退地政策对比分析.docx

退地政策对比分析.docx

《退地政策对比分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《退地政策对比分析.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

退地政策对比分析

户籍制度改革市区两级退出农村宅基地政策

对比分析

根据全市统一工作部署，今年将着力推进户籍制度改革配套政策落实，其中，农村宅基地退出成为焦点和难点，主要原因在于去年开展户籍制度改革工作以来，市上未对各区县的农村宅基地退出政策进行统一，导致各区县农村宅基地退出政策不一，而今年市国土房管局先后下发5个文件对农村宅基地的退出程序、宅基地及附属设施用地界定、地票价款分配及拨付标准进行了严格的规定，导致了市区两级在农村宅基地退出方面产生了政策冲突，并可能导致农村宅基地退出工作陷入被动局面，形成改革风险。

为做好我区户籍制度改革农村宅基地退出与利用工作，最大限度规避政策风险，现对市区两级政策做以下对比分析。

一、政策文件梳理

市级文件（7个）：

《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）的通知》（渝办发〔2010〕203号）、《重庆市人民政府办公厅关于推进重庆市户籍制度改革有关问题的通知》（渝办发〔2010〕269号）、《重庆市国土房管局关于印发<重庆市户籍制度改革转户居民农村宅基地处置与利用管理实施暂行办法>的通知》（渝国土房管发〔2011〕61号）、《重庆市国土房管局关于印发<重庆市户籍制度改革转户居民农村宅基地处置及其附属设施用地处置与利用管理实施办法（试行）>的通知》（渝国土房管发〔2011〕157号）、《重庆市国土房管局关于进一步规范农村宅基地及其附属设施用地复垦管理实行地票价款直拨的通知》（渝国土房管发〔2011〕162号）、《重庆市国土房管局关于进一步推进户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地处置工作有关事项的通知》（渝国土房管发〔2011〕166号）、《重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔2011〕170号）。

区级文件（1个）：

《重庆市黔江区人民政府办公室关于印发黔江区户籍制度改革农村土地退出与利用实施细则（试行）的通知》（黔江府办发〔2010〕322号）。

二、核心政策

（一）市级文件

1.《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）的通知》（渝办发〔2010〕203号）

关于补偿方式。

农村居民自愿转户并退出宅基地及建（构）筑物的，参照退出时区县（自治县）征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿，并参照地票价款政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助。

今后征地时不再享有补偿权利。

关于农村五保对象退出宅基地。

农村五保对象退出宅基地及建（构）筑物后由民政部门统一安排集中供养的，由农村土地整治机构建立专户、专账管理，所取得的土地利用增值收益按有关规定支付给民政部门，专项用于农村五保对象的集中供养。

关于城镇建设用地扩展便捷范围内农村宅基地退出。

土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内的农村居民整户自愿转为城镇居民，退出宅基地及建（构）筑物、全部承包地的，征地制度改革试点地区可按“征转分离”的有关规定办理农村土地征收手续，按照同时期征地政策给予补偿安置后，原农村集体所有的土地转为国有土地。

2.《重庆市人民政府办公厅关于推进重庆市户籍制度改革有关问题的通知》（渝办发〔2010〕269号）

关于原已转户未退地群体适用户籍制度改革政策的问题。

根据渝办发〔2010〕203号文件第七条：

“符合《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》（渝府发〔2010〕78号）规定的准入条件、自愿转为城镇居民的农村居民为本办法规范的农村土地退出对象”的规定，过去已转为城镇居民且在农村拥有宅基地及农房、承包地的，不纳入本次户籍制度改革农村土地退出政策范围，下一步将专题调研过去已转户未退地群体的农村土地处置问题。

3.《重庆市国土房管局关于印发<重庆市户籍制度改革转户居民农村宅基地处置与利用管理实施暂行办法>的通知》（渝国土房管发〔2011〕61号）

关于退出农村宅基地的组织实施主体。

区县（自治县）土地行政主管部门在市土地行政主管部门的指导下，做好本行政区域内农村居民转为城镇居民的农村宅基地及建（构）筑物的处置、利用及其管理工作。

关于不纳入退出范围的农村宅基地。

有下列情形之一的农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物不纳入退出范围，不作为地票来源：

（一）违法农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物；

（二）按有关规定建新房应拆旧房但已建新未拆旧的农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物；

（三）无房地产权证的。

关于原已转户未退地群体适用户籍制度改革政策的问题。

农村居民在2010年8月1日前已经转为城镇居民保留农村宅基地及建（构）筑物的，若其自愿申请退出，可按我市农村建设用地复垦相关规定申请复垦并获得相应价款。

4.《重庆市国土房管局关于印发<重庆市户籍制度改革转户居民农村宅基地处置及其附属设施用地处置与利用管理实施办法（试行）>的通知》（渝国土房管发〔2011〕157号）

◆关于农村宅基地的范围。

修订条款中宅基地的概念，明确宅基地的含义包括宅基地、附属设施用地及建（构）筑物。

◆关于夹心房、连体房的退出。

将夹心房、连体房等暂不能复垦的宅基地及其附属设施用地纳入市级周转资金的支付范围，明确了转户居民退出能复垦产生地票、暂不能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的价款支付等事宜。

关于退出农村宅基地的补偿标准。

自愿退出能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，按宅基地及其附属设施用地面积预付价款，待复垦验收合格并交易后按实测面积结算地票价款。

自愿退出暂不能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以宅基地及其附属设施用地面积按每亩9.6万元的收购价一次性结清价款。

◆关于界定符合农村宅基地退出条件的转户居民合法稳定住所的问题。

在城镇具有下列之一合法稳定住所的证明：

⑴房地产权证；

⑵迁入地户籍管理部门出具的证明材料；

⑶租赁住房的证明材料。

◆关于原已转户未退地群体适用户籍制度改革政策的问题。

农村居民在2010年8月1日前已经转为城镇居民保留农村宅基地及建（构）筑物的，若其自愿申请退出，可按我市农村建设用地复垦相关规定申请复垦并获得相应价款。

◆关于不纳入退出范围的农村宅基地。

有下列情形之一的农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物不纳入退出范围：

（一）违法农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物；

（二）按有关规定建新房应拆旧房但已建新未拆旧的农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物；

_______________________________________________________________________________________________________________________________况______________________________________________________________________________________________________________________________（三）无房地产权证。

5.《重庆市国土房管局关于进一步规范农村宅基地及其附属设施用地复垦管理实行地票价款直拨的通知》（渝国土房管发〔2011〕162号）

关于价款核算。

重庆农村土地交易所组织地票交易后，会同区县（自治县）国土部门核算每个农户、每个集体经济组织应直拨地票价款，于地票交易完成后5个工作日内，将每个农户、集体经济组织应得地票总价款、应直拨地票价款及权属面积等基本情况录入重庆市国土房管局公众信息网、重庆农村土地交易所网站公示3天，供农户通过互联网查询。

区县（自治县）国土部门应同步采用发放明白卡等方式告知农户、农村集体经济组织应得价款金额、权属面积等基本情况，并将集体经济组织应得地票价款情况书面通知相关乡镇（街道）政府。

相关权利人有异议的，应于公示期内向区县（自治县）国土部门提出，区县（自治县）国土部门应自收到异议之日起5个工作日内核实并提出书面意见告知相关权利人。

关于价款直拨。

地票交易价款核算完毕并公示后2个工作日内，重庆农村土地交易所应将拨款信息提供给受托银行，由受托银行在2个工作日内，将价款注入每个农户存单和相关农村集体经济组织账户，并以电话、短信等方式通知农户和农村集体经济组织。

受托银行完成拨款后，应于5个工作日内将拨款信息书面反馈到重庆农村土地交易所、区县（自治县）国土部门。

复垦工程成本、管理成本、融资成本等费用，直拨至区县（自治县）国土部门和市农村土地整治中心。

6.《重庆市国土房管局关于进一步推进户籍制度改革农村宅基地及其附属设施用地处置工作有关事项的通知》（渝国土房管发〔2011〕166号）

◆关于受理转户居民退地申请的问题。

转户居民自愿申请退出农村宅基地及其附属设施用地的，区县（自治县）应组织及时受理，按规定纳入周转资金支付范围。

关于退出农村宅基地的补偿标准。

自愿退出暂不能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以宅基地及其附属设施用地面积、按每亩9.6万元的收购价一次性结清价款。

◆关于市区政策不一致的问题。

区县（自治县）原已发布的政策与市里政策不一致的，必须废止或修改完善。

7.《重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔2011〕170号）

◆关于退出农村宅基地的补偿标准。

复垦农村宅基地及其附属设施用地的，农户与农村集体经济组织应得价款按85:

15比例分配。

在渝国土房管发〔2010〕220号文件确定的农户9.6万元/亩、农村集体经济组织1.7万元/亩的最低保护价基础上，农户所得价款分配标准提高至12万元/亩、农村集体经济组织所得价款分配标准提高2.1万元/亩。

根据渝国土房管发〔2011〕162号文件的有关规定直拨至有关农户和农村集体经济组织。

（二）区级文件

《重庆市黔江区人民政府办公室关于印发黔江区户籍制度改革农村土地退出与利用实施细则（试行）的通知》（黔江府办发〔2010〕322号）

我区退出农村宅基地的补偿标准。

农村居民自愿转户并退出宅基地及建（构）筑物的，参照退出时我区征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿；宅基地使用权参照退出时我区征地政策中的土地补偿费标准给予一次性补偿；购房补助以转户前户口簿上登记的农业人口为准，在中心城区购房的补助15000元/人，在乡镇购房的补助8000元/人。

今后征地时不再享有补偿权利。

三、主要政策冲突和风险评估

（一）农村宅基地退出补偿标准不一致

全市启动实施户籍制度改革时，市上政策明确农村宅基地退出政策参照退出时区县（自治县）征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿，并参照地票价款政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助。

按照市上政策，我区制定了《重庆市黔江区人民政府办公室关于印发黔江区户籍制度改革农村土地退出与利用实施细则（试行）的通知》（黔江府办发〔2010〕322号），明确我区农村宅基地退出补偿分三块，一是参照退出时我区征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿；二是宅基地使用权参照退出时我区征地政策中的土地补偿费标准给予一次性补偿；三是购房补助以转户前户口簿上登记的农业人口为准，在中心城区购房的补助15000元/人，在乡镇购房的补助8000元/人。

今年，市国土房管局下发的《重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔2011〕170号）文件中明确，转户居民退出农村宅基地时所得价款分配标准为12万元/亩，按照85%返还给转户居民的要求，转户居民实际获得的补偿金为10.2万元/亩。

以转户居民一户4口人占有200平米农村宅基地（二类地区单层砖木结构）的家庭整户转户中心城区为例，按我区补偿标准来算，大概能得到10.44万元补偿金，如按照市上明确的最新补偿标准（渝国土房管发〔2011〕170号）来算，只能得到3.05万元补偿金。

通过假定转户居民家庭分别按市区两级政策补偿比较来看，差距能以倍数计算，十分明显。

如转户居民家庭房屋结构更加复杂，补偿金的差距还会以倍数递增。

值得特别注意的是，按照市国土房管局下发的《重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔2011〕170号）文件要求，区县（自治县）原已发布的政策与市里政策不一致的，必须废止或修改完善，由此可见，由于政策产生的变动而导致的改革成本上涨的结果，一是由本级政府买单向转户居民补差，二是由转户居民承担，前者会导致本级财政无力承担，后者会导致严重的社会稳定问题，改革风险的产生几乎不可逆转。

（二）原已转户未退地群体成为新增退地群体

市国土房管局下发的渝国土房管发〔2011〕61号、渝国土房管发〔2011〕157号明确，农村居民在2010年8月1日前已经转为城镇居民保留农村宅基地及建（构）筑物的，若其自愿申请退出，可按我市农村建设用地复垦相关规定申请复垦并获得相应价款。

按照市上政策，我区原已转户未退地群体可以按照市上相关规定退出遗留在农村宅基地，需说明的是，新增原已转户未退地群体退出农村宅基地不会增加本级财政负担，但一旦开始实施此类人群的退地工作，将增加我区农村宅基地退出工作的工作量，对工作力量的需求将会进一步上升。

四、工作建议

鉴于今年市上出台的农村宅基地退出政策与我区政策有较大冲突，建议：

一是由区国土房管局尽快根据市上政策对我区政策作相应完善和调整，最大限度规避政策风险；二是由区国土房管局做好资金测算，工作力量需求测算等工作，为我区启动农村宅基地退出工作奠定基础；三是区政府尽快研究审定我区户籍制度改革工作相关文件，以便开展下阶段工作。