吉安市中心城区住房建设规划.docx

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吉安市中心城区住房建设规划

吉安市中心城区住房建设规划（2008-2012）公示

第一章总则

第一条　住房问题是关系到国计民生的重要问题，关系着人民的安居乐业和社会的和谐与稳定。

为认真落实国家的一系列宏观调控政策，促进城市经济社会全面、协调、可持续发展，以保持我市房地产业健康稳定发展为目标，充分发挥规划对房地产市场的引导和调控作用，调整住房结构，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，加强对近期城市住房建设的指导，为相应的城市管理部门制定住宅用地储备计划、土地年度供应计划、经济适用住房发展规划等提供框架性指标依据按照“总量控制、区域平衡，落实项目”和“总量与项目相结合”原则，结合本市实际编制了《吉安市住房建设规划（2008~2012）》。

第二条　规划范围

本住房建设规划范围为吉安市中心城区两区：

吉州区、青原区近期建设规划范围。

第三条 规划对象

为吉安市中心城区范围内的住房建设，包括廉租住房、经济适用房、普通商品房、高档商品房等。

不包括农民住房、乡镇商品住房、拆迁安置房。

第二章　　规划指导思想、依据、原则和期限

第四条　规划指导思想

规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。

第五条 规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）

5、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）

6、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）

7、《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）

8、《江西省建设厅转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》（建房发[2006]183号）

9、《江西省城市住房建设规划编制暂行办法》（赣建规[2006]46号）

10、《吉安市城市总体规划》

11、《吉安市近期建设规划（2006~2010）》

12、《吉安市国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要》

13、建设部《关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（建规函〔2007〕380号）

14、吉安市解决低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2007年-2010年）

15、其它相关法律、法规、标准、文件

第六条 规划原则

1、需求导向原则

2、统筹发展原则

3、突出保障原则

4、市场导向原则

5、有效实施原则

第七条 规划期限

本次规划的时间期限为：

2008年—2012年

第三章　 房地产业发展现状

第八条 开发企业概况

我市当前共有房地产开发企业91家，其中二级资质22家、三级资质33家、四级资质7家、暂定资质29家。

第九条 房地产开发情况

据吉安市房地产主管部门统计，2001年商品住房均价为650元/m2，2002年为750元/m2，2003年突破1000元/m2，2004年为1220元/m2，2005年为1550元/m2，2006年均价达到1750元/m2，2007年均价为2600元/m2，部分“黄金”地段的价格已突破了3000元/m2大关。

吉安市2007年城镇人口年均收入为11114元，按每户人

口2.9人计算，则每户年均收入为32230元。

按吉安中心城区商品房均价2600元/m2，平均每套房100 m2计算，吉安市房价收入比为8.07，以我国目前房价收入比的平均水平7.8为参照标准，表明吉安市的房价偏高，居民购房能力尚可。

2003年—2007年用于住房开发的土地及收益汇总表

年度用地项目（个）用地面积（万m2）出让金（万元）

20032354.5435721.2

200425187.9976609.4

200535136.1861434.7

20062362.6236203.2

20071559.2141780.7

合计101500.54251749.2

第四章　 住房供应结构和住房保障

第十条 住房供应结构

2003—2007年住房供应体系　 

别墅商品房社会保障性住房

供应量（万m2）19.48532.8628.16

比率（%）3.3691.794.85

第十一条 住房保障基本情况

1、经济适用住房

我市至今为止共开发经济适用房小区5个，住宅3100套，面积约25万平方米。

2、廉租住房

2006年，我市廉租住房管理制度正式出台。

此前，我市尚有32万平方米的直管公房，其中27万直管住宅公房以相对低廉租金价格发挥着廉租住房作用。

3、住房货币化

目前，我市已在单位住房分配、房屋拆迁等多个领域均已实行货币化的住房安置。

4、住房公积金

我市的住房公积金制度始建于1992年。

2007年底，公积金覆盖面达到67%，全市公积金总计为9.08亿元，公积金住房贷款限额15万元，2007年发放住房公积金贷款2.91亿元，累计发放贷款余额4.96亿元。

第五章　 住房现状及市场需求开发量预测

第十二条 吉安市中心城区住房现状 

2007年末，吉安市中心城区居住用地面积共约1200公顷，占总城市建设用地面积的29.60%，人均居住用地面积约36.83m2/人，现有住房建设总量为1050万平方米。

1999年吉安市中心城区城镇居民人均住房使用面积为9.44平方米，2007年末吉安市城镇居民人均住房使用面积已达到26.4平方米，人均住房建筑面积31.8平方米，户均人口2.96人，户均住房建筑面积94.13平方米。

8年的时间里，人均住房面积提高了近17平方米，平均每年增长2.12平方米，住房紧张的状况基本得到缓解，改善住房条件的需求也一定程度上得以满足。

第十三条 城市人口规模预测

预测到2012年，吉安市中心城区人口为44.27万人。

第十四条 吉安市中心城区住房需求量预测

1、自然增长法预测

吉安市至2010年的新增住宅面积为427万平方米。

2、市场走势法预测

2008年—2012年住宅总需求量约为438万平方米。

3、趋势外推法预测

2008年—2012年住宅需求量约为480万平方米。

综合上述三种预测方法，确定2008年—2012年住宅需求量为440万平方米。

第十五条 经济适用住房需求量　

结合吉安的实际情况，预测规划期内经济适用住房的建设量为36万平方米。

第十六条 商品住房需求量

根据住房的需求与供给分析结论及土地储备量，规划期内建设商品住房4.08万套，总建筑面积401万平方米。

第十七条 廉租住房需求量

根据吉安市的实际情况，规划廉租住房建设量为4.95万平方米（约为900套），不足部分今后通过对旧城改造及部分市直直管公房的改造等措施逐步解决。

第十八条 市场开发量预测

在本规划期内，吉安市中心城区住宅开发量可以达到480万平方米，完全可以满足市场需求量，吉安市人民政府可以根据市场需求状况，加快或放慢投入市场房地产开发的土地面积，以达到宏观调控的目的。

第六章　目标和策略

第九条 总体发展目标

规划期内，严格控制房价大幅度波动，进一步完善以市场为主导、政府住房保障为补充的多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。

规划期内的住房建设总量目标是：

建设各类住房4.74万套，总建筑面积440万平方米（其中套型面积90平方米以下住宅3.75万套，建筑面积308万平方米），至规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题；市区人均住房面积达到或超过35平方米，基本实现人均一间（室），户均一套。

第二十条 发展策略

土地供应与管理的政策与策略。

1、继续加大住房用地的储备和供应，尤其是政府保障住房供应。

2、加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。

3、扩大政府保障型住房供应、扩大政府保障型住房供应对象的范围。

4、进一步加强房地产信息披露和正确的舆论引导，规范房地产市场秩序。

5、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。

6、进一步发展住房二级和三级市场。

7、积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。

8、政府主导建设和调控与市场调节。

第七章　吉安市住房发展规划

第二十一条　住房套型面积结构标准

规划期内，单套建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70％以上；新建经济适用住房要严格控制在中小套型，小套住房面积控制在65平方米以内，中套面积不超过80平方米；廉租住房单套建筑面积宜控制在55平方米以内。

改变原有用地性质进行商品住房建设的项目，必须以建设中低价位、中小套型普通商品住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70％以上控制。

第二十二条　住房建设所需用地量预测

按照“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”的思路，坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证低价位，中小套型普通商品房和经济适用房用地供应。

坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活，坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向新区转移。

为了达到规划期内的住房建设总量目标建筑面积440万平方米，按照建设用地容积率1.6计算，并考虑到车库及公共设施等配套建筑，规划期内需要住房用地供应总量需4550亩，其中，商品住房用地为3975亩，经济适用房及廉租房用地575亩。

第二十三条　住房建设开发强度控制

积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的商品住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位，中小套型普通商品住房和经济适用房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

适当提高住房建设开发强度。

针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则的相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，容积率不低于1.6。

第二十四条　住房布局规划

1、住房开发建设要求

（１）加强普通商品房住房建设。

应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位，中小套型普通商品住房用地招标出让。

（２）落实住房开发项目套型结构比例的规定。

新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）指标的确定，必须符合本规划及年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

（３）加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。

（４）积极稳妥的开展旧城区和城中村的更新改造。

 调整和完善旧城功能，优化用地结构。

采取“拆、疏、迁、建”对旧城环境进行综合整治。

通过旧城的更新，梳理道路与交通体系，增加公园绿地与公共开放空间，改善城市公共与生活环境，提高土地利用效率，提高旧城土地价值。

城中村和旧城更新的基本要求：

改造旧居民点和旧居住街区，旧城区内住宅建筑密度控制在35%以下，绿地率大于25%；开发公共空间，增加公园绿地面积，设置沿街、街头和住宅街坊内的不同规模和不同等级的绿地，提高旧城区的生活环境质量；提高道路的通达性，增加停车设施，合理组织和疏散交通，建立完善的交通系统；加大基础设施建设的投入，完善基础设施系统，提高基础设施标准；全面整治城市公共空间环境，加强绿化种植，重新铺装人行道，拆除违章建筑，整饰建筑立面，改善城市面貌；严格按规划实施，成街成片改造，并通过土地级差和容积率优惠等措施，鼓励开发商投资公益事业、基础设施项目和道路绿化工程。

２、住房开发布局

（１）住房建设用地结构

①商品住房用地规划期内，新供应4220亩住宅用地中，2560亩的住宅用地用于供应中低价位，中小套型普通商品住房；存量土地（旧城改造、企业改制等）盘活总量为330亩，其中235亩的住宅用地用于供应中低价位，中小套型普通商品住房。

②经济适用房和廉租房用地。

规划期内，新供应经济适用房和廉租房用地总量为575亩。

（２）住房建设空间结构布局

按照吉安市中心城区“一城三区，两江三岸，多中心多组团”的城市空间格局，以及近期建设规划确定河西片区向南、西、北扩展，河东片区铁路以西地带沿江南北扩展，铁路以东部分向南、北、东部延伸的空间发展方向，住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治改建地区，总体上形成七大板块布局：

①重点建设赣江两岸沿江居住带和滨水滨湖居住板块：

将河东滨江城区、青原大道以及河西片区的赣江西岸、后河、螺湖水周边等滨水滨湖地区及城北新区、吉州大道、迎宾大道两侧作为新增住房重点发展地区。

规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市工业园区及其他产业的发展提供居住配套。

②重点整治城南、河西中心组团、后河中下游等地段，对这些地区进行旧城改造，企业改制，配置公共设施，改善居住条件，进行土地置换，重点建设中低价位、中小套型住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70%以上控制。

③合理选择政策性住房（含经济适用房、廉租房和拆迁安置房）建设地点，结合城中村改造、新农村建设等，注重城乡结合部的发展。

考虑到城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，建议依托现有居住用地，相对集中建设。

2008-2009年，新增住宅建设用地供应相对集中在河东滨江城区、青原大道以及河西片区的赣江西岸、后河、螺湖水周边等滨水滨湖地区及城北新区、吉州大道、迎宾大道两侧地段；存量用地盘活置换相对集中在河西老城区及退城进郊的老工业地段。

2010-2012年，新增住宅建设用地供应相对集中在河东滨江城区、青原大道以及河西片区的赣江西岸、后河、螺湖水周边等滨水滨湖地区及城北新区、吉州大道、迎宾大道南侧地段；存量用地盘活置换相对集中在河西老城区及退城进郊的老工业地段。

３、住房用地供应分区布局

（1）商品住房用地

规划期内，新供应商品住房用地中，吉州区2420亩，青原区1800亩。

（2）经济适用房和廉租房用地

规划期内，新供应经济适用房和廉租房用地中吉州区425亩，青原区150亩。

４、住房建设年度目标和住房用地供应年度计划

2008年，商品住房建设6730套，建设面积67万平方米，经济适用房和廉租房1200套，建设面积8万平方米。

供应商品住房用地670亩（新供应住房用地590亩，盘活存量土地80亩），经济适用房和廉租房用地105亩。

2009年，商品住房建设8240套，建设面积82万平方米，经济适用房和廉租房1200套，建设面积8万平方米。

供应商品住房用地825亩（新供应住房用地745亩，盘活存量土地80亩），经济适用房和廉租房用地105亩。

2010年，商品住房建设10450套，建设面积104万平方米，经济适用房和廉租房900套，建设面积6万平方米。

供应商品住房用地1055亩（新供应住房用地985亩，盘活存量土地70亩），经济适用房和廉租房用地80亩。

2011年，商品住房建设7530套，建设面积75万平方米，经济适用房和廉租房1500套，建设面积10万平方米。

供应商品住房用地750亩（新供应住房用地690亩，盘活存量土地60亩），经济适用房和廉租房用地130亩。

2012年，商品住房建设6830套，建设面积68万平方米，经济适用房和廉租房1800套，建设面积12万平方米。

供应商品住房用地675亩（新供应住房用地635亩，盘活存量土地40亩），经济适用房和廉租房用地155亩。

第二十五条　住房用地供应年度规划实施

强化住房建设规划年度实施计划制度，以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。

年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地调控指标，是规划许可和用地审批的重要依据。

为确保年度住房目标和年度住房用地供应计划的落实，建立住房建设规划实施的分级负责制，年度住房用地计划地块土地政策不能落实的，规划部门应会同相关部门及时调整地块。

为充分满足不同层次居民住房需求，按照全市住房发展规划目标，以住房供求总量基本平衡为原则，可适度增加住房用地供应规模。

第八章　规划实施的保障措施

第二十六条　滚动编制住房建设规划的年度实施计划。

第二十七条　建立住房建设规划实施跟踪机制。

第二十八条　加强住房建设规划的信息化。

第二十九条　完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。

第三十条　完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。

第三十一条　引导与调整商品房的供给与需求结构。

　加强住房建设规划监督管理，推进房地产市场服务体系的发展与完善。

　第三十二条其他政策与策略

（1）加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。

（2）发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。

第九章 附 则

第三十三条　具体住房建设项目的相关要求以住房建设规划年度实施计为准，本规划自批准之日起生效。

第三十四条　本规划由吉安市人民政府组织实施，由吉安市人民政府负责解释。

第三十五条　本规划包括规划文本、图纸、说明书及相应的附件。

附表：

附件：

2008、2009年度住房建设项目用地安排一览表（点击下载）

附图：

1、现状图

2、建设时序规划图

3、住房建设增量分布图

4、居住布局规划图

5、配套公建设施分布图