新联康无锡红豆太湖新城项目报告.docx
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新联康无锡红豆太湖新城项目报告
规划篇
一、太湖新城
1、总体规划
太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，规划常住人口100万，总面积约150平方公里，是无锡市“城市南进、产业北移”城市发展战略的重点地区。
新城南、西两侧皆临太湖，环太湖高速贯穿新城；东接无锡国家高新技术开发区、京杭运河与苏南国际机场；北靠蠡湖景区和梁塘河生态湿地公园与老城区相连，规划轨道交通1、4号线从新城穿过；加之规划建设的“五横九纵”的道路格局，使得太湖新城在区位、交通及生态环境方面的优势十分明显。
2、功能定位
太湖新城是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。
主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。
太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。
东区（华谊路以东、高浪路以南）——以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。
中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东）——重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。
西区（蠡湖大道以西）——以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。
3、建设目标
太湖新城规划的总体目标是：
塑造一个新城——开放的、现代化的湖滨新城；打造两个中心——中央商务中心和创意中心；完善三大功能——商务办公、创意产业和休闲居住功能；形成四个特色——特色鲜明的山水城、和谐共生的生态城、底蕴深厚的文化城、网络覆盖的数字城。
太湖新城形成“一核、一带、两园两区”的规划结构
“一核”是指行政文化及商务金融核心
“一带”是指环太湖山水风光带
“两园两区”是指太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的配套生活区
二、金融商务第一街区
金融商务第一街区建在方庙村袁湾里旧址约20公顷范围内，东西分别以立德道、立信路为界，北至观山路，南达吴越路。
目前已有无锡国联、香港昌兴等11家国内外着名企业合作开发金融街区。
根据规划，从现在起，将有16栋风格统一、界面整齐、品质超群的高层建筑陆续开工，建筑总面积达到80万平方米，以此迅速形成新城核心区的现代商务氛围。
金融商务第一街区高起点规划，力求建成无锡金融商务、创意研发和企业集团总部的聚集地，16栋高层建筑将成为“总部经济”和高端产业的主要承接载体。
显然，金融商务第一街区的率先建设，奠定了高端服务业在新城的重要产业地位。
三、焦点关注
吴越路、大通路、震泽路、具区路、贡湖大道、立信大道、五湖大道、方庙路、立德道、清舒道将在08年内完成建设，并构成新城“三纵三横”的道路主干网。
太湖新城中央商务区内的市民中心、会展中心、尚贤河生态湿地均在年内开工建设或整治，并于09年底前完成。
三年内，太湖新城中央商务区和西区创意中心将完成主要干道和重点绿化环境建设，完成水系整治和基础设施配套，初步形成现代化新城框架和风貌。
太湖新城科教产业园将以软件和动漫作为发展主攻方向，努力引进国际知名软件企业和跨国公司研发中心，力争到2010年软件企业总数超100家，动漫及其衍生企业60-80家，工业设计企业和研发机构总数达到70家。
四、结论
太湖新城开发建设步伐日益加快，各级部门政策倾斜明显，区域关注度逐渐提高，发展前景广阔。
太湖新城所具备的多方面优势将集聚大量大规模、高科技企业的入驻并导入大批高层次和高消费人群，对区域房地产发展促进作用巨大。
市场篇
一、一级市场
办公类土地出让分析
地块编号
地块名称
占地面积
用地性质
容积率
预计总建
竟得单位
锡国土06-2
滨湖蠡溪路东侧地块
商业、办公
<
蠡园地产
锡国土06-50
河埒核心商务区地块
商业、办公
居住
<
大连万达
锡国土06-67
市民广场南，中南路北地块
办公、商业（含酒店）
文化娱乐、居住
<
<
九龙仓置业
锡国土06-76
崇安寺二期地块
商业、办公
停车场
A<、B<、C<
23
崇安寺地产
锡国土06-79
高浪路北侧地块
商业、办公
<
紫光置业
锡国土06-80
滨开南社区一号地块
A:
商业、办公、居住
B、C:
居住
A<
B、C<
南京兴元
锡国土06-81
体育中心北侧地块
商业、办公
居住
<
河埒街道资产经营公司
锡国土06-105
东大街地块
办公、商业
酒店
<
恒隆地产
锡国土07-6
锡沪路北侧地块
商业、办公
尤渡村集团
锡国土07-26
崇安新城20号地块
商业、办公
广益地产
锡国土07-31
第九棉纺织厂地块
A:
商业、办公、居住；
B:
商业、办公、配套
A<
B<
栖霞建设
锡国土07-32
新东方广场地块
商业、办公
文化娱乐
蠡湖地产
锡国土07-39
国税局北侧地块
商业、办公
居住
A<,
B、C<
天华百润
锡国土07-40
新生路西南侧地块
商业（含五星级
酒店）、办公
苏宁地产
锡国土07-41
太湖新城中心区1号地块
A:
商业、居住
B：
商业、办公
文化娱乐
C：
商业、办公
A<
B<4.2
C<
太湖新城建设
投资管理公司
锡国土07-42
崇安新城13号地块
商业（市场）
办公
崇安新城
龙安置业
锡国土07-46
电瓶车厂地块
商业、办公
娱乐、住宅
<
上海鹏润
锡国土07-47
蠡园开发区原管委会地块
商业（含五星级酒店）、办公
<
上海城开
锡国土08-6
自行车厂、无线电厂地块
商业、商务办公、居住
A<、C<
——
江苏金洋
锡国土08-7
鸿桥村委地块
商业、办公、居住
<
上海中锐
锡国土08-22
长江北路东侧地块
商业、商务办公
<
CyberPort
锡国土08-25
长江路、旺庄路口东南侧地块
商业、商务办公
<
茂业置业
资料来源:
无锡市国土局.新联康研展部
2006年至今无锡市区具有竞争性的同类性质土地共计成交22幅。
大多集中在市中心区或市北区域。
目前滨湖区内的办公类地块除太湖新城中心区以外，主要集中于东蠡湖以北，靠近市区的区域。
位于太湖新城区域内的地块只有06-79、06-80和07-41号。
本案就位于07-41号地块内（07-41号地块被划为14个地块，分别由10家开发商竞得）。
结论
由于太湖新城特有的区位与规划，本案未来的竞争将主要来自于金融商务第一街区的地块内部。
二、二级市场
办公楼市场供需分析
06年
1季度
06年
2季度
06年
3季度
06年
4季度
07年
1季度
07年
2季度
07年
3季度
07年
4季度
上市面积
58272
21819
47217
58615
100726
23252
65247
42445
成交面积
15790
20832
12397
17071
17476
20000
18362
16402
供求比
1:
1:
1:
1:
1:
1:
1:
1:
成交均价
8327
11289
11431
12169
8568
9456
10339
10095
资料来源:
新联康研展部
06、07两年无锡办公市场新增供应量均明显高于成交量，从而导致到07年底，无锡办公市场的库存量较高，至少达到万平方米。
06年全年，无锡办公市场成交价格呈上涨趋势，到四季度到达最高点，主要由于凯燕环球中心办公成交价格的提升带动了整体市场的价格。
进入07年以来，由于市区外围开发建设的逐步展开，周边城区办公项目的较低的成交价格拉低了整体市场成交价格
由上图，通过对近2年来，无锡房地产市场办公类产品与住宅类产品的市场价格走势分析比较可以看出：
相对住宅市场的红火及成交价格的逐步走高，办公楼市场的价格则始终保持在一个相对稳定的程度，市场相对冷淡。
结论
无锡办公市场供大于求现象明显，库存量较大。
无锡近年来办公类产品市场相对冷淡，价格未出现明显上涨。
竞品篇
一、在售办公类产品分析
主要竞争个案概览
区域
项目
开盘
时间
交付
时间
物业
级别
项目
总建
总层数
标准
层高
主力面积
电梯
装修
物业费
均价
本期销
售率
滨湖区
西BD
联创
现房
未分级
5
地上18
地下1
88-112
日本
三菱
毛坯
7200
近100%
华邸
国际
甲级5A
地上28
地下2
3
105
OTIS
精装
4
10000
80%
华仁
逸景
现房
甲级5A
地上20
地下1
195-218
OTIS
简装
4
10000
近100%
润华
国际
甲级5A
15办
公4
地上55
地下3
办公85-108
公寓60-180
知名
品牌
精装
13000
100%
恒华科技园
独栋商务
10
地上3-5
地下1
单栋794-1500
预留电梯井
毛坯
未定
6000
40%
工业
设计
预
甲级5A
7
地上27
地下1
76-95
日本富士达
简装
未定
10000
未开
南长区
天诚
大厦
08年底
未分级
27
80-102
富士
毛坯
3
12000
80%
新天地
甲级5A
办公
地上13
地下1
65-75
广州
日立
毛坯
未定
8900
80%
新区
创源
大厦
预
未分级
地上11
地下1
3
89-101
202-208
OTIS
毛坯
2年内
7000
未开
崇安区
摩天
360
乙级5A
8
地上50
地下3
办公133-190
日本三菱
毛坯
简装
17000
近100%
资料来源:
新联康研展部
目前无锡市在售或即将推出的办公类项目共计10个，其中有6个集中于滨湖区，且多集中于东蠡湖以北，靠近市区的区域。
位于东蠡湖东南区域的目前仅有恒华科技园一个且为别墅式商务办公产品。
本案处于东蠡湖东南的太湖新城核心区域，目前区域内尚无竞争个案。
总建规模分析
区域
案名
总建规模（万㎡）
3万以下
3-5万
5-10万
滨湖区
西BD联创大厦
5
华邸国际大厦
华仁逸景国际
润华国际大厦
4
恒华科技园
10
工业设计大厦
7
南长区
天诚大厦
新天地广场
新区
创源大厦
崇安区
摩天360
8
由上表可见：
目前无锡办公楼项目总建规模普遍较小，总体看来，规模基本都在5万平方米以内。
目前大规模的办公项目主要为摩天360总建达8万平方米，工业设计大厦7万平方米，恒华科技园10万平米。
就本案来看，规划的7万平米总建在无锡办公市场属于中等规模。
楼层与层高分析
区域
案名
总楼层
10以下
10-20
20-30
31及以上
滨湖区
西BD联创大厦
18
华邸国际大厦
28
华仁逸景国际
20
润华国际大厦
55（B座48）
恒华科技园
3-5
工业设计大厦
27
南长区
天诚大厦
27
新天地广场
13
新区
创源大厦
11
崇安区
摩天360
50
目前无锡办公产品地上部分主要以15-30层的单体独栋型高层为主，其中超高层项目有润华国际大厦55层，摩天36050层，而恒华科技园则规划为别墅式独栋商务产品。
根据规划，本案预计层数在20层左右，属于中等水平。
区域
项目
物业
级别
总层数
裙房
层数
标准
层高
裙房
层高
特殊楼
层层高
均价
销售率
滨湖区
西BD联创大厦
未分级
地上18/地下1
4
地下车库5
7200
近100%
华邸国际大厦
甲级5A
地上28/地下2
3
3
——
10000
80%
华仁逸景国际
甲级5A
地上20/地下1
3
1楼5
2楼
3楼
——
10000
近100%
润华国际大厦
甲级5A
地上55/地下3
6
大堂10米
裙房4米以上
地下室层高4
13000
1期100%
恒华科技园
独栋商务
地上3-5/地下1
——
——
1楼
地下室
6000
1期40%
工业设计大厦
甲级5A
地上27/地下1
大堂9
10000
未开
南长区
天诚大厦
未分级
27
5
——
12000
80%
新天地广场
甲级5A
地上13/地下1
无
——
——
8900
80%
新区
创源大厦
未分级
地上11/地下1
2
3
大堂
7000
未开
崇安区
摩天360
乙级5A
地上50/地下3
无
/
——
17000
近100%
资料来源:
新联康研展部
无锡市的办公楼均设置了地下室，主要用于车辆停放与设备放置。
层高方面，目前无锡市的办公楼标准层高普遍挑高-3.8米。
较高的层高有利于提升产品品质和增加办公舒适度。
对于裙房部分，绝大多数项目挑高4米以上。
本案规划中亦有裙房部分，估计裙房楼层为3层。
层高较低的项目普遍存在定价偏低，去化相对缓慢的现象。
产品面积分析
区域
案名
主力面积
开间面积段
50-99
100-149
150-199
200以上
50-99
100-149
150-199
200-299
300-399
400以上
滨湖区
联创大厦
华邸国际
华仁逸景
润华国际
工业设计大厦
南长区
天诚大厦
新天地广场
新区
创源大厦
崇安区
摩天360
目前在无锡在售的办公楼主力产品均以80-150平米的小面积单位为主，而同时又普遍采取了大跨度的产品面积段设置，以增大购房者的选择面；此外，所有的项目均为框架结构，可实现多户甚至整层打通。
根据调研，目前无锡办公市场在售项目中100平米左右的小户型产品去化速度最快。
区域
案名
标准层面积
标准层开间数
500-999
1000-1499
1500-1999
2000及以上
4及以下
5-8
8-12
12-16
滨湖区
联创大厦
华邸国际
华仁逸景
润华国际
工业设计大厦
南长区
天诚大厦
新天地广场
新区
创源大厦
崇安区
摩天360
从上述表格可以看出，目前无锡办公楼产品标准层面积主要集中在800-1500平方米，每层的开间数控制在8间左右。
市场方面，较少的层面开间有利于提升项目档次，创造更好的办公环境并增强私密性，市场接受度较高。
装修与配套分析
区域
项目
物业
级别
均价
装修情况
空调
公共部位营造
自身配套
滨湖区
联创大厦
未分级
7200
毛坯
伊通墙砖、双层中空钢化镀膜玻璃、新风系统
大金空调
大堂：
高档石材，不锈钢饰件，公共洗手间
裙房商铺
华邸国际
甲级5A
10000
精装菜单式装饰房
热水器、知名灯具、直饮水系统
美国斯图华纳多联式空调系统
公用部分为精装饰
独立洗手间
空中花园和生态天井公共阅览室，大堂VIP客户接待室、商务中心、自助洗衣中心
华仁逸景
甲级5A
10000
毛坯，简装大理石地面，墙面立邦涂料
大金多联体智能冷媒
大堂1000平米，挑高9.5米高级石材，触摸屏
每层1个公用洗手间
五金配件：
德国多玛
裙房引进健身房、咖啡厅等
润华国际
甲级5A
13000
精装
中央净水处理系统
进口涂料、架空地板、进口石膏吊顶
国际着名中央空调，分户计量
大堂10米挑高，超5星装修标准
公用洗手间高档面砖、地砖、金属板吊顶
每层1个公用洗手间
商业中心，五星酒店
顶层豪景会馆、健身中心、
千人宴会厅、公共会议室、空中花园、露天游泳池
恒华科技园
独栋商务
6000
毛坯
——
——
——
工业设计
甲级5A
10000
简装：
高科技刷卡识别系统
新风系统
富士康空调
大堂：
喜来登标准的水景大堂，9米挑高，1500平米空间
每层3个公用洗手间
员工食堂、高档商务会所
南长区
天诚大厦
未分级
12000
毛坯
中央空调
每户独用厨卫
裙房设置商业中心，引进银行
新天地
甲级5A
8900
毛坯
三菱电机中央空调
每层1个公用卫生间
无
新区
创源大厦
未分级
7000
毛坯：
地毯、吊顶、墙面涂料
麦克维尔中央空调
4.5米挑高酒店式大堂，中空玻璃，自感应门
一层2个公用洗手间
职工餐厅、银行
崇安区
摩天360
乙级5A
17000
简装：
地毯、涂料、吊顶、卫浴
大金中央空调
墙面面砖、地面大理石，艺术吊顶，高级洁具
大面积户型设置独立卫生间
餐饮区、豪华休闲娱乐及商务三大主题会所、迷你影院
资料来源:
新联康研展部
无锡办公楼多以毛坯房形式进行销售，但普遍重视大堂部分的装修，而采用独立卫生间的只有华邸国际、天诚大厦和摩天360（部分）。
目前市场上推出精装修产品的仅有华邸国际与润华国际两个项目。
甲级5A类办公项目均配备（或引进）了完善的配套设施。
区域
项目
物业
级别
均价
电梯品牌
电梯数
电梯服务面积
滨湖区
联创大厦
未分级
7200
日本三菱高速
3部/栋，2栋
8300
华邸国际
甲级5A
10000
OTIS
2部/栋，2栋
11000
华仁逸景
甲级5A
10000
OTIS
5部
6600
润华国际
甲级5A
13000
知名国际品牌
办公6部
7000
恒华科技园
独栋商务
6000
——
预留电梯井
794-1500
工业设计
甲级5A
10000
日本富士达
10
7000
南长区
天诚大厦
未分级
12000
富士
3
9000
新天地
甲级5A
8900
广州日立
2
8500
新区
创源大厦
未分级
7000
OTIS
4部客/1部货
5000
崇安区
摩天360
乙级5A
17000
日本三菱
11（办公6、公寓2、酒店3）
9200
资料来源:
新联康研展部
目前无锡市的电梯服务面积主要集中在5000-9000平方米/电梯,基本上电梯配置的标准和销售价格相关，即电梯配置标准较高的项目，在同等条件下销售价格也相对较高。
物业车位情况分析
区域
项目
物业
级别
物业公司
物业费
车位数
车位比
车位情况
滨湖区
联创大厦
未分级
加拿大高力、中国金马
上68下172
1：
1
出租350元/月
华邸国际
甲级5A
中远戴维斯
4
224
1：
1
出租200-300/个
华仁逸景
甲级5A
加拿大高力
4
200
大于1：
1
出租300左右/个
润华国际
甲级5A
戴德梁行
300
1：
1
未定
恒华科技园
独栋商务
上海陆家嘴物业
未定
600
大于1：
1
未定
工业设计
甲级5A
第一太平戴维斯
未定
500
2：
1
未定
南长区
天诚大厦
未分级
天诚物业
3
198
1：
1
未定
新天地
甲级5A
中住山水物业
未定
300左右
4：
1
未定
新区
创源大厦
未分级
上海招商局物业
2年内
2年后
上30，下100
1：
1
未定
崇安区
摩天360
乙级5A
银辉物业
400
1：
1
出租400元/月
资料来源:
新联康研展部
如表：
各项目中，甲级写字楼普遍选择了知名的专业物业管理公司，而物业管理费方面，甲级写字楼普遍集中在4-5元/平方米.月，而非甲级写字楼物业费略低，但并不存在明显差距。
车位方面，所有项目均保证了每户1个车位甚至更多。
主力客源分析
客源分析
区域
项目
主力客源
滨湖区
联创大厦
各类城市建设及服务产业链客户
华邸国际
外贸、软件、工业产品制造与销售、广告、
华仁逸景
外贸、工业产品制造与销售、电子
润华国际
贸易、工业产品制造与销售、咨询、广告传媒
恒华科技园
创意产业、动漫、外贸
工业设计
工业产品制造与销售、创意产业、IT软件类、电子、
南长区
天诚大厦
装潢、保险、广告、咨询
新天地
咨询、网络、广告、服务业
新区
创源大厦
外贸、电子、物流、工业产品制造与销售
崇安区
摩天360
网络、创意、电子、服务业
资料来源:
新联康研展部
从主要客源来看，办公类产品的客源区域性较明显。
滨湖区与新区在售项目因靠近经济开发区与产业园区，因此客源以外贸与工业品制造、销售类为主，辅以部分IT及电子领域客源；而南长与崇安范围内的项目则主要是第三产业类客源为主，侧重咨询、创意、服务等领域。
本案未来的客源将主要以太湖新城及周边的开发区、产业园区内的企业为主，行业将以创意、网络、电子、外贸等为主，随着无锡市行政中心的逐步南移，各类事业单位也将成为本案的主力客源的重要组成部分。
去化与推量分析
案名
开盘时间
办公总建
已推面积
已推面积余量
整体存量
年均去化
西BD联创
5
5
恒华科技园
10
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