稔山海滨城东片区控制性详细规划说明书.docx
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稔山海滨城东片区控制性详细规划说明书
总目录
第一部分说明书
导言
第1章项目概况
第2章用地现状分析
第3章规划定位与发展规模
第4章规划构思
第5章土地利用规划
第6章地块划分与细分
第7章指标控制
第8章综合交通规划
第9章绿地与开敞空间规划
第10章公共服务设施规划
第11章综合防灾规划
第12章环境保护规划
第13章城市设计引导
第14章规划实施建议
第二部分图纸
01区位图
02上位规划-城镇总体规划图
03上位规划-土地利用规划图
04土地利用现状图
05用地权属图
06地形分析图
07规划结构分析图
08土地利用规划图
09用地编码图
10绿地系统规划图
11公共服务设施规划图
12道路交通规划图
13建筑密度控制图
14建筑限高控制图
15开发强度控制图
16城市设计意向
第一部分说明书
惠东县稔山海滨城东片区控制性详细规划
说明书
第一章项目概况
1.区位分析与规划范围
1.1区位分析
规划区位于广东省惠州市惠东县稔山半岛西北部，东距汕头270公里，是环大亚湾的门户地带，交通区位优越，区域位置条件突出。
目前国家批准环大亚湾滨海新区建设，稔山镇将成为环大亚湾旅游体系中的重要节点。
规划基地内主要有一条过境国道和两条县道作为区域对外主要的交通流线。
其中广汕公路为南北纵向公路，北至惠东县城，南至吉隆镇与汕头市的过境国道。
县道为210县道和213县道，210县道是稔平半岛环岛路的一部分；213县道为沟通惠东县城与铁涌镇的主要干道。
优越的地理区位、良好的自然条件以及便捷的对外交通体系为基地的未来发展创造了重大机遇和良好的发展条件。
1.2规划范围
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。
规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。
本次规划总用地面积961.96公顷。
2.规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
（2）建设部《城市规划编制办法》（2006年版）
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）
（4）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年）
（5）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）2002年版
（6）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）
（7）《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）
（8）《惠州市城市规划标准与准则》（2007年）
（9）《广东省环境保护规划纲要》（2006—2020年）
（10）《稔山镇土地利用总体规划》（2010-2020年）
（11）《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）
（12）《惠东县稔山镇总体规划（2008—2025年）》实施评估报告
（13）其他相关规范及规划
3.规划期限
本次规划与镇总体规划期限保持一致，规划期限为2013-2025年。
4.规划原则
制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模、步骤和建设标准。
第二章用地现状分析
1.基本概况
1.1规划范围
规划区位于惠东县稔山镇南部海滨城片区东部。
规划用地北起范和河，南至稔山镇镇域南端镇界，西南部临范和港海域，西北与海滨城西片区相接，东北部依城镇外环路，东南部临山体。
本次规划总用地面积961.96公顷。
2.地理位置
本项目用地位于惠州市惠东县稔山镇镇域东南部，现状镇区南部、324国道以西、范和河以南、范和港以东的地区。
3.气候条件
稔山镇地处沿海丘陵地区，东为山地，南临大亚湾，属于南亚热带季风气候，常年气候温和，日照时间长，降水量充沛，利于农作物生长。
年平均气温为20，最高月平均气温出现在六、七月，最低月平均气温在一、二月份，有历史记记录的最高气温为37.5，最低气温为0.4。
平均降雨量为1920mm，年平均温度为86%，绝对温度为22.4%，相对温度为80%。
常年主导风向为东南风和东北风，夏秋季多台风。
4.水文条件
本项目选址位于范和港，潮汐属于不规则半日混合型，每日均出现两次高潮和两次低潮，但潮高和潮时不等，历年最高潮位：
2.76米，平均潮位：
1.33米，最低潮位：
0.23米，最大潮差：
2.02米，平均潮差1.35米。
5.工程地质条件
利用GIS软件进行高程、坡度、坡向对地形地貌进行综合分析，稔山海滨城片区整体呈东南高西北低的地势，山地分布在东南滨海沿线，呈带状分布，滨海及北部片区地势平坦，适宜建设。
项目用地内最高峰270m,位于用地南部沿线。
东区最高峰180m,东南有一片呈指状分布的山脉，最高指峰80m,最低指峰50m。
项目用地范围内，0—12度的平缓用地主要集中在沿海及北部已建设用地范围内，坡度总体在4度以下，坡度较大的用地主要集中在东南沿线的山地，总体在20度以上，东北地区坡度总体在3—12度左右。
6.土地利用现状
项目规划总用地面积961.96公顷，主要包括水域、农林用地、其他非建设用地及城市建设用地。
城市建设用地主要为工业用地及道路用地，其中工业用地为59.17公顷。
非建设用地主要为水域、农林用地与其他非建设用地，占总用地的83.32%。
其中水域面积为52.61公顷，农林用地面积485.40公顷，其他非建设用地面积为263.51公顷。
现状建设用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
用地面积（ha）
比例（%）
1
A
公共管理与公共服务用地
5.51
5.54
其中
行政办公用地
0.42
0.42
教育科研用地
5.09
5.12
2
B
商业服务业设施用地
3.54
3.56
其中
商业设施用地
2.42
2.43
商务设施用地
0.59
0.59
公用设置营业网点用地
0.53
0.53
3
M
工业用地
59.17
59.48
4
W
物流仓储用地
6.02
6.05
5
S
道路与交通设施用地
27.32
27.46
其中
城市道路用地
27.32
27.46
6
G
绿地
0.68
0.68
其中
防护绿地
0.68
0.68
城市建设用地
99.48
100.00
7.现状建设情况
7.1建筑物现状
规划区内用地以非建设用地为主，建筑物较少，其中沿广汕公路及县道210两旁的建筑物以商业、工业建筑为主，建筑质量良好。
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，其中范和村与芙蓉村建筑状况良好，其他村庄建筑状况整体较好，局部较差。
7.2道路交通现状
规划区内现状道路交通较为便利，以广汕公路、县道210及县道213为主，村庄内现状道路为较窄，宽度仅有2~4米，不成体系。
7.3公共服务设施、市政公用设施现状
规划区内现状配套有一定的公共服务设施及市政公用设施，主要包括派出所一处（范和派出所）、小学四所（文峰小学、芙蓉小学、革新小学、青洲小学）、加油站一处、110Kv变电站一处。
7.4外部建设情况及环境条件分析
规划区北起范和河，与镇区隔河相望；南至稔山镇镇域南端镇界，向南均为山体，生态环境良好；西临海滨城西片区，现状已经完成了一定量的建设；西南部临范和港海域；东北部依城镇外环路，东南部临山，建设量较少。
第4章规划定位与发展规模
1.规划目标及定位
1.1规划目标
强化功能整合，混合开发，打造一个融合海、山、水、田、古村风光为一体的具有国际水平的多功能旅游目的地，稔平半岛的旅游新名片，稔山镇提升经济的引擎之地，环大亚湾滨海新区的重要旅游地。
2.2规划定位
环大亚湾滨海新区及稔平半岛的重要旅游目的地；
稔山镇的旅游服务、休闲娱乐中心；
独具特色的游、居、业一体的生态宜居海滨城。
2发展规模
2.1用地规模
规划区总用地面积约961.96公顷，村庄用地约为83.62公顷，现状林地和水域等非建设用地面积约为150.79公顷。
根据现状地形坡度分析，为营造良好的生态自然环境，建设生态休闲度假胜地，本规划将尽量保留重要的生态基质和景观要素，限制人工开发。
2.2人口规模
按照片区开发强度及人口容量计算，居住用地规模为182.97公顷，人口密度取值为250人/公顷，采用下列公式：
人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×人口密度（人/公顷）
城镇人口规模约为4.57万人。
村庄建设用地规模为83.62公顷，人口密度取值为130人/公顷，采用下列公式：
人口数（万人）=规划建设用地面积（公顷）×人口密度（人/公顷）
村庄人口规模约为1.09万人。
承载人口规模约为4.57+1.09=5.66万人。
第5章规划构思
1.规划原则
制定和实施城乡规划，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
在规划区内进行建设活动，遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
地方人民政府根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定镇的发展规模、步骤和建设标准。
2.规划理念
（1）与上层次规划——《惠东县稔山镇总体规划》（2008—2025年）衔接。
承接与体现总体规划思想，并根据市场及社会经济发展的新形势新情况，进行适当的深化和优化调整。
（2）体现科学发展观，促进社会公平，致力于社会和谐。
提高公共绿地资源的均质性、可达性。
医院小学等社会基础公共设施，具有较好的、均匀的服务半径。
规划尽可能多的住宅用地，提供尽可能多的就业空间与多样化的就业机会，提高社会包容性。
（3）体现可持续发展战略，保护城市生态环境和城市空间环境特色，促进人与自然和谐发展。
保护自然环境资源，保护与完善现有城市水系，构建连续的生态网络，促进生态多样性与生态连续性。
保护城市空间环境特色。
（4）节约土地，紧凑集约发展。
提升与体现土地的经济价值。
在保护环境品质的前提下，适当提高土地开发强度。
利用市场规律，通过市场配置的基础性作用以及规划的引导作用，实现土地及空间资源的高效利用。
充分发挥交通可达性的经济价值。
（5）提高街区功能的有机性和高效性，促进经济繁荣。
平衡发展，促进公共设施的共享和空间高效利用。
创造有机的、有活力的社区。
如采用混合用地或综合性用地等措施，增加混合的均质性，以充分利用资源的时间与空间价值，增强街区的有机性及提高综合效益和效率。
（6）公交导向的发展。
采用安全可达的、连续的步行与自行车道网络和以公交步行为主的交通系统，提倡健康高效、利于环境保护的交通出行方式，减少对私人汽车的依赖，避免私人汽车导向的发展方式。
（7）提升城市现代服务业功能，增强服务与经济辐射能力。
（8）加强防灾，化解风险。
预防、减少山区城市可能发生的各种灾害，降低灾害风险。
（9）更大的灵活性与适应性。
提高规划的灵活性以适应市场变化存在许多不确定因素，规划控制方案具有灵活性，借助于市场机制实现优化目标，以实现功能的有机性。
容许相互协调的多种功能共生。
3.规划结构
规划区按照“一轴、三心、五组团”的总体空间结构进行空间布局。
一轴--城镇发展轴：
沿广汕公路与县道210由北向南逐步发展；
三心--行政文化中心，综合服务中心，商务休闲中心；
五组团—农业生态保护组团；市政生活服务组团，集聚工业发展组团，临山居住休闲组团，滨海商务娱乐组团。
（1）农业生态保护组团：
位于规划区西北部，北临范和古村落，组团内保留大面积农田，以古村落文化保护及田园风光体验为主；
（2）市政生活服务组团：
位于规划区北部、广汕公路两侧，以城镇生活服务为主，融行政管理、商业金融、文体娱乐、医疗卫生、居住、公园等与一体；
（3）集聚工业发展组团：
位于广汕公路以东，规划一类工业用地，为城镇总体规划中布置的海滨城工业园；
（4）临山居住休闲组团：
位于规划区东南部，北面为县道210，东南面临山，为朝向海的山地，规划有面积较大的如来公园，山林生态环境优越，以低强度开发的小型特色养生休闲旅游产业为主；
（5）滨海商务娱乐组团：
西面临范和港，东部为县道210，临海设置大面积公园绿地，形成滨海绿色长廊及公共开敞空间，滨海大道二边以绿化、商务会议及旅游服务业为主，为本片区主要的滨海旅游区，靠县道210一带规划滨海居住地产。
第6章土地利用规划
1.规划用地汇总
本次规划确定地块的用地性质以居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地、市政公用设施用地、绿地、村庄建设用地等为主。
规划总用地961.96公顷，其中城镇建设用地面积为727.55公顷，占规划总用地75.63%；村庄建设用地面积为83.62公顷，占规划总用地比例8.69%；非建设用地面积为153.79公顷，占规划总用地比例15.68%。
2.城镇建设用地规划
2.1居住用地（R）
1）居住用地现状
规划区以村庄建设用地为主，尚未形成配套较全的城镇居住用地。
（2）居住用地布局
规划居住用地面积为209.44公顷，占城镇建设用地的31.10%。
居住用地结合公共服务设施、滨水景观、公共绿地、道路绿化等要素，主要分布在规划区靠近镇区中心的北端及规划区南部沿山地带。
基本形成滨海居住组团、大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团、北部居住组团、芙蓉村及范和村组团。
滨海居住组团：
位于西南部海边，主要是集中开发的新型居住片区，开发建设强度按中高控制。
大埔屯、沙埔村、塘埔村、上元墩村居住组团：
位于东南部山边，为村庄改造居住片区，每个村庄预留有发展用地，开发建设强度按中低控制。
北部居住组团:
位于北部，为集中开发的新型居住片区与村庄改造居住片区的混合区，村庄预留有发展用地，开发建设强度按中高控制。
芙蓉村及范和村组团：
位于规划区西北部，为村庄改造居住片区，开发建设强度按中低控制。
2.2工业用地（M）
（1）工业用地现状
规划区内沿广汕公路及县道210现状分布有少量工业用地，总面积约为84.27公顷。
（2）工业用地布局
规划针对目前现状工业用地的分布以及已征未建工业用地的情况，按照“工业进园、集约发展”的原则，在规划区东北部广汕公路以东形成工业片区。
规划以一类工业用地为主，面积为84.27公顷，占总建设用地的12.52％。
2.3公共管理与公共服务设施用地（A）
规划公共管理与公共服务设施用地包括行政办公用地、文化设施用地、体育用地与医疗卫生用地，主要集中在规划区北部的行政文化中心及滨海地带，总面积约为32.42公顷，占城镇建设用地的4.81%。
其中行政办公用地面积约为5.18公顷；文化设施用地面积约为16.27公顷，文化活动用地为主；教育科研用地面积约为8.12公顷，以中小学用地为主；体育用地面积约为2.01公顷；医疗卫生用地面积约为0.83公顷。
规划用地汇总表
用地代码
用地性质
用地面积（ha）
占城市建设用地的比例（%）
占总用地的比例（%）
R
居住用地
182.97
25.15
19.02
R2
二类居住用地
182.97
A
公共管理与公共服务设施用地
49.41
6.79
5.14
A1
行政办公用地
6.13
A2
文化设施用地
33.26
A21
图书展览用地
33.26
A3
教育科研用地
8.36
A33
中小学用地
8.36
A4
体育用地
1.01
A5
医疗卫生用地
0.65
B
商业服务业设施用地
129.63
17.82
13.48
B1
商业用地
128.55
B11
零售商业用地
51.00
B14
旅馆用地
77.55
B4
公用设施营业网点用地
1.08
B41
加油加气站用地
1.08
M
工业用地
82.09
11.28
8.53
M1
一类工业用地
82.09
S
道路与交通设施用地
135.42
18.61
14.08
S1
城市道路用地
131.95
S4
交通场站用地
3.47
S41
公共交通场站用地
0.4
S42
社会停车场用地
3.07
U
公用设施用地
2.63
0.36
0.27
U1
供应设施用地
2.35
U12
供电用地
2.05
U13
供燃气用地
0.30
U2
环境设施用地
0.28
U22
环卫设施用地
0.28
G
绿地
141.93
19.51
14.75
G1
公园绿地
98.2
G2
防护绿地
41.05
G3
广场用地
2.68
城镇建设用地
727.55
100.00
75.63
H
建设用地
83.62
——
8.69
H1
城乡居民点建设用地
83.62
H14
村庄建设用地
83.62
E
非建设用地
150.79
——
15.68
E1
水域
20.25
E2
农林用地
108.05
E9
其他非建设用地
22.49
总用地
961.96
——
100.00
2.4商业服务业设施用地
商业服务业用地包括商业用地与公用设施营业网点用地，总面积约为110.98公顷，占城市建设用地的16.48%。
规划商业服务业用地以餐饮业用地及艺术传媒产业用地为主，其中餐饮业用地主要沿广汕公路与县道210及其交叉口分布，用地面积约为30.09公顷；艺术传媒产业用地主要分布在沿海及伴山地带，用地面积约为36.77公顷。
2.5道路与交通设施用地（S）
规划道路广场用地包括城市道路用地及交通场站用地，总面积约为134.14公顷，占城镇建设用地的18.61％，占总用地的14.08%。
其中道路用地面积约为131.95公顷；交通场站用地包括公共交通场站用地和社会停车场用地，用地面积分别为0.15公顷和2.04公顷。
2.6市政公用设施用地（U）
规划市政公用设施用地主要包括供应设施用地与环境设施用地，总用地面积约为4.14公顷，占城镇建设用地的0.61％。
其中供电用地3.14公顷；供燃气用地0.30公顷；环卫设施用地0.28公顷。
2.7绿地（G）
规划绿地包括公园绿地、防护绿地和广场用地，面积约为145.4公顷，占城市建设用地的21.59％，占总用地的14.75%。
其中公园绿地面积约为97.98公顷；防护绿地主要结合道路布置，面积约为46.39公顷；广场用地面积约为1.03公顷。
3.村庄建设用地
规划区内共有范和村、芙蓉村、大埔屯村、革新村、沙埔村、塘埔村及上元墩村等七个村庄，现状建设面积约为60.85公顷。
规划在现状基础上对村庄进行整治，同时考虑村庄发展，除范和村因为周边为基本农田，没有安排村庄规划发展用地，其余村庄规划增加了发展用地，村庄规划建设面积约为83.88公顷，占规划总用地的12.46%。
4.非建设用地
4.1水域（E1）
规划区内主要由河流组成，面积约为20.25公顷，占规划总用地的2.11%。
4.2农林用地（E2）
规划区内农林用地包括基本农田和一般农用地，主要分布在规划区北部，面积约为108.05公顷，占规划总用地的11.23%。
4.3其他非建设用地（E9）
规划区内其他非建设用地主要由规划区南端的山地组成，面积约为22.49公顷，占规划总用地的2.34%。
第7章地块划分与细分
1.地块划分
1.1地块划分依据
（1）保证土地使用性质没有相互干扰；
（2）尊重现有土地权属情况；
（3）结合现状道路边界；
（4）结合自然地理界线；
（5）利于修建性详细规划编制和土地出让；
（6）遵守上层次及其他专项规划的要求。
1.2地块划分概况
本区地块采用规划区代码、规划管理单元代码、地块编号三级划分体系，规划区共划分为十个规划管理单元，细分为146个地块。
2.地块编码
地块编码原则上按一个独立用地性质、独立用地权属的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。
地块编码采用三级编码办法，即“规划区代码+规划管理单元代码+地块编号”组成。
规划区代码用“RS-S”，代表“稔山镇--南部滨海城片区”；规划管理单元代码即01、02、03等；第三、第四位数字代表地块编号，地块编号按从上到下、从左到右的顺序编号。
如RS-S-0101即表示稔山镇南部滨海城片区01规划管理单元01号地块。
地块是城镇规划建设、土地批租的最小单位。
3.地块细分与合并规定
1.地块细分指将本次规划划定的一个地块进行更细划分，而形成细分地块；地块合并指将本次规划划定的两个以上相邻地块合并使用。
2.对公共绿地，防护绿地、公共停车场、广场、公共设施等用地不能进行细分。
3.土地细分或合并时，不准改变原有用地性质及其相关规定。
4.土地细分或合并时，不得减少已定位的配套公共设施用地和建设规模。
5.土地细分后各细分地块开发量的总和不得突破该地块原定的总开发量。
6.地块内部路网与地块细分界线必须同时确定。
原则上内部道路的中心线成为细分地块的征地界线，并且，各细分地块不临次干路与支路时，则至少有一段界线是内部道路中心线，并在该段上设置车行出入口。
7.地块合并时，除特别规定外，支路以下的路网可由城市规划行政主管部门根据具体情况作适当调整。
第8章指标控制
1.控制体系内容
本次规划的控制体系的内容可分为以下几类：
（1）土地使用控制：
用地性质、用地面积、土地使用兼容性。
（2）环境容量控制：
容积率、建筑密度、绿地率、人口密度。
（3）建筑建造控制：
建筑高度、建筑间距、建筑后退。
（4）交通活动控制：
交通出入口方位、停车位（面积）。
（5）城市设计指引：
对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；
（6）配套设施控制：
公共服务设施、市政公用设施、交通设施布置和管理的要求。
以上控制内容可分为规定性内容和指导性内容两类。
规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体布置为布局引导，为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。
2.规定性指标
2.1用地性质
按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定的土地利用类别分类；在“地块控制指标一览表”中土地使用性质栏下规定的是地块的主导性质，原则上各类用地不得任意改变其用途。
同时考虑到开发建设的各种不确定因素，为保障土地利用具有一定程度的灵活性，土地利用性质可以在兼容性规定许可的范围内有条件（或无条件）地变更，但任何更改均需按法定程序经规划主管部门批准。
2.2用地面积
规划地块划定的面积，本次规划的用地面积一般为地块的净用
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