盐湖巷农贸综合市场工程建设项目可行性研究报告.docx

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盐湖巷农贸综合市场工程建设项目可行性研究报告

盐湖巷农贸综合市场工程建设项目可行性研究报告

第一章项目总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称

项目名称：

盐湖巷农贸综合市场项目。

1.1.2项目地址

项目地址：

城西区盐湖巷6号一号楼负一楼。

1.1.3项目性质

项目性质：

新建。

1.1.4建设周期

建设周期：

2个月。

1.2项目承办单位

公司名称：

青海尚宏商业管理有限公司

公司地址：

西宁市城西区盐湖巷6号1号楼地下第一层

注册资本：

100万元人民币

公司法人：

高玉芳

注册时间：

2016年8月18日

企业类型：

有限责任公司（自然人独资）

经营范围：

市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

1.3项目可行性研究报告编制单位

安徽省四维环境工程有限公司。

1.4项目可行性研究报告编制依据

1.《国家产业结构指导目录（2011年）》（2013修订版）；

2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；

4.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；

5.《全国农产品市场体系发展规划》

6.《农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值》；

7.《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；

8.《农贸市场建设标准》；

9.《农贸市场建设项目验收规范》；

10.《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

11.《西宁市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》；

12.《西宁市农贸市场管理办法》（西宁市人民政府令第87号）；

13.《西宁市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；

14.建设部颁布的现行建筑工程设计规范；

15.可行性研究报告编制委托书；

16.建设单位提供的基础资料；

17相关法律、法规、政策、标准。

1.5项目建设内容及规模

本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目。

该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。

1.6项目总投资及资金来源

本项目总投资为1000.00万元，全部为发起单位自筹。

1.7项目经济效益和社会效益

本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。

1.8项目可行性研究结论及建议

1.8.1研究结论

本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。

经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。

1.8.2项目建议

1.建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。

2.建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。

3.项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。

4.建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。

工程施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。

5.建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景分析

2.1.1行业国家产业规划及政策背景

2015年8月3日，商务部等10部门联合发布《全国农产品市场体系发展规划》。

《规划》明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场体系。

2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。

在文件中，中央明确指出：

加强农产品流通设施和市场建设。

健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。

加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。

完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。

从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。

2.1.2西宁市发展背景

近年来，随着西宁市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。

为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，青海尚宏商业管理有限公司拟在城西区盐湖巷6号负一楼建设农贸市场一处。

2.2项目建设必要性分析

2.2.1项目建设是推动西宁市城西区城市化建设的需要

由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有的蔬菜店面、松散的摊点、传统“大集”布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全区的整体规划和布局。

本项目将在城西区建设现代化的农贸市场，符合城西区的整体规划和布局，对推动城西区的城市化建设有着重要的影响力。

2.2.2项目建设是加快农产品流通体系建设的需要

加快农产品流通体系建设、积极推动农产品进城是我国农业工作的战略决策之一。

自2004年开始，中央已经连续12年出台指导“三农”工作的一号文件，这表明中央、国务院把“三农”工作放在重中之重的坚定决心。

在城西区盐湖巷建设农贸市场是城西区农产品流通体系建设的重要环节，对提高农产品流通速度和增加农产品附加值具有重要作用。

2.2.3加快西宁市城西区第三产业发展的需要

本项目的建设是城西区加快第三产业发展的契机。

城西区盐湖巷农贸市场建成启用后，将使城西区盐湖巷地区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使城西区的经济结构更趋于合理。

2.2.4促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要

原先松散的菜市场、蔬菜店铺、路边摊点、地方集市由众多的个体经营户经营，流动性很大，在税收上实行逐户定额征收，征管难度相当大，税收流失十分普遍，甚至出现“有市无税”的现象。

而建设现代化的农贸市场，可以使得税务部门征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收，使本项目的建设运营成为税收新的增长点。

2.2.5提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要

以现代化的农贸市场逐步取代松散的地方性集市、流动摊位，使农贸市场公司化经营，由企业规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。

目前，投入经营的农贸市场中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。

同时，现代化的农贸市场对农副产品的质量、安全提出了更高的要求，现代化的农贸市场对农副产品的安全性必须进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。

此外，以往农产品集市、流动摊位等仅仅限于“卖商品”，而现代化的农贸市场实行“卖商品+服务”，人性化服务正越来越受到农贸市场经营者的重视。

同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。

2.2.6有效改善西宁市城西区就业环境，增加社会就业的需要

本项目的建设及运营，将成为西宁市城西区的重要生活配套之一，可以有效改善西宁市城西区的生活环境。

同时，本项目的建设及运营将需要大量的经营管理人员、采购人员、销售人员、物流人员等，同时，农贸市场的建设运营还可间接的大量增加生鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员，可以有效改善城西区就业环境，增加社会就业，社会效益明显。

第三章需求分析与建设规模

3.1项目需求分析

本项目位于西宁市城西区盐湖巷6号，辐射范围东至宁贵高速、南至昆仑西路、北至湟水河、西至海湖路，涉及周边的虎台街道、胜利路街道、古城台街道等，覆盖周围1.5平方公里，涉及人口近10万人。

目前，本项目辐射范围内有大通丰源蔬菜直销店、小蔚水果蔬菜店、绿田公司菜蓝子惠民蔬菜水果便利店、诚信精品水果蔬菜等个体蔬菜店、瓜果店等，同时还存在一些路边摊点、流动摊点，缺乏管理，交通拥挤，甚至占道经营，即使个体工商户蔬菜瓜果店面也存在设施不配套、卫生条件差、蔬菜瓜果质量监控缺失等诸多问题。

项目所在地及周边街道，目前称得上星级市场的没有一家，而盐湖巷一带目前无规范农贸市场。

为彻底改善和提升城西区农贸市场面貌，满足群众的生产经营和消费需求，青海尚宏商业管理有限公司通过详细的市场调研，拟在城西区盐湖巷6号1号楼负1楼通过租赁的形式，建设一个综合性的农贸市场，总面积为3100平方米，符合西宁市城市总体规划及农贸市场建设标准。

同时，本项目的建设运营，将间接带动就业人口200多人，为下岗工人再就业提供一个平台。

在盐湖巷农贸市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。

解决了项目所在地周边街道的沿街摆摊的现象，还清洁宽阔的道路，解决交通阻塞现象，对城市管理的规范化，起到积极作用。

3.2项目建设规模

3.2.1依据性文件

（1）根据国家及西宁市现行有关建筑规划法规、规范及规定。

（2）盐湖巷农贸市场可行性报告编制委托书。

（3）建设单位提供的总平图规划图及提出的设计要求。

3.2.2建设内容及范围

本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目，主要建设内容包括农贸摊位、水电配套工程、办公场所改造等。

3.2.3项目建设规模

项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。

第四章项目建设条件及厂址选择

4.1选址原则

本项目选址遵循以下原则：

农贸市场建设选址必须符合西宁市城市总体规划和农贸市场专项规划的要求。

具体的建设地点宜结合居住区服务中心，选在交通方便的相对独立地段。

其通道出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。

农贸市场的建设地点附近应具有满足农贸市场使用的电源、给排水和交通条件。

新建居民小区农贸市场宜单独建设、不宜与住宅建筑连体开发，可结合商业、娱乐设施整体开发。

当与其他建筑连建时，应处理好同整体建筑物的关系，满足市场使用功能的同时满足相关规范及标准。

农贸市场的建设规模，新区不得小于2000平方米，旧城区不得小于1000平方米，并根据规划部门的要求确定适宜的建筑形式