泰山公馆三期房地产建设投资项目可行性研究报告.docx
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泰山公馆三期房地产建设投资项目可行性研究报告
1概述
1.1项目名称及拟建地点
项目名称：
泰山公馆三期工程
拟建地点：
**市天元区长江西路以北，泰山西路
1.2项目申报单位
**宇一房地产开发有限公司
1.3编制依据与研究范围
1.3.1编制依据
（1）《**市城市总体规划（2006-2020）》；
（2）《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《项目申请报告通用文本》（2007）；
（5）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；
（6）其他相关专业设计规范。
1.3.2研究范围
根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、建设用地及相关的规划、建设条件、工程技术方案、环境影响、资源利用、节能、社会影响、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供政府投资主管部门决策参考。
1.4项目概况
1.4.1建设内容与规模
（1）建设内容
泰山公馆三期工程拟建设1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面及区内道路、给排水、供配电、燃气、绿化等附属工程。
（2）建设规模
泰山公馆三期工程项目规划总用地面积52226.76㎡，总建筑面积185423.07㎡，其中：
住宅140413.11㎡，商业用房12086.34㎡，物管及社区用房1560.72㎡，会所2150.98㎡，地下室29211.92㎡。
项目规划容积率3.0，建筑密度22.61%，绿地率42.62%。
规划建设住宅1376套，停车位1503个（地上120个，地下1383个）。
1.4.2主要建设条件
泰山公馆三期工程位于天元区长江西路以北、泰山西路，西临规划中的栗合路，北距泰山西路约200m。
泰山西路的供电、给排水、燃气、通讯等基础设施已配套完善，项目均可从就近引入。
1.4.3项目估算总投资与资金筹措方案
（1）项目估算总投资
经估算，项目总投资47912万元，其中：
工程费用31783万元，工程建设其他费用17779万元，基本预备费2478万元。
（2）资金筹措
本项目估算总投资47912万元，其资金筹措方式如下：
1）项目申请单位自有资金11043万元，占总投资的23.05%。
其中：
已付土地费用9009万元，基本帐户资金2034万元。
2）余款36869万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.95%。
1.5.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
52226.76
2
总建筑面积
㎡
185423.07
2.1
住宅
㎡
140413.11
2.2
商业用房
㎡
12086.34
2.3
物管及社区用房
㎡
1560.72
2.4
会所
㎡
2150.98
2.5
地下室
㎡
29211.92
3
容积率
3.0
4
建筑密度
%
22.61
5
绿地率
%
42.62
6
总居住户（套）数
套
1376
7
停车位
个
1503
7.1
地上
个
120
7.2
地下
个
1383
其中：
机械车位1197个
8
估算总投资
万元
47912
9
预计销售收入
万元
67433
10
利润总额
万元
13044
11
所得税
万元
3262
12
净利润
万元
9782
13
投资利润率
%
20.42
静态
14
投资利税率
%
35.11
静态
15
财务内部收益率
%
13.72
动态
16
财务净现值（Ic=12%）
万元
855
动态
17
投资回收期
年
3.90
18
建设工期
年
2
1.5研究结论
（1）泰山公馆三期工程的建设，可以增加区域商品房的供给，满足消费者需求，符合国家、省市房地产业发展的有关政策和市场的需求。
（2）项目符合**市城市规划的要求，拟建场址交通便利，排给水、供电、燃气、通讯等基础设施配套完善，供应可靠，项目建设内外部条件良好。
（3）项目估算总投资47912万元，所需资金全部由建设单位自筹。
（4）该项目建成后，可以提供1376套住宅，给需求者提供一个环境优美、舒适的居住条件，具有良好的社会效益。
因此，项目建设是必要的、可行的。
2申报单位
2.1项目申报单位
**宇一房地产开发有限公司
2.2申报单位基本情况
**宇一房地产开发有限公司成立于2010年11月24日，具有房地产开发暂定资质。
经营范围：
房地产开发、经营（凭资质证经营），建筑行业投资，建筑材料销售，普通机械设备租赁。
该公司现有员工13人，其中具有中级以上职称6人。
公司下设办公室、财务部、营销部、工程部等部门。
公司住所：
**市天元区黄河南路湘怡科技厂房
法定代表人：
陈建新
注册资本：
800万元
3项目概况
3.1项目名称
泰山公馆三期工程
3.2拟建地点
本项目位于**市天元区长江西路以北，泰山西路
3.3项目的建设规模与内容
（1）建设内容
泰山公馆三期工程拟建设1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面及区内道路、给排水、供配电、燃气、绿化等附属工程。
（2）建设规模
泰山公馆三期工程项目规划总用地面积52226.76㎡，总建筑面积185423.07㎡，其中：
住宅140413.11㎡，商业用房12086.34㎡，物管及社区用房1560.72㎡，会所2150.98㎡，地下室29211.92㎡。
项目规划容积率3.0，建筑密度22.61%，绿地率42.62%。
规划建设住宅1376套，停车位1503个（地上120个，地下1383个）。
3.4建设条件
3.4.1自然条件
（1）地形地貌
泰山公馆三期工程用地大致呈梯形，场内地势西高东低、南高北低，最大高差约15m。
（2）气候气象
1）气温
年平均气温17.2℃
最冷月平均气温4.7℃
最热月平均气温29.3℃
极端最高气温40.6℃
极端最低气温-11.3℃
2）降水量
年平均总降水量1471mm
一日最大降水量192.5mm
3）湿度
最冷月平均相对湿度81%
最热月平均相对湿度75%
4）最大积雪深度20cm
5）最大冻土深度5cm
6）年雷暴日数49.5天
7）风
夏季主导风向南风，冬季主导风向西北风
冬季平均风速2.7m/s
30年一遇最大风速23.7m/s
最多风向及频率：
七月s.20%
一月nw.31%
8）全年日照时数1677.1小时
**地区地震烈度6度
（3）工程地质条件
本项目暂未进行地质勘探，参照周边已建及拟建建筑物的工程地质情况，初步判断工程地质状况良好，适宜本项目建设。
3.4.2交通条件
项目西临栗合路，北距泰山西路约200m，交通较为方便。
3.4.3主要公用设施
（1）给、排水
泰山公馆三期工程的给水由城市自来水管网供给。
从泰山西路和栗合路的市政自来水管上各开一个DN200梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网，满足项目的给水要求；
项目场内的污废水和场内雨水均以重力流方式自流排入项目用地北面和东面的规划道路的市政污水管道和雨水管道。
（2）供电
项目所需两个10kV电源拟分别从泰山西路开闭所和栗合路开闭所引入，另购置一台柴油发电机组，满足消防需要。
（3）通讯
项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善，项目均可就近接入。
（4）燃气
项目所在规划区现状用气主要是天然气。
泰山路已铺设有城市天然气管道，项目用气条件满足。
3.5主要工程技术方案
3.5.1项目方案说明
泰山公馆三期工程为城市新建居住小区，项目组成包括建筑系统、道路系统、环境及景观系统及工程管线系统、信息系统。
建筑系统包括1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面、地下车库、会所、物管及社区用房；道路系统包括小区内道路及地面停车场等；环境及景观系统包括各出入口广场、中心绿地、宅间绿化、环境小品（含围墙）、景观小路、水景、护坡、挡墙、室外台阶坡道及景观照明、标识系统等；工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水，天然气输送管网，电信及有线网络光纤等。
3.5.2总平面布置
（1）总体布局
根据项目的具体功能，结合地形条件按高标准、高起点规划和布置，完善配套设施，体现居住建筑的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理。
总平面布置中建筑布局采用成街成坊式布局，沿道路及用地红线进行布置，居住建筑为南北朝向；用地西部配置1栋三层会所，东南角配置一栋三层商业用房，西面及南面居住建筑下部配置一层或两层低层商业用房，既服务本地块居民，也方便服务周边地块上居民，便于营造良好的声环境及视觉环境，更便于小区的物业管理及安全防盗等多方面的要求。
场地中部为公共绿地和活动用地，并保留原始山体，与建筑周边绿地相结合，具有较好的公共空间分级体系，符合居住小区人们的心理要求。
场地设五个出入口，其中三个人行出入口分别位于用地的东、西、北部，配合广场及绿化，形成良好的人行出入口；二个车行出入口分别安排在用地南、北面的规划道路上。
地下车库为除低层商业、会所建筑及保留的自然山体外，包括用地高层住宅所在整体区域，在用地适当位置安排有采光井，满足一般情况下的地下车库采光及通风要求。
（2）道路交通及消防设计
本项目在交通系统体系上采用人车分行方式，人行主出入口设置在栗合路的用地中部，两个人行次出入口分别设置在用地的东部和北部，避免车行对城市干道的交通干扰；地面行车出入口分别在用地南、北面规划道路处，内部道路沿中心绿地形成环形通道，宽度为5m；内部车行道各处转弯半径均不小于采用12m满足消防需要；场地内部停车通过两个方向车行出入口就近停入地下车库，地下车库位置及各地下车库出入口见总平面图。
优越的周边城市道路环绕用地为本项目提供了良好的消防扑救条件。
消防上一方面尽可能利用周边城市道路，另一方面利用本项目的地面行车道路，满足消防要求。
（3）竖向布置
场地内现状与周边城市道路西南高东南低一致，场地高程拟设置缓坡解决场地内部之间与内外结合的高差问题，其中用地西南端高程最高点为65.11m，东南端高程最低点为56.58m，西北角高程为58.31m，东北角高程为57.50m，在近300多米的长度上解决9米的高差，坡度为3%，对于车行及人行还是满足要求的；用地内部高差处理采用坡道、台阶、护坡、挡墙等方式结合景观设计进行处理；单体建筑首层地面标高比相邻室外地面高0.15m，道路纵坡不超过7%，横坡拟采用1%，广场地面坡度采用0.5%，绿化及景观可以适当设置局部坡地及平台增加空间的层次及景深满足景观艺术需求。
场地雨水采用有组织排水，经雨水管收集经处理后补充场地内水景用水及绿化浇灌、冲洗卫生等用途，多余部分由道路雨水管就近排至临近城市道路雨水管。
（4）景观、绿化设计
本项目以出入口及道路作为线性景观轴线，以高层住宅围合的公共绿地作为片状景观绿地，在出入口及景观轴线交汇点设置景观节点，其中中心绿地为小区内部重要景观节点，通过保留自然山体，设置水景、人行小路、绿化、坡地、中心景观等达到共享与公共性质；以片状绿地向周边各建筑间绿地辐射，建筑间绿地为次一级景观节点，通过线状道路、绿地连接主要景观节点与次一级景观节点，形成大小分级、公共性分级的多层次点、线、面景观体系，具体设计上通过材料的对比、绿化的植物配置对比、高矮对比，体现季节变化，适应不同气候环境的室外场地场使用，营造温馨宜人的居住环境。
在出入口处，设计讲究公共性、地方性，采用具有当地特点的主题景观广场及小品设计。
3.5.3建筑方案
（1）设计依据
《全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑》（2009年版）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2009年版）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《无障碍设计规范》GB50763-2012
《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002版）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-1995（2005版）
《住宅设计规范》GB50096-2011
《**市规划管理技术规定》（2012修订版）
（2）项目基本特征
泰山公馆三期工程拟建设1栋3F会所，1栋3F商业用房，2栋1+25F、1栋1+28F、2栋1+29F、3栋1+31F高层住宅楼、沿街商业门面及区内道路、给排水、供配电、燃气、绿化等附属工程。
总计套数1376套。
项目名称
泰山公馆三期工程
总建筑面积
185423.07m2
套数
1376套
耐火等级
一级
设计使用年限
50年
地震基本烈度
小于6度
主要结构选型
框架或框剪结构
屋面防水等级
Ⅱ级
（3）无障碍设计
本项目建筑按照规范要求统一建筑入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道等进行无障碍设计，室内外高差150mm，采用1:
4残疾人坡道出入，使得建筑物更加符合人性化设计要求。
（4）建筑消防设计
根据《高层民用建筑设计防火规范》的要求对本项目进行防火设计。
建筑主要构件均为不燃烧体。
钢质构件应涂刷防火涂料,使其耐火极限不小于1.0h。
消防控制室宜设在高层建筑的首层和地下一层，且应采用耐火等级不低于2.0h的隔墙和1.5h的楼板与其他部位隔开，并应设直通室外的安全出口。
本项目防火等级为一类，耐火等级为一级，每层建筑面积小于2500m2，每层为一个防火分区。
每个防火分区都有不少于两个直接通向室外的安全出口。
且安全出口的位置不小于5m，每个防火分区之间均用防火卷帘进行分隔，其耐火极限大于3h。
楼梯均直接通向室外，所开启的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。
防火门应装置能自行关闭的自动平开门控制器。
住宅楼梯应设置成防烟楼梯间，前室的面积不应小于4.5m2。
所有管道穿过防火墙时，应用非燃料材料将缝隙紧密填实。
管道井待管线安装完毕后，管道间管道穿楼板处，于管道安装后（原楼板配筋不断）将楼板处后浇C20细石混凝土封闭。
地下室的楼梯间，在首层应采用耐火等级不低于2.00h的隔墙与其他部位隔开并应直通室外。
另外，每栋楼均设置一台消防电梯。
3.5.4建筑结构与基础
（1）设计依据
1）建筑专业提供的各单体建筑资料及总平面布置图；
2）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
3）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；
6）《高层建筑混凝土结构设计规程》（JGJ3-2010）；
7）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）；
8）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
9）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
10）《建筑结构制图标准》（GB/T501015-2010）；
11）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）；
12）其它国家现行标准、规范及规程。
（2）自然条件
**市位于湖南省东部，湘江下游，属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛，光热充足，无霜期在286天以上，年平均气温17.2℃。
年平均总降水量1471mm。
冬季多西北风，夏季多南风。
基本风压为0.35Kn/m2，基本雪压为0.45Kn/m2。
（3）设计荷载取值（标准值）
活荷载取值
楼面用途
活载（KN/m2）
楼梯
3.5
住宅
2.0
商业
3.5
阳台
2.5
不上人屋面
0.5
住宅卫生间
2.0
商业卫生间
2.5
电梯机房
7.0
餐厅厨房
4.0
消防车通道
20.0
地下停车库及车道
4.0
恒荷载取值按《建筑结构荷载规范》GB20009-2001（2006年版）附录A计算。
恒荷载取值
项目
恒载（KN/m2）
90厚混凝土空心砌块内墙
1.06
190厚混凝土空心砌块内墙
2.24
190厚MU10烧结多孔砖外墙
2.79
阳台栏杆
2.0
楼盖（楼板自重除外）
卫生间
1.5
标准层
1.5
商业楼面
1.5
上人屋面
3.5
③施工荷载按规范取值。
（4）结构设计
本项目建筑结构特点
结构安全等级
二级
设计使用年限
50年
结构重要性系数
1.0
抗震设防类别
小于6度
场地类别
Ⅱ类
地基基础设计等级
甲级
地下室防水等级
二级
地下室防火等级
一级
自然条件
基本风压
地面粗糙程度
基本雪压
w0=0.35KN/m2（n=100）
C类
S=0.45KN/m2（n=50）
结构体系
本项目为3层商业及26F～32F层高层建筑，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形，高度，荷载及施工工艺等因素，低层建筑拟采用框架结构；高层建筑拟采用框架—剪力墙结构，楼屋面主要采用现浇有梁楼板，地下室埋深约为建筑高度的1/9。
满足规范要求规定的基础埋深。
④地下室
地下室主要用于车库，战时为甲六级人防，结构形式属超长混凝土结构，地下室侧壁、底板、顶板和地下室水池均采用C35的补偿收缩防水混凝土，抗渗等级为S6，其配筋由近睡面裂缝宽度≤0.2mm控制。
地下室人防顶板、底板、竖壁及门框墙、临空墙等人防结构构件均按照《人民防空地下室设计规范设计》（GB50038-2005）有关规定进行设计。
（5）主要结构材料
混凝土：
主体结构拟采用等级C30～C50；垫层拟采用C10；构造柱、过梁等次要构件采用C20。
地下室拟采用补偿收缩防水混凝土。
混凝土耐久性分类：
处于二类a级环境中的部分：
基础，地下室底板、顶板、外墙、屋面板、卫生间板，其余部分均处于一类环境，混凝土中最大水灰比和最小水泥用量按《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）取值。
钢筋：
HPB235（fy=210N/mm2），HRB335（fy=300N/mm2），HRB400（fy=360N/mm2）。
墙体材料，外墙采用190厚烧结多孔砖外墙，190厚混凝土空心砌块内承重墙，90厚混凝土空心砌块内墙（非承重墙）。
烧结多孔砖强度等级为MU10，M5混合砂浆，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌块强度等级MU7.5，砂浆M7.5（地面以下或者防潮层以下的砌体、地下室墙体所用材料均可采用以上强度等级）。
主要构件尺寸
构件
截面尺寸（mm）
住宅楼面
100~120mm现浇板
商业楼面
120mm现浇板
屋顶
120mm现浇板
3.5.5供配电
3.5.5.1编制依据
国家现行设计规范及标准，主要包括：
《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；
《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
《低压配电设计规范》GB50054-2011；
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；
《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-2008。
3.5.5.2设计范围
本工程的变配电、动力、照明、防雷接地、电视、电话、网络及火灾自动报警系统。
3.5.5.3供配电设计
（1）负荷分级
本工程属一类高层住宅建筑，其客梯电力、排烟风机、加压送风机、防火卷帘、应急照明及疏散指示、消防水泵、生活水泵、走道照明、消防电梯等为一级负荷，其它负荷为三级负荷。
（2）供电电源
根据用电负荷等级的供电要求，确定本工程采用两个独立10kV电源供电，并要求当两个电源中的一个电源发生故障（或检修）时，另一个电源不致同时受到损坏（或检修）。
项目所需两个10kV电源拟分别从泰山西路开闭所和栗合路开闭所引入，项目的供电条件满足。
另购置一台柴油发电机组，以满足消防的需要。
（3）用电负荷的估算
1）本项目总建筑面积为185423.07㎡，用电负荷估算如下：
表3-3用电负荷统计表
序号
项目名称
建筑面积㎡
总户数
用电指标
计算功率kw
1
住宅
140413.11
1376
8kW/户
11008
2
商业
12086.34
80W/㎡
967
3
物管及社区用房
1560.72
50W/㎡
65
4
会所
2150.98
80W/㎡
172
4
地下室
29211.92
5W/㎡
146
合计
185423.07
12358
2）总计算负荷：
总装机容量为Pe＝12358（kW）
有功计算负荷Pjs＝Kx·Pe＝0.4×12358＝4943（kW）
无功计算负荷Qjs＝Pjs·tgφ＝4943×0.48＝2373（kvar）
视在计算负荷Sjs＝Pjs/COSφ＝4943/0.9=5492（kVA）
（4）变压器容量的选择：
根据上述负荷计算的结果，本项目拟选用SCB11－800kVA/10kV/0.4kV干式变压器7台，SCB11－500kVA/10kV/0.4kV干式变压器2台（含公共与专变），变压器负荷率约为83.21％。
（5）变配电所设置：
项目全部采用箱式变电所供电，并尽量布置在用电负荷的中心位置。
（6）操作电源
变电所10kV系统采用交流电源操作，交流操作电源取自进线电源的电压互感器。
（7）供电系统的结线方式
10kV系统主结线为单母线不分段运行方式，两路10kV电源一用一备，互设电气机械联锁；0.4kV系统主结线变采用单母线结线方式，供电方式采用放射式供电。
（8）计量方式
1）在10kV电源侧设专用计量柜，内装0.2级CT、PT、多功能电度表，负控装置等。
2）小区住宅实行单户独立计量，高层住宅电表按每单元每三层集中安装总电表箱一个。
3）动力和照明用电需分开计量。
（9）无功补偿
在变电所的0.4kV侧母线上采用电力电容柜进行集中补偿，补偿后的功率因数达到0.9以上。
（10）电缆的敷设
1）室外电缆全部采用穿镀锌管暗埋敷设，埋设深度一般不小于0.7m，过车道时不小于1.0m，且需包封加固。
2）由变配电所引至各栋后沿电缆井或电缆桥架敷设，消防用电电缆采用阻燃交联电缆，其它电缆采用普通交联电缆。
3）室内动力电缆沿电缆沟或沿地面暗埋敷设。
（11）防雷、接地及安全措施
1）建筑物的
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