重庆高层住宅特征分析.docx

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重庆高层住宅特征分析

重庆高层住宅特征分析

二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观；

以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入市的楼盘特征看出：

成熟的区域楼盘所占比例较大，如：

江北区、渝中区、沙坪坝区。

目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。

然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：

重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。

消费市场：

新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；

特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：

实际成交金额为29.38亿元，成交面积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。

投资市场：

开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：

三季度，重庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%，比去年同期增长43.1%，增幅比二季度高出4.7个百分点。

同时我们也看到：

搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等

但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。

如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：

如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。

目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的主要特点。

受地价影响，目前推出的楼盘容积率多在3以上，有些甚至达到5，而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数，其高低直接影响物业的居住舒适度，并在一定程度上决定了项目所包含的物业形态。

位于五里店的阳光100城市广场容积率为4.5，物业形态包含包括SOHO、商业、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金地广场容积率为5.79，则含有：

高尚住宅，小户型公寓，还有一个综合性的购物中心，其主力店为正大集团的易初莲花；香港城为5.41，形态包括：

大型商业、酒店、商务公寓和住宅以及一个轻规枢纽站；相应地，这些产品的建筑形态都为小高层及高层，香港城和阳光100城市广场的部分建筑还做成了超高层，分别为48F和38F。

以居住功能为主的小区型物业，在其产品的建筑形态上仍倾向于复合型，即包含小高层、高层及多层。

建筑单体既有点式，又有板式，这种特征主要是为了照顾更广层面的购房者，比较适合目前重庆这种尚未成熟的市场，特别是对于规模较大的楼盘更是如此，其抗风险能力更强，典型的如复地·上城，包括高层爱加丽都。

有些规模小一些的楼盘，如：

春风•城市心筑由于条件所限无法做成板式，而做成了条式，在视觉上仍然给购房者以板式的印象。

产品的多样化是众多楼盘共同的特点，可以是多种物业形态，如：

包含类似小户型公寓的非主流住宅产品，甚至是写字楼、酒店等一些非住宅产品；也可以是在建筑形态上多做变化，如：

低层、多层、小高层及高层的有机结合，又或者在小高层及高层再分为板式、点式、条式等等。

总之，各楼盘都尽量不采用单一产品，以减少市场风险。

“院馆生活”成为新宠，这种理念主要源自中国传统人居方式--四合院。

传统的“院落”是一种低层建筑围合所产生的形态，追求“同一个院落里不同户型、景观状态”的房子。

“院落”包含以下几个特点：

空间层次丰富、户型多样化、有最大化的自然环境共享；在情感上追求融洽的邻里关系、和谐交流，同时也保持一定的安全性。

“院馆”的概念最早被万科提及，从其万科•第五园开始，“院馆生活”逐渐被消费者熟知。

重庆的院馆则有：

金科•廊桥水岸的“长江岸上的院馆”，朵力欣元的“复兴传统小街院落生活  回归中国人文生活意境”，包括此前推出的融科蔚城的“街区生活”以及天江鼎城都是这种生活方式的延伸。

与万科相比，重庆“院馆”显得更有地域特色，如何在以高层建筑为主的住区内实现“院馆”，是我们都非常关注的问题。

总体来看，各楼盘的体现方式虽有不同的侧重，但主要可分为三大类：

在整体规划上体现

这类楼盘主要有：

万科•第五园、融科•蔚城和天江•鼎城

在户型上体现

主要为中信•红树湾、金科廊桥水岸、春风•城市心筑

在建筑单体上体现

代表楼盘为：

金城地豪、雪梨澳乡、曼哈顿自由派、雕塑家园

从规划上表现“院馆”，这种方式的核心是既强调住区的私密性也注重邻里之间的沟通。

万科•第五园通过街坊--街巷--大院小院--内院的空间过渡，强调私密性和领域感的同时也强调邻里之间充分的交流场所。

在其即将推出的新盘：

融科•蔚城也是在规划上体现街区生活，其一期产品主要为多层，就是延续了“院馆”的传统内涵。

天江•鼎城在建筑规划上是通过中心商业街区的串连，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等要素安排，营造出“大社区-小住区”的两级布置的五大组团聚落空间。

在户型上体现“院馆”，这种方式主要是实现了室内和室外的很好结合，实现室外空间室内化。

中信•红树湾在户型上的体现：

为厅室之间提供一个宽大的休闲场所，花园搬到客厅中，餐厅置在花园中，身处房间中，却在充分体会与大自然全接触的舒爽。

实现住在高处，却依然可以尽情享受亲手缔造，亲身享受私家花园的生活方式，

金科•廊桥水岸与中信•红树湾有相似之处，都是在户型上着重体现，这与金科集团历来重视户型创新的精神是吻合的。

比起红树湾，廊桥水岸的“院馆”更为彻底，除了有一个室内的约18～20平方米的开敞空间外，还进行了多方面创新设计。

如大窗户采用端头柱设计，改变过去窗户不能大面积开窗的缺憾；一整面墙成为一道“窗户”。

这样通风更多、采光面更大。