北京市项目负责人考试实务复习.docx

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北京市项目负责人考试实务复习

实务复习题

001.简述物业服务企业的概念？

答题要点：

1.物业服务企业是依法成立

2.具备专门资质，并具有独立企业法人地位

3.依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

002.简述物业服务企业的特征？

答题要点：

物业服务企业特征主要有三点：

1.是独立的企业法人;

2.属于服务性企业;

3.具有一定的公共管理性质的职能。

公共管理可以定义为：

“公共管理是政府与非政府公共组织所进行的、不以营利为目的，旨在追求有效地增进与公平地分配社会公共利益的调控活动。

”

003.按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业分哪几类？

答题要点：

按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可分为以下几类：

1.全民所有制物业服务企业

2.集体所有制物业服务企业

3.民营物业服务企业

4.外资物业服务企业

5.企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其它物业服务企业。

011.新设立的物业服务企业在资质申报时应提供哪些资料？

答题要点：

新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。

物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地房地产主管部门申请资质：

1.营业执照；

2.企业章程；

3.验资证明；

4.企业法定代表人的身份证明；

5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

012.简述直线制机构组织形式特点及其优缺点？

答题要点：

特点：

企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。

这种组织形式适用于物业管理业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

1.主要优点：

领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

2.主要缺点：

要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

014.简述事业部制机构组织形式特点及其优缺点？

答题要点：

特点：

一是实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。

这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。

1.主要优点：

一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任性和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

2.主要缺点：

事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

015.简述矩阵制机构组织形式特点及其优缺点？

答题要点：

特点:

在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

1.主要优点：

一是加强了各职能部门之间的横向联系、充分利用人力资源；二是有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；三是具有较强的机动性和适应性。

2.主要缺点：

一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。

第二部分物业管理招标投标（018-037）20

020.简述物业管理投标的概念？

答题要点：

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

021.物业管理投标的主体主要有哪些？

答题要点：

物业管理投标的主体一般是具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。

022.物业管理招标投标有哪些特点？

答题要点：

1.综合性：

由于物业管理是综合性的服务，服务内容的

　　涵盖范围和领域较广，因此物业管理招投标具有显的综合性特点；

2.差异性：

由于各地经济发展、人文地理不尽相同，对物业管理的认知水平，消费观念，需求标准存在着较大差异性。

（两方面的差异）

3.特殊性：

物业管理招投标具有行业特殊性。

①招标主体特殊性：

招标主体可以是业主大会（或单一业主）建设单位、政府机关或事业单位；

②服务内容的特殊性：

具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品；物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。

024.物业管理招标投标的基本要求原则是什么？

答题要点：

（一）物业管理招投标的基本要求：

1.合法性

物业管理招投标的法律依据主要有《中华人民共和国招投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

2.适应性

在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。

招标方式和内容

3.响应性

招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。

4.程序性

组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取。

024.物业管理招标投标的基本要求原则是什么？

答题要点：

（二）物业管理招投标的基本原则：

1.公平原则

招标人不得以不合理条件限制或排斥投标人，不得对潜在的投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

2.公正原则

在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正的对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

3.公开原则

招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正的实施。

4.依法办事原则

在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

（1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，

不得在招标过程中以言行影响评标委员会。

（2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。

（3）投标人不得与招标人或其他投标人串标。

（4）投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以

其他不正当手段谋取中标。

026.物业管理招标文件应包括哪些内容？

答题要点：

招标文件应包括以下内容：

1.招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

2.物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

3.对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

4.评标标准和评标办法；

5.招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；

6.物业服务合同的签订说明；

7.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

028.在物业管理投标活动中，对投标项目评估时应考虑哪些方面的因素？

答题要点：

项目评估一般分为初选阶段、准备和实施阶段两个阶段。

项目评估主要包括以下几方面的内容：

（1）项目评估：

分两个阶段

初选阶段：

在调查研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定决定是否参加投标；

准备实施阶段：

进行深入的调查和技术、经济论证并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。

•项目评估主要包括以下几方面内容：

③业主的需求

⑥竞争对手：

知己知彼、心中有数；（实力、背景、关联

交易、策略）

⑦企业自身条件分析

分析内容包括：

招标项目是否符合本企业发展；

项目类型是否符合本企业确定的目标客

户；

常规预测盈利；

项目风险控制是否在本企业接受范围内；

本企业现有人、财、物等资源条件是否满

足项目需求。

（2）投标风险的防范与控制

包括：

1）招标人和投标物业的风险；（实力）

2）投标人的风险；（承诺、测算）

3）竞争对手的风险。

（低价）

030.物业管理投标文件主要应包括哪些内容？

（１）商务文件（或物业基本情况也称商务标）

包括：

Ａ.公司简介：

资质条件、以往业绩、人员情况等；

Ｂ.公司法人地位及法人代表证明（包括各种资格证明文

　　件）；

Ｃ.投标报价单及投标文件要求提供的其他资料；

　　商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映

　企业的情况和详细报价。

2）技术文件（也称技术标，主要是物业管理方案及招标方要求提供的其他技术性资料）；

注意：

技术标禁止透露反映企业情况的数据、文字、报价。

031.物业管理投标文件编写的基本要求主要有哪些？

答题要点：

☐使用国家统一的行业标准计量单位

☐使用统一的货币

☐使用国家统一颁布的行业标准与规范

☐确保资料的真实性

☐使用准确的表述方式

第三部物业管理合同（038-050）13

046.什么是口头合同？

答题要点：

口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。

口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以查据。

（如：

装修）

047.什么是书面合同?

答题要点：

书面合同，是指当事人采用文字及图形、表格等将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。

当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同的形式。

第四部分早期介入（051-060）10

第五部分物业承接查验（061-093）33-19

066.简要描述物业承接查验的工作流程（流程图或文字描述）？

答题要点:

1.接发展商/业主通知（合同/中标通知书）；

2.组建新项目接管小组，任命组长/专业人员；

3.编制计划和方案，与委托方接洽，现场摸底；

4.物业资料接收；

5.按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施。

068.物业承接计划应包括哪些内容？

答题要点：

1.物业接管验收项目清单；

2.小组人员分工；

3.接管日程安排；

4.业主、施工方、物业接管小组三方施工质量整改工作协调安排；

5.其他（如提前介入在建工程验收等）。

第六部分物业入住与装修管理（094－127）34

094.请简述入住管理服务的重要作用？

答题要点：

特点:

政策性强、涉及面广、管理难度大、易发生矛盾和冲突

需要：

优秀的服务品质、高超的管理艺术、

严谨的工作作风、

良好的专业素养

096.办理入住时应签署的相关文件有哪些？

答题要点：

业主和物业服务企业要签署物业管理的相关文件包括但不限于：

1.物业管理收费协议

2.车位管理协议

3.装修管理协议等。

101.物业装饰装修管理服务流程？

（填空）

答题要点：

103.请简述业主需要对所持有物业装饰装修时如何申报？

答题要点：

1.领取装修手册及装饰装修申报登记表；

2.用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表；

3.提交到物业服务企业并完成登记备案；

4.动工装修。

104.请简述物业服务企业对业主提出的装饰装修项目如何进行审核？

答题要点：

1.要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表；

2.涉及专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸（具体详见附后的装饰装修申报登记表）等详细数据和资料；

3.必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。

107.物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中不予登记的装修的内容是什么？

答题要点：

1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5.未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物；

6.未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

7.未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施；

8.未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施；

9.其他影响建筑结构和使用安全的行为。

110.物业装饰装修施工时间？

答题要点：

一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。

作业时间：

8：

00—12：

0014：

00—18：

00

拆打时间：

8：

30—11：

3014：

30—17：

30

111.物业装饰装修特殊施工时间？

答题要点：

特殊装修时间是指节假日休息时间。

为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，一般节假日原则上不允许装修。

特殊情况需要装修，时间上应视具体情况相应缩短装修时间。

112.物业装饰装修完结时间期限？

答题要点：

装修期是指装饰装修过程的完结时间。

目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

114.在装修管理中重点检查哪些部位的刨凿、穿凿？

答题要点：

有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等。

115.在装修管理中室内装修建材材料重点管理内容？

答题要点：

楼地面铺设材料厚度是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等。

116.在装修管理中公共及室外装饰装修材料重点管理内容？

答题要点：

是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）。

120.物业装修管理项目申报登记时应注意的问题？

答题要点：

装修人在准备资料的阶段及装饰装修项目申报登记时，物业服务企业必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或大的拆动项目漏报。

124.物业装修管理中业主资料管理应注意的问题？

答题要点：

分为：

业主资料（如申报表、装修图、施工人员资料等）和操作记录表。

1.每一单项装饰装修完成后，需及时整理好相关资料；

2.属业主资料部分需归入业主档案资料，并长期保存，

以备后查；

3.操作记录则按文件管理进行相应的归档

第七部分房屋及设备设施管理（128－227）100

128.按房屋的建筑结构类型和材料可分为：

答题要点：

砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。

130.按房屋的层次和高度可分为：

答题要点：

低层建筑、多层建筑和高层建筑。

132.房屋的基本组成部分有哪些？

答题要点：

1.结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；

2.装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；

3.设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。

133.各类物业中常见的设备种类有哪些？

可能涉及的设备有哪些？

答题要点：

1.常见的有供配电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、空调设备、采暖设备、电讯和智能化系统设备。

2.在物业管理中可能涉及的设备设施有：

游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。

136.房屋完好率的定义？

计算公式是什么？

计算过程中应注意什么？

答题要点：

137.危房率的定义？

计算公式是什么？

计算过程中应注意什么？

答题要点：

危房率——是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比

141.基本完好房的评定标准是什么？

答题要点：

房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。

143.严重损坏房的评定标准是什么？

答：

房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。

144.危险房的评定标准是什么？

答：

房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。

145.什么是设备设施完好率？

计算公式是什么？

答题要点：

设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。

146.房屋及设备设施管理主要包括哪些内容？

答：

包括使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备管理、外包管理、技术支持。

150.房屋及设备设施管理中技术档案资料管理包括哪些内容？

答：

房屋及设备设施相关技术资料归档前，物业服务企业的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

160.什么是改善性的预防维修？

答题要点：

改善性的预防维修是为消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。

166.什么是设备设施大修？

答：

设备设施大修是工作量最大的一种计划修理。

它是因房屋及设备设施基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理形式。

设备大修一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。

为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修理，采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装，提高设备效能。

167.什么是设备设施中修？

答：

中修的工作量介于大修和小修之间。

在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。

168.什么是设备设施小修？

答：

设备设施的小修是维修工作量最小的一种计划修理。

对于实行状态（监测）维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件进行检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。

169什么是设备设施的修理周期？

答题要点：

1.对已在使用的设备设施来说，是指两次相邻大修理之间的间隔时间；

2.对新设备来说，是指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间（单位：

月或年）。

173.年度维修保养计划包括：

答题要点：

大修、中修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。

使用专项维修资金

174.季度维修保养计划包括：

答题要点：

按年度计划分解的大修、中修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。

175.月维修保养计划包括：

答题要点：

按年度和季度计划分解的本月各项目、根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。

182.企业应该根据房屋及设备设施维修养护项目实际

情况和工程量，采取适当的验收方式。

验收时应注意哪些问题？

答题要点：

1.维修养护工作是否按照计划全部完成；

2.维修养护工作是否达到要求的质量标准；

3.维修养护工作的效率如何；

4.成本控制的效果如何；

5.如果未能满足计划要求，原因是什么；

6.采取何种补救措施。

183.维修养护工作存档应包括哪些内容？

答题要点：

维修养护工作的存档应该包括：

1.维修养护的计划、预算和批准文件；

2.维修养护工作记录、更换材料和零配件记录；

3.竣工图和验收资料等。

186.维修保养人员工作中如何确保安全？

答：

1.维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。

2.维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作。

3.在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。

188.共用设备设施运行管理中合理的运行计划应包括

哪些内容？

请举例说明。

答：

根据设备设施和物业的实际情况，制订合理的使用计划。

包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。

这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。

193.什么是日常检查？

答题要点：

日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。

194.什么是定期检查？

答题要点：

定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查,属定期维护保养内容。

195.什么是设备设施状态的监测？

答题要点：

设备状态监测是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数,直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。

197.设备设施检查中需要做哪些预防性试验？

答题要点：

耐压、绝缘、电阻等性能试验,接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验,发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。

199.目前应用中的故障诊断技术手段

主要有哪些？

答：

红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与震动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。

200.设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在哪些方面？

答：

1.它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修；

2.较科学地确定设备修理间隔期和内容；

3.预测零件寿命，搞好备件管理。

203.目前常见的设备设施管理模式主要是

自行管理模式和外包管理模式

212.消防系统消防控制中心由哪几部分组成？

答题要点：

由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通讯装置等组成。

当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。

214.消防系统自动喷洒灭火系统由哪几部分组成？

答题要点：

由喷洒泵、供水管道、喷头等组成，当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火。

215.消防系统防排烟系统由哪几部分组成？

答：

由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。

216.消防系统安全疏散和防火隔离系统由哪几部分组成？

答题要点：

由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。

第八部分物业环境管理228－238）11

228.什么是物业环境管理？

答：

物业环境管理主要指物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。

234.什么是物业绿化管理？

答：

物业绿化管理是对管理区域内的绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。

物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括了绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。

238.绿化日常检查内容与重点是？

答：

1.乔木：

虫害