深圳龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告.docx
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深圳龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告
龙岗爱联吉祥路厂房承租
可行性分析报告
二○一○年三月
龙岗爱联吉祥路厂房承租可行性分析报告
一、物业现状
该物业位于龙岗爱联，吉祥南路东北、深惠路东南，居龙岗中心城约两公里。
物业由一栋四层高的厂房、一栋四层高的宿舍（另有两层加建宿舍）、一栋配电房组成。
项目所处位置
物业占地面积约7000平米，总建面积约12000平米，其中，厂房建筑面积为8860平米，宿舍楼建筑面积为3000平米（含加建），配电房面积600平米。
厂房前有一个空地，可用于停车，厂房为框架结构、柱较多，但建筑质量尚可，除一楼外尚无发现有漏雨、裂缝等痕迹，有一部载重为2T的海力格货梯，配电室内设施已清空，但高压配电器还在，消防设施大多缺失。
宿舍为已间隔好的集体宿舍，每间面积约9平米。
走道宽度1米，层高不足4米。
二、物业周边环境及配套
项目周边由深惠路、彩云路、吉祥南路围成的一个区域，离深惠路约300米，左邻工厂厂房正在拆迁，正对面是一片空地（现为垃圾回收站）、右邻是一个多层厂房。
区域内以工业为主，设施较为破旧，项目所处的吉祥南路一带无大型住宅区，离项目500余米远的彩云路一带有数栋农民房。
商业业态多为士多店、湘菜馆、小旅馆、五金店等，除深惠路旁四海家居广场外，无大型商业。
三、周边物业租金情况
经实地了解，周边物业租金水平大致如下：
项目右邻厂房：
一楼为商业，面积300平，租金为8000元/月，25元/平·月；
院内一楼为厂房，面积100余平，租金为1300元/月，单价13元/平·月；
创兆科技园（距本项目约300米，该科技园由多栋高层物业合围构成，建筑较新，现厂房已招满，无空置）：
一楼商铺：
面积60平米，月租金1600元/月，25元/平·月；
二楼以上厂房：
月均金8-9元/平·月起（每高一层，每平米租金递减3-5元）；
项目左前方龙腾二路（距项目约300米）上的物业租金：
一楼商铺：
面积约300平，租金8000元/月，27元/平·月；
二楼网吧：
面积约300平，租金6000元/月，20元/平·月。
经以上样本统计所知，该地段租金价位：
经以上样本数据，该地段总体租金水平如下：
一、工业厂房
厂房
楼层
参考租金（元/平·月）
备注
一楼
13
南联第六工业区
（全新厂房），距项目约600米,租金包含物管费、垃圾清运费等杂费。
二楼
12
三楼
10
四楼
9.5
二、商业
一楼
26
商铺多为一楼小商铺，且多按间出租，大型商业办证困难。
商业较难做（KTV、网吧），半工半商（如4S店等）尚可。
二楼
20
三楼
15
四楼
12
总结：
一楼商铺在25-27元/平·月之间，最高不超过30元平·月；二楼以上商铺（按四层计）按25%递减，分别在20、15、12元水平上，四层租金均价为19元/平·月。
1-4层厂房（按4层计）租金均价分别在13、12、10、9.5元的水平上，四层平均为10.7元/平·月。
路边的厂房招租广告甚至还有6元/平·月起租的。
四、经济性分析
方案一：
对物业进行适当改造后按商业物业出租，两个月押金，租金按月支付。
但前广场业主要无偿提供给承租方使用（即不算在租赁面积内），若需加建，业主要配合报建。
办理租赁合同备案时交给租赁管理所的租赁管理费等税费（约租金的8.2%）由业主方缴纳并提供发票给承租方。
（1）、转租租金按18.34元/平·月均价,交给业主租金13.13元/平·月均价；
（2）、物业整理费用（包括完善消防设施、补齐所缺水电管线等设施）按4万元计；
（3）、物业适当改造，以满足做商业的条件，按每平米80元的标准，计96万元，分10年分摊；
（4）、物业日常修缮及维护费，按5万元/年计；
（5）、招商人员工资、福利等，按3500元/人·月，人数暂定1人，第一年招商期按8个月计，以后每三年招一次，按2个月计；
（6）、物管（保安）人员工资、福利等，按2000/人·月，人数暂定6人计，三班倒，一班2人；
（7）、水工电2人，3500元/人。
十年租赁期内收支情况（各期收支预算见附表1）：
改造后出租十年收支表（方案1，按月付租）
单位：
元
年限
收入
成本
利润
备注
第1年
869980
2460000
-1590020
8个月免租期,前5个月为物业定位、改造及招商期，后3个月为给租户的装修期，业主租金13.13元/月每平
第2年
2609940
2270000
339940
第3年
2609940
2270000
339940
第4年
2609940
2297000
312940
续签合同,不考虑空置,租金不递增
第5年
2609940
2270000
339940
第6年
2609940
2270000
339940
第7年
2609940
2393000
216940
续签合同,不考虑空置,租金不递增
第8年
2609940
2270000
339940
第9年
2609940
2270000
339940
第10年
2609940
2270000
339940
合计
24,359,440
23,040,000
1,319,440
税费
400000
税后利润
919,440
每年净利9万
注：
业主第一年免租期8个月，除此外租期内空置、装修期等免租期由包租方承担，租期内业主租金不递增，业主年租金收益率5.4%，业主租金均价13.13元/月每平，转租租金18.34元/月每平。
结论：
经过测算，如果对物业进行适当改造后转租，给业主租金为13.13元/平·月，我司转租后租金均价不能低于18.34元/平·月，且第一年空置期、免租期总共不能超过8个月，不考虑后续空置期，同时业主租金不递增，每年将赢利9万元。
方案二：
对物业进行适当改造后按商业物业出租，签约时预付500万租金，交给业主租金13.13元/平·月均价，逐月抵扣预付租金及利息（逐月递减后的累计利息），34个月内扣完，加上免租期8个月，则在第43个月起租金按月支付。
但前广场业主要无偿提供给承租方使用（即不算在租赁面积内），若需加建，业主要配合报建。
办理租赁合同备案时交给租赁管理所的租赁管理费等税费（约租金的8.2%）由业主方缴纳并提供发票给承租方。
（1）、转租租金按18.34元/平·月均价,交给业主租金13.13元/平·月均价；
（2）、物业整理费用（包括完善消防设施、补齐所缺水电管线等设施）按4万元计；
（3）、物业适当改造，以满足做商业的条件，按每平米80元的标准，计96万元，分8年分摊；
（4）、物业日常修缮及维护费，按5万元/年计；
（5）、招商人员工资、福利等，按3500元/人·月，人数暂定1人，第一年招商期按8个月计，以后每三年招一次，按2个月计；
（6）、物管（保安）人员工资、福利等，按2000/人·月，人数暂定6人计，三班倒，一班2人；
（7）、水工电2人，3500元/人。
十年租赁期内收支情况（各期收支预算见附表2）：
改造后出租十年收支表（方案2，预付500万）
单位：
元
年限
收入
成本
利润
备注
第1-42个月
7394830
6520014
874816
8个月免租期,前5个月为物业定位、改造及招商期，后3个月为给租户的装修期，业主租金13.13元/月每平
第43-48个月
1304970
1162360
142610
续签合同,不考虑空置,租金不递增
第5年
2609940
2270720
339220
第6年
2609940
2270720
339220
第7年
2609940
2393720
216220
续签合同,不考虑空置,租金不递增
第8年
2609940
2270720
339220
第9年
2609940
2270720
339220
第10年
2609940
2270720
339220
合计
24,359,440
21,429,694
2,929,746
税费
400000
税后利润
2,529,746
每年净利25万
注：
业主第一年免租期8个月，租期内空置、装修期等免租期由包租方承担，租期内业主租金不递增，业主年租金收益率5.4%，业主租金均价13.13元/月每平，转租租金18.34元/月每平.
结论：
经过测算，如果对物业进行适当改造后转租，预付500万租金，抵扣完后按月付租，给业主租金为13.13元/平·月，我司转租后租金均价不能低于18.34元/平·月，且第一年空置期、免租期总共不能超过8个月，不考虑后续空置期，同时业主租金不递增，每年将赢利25万元。
五、业态及招商分析
根据对现场环境的考察，可以预测，如果近期内该地段没有整体改造计划，将仍以小加工工业业态为主，缺乏必要的商业氛围，但是，如果要接手就必须按商业物业出租，需要付出更大努力。
考虑到该项目离深惠路较近，地势较为开阔，昭示性较好，较样本所列物业要有一定的优势，且周边无大型商业，但工业区、农民房的存在将为商业提供潜在需求。
初步建议业态定位为：
改变物业功能，按商业物业定位：
思路一：
厂房一楼、二楼做汽车4S店。
一楼用作销售展厅，二楼做汽车维修工厂，宿舍楼一楼做汽车4S店的饭堂，二楼用来办公，三、四楼用做维修工宿舍。
厂房三楼、四楼定位为网吧等休闲场所（但经调研得知，该区域办证困难）。
思路二：
将厂房、宿舍整体改造后按医院或学校招商。
总结：
经过这段时间带汽车4S店、KTV等潜在租户到现场实地考察，据租户反馈，该区域缺少有效的商业氛围，对目前在该区域做以上商业信心不足。
如果投入资金改造后转租将赢利，但是目前该地段除一楼外，其他楼层按商业招商难度较大，一旦空置期超过八个月，将达不到预算目标，有一定风险。
经查，该项目现物业中只有厂房（8860.8平米）有房产证，宿舍和设备房均无房产证，无法到登记机关办理相关备案手续，宿舍和设备房实际上可能无法出租，只能作为配套设施；如果政府在租赁期内拆迁，业主方需在不影响租户正常经营的情况下协调解决。
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