安达市大农业综合交易市场可研报告.docx
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安达市大农业综合交易市场可研报告
安达市大农业综合交易市场
（物流中心）建设项目
可
行
性
研
究
报
告
目录
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2可研报告编制依据3
1.3可研报告编制主要内容3
1.4可研报告结论意见4
第二章项目建设背景及必要性5
2.1项目建设背景5
2.2项目建设的必要性8
第三章市场需求分析11
3.1文化创意产业及发展预测11
3.2项目建设优势及市场预测13
第四章项目总体规划17
4.1规划原则与依据17
4.2指导思想17
4.3项目总体规划18
第五章建设选址24
5.1建设用地概况24
5.2土地取得方式25
5.3工程地质条件25
5.4水文气象条件26
第六章工程建设方案28
6.1项目编制依据28
6.2规划建设原则28
6.3工程建设方案29
6.4主要技术经济指标34
第七章配套工程35
7.1给水、排水35
7.2采暖通风、空气调节37
7.3电气系统39
第八章环境和生态影响分析43
8.1编制依据43
8.2主要污染源及污染物43
8.3环境影响分析44
8.4环境影响评价46
第九章节能、消防、防潮及地震安全47
9.1节能47
9.2消防48
9.3防潮51
9.4地震安全52
第十章劳动安全卫生53
10.1编制依据53
10.2劳动保护和安全措施53
第十一章组织机构及人员配置56
11.1组织机构56
11.2年工作日56
11.3劳动定员56
11.4人员来源及培训57
11.5项目管理58
第十二章项目实施进度59
12.1项目展示信息中心59
12.2项目示范服务中心59
第十三章项目招投标方案60
13.1编制依据60
13.2招标组织形式及方式61
13.3招标投标工作的安排61
13.4招标方案62
第十四章投资估算与资金筹措64
14.1投资估算编制依据64
14.2投资估算资金构成64
14.3资金来源65
第十五章效益分析66
15.1经济效益分析66
15.2社会效益分析66
安达市大农业综合交易市场
（物流中心）建设项目可行性研究报告
一、项目概况
1.1项目名称：
安达市大农业综合交易市场
1.2选址要求：
1.2.1必须符合安达市城镇建设总体规划的要求
1.2.2与城乡主干道紧密联系，车辆输入方便、流向合理
1.2.3与“新网工程”配送服务的总体规划相一致
1.2.4通讯发达，信息沟通便利
1.2.5项目建成后便利消费者购物，对人们的生产、生活无不良影响
1.3拟选场址：
安昌公路零公里路北
1.4规模和设计方案：
设计占地面积72000平方米，总建筑面积40725.58平方米，建筑占地面积35566.08平方米，其中室内交易区建筑面积7884.30平方米，室外交易区简易棚13191.78平方米，生产资料产品展区4669.50平方米，商服建筑面积3124平方米，物流配送服务区4653平方米，办公区建筑面积3087平方米，地下调节库（地下一层）建筑面积4116平方米。
道路广场面积25487平方米，绿地面积3937.50平方米，容积率0.51，绿地率7.35%。
1.5编制依据：
⑴国务院《关于促进流通业发展的若干意见》
⑵中华供销总社《关于推进农资连锁经营发展的意见》
⑶商务部《加快发展新农村现代流通服务网络的若干意见》
⑷黑龙江省供销社《十二五农村物流发展规划》
⑸《安达市十二五规划纲要》
⑹《安达市城市总体规划》
1.6主要经济指标
总投资：
5400万元
占地：
72000平方米
定员：
50人
建筑面积：
40725.58平方米
年收入：
1082.5万元
年支出：
196万元
年利润：
886.5万元
二、项目提出的背景与建设的意义
2.1项目提出的背景
2.1.1安达概况：
安达市位于黑龙江省西南部、松嫩平原腹地，地处全省经济发展最活跃的哈大齐经济带中心，是哈大齐工业走廊五个节点城市之一。
南距省城哈尔滨120公里，北距鹤城齐齐哈尔160公里，毗邻石油名城大庆。
全市幅员面积3586平方公里，辖10镇4乡3个街道办事处，有112个行政村，747个自然屯，5.8万个农户，农村人口28.2万，总人口52万。
滨州铁路、哈大高速公路穿越市区，明沈、哈满、安绥等10余条国家和省级公路网集城乡，交通便利。
全市耕地面积183万亩，草原面积272万亩，属世界三大优质草原之一。
有湿地50多万亩，石油、天然气储量丰富。
安达市是全国500个商品粮大县（市）之一和东北地区蔬菜生产基地，是全国著名的“奶牛之乡”和肉牛生产基地，是全国科技先进县、黑龙江省“十强县”，荣获全国最具投资潜力中小城市百强、最具区域带动力中小城市百强和中小城市科学发展百强等多个“百强称号”。
2.2项目建设的意义：
安达市现有耕地面积183万亩，年化肥需求总量8万标吨（约合5万实物吨），农作物种子4000吨，农膜、地膜1000吨，农药2000吨。
年生产粮食作物96万吨，经济作物100万吨，大田蔬菜80万吨，棚室蔬菜12万吨，而现实的安达市农业市场境况是：
2.2.1农资经营体系陈旧：
安达市的农资经营体系是上世纪60年代建立的以计划经济为主导的农资购销体制，农资经营企业建筑年久失修，规划布局严重落后，供求矛盾日益突显，严重制约现代农业产业化的发展。
由于历史包袱沉重，企业经营举步维艰，重建农资经营体系已迫在眉睫、刻不容缓。
2.2.2市场管理混乱：
安达市农资经营网点过于分散，全市范围内农资经营网点200多家，从业人员素质良莠不齐，经营中无序竞争、相互砸价现象十分突出，农资商品质量无法保障，管理上政出多门，执行标准非常混乱，农资市场急需加强统一规范和整理。
2.2.3农民实际农资消费需求：
面对杂乱无章的农业市场，农民在实际购进和销售过程中往往无所适从，农民急需的农业新产品、新技术、新信息无从获取，出售的农产品价格无法保障，农民利益经常受到侵害，建设公平诚信的农产品交易平台势在必行。
2.2.4打造农业物流中转中心的需要：
充分利用我们的哈大齐工业走廊节点中心城市的区位优势，安达市服务“双千亿”的政策优势，供销企业点多面广的经营优势，建设农业生产资料和农产品的大流通、大市场、大公司体系，打造农业物流配送服务与中转中心，辐射周边省市，服务周边市、县，发展前景比较广阔。
三、项目主要的指导思想及目标
3.1指导思想
根据安达市委、市政府“产业主导、项目牵动、多业并举、突出特色，积极转变经济发展方式，大力推进农业现代化，新型工业化、城乡一体化进程，跨越式推进“双千亿工程”全力打造“现代牛城五市”的战略部署，为了深入贯彻党的惠农政策、认真做好具体服务工作，抓住全市经济发展的大好时机，加大招商引资工作力度，加快项目建设工作步伐，加强推进全系统企业的快速发展，按照国务院《关于促进流通业发展的若干意见》和中华供销总社《关于推进农资连锁经营发展的意见》指示精神，结合省社《十二五农村物流发展规划》中对我们供销工作的具体要求，特别是省社关于推进“新网工程”项目建设提供的优惠政策，在省社领导的关注支持下，我们聘请有关方面的专家经过实地认真调研、多方论证、科学规划，确定为规范全市农业经营市场、保护农民切身利益，发展农业连锁经营，推进农业产业化建设，实现农资和农产品的规模经营、统一配送，建设安达市大农业综合交易市场（物流中心）项目。
3.2主要目标
充分发挥供销系统资产优势、网络优势、区位优势、服务优势和行业主导优势，全面打造农资流通新网络，构建农业物流新体系。
建设东北三省最大的农业物流中心和黑龙江省中西部和哈大齐经济带最重要的现代农业物流基地。
该项目建成后，把安达市内范围的农资经营业户集中经营、统一管理，并积极引进国内农资经营的龙头企业中农公司、中化公司、倍丰农资集团、庆丰农资集团等加盟入住，采用现代物流业新理念，实现规范科学的物流配送，确保农资和农产品的质量安全，推动农业市场合理有序发展，构建顺畅、方便的农村现代商品流通网络体系，推进社会主义新农村建设进程，减少中间周转成本，降低生产流通费用，壮大企业经济实力，更好的实现为三农服务。
四、项目实施的有利条件
4.1政策优势
根据国务院《关于促进流通业发展的若干意见》和中华供销总社《关于推进农资连锁经营发展的意见》精神，结合黑龙江省政府105号文件精神和省社《十二五农村物流发展规划》中对我们工作的要求，特别是省社关于推进“新网工程”项目建设提供的优惠政策，以及安达市委、市政府对于农业物流项目建设的大力支持。
4.2区位优势
安达市地处哈大齐经济带中心，毗邻石油名城大庆，周边与肇东、青冈、望奎、兰西、明水等市县接壤，南距哈尔滨120公里，北距齐齐哈尔160公里，滨州铁路、哈大高速公路穿越市区，明沈、哈满、安绥等10余条国家和省级公路网集城乡，交通运输十分便利，区位优势特别明显。
4.3信息通讯优势。
全市通信、广电、计算机网络等信息网粗具规模，基本构建了以国家公用网为主体，专用网为辅助的信息化网络结构，支撑电信业务网、广播电视网的传送网络已居全省前列，农资物流配送的信息化平台建设基础条件优势明显。
4.4农业经济基础优势。
安达市耕地面积183万亩，草原面积272万亩，湿地50多万亩，是全国500个商品粮大县（市）之一和东北地区蔬菜生产基地，是重要的粮食产区，商品粮基地和绿色食品生产基地。
建设现代农业物流配送中心的农业经济基础条件优势明显，发展潜力巨大。
五、项目具体方案要求与分区功能
设计占地面积72000平方米，总建筑面积40725.58平方米，建筑占地面积35566.08平方米，其中室内交易区建筑面积7884.30平方米，室外交易区简易棚13191.78平方米，生产资料产品展区4669.50平方米，商服建筑面积3124平方米，物流配送服务区4653平方米，办公区建筑面积3087平方米，地下调节库建筑面积4116平方米。
5.1总平面布置
项目主要分以下几个功能区：
综合管理与服务区、农资展示交易区、“寒地黑土”农副产品与蔬菜储存交易区、物流配送服务区四个功能区。
5.2功能区介绍
5.2.1综合管理与服务区：
该区分两个子分区，办公区承载项目的综合管理、信息服务、技术培训与产品检验、检测等功能。
建筑面积3087平方米，其中包括500平方米的检测服务中心，300平方米的现代化多媒体农业技术培训中心和1000平米集日常管理、财务结算、安全保卫、市场开发诸业务的办公服务中心等。
商服区作为项目配套服务区，主要负责业务开展所需的餐饮、住宿等业务接待服务工作以及保障企业职工和市场内经营人员的日常生活需求，建筑面积3124平方米。
5.2.2生产资料产品展示交易区：
该区建筑面积4669.50平方米，承载农作物种子、化肥、农药、农膜及小型农机具等农资产品的展示、交易等功能。
5.2.3“寒地黑土”农副产品与蔬菜储存交易区：
该区总建筑面积25192.08平方米，分三个子功能分区，地下调节库负责鲜活农产品的储存和初级加工和干菜的烘干处理。
室内交易区主要承载农副产品和鲜活农产品的交易功能。
室外交易棚区主要承载大宗农副产品和季节性蔬菜的批发交易和中转配送功能。
5.2.4。
物流配送服务区：
该区建筑面积4653平方米，承载项目的大宗农产品流转配送服务工作以及对外开展第三方物流服务，强化辐射功能。
5.3建筑与结构
5.3.1基本原则
本项目为新建工程。
建筑设计本着实用、经济，在可能的条件下兼顾美观的基本原则，尽量采用成熟的新技术、新材料，设计中要执行国家有关规定，做好环境保护，保证生产安全，在满足生产要求的前提下尽量改善工人的工作条件和生活条件，并按照国家《建筑设计防火规范》和有关规定，做好防火、防水、防潮、通风及除尘工作，为满足生产、生活需要，创建良好的空间环境和建筑群体。
5.3.2基本条件
拟建厂址内地势平坦，地层稳定，无断层，地下水位较浅，对建筑物无腐蚀性，地耐力在160kpa。
符合建筑工程施工建设要求。
5.4源动力供应
5.4.1供电
供配电系统：
项目需建变电所一座，设一台1000KVA变压器，就能满足用电需求。
电气照明：
照明电源引自电力室的照明专用低压配电屏，电源为三相四线。
照明电压为220V，检修移动照明电压为36/12V。
控制室、值班室、办公室等照明光源采用荧光灯或节能灯，以节约能源。
防雷保护及接地系统
380/220V低压配电系统采用TN-C-S系统。
全站各处的接地装置通过镀锌扁钢连接，形成一个全场接地网
厂区室外电缆敷设采用室外电缆架设敷设，局部采用直埋方式；室内采用电缆桥架及电缆沟相结合的方式敷设。
5.4.2给水
总用水量为50m³/d，均为生活用水
消防用水量为100m³/次
给水水源拟采用供水公司的水源。
不足部分及消防临时用水采用新增一口深水井（出水量不小于60m³/h）供水，水质水量可以满足生活及消防用水要求。
5.4.3排水
全场排水量120m³/d，生活污水主要是洗涤、清洗场地和少量化验排水等，有机物含量相对较高，BOD5约为120～180mg/L，SS约为100～200mg/L。
经排水管网排至污水处理站，经处理满足国家污水排放标准后排放。
雨水采用同污水合流的方式排放。
5.4.4供热
本工程地处寒冷地区。
日平均温度≤5℃的天数为170d，设集中供暖，采暖方式为燃煤供热。
5.4.5该项目道路广场面积25487平方米，停车位132个，采用白色混凝土进行硬铺装。
5.4.6绿化设计
该项目绿地面积3937.50平方米，采用当地适宜绿化树种，在市场内道路两侧，围墙内侧种植行道树，建筑周围，乔、灌木和落叶、长绿树种结合种植，空余地面种植草皮，以达到绿化、亮化、美化环境的效果。
绿化系数达到7.35%以上。
六、运营方式
该项目由安达市供销合作社联合社负责具体招投标工作；由市社综合业务科和安达市农业生产资料公司负责前期筹备工作；由市社资产管理科负责建筑监理工作。
该项目建成后由安达市农业生产资料公司负责日常经营业务和市场开拓工作。
七、组织机构
7.1组织机构
项目完成后，按现代化企业运营机制运作，整个项目设：
总经理一人、副经理二人。
下设：
办公室、财务部、保卫部、市场管理部、检验检测部五个职能部门。
各部门在总经理、副经理的领导下开展运营和职能工作
7.2劳动定员
项目完成后，管理及运营劳动定员50人，从供销系统内部职工选聘，其他人员可根据实际生产情况定岗实行社会招聘。
八、投资成本估算和资金筹算
8.1建设投资控制原则
严格控制建设规模，合理控制建设标准和装备标准。
8.2投资估算
项目总投资5400万元；主要用于项目的基础设施和构筑物的建设。
名称
总价（万元）
室内交易区
1182
室外简易交易棚区
790
生产资料产品展区
700
商服区
470
物流配送服务区
700
办公区
430
地下调节库
400
绿化美化亮化
28
电力给排水
56
供热设施
184
道路甬道硬铺装建设
280
信息化及检验检测设备
180
合计金额
5400
建筑工程：
采用类似工程估算指标，并按当地的市场价格水平进行调整。
安装工程：
采用类似工程估算指标，并按当地的市场价格水平进行调整。
材料价格：
执行当地近期材料市场价格。
其他工程及费用：
按照国家建材局颁发的《建材工业工程建设其它费用定额》，并根据市场实际情况进行适当调整。
根据国家发展计划委员会投资[1999]1340号文的规定，未计算涨价预备金。
8.4资金筹措
项目资金来源：
我们拟通过多渠道筹集资金，1、生资、土产、废旧公司三家企业固定资产评估值2400万元与开发商进行资产置换，2、争取黑龙江省供销社“新网工程”专项资金1000万元，3、招商引资2000万元，合计投资5400万元。
九、效益分析和环境评价
9.1经济效益
9.1.1经济效益估算：
经济效益是指项目在运营过程中所产生的效益。
包括：
项目的商品经营收益，仓储物流租赁收入，配送服务收益，农资和农副产品交易管理收益的总和。
综合管理与服务区、农资展示交易区、“寒地黑土”农副产品与蔬菜储存交易区、物流配送服务区四个功能区
综合管理与服务区：
资产运营及管理服务收入240万元。
农资展示交易区：
年出租率和资产利用率按80%计算，可实现经营收益150万元。
寒地黑土”农副产品与蔬菜存储交易区：
场地出租年可实现收入180万元，管理与服务费用年可收取25万元。
农产品加工收入50万元，冷藏储存收入200万元。
冷链物流配送收益按销售额的2.5‰计算，年可实现237.5万元。
合计年可实现收入1082.5万元
9.1.2经营成本估算：
成本是指企业经营活动中所消耗的物化劳动和活劳动的货币表现。
包括：
人员工资及福利1250元×12个月×50人=75万元
电费5万元
给水费用（绿化、消防和生活等用水）3万元
污水排放处理费用1万元
垃圾清理费用2万元
各种设施养护和维修费用5万元
取暖费用85万元
意外事故及其他临时性支出20万元
总计：
196万元
经济效益为经济收益减去成本费用
即1082.5万元-196万元=886.5万元
9.2社会效益
9.2.1提升经营者的核心竞争力，增加农民收入。
多数农业经营业户规模较小，资金比较分散，核心业务资金投入不足，市场协调能力和谈判能力较弱，在市场竞争中处于劣势地位，形成不了核心竞争力。
而我们大农业综合交易市场建设的基本切入点就是搭建一个平台，创造一个机制、发展一种组织形式、强调一种优质服务的观念，及时准确获取供需双方信息，更好地调节季节性、地域性问题，整合产品资源，便利商品流通，拓展农民的增收空间。
9.2.2实现资源的优化配置，加速农资产品周转。
资源的优化一方面是指农资和农产品经营者内部资源的释放，通过资源从非核心业务向核心业务转移，以获取更大的效益回报。
另一方面是指外部资源的获取，包括从生产者和区域外获取资源。
这就需要具有稳定的流通平台，较强的仓储配送能力，较高的市场信息掌控能力，对于大多数经营者来说是不具有这方面的专长，而大农业综合交易市场的建设就很好的解决了这一问题。
9.2.3降低直接成本，减少农业风险。
大农业综合交易市场的建立，可实现规模经济效益，具有较强的货物配载能力，可大幅降低单位运输成本，享有更为低廉的运输价格，减少相应的人员和劳务支出水平，降低存货量，消减存储成本，减少商品流转时间，从而以更经济、更高效、更便捷的运输方式把农产品输送到较远距离的消费市场。
大农业综合交易市场的建立将使农业交易变的更加灵活，更具动态性，农业经营业户更能适应经营环境的变化。
9.2.4加强质量监督，提高农产品品质。
近年来，随着经济的发展，社会的进步，农产品供应量越来越充足，但农产品安全问题却越来越受到人们的重视。
已经严重影响到消费者的消费信心。
通过建立大市场，规范农业交易行为，严格检验和质量监督机制。
提供较高的质量保障和现代化的配送服务，从而提高农民对安全优质农产品消费的信心，实现农产品经营的安全化、标准化、系列化以吸引顾客，促进消费。
并且使政府和社会的监督管理变得更简便易行。
从源头上控制可能出现的危害经营者和消费者的行为。
9.2.5加快农村城镇化进程，改善基础设施建设。
随着小城镇建设步伐的加快，商贸等流通产业发展迅速，相应地带动生产、加工、销售业务的发展。
通过大市场的建设，可带来信息流、资金流、商品物资流等有效整合，并广泛应用于农业的市场开拓，对农业经济发展意义重大。
基于此，我们积极改善农业经营基础设施，进而为农村城镇化建设创造积极条件。
9.2.6促进农业产业化发展，增加农民就业。
与工业生产方式相比，农业生产之所以效益较低，在极大程度上是因为农业生产规模较小，产业化水平较低，从而严重阻碍了农业生产的规模化发展。
大农业综合交易市场的建立，实现了仓储、运输、配送、信息服务等多种功能于一体，使过去分散的资源得以集中，发挥整体优势和规模优势，实现农业生产的现代化和专业化。
增强农业生产发展的互补性。
农村存在大量的剩余劳动力，失业及隐性失业现象较为严重，这给社会造成不稳定的隐忧。
同时大量剩余劳动力也是一笔巨大的社会经济财富，通过大市场的建立，使更多农村富余劳动力参与农资流通领域，有利于农村新的社会分工的形成，更加善于把握和预测市场的变化，有效促进农民增收，有力增强农村社会的稳定。
9.2.7辐射周边市县，带动区域经济发展和产业结构调整。
安达市位于哈尔滨至齐齐哈尔经济带中心，是哈大齐工业走廊节点城市，东与明水、青冈相邻，南与兰西、肇东相邻，西与肇州毗邻，北与大庆市林甸县接壤，是重要的物资集散地。
市场建成后，农业产品将形成两个基本流向；一是全国各地的优质农产品向安达市汇集的内向汇集流。
二是汇集到安达市大农业综合交易市场农产品经配送销售网络流转到周边各市县的外向辐射流。
届时，安达市将成为区域农资和农产品的流转配送中心，对地方经济拉动作用明显。
9.2.8增强企业活力和行业影响力，增加地方税收。
增强企业活力需要解决两个突出问题；一是如何使大市场真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，独立的社会主义商品经营者，二是如何造就大批懂经营会管理能驾驭市场经济的社会主义企业家和经纪人，前者是搞活企业的基本前提，后者是企业充满生机的重要保证。
大市场建成后，将显著增强供销社系统的行业影响力，使供销合作社真正成为农民自己的合作经济组织，真正实现为农业、农村、农民提供服务的宗旨，真正成为加强党和政府与农民密切联系的桥梁和纽带。
并且在经营活动中坚持做大，做强龙头企业，积极参与农业产业化经营，提高农产品附加值，在服务农民的过程中壮大企业经济，增加企业经营税收，为安达市地方财政建设贡献自己的力量。
9.3环境评价
9.3.1该项目位处城郊，远离闹市区，可减少噪音污染。
9.3.2是有利于统一检验检测，防止不合格农资和农产品对人体健康和环境的危害。
9.3.3该项目采用新型节能锅炉提供冬季取暖，燃煤利用率高，废气排放达到国家要求的排放标准。
9.3.4该项目的生活污水和检验检测用水经简单处理后排放，防止污染地下水源。
十、项目建设的保障措施
10.1安达市供销合作社联合社领导对此项目非常重视，本着统筹安排、突出重点、分步推进、合理规划的原则。
由市社主任负总责，业务主任具体负责，市社财务审计科、综合业务科、社有资产管理科和农业生产资料公司协调配合负责具体落实工作。
10.2聘请专门机构对项目进行科学规划、合理设计，对工程质量进行专业检测。
10.3制定合理可行的项目建设进度
本项目分两期进行，2012年10月底前完成综合管理服务区、农副产品和蔬菜储存交易区、农资展示交易区、物流配送服务区及库房、锅炉房建设，2013年10月底前完成季调库和加工车间建设，完成各种设施设备的购置和安装调试任务，确保大农业综合交易市场项目的建设质量和如期交付使用。
10.4对项目建设工程实施招投标办法，选用资质强、有实力、信誉好的建筑企业施工建设，鉴定项目施工合同，明确项目建设的内容、标准、进度、安全生产责任、违约责任等事宜。
10.5制定《项目实施管理办法》，明确管理人员的责任和任务，建立与相关部门的协调制度，确保对工程质量的监管和检测工作及时到位，保证工程质量。
10.6制定项目实施的具体措施，为项目
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