会展业发展
第六届中国花卉博览会是我国加入WTO后的第一次全国性花事盛会，也是第一次在西部举办的花博会。
“六博会”，给温江带来1.5亿元的办会直接收益，而且还将带来巨大的间接收益，包括旅游收益、农业收益、招商引资收益和城市建设收益，为温江奠定了一个飞跃的平台。
花博会后温江陆续开展了旅游发展大会、房博会、汽车展览以及《同一首歌》等文艺演出，极大地提高了温江的知名度，形成新兴的产业会展业，促进了温江社会经济的飞跃发展。
4、大学城建设
温江已经进驻了八所大专院校：
西南财经大学、成都中医药大学、四川交通职业技术学院、四川教育学院、四川电力技术学院、成都农业技术职业学院、成都行政学院，已有意向进驻的有西南政法大学（省外）、四川师范大学、北京师范大学（省外）、成都科分院、成勘院、化八院等大专院校和科研机构。
大学城建设成为温江经济发展，特别是商业发展的强效“催化剂”：
大学城的建设和运转可以为温江本地居民提供大量的就业机会，教师学生巨大的消费能力可促进温江第三产业的发展和提升，大学城浓郁的文化氛围可提升温江的文化品位，大学城的研发培训能力为温江引进外资和工业发展提供强大智力支持。
芙蓉古城
5、房地产发展
“住在温江”。
温江区地处中心城上游，是国家级“温郫都”生态建设示范区的组成部分，自然环境与交通区位优势加速了温江房地产业的发展。
在中心城工作，郊区住家的人群呈进一步增长的趋势。
温江已成为成都人中心城工作郊区住家的首选区域之一。
（四）制约因素分析（T）
1、受成都都市区辐射强烈，限制了本地部分商业发展
温江处于成都半小时经济圈和生活圈内，受都市区辐射作用强烈，对本地商贸业发展制约很大，大宗、高档产品的消费，如汽车、家俱、家电、高档服饰等的消费被成都吸引较多。
大型商业设施的发展受到极大的限制，批发市场也受成都市的辐射发展受到制约。
2、都市区新的发展趋势
为了破解成都典型的单中心同心圆式扩展城市结构（摊大饼），成都空间发展战略研究提出城市向东向南发展，建设华阳副中心，逐步形成带状组团展开式的布局结构。
成都向东向南发展将深刻影响到成都市的“资源重组”方向，对成都都市圈内的城市格局和产业布局将产生长远影响。
但由于温江参与市场竞争资源属于高端资源，在一定程度上可能会减弱这些不利影响。
二、温江商业沿革和在城市经济中的地位
（一）温江商业沿革
从历史到现在，温江商业在城市经济发展中占有重要地位。
温江商业发展较早，早在民国初年就已有大小商户2800多户，抗战时期增加至3000多户，多数是小本生意。
主要经营粮油、棉布绸缎、五金百货、烟、麻、饮食、干杂、糖盐等。
解放后全县经济发展迅速，商业兴旺，经营品种由1951年的几百种增加到11312种，国营商业纯购进比1952年增长15.2倍，纯销售增长20.2倍。
1954年起，城关安排25户“批购零售”，28户代销，棉、油、盐、酒、糖等6个行业安排为经销；机械、五金等行业逐步实行公私合营。
同时国家对合作小组、小贩实行贷款，实行定期定额税利和扩大商品批发等办法，解决他们在经营中的困难，活跃了城乡物资交流。
1957年，商业上缴利润15.9万元，国营商业纯购进1058万元，比1952年增加1.8倍。
1958年搞“大跃进”，盲目变革生产关系，普遍建立“人民公社”，束缚了生产力和商品经济的发展。
商业实行政企合一，国营、合作商店大合并，取消个体经营，造成流通不畅，商品供应紧张，国营商业纯购进年年下降，人民生活一度受到严重影响。
“文化大革命”十年，经济建设受到严重挫折，商业贸易和城镇集市贸易被取消，商品供应紧张，不少商品凭票供应，物价冻结，人民生活极不安定。
改革开放后，全县经济走上持续、稳定、健康的发展轨道。
商业从恢复、开放农贸市场、增加贸易渠道、改善经营管理入手进行调整，商品品种增加、货源丰富，满足了人民生活需要，促进了商品经济的发展。
出现了多种经营形式，多种流通渠道，温江商业空前繁荣。
（二）产业结构
2004年温江区第三产业增加值24.87亿元，占全区68.53亿元23.87%。
1990－2004年全区GDP增长速度为22.86%，而第三产业增长速度为25.98%。
第三产业速度增长较快，在国民经济中的地位逐渐加强，三次产业结构也逐渐改善。
第三章 与成都都市区关系分析和商业定位
一、在成都市总体规划中的地位
1、都市区的未来发展目标
成都都市区将携手重庆，组成成渝城市群，成为与大北京城市群（北部）、长三角城市群（东部）、珠三角城市群（南部）相对应的第四大城市群板块（西部）。
成都有望成为西部地区开发中见效最快、最具有扩张能力和感召能力的主要战略基地。
2、都市区的产业空间战略
未来成都都市区产业经济的空间布局规划可能会形成“一核两带两极”的战略模式。
“一核”指的是依托主城的服务和创新核心。
“两带”指的是从核心向南北辐射出的具有强劲工业生产能力的产业走廊。
“两极”是成都都市区与周边区域加强经济合作的门户产业基地，使得作为区域核心的成都经济辐射通过“两极”产业基地能够迅速扩散到其它地区；另一方面，它能够延伸都市空间，将更大区域内的经济和环境要素集聚在一起，发挥规模和范围效应。
3、中心城区未来发展趋势
巩固成都大都市地位，提高居住、消费、娱乐、旅游的强势地位，保持一定的城市集中度和密度。
成都中心城继续集聚扩大
升级会员 