郑州市房地产市场报告.docx

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郑州市房地产市场报告

郑州市6月份房地产市场研究报告

2014年6月郑州商品纯住宅预售面积99.4万㎡，环比上涨29.6%，同比上涨233%；销售面积45.97万㎡，环比下跌9.7%，同比下降37%。

6月份供求比为2.2，未来市场存量充足。

6月份郑州商品纯住宅成交均价为8522元/㎡，较上月增长151.8元/㎡。

相比前两月纯商品住宅市场价格开始回暖。

1.商品房市场

1.1商品房供求分析——商品房市场供过于求，供应面积环比增长27.10%，销售面积环比下跌15.63%；供需比为2。

6月份商品房市场供应量较上月有大幅增长；6月份供应面积119.4万㎡，环比增长27.10%，同比增长30.2%；本月销售面积58.7万㎡，环比下跌15.63%，同比下降42.3%。

6月商品房市场供需比持续拉大，后续市场压力较大。

1.2商品房价格分析——6月份商品房销售均价10075元/㎡，较上月增长307元/㎡

6月份郑州市商品房成交均价整体上涨307元/㎡，6月份商品房销售均价为10075元/㎡，环比上涨3.14%，同比上涨8.8%。

1.3区域指数分析

1.3.1区域供求分析——6月份供应量二七区第一，高新区销售量第一

6月份二七区的投放量最大，达到38.89万㎡，占全市商品房供应总量的32.6%；其次是金水区，供应量为20.49万㎡。

6月高新区的销售量第一，销售面积为14.70万㎡，占总销量的25.0%；其次是二七区，销售面积为9.86万㎡，占比均为16.8%。

1.3.2区域价格分析——本月成交均价呈现中心城区向郊区递减的规律。

6月份，郑州市商品房成交均价呈现出区域分化较大。

其中中心城区均价出现大幅上涨，边缘城区呈现下跌趋势。

经开区、金水区和二七区上涨明显，环比涨幅分别达到19.9%、15.6%和10.5%。

6月经开区成交均价为9912元/㎡，环比上涨1644元/㎡，为涨幅最大的区域，主要是因为恒大绿洲和金沙湖高尔夫两个品质楼盘大量成交拉高板块均价。

本月惠济区成交均价为9108元/㎡，环比下跌1182元/㎡，为跌幅最大的区域。

2.商品住宅市场

2.1住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析——本月住宅投放量环比上涨37.1%，销售面积环比下跌10.6%。

6月份郑州市商品住宅的预售面积持续增加，成交放缓。

6月商品住宅预售面积105.2万㎡，环比上涨37.1%，同比上涨252.9%；销售面积46.04万㎡，环比下跌10.6%，同比下降41.7%；6月住宅市场较5月成交放缓。

2.2住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格——商品住宅成交均价8514.29元/㎡，相比上月上涨205元/㎡。

6月份商品住宅成交均价为8514元/㎡，销售价格较上月上涨205元/㎡；环比上涨2.5%，同比上涨3.6%；相比前两月住宅市场均价略有回升。

2.3纯商品住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房）——6月份商品纯住宅供应面积环比上涨29.6%，销售面积环比下跌9.7%。

6月份，商品纯住宅预售面积99.4万㎡，环比上涨29.6%，同比上涨233%；销售面积45.97万㎡，环比下跌9.7%，同比下降37%。

6月份供求比为2.2，未来市场存量充足。

2.4纯商品住宅价格分析（不含经适房等政策性用房）——6月份商品纯住宅销售价格为8522元/㎡。

6月份商品纯住宅成交均价为8522元/㎡，较上月增长151.8元/㎡。

相比前两月纯商品住宅市场价格开始回暖。

2.5纯商品住宅面积段细分（不含经适房等政策性用房）

2.5.1成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型，改善户型略有上涨。

6月份，90㎡以下的产品销售22.92万㎡，占全市纯住宅销量的49.9%，其次90-120㎡占比为18.9%，120-140㎡的产品占据市场为18%的份额，140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小，占比分别为3.22%、2.85%。

6月份市场上90㎡以下户型销量最好，销量占总量的49.9%，市场上刚需置业仍是主流，客户主要关注点在于住宅的性价比。

2.5.2成交均价——6月份刚需产品价格略有下降，改善型住宅产品价格大幅上涨

6月份刚需产品略有下降，改善型住宅产品价格大幅上涨。

180㎡的产品均价13895元/㎡，涨幅高达34.3%；其次140-180㎡以下的产品销售均价为10543元/㎡，上涨幅度为12.7%。

2.6纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房）

2.6.1区域供求分析——6月纯住宅市场二七区供应量最多，高新区成交量最多。

6月份，二七区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一，供应量为27.48万㎡，占全市供应总量的27.6%；其次是金水区，预售面积18.48万㎡，占全市供应总量的18.6%。

6月高新区的销售面积最大为14万㎡，占总市销售总量的30.5%。

2.7商品纯住宅销售额TOP9（按金额排名，不含经适房等政策性用房）

3.商业市场

3.1商业市场供需分析——商业供销量有升有降，预售面积环比上涨104.66%；销售面积环比下跌34.28%。

6月份商业预售面积较5月相比有显著上涨，为12.73万㎡，环比上涨104.66%，同比下降35.05%；本月销售面积4.87万㎡，环比下跌34.28%，同比下跌14.56%；6月供过于求。

3.2.1商业市场价格分析——商业市场价格大幅上涨，6月价格涨至21765元/㎡。

6月商业市场销售价格继续下降，较上月上涨6519元/㎡，成交均价为21765元/㎡，环比上涨42.76%，同比上涨20.48%。

3.2商业市场区域指数分析

3.2.1区域供求分析——6月份二七区供销两旺，排名第一。

43.7%；其次是惠济区，供应量为4.24万㎡，占总预售面积的33.3%；6月份，二七区商业销售量最好，为1.34万㎡，占全市总销量的27.5%，其次是金水区商业销售1.03万㎡，占总销量的21.1%。

3.2.2区域价格分析——6月大部分区域商业价格开始回升，其中涨幅最大为金水区，价格为30576元/㎡。

6月份郑州市8个区域商业用房成交均价6个区域出现上涨，仅惠济区及经开区商业成交均价下跌。

其中金水区的成交价格涨幅最大，其中金水万达中心及恒大名都两个项目本月成交量较大，拉高板块均价。

6月惠济区的价格为15450元/㎡，下跌幅度为13.14%；经开区的成交均价为20909元/㎡，下涨幅度为9.18%。

3.3商业物业销售额TOP20（按金额排名）

4.办公市场

4.1办公市场供需分析——6月办公产品供应量为4.71万方，销售量为7.89万方。

6月份办公产品预售面积为4.71万方，同比下降84.4%；销售面积为7.89万㎡，环比下降24.1%，同比下降53.6%。

4.2办公市场价格分析——本月办公产品均价为11896元/㎡，环比下跌9.7%。

郑州市办公市场本月价格走低，成交均价为11896元/㎡，环比下跌9.7%，同比上涨6.6%。

4.3办公市场区域指数分析

4.3.1区域供求分析——6月办公物业供应集中于二七区及金水区，郑东新区去化第一。

6月份郑州市办公市场中新增供应量集中于二七区及金水区，其中二七区新增供应为4.46万方，金水区新增供应为0.25万方。

本月郑东新区成交仍居首位为4.24万㎡，占全市成交总量的53.8%，其次为二七区成交量为1.34万㎡，占全市成交总量的17%。

4.3.2区域价格分析——6月份郑州市办公用房价格有升有降；郑东新区价格环比下跌16.5%，惠济区环比上涨8.7%。

6月份郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。

其中郑东新区办公产品均价14794.1元/㎡，环比下跌16.5%，跌幅大。

办公产品均价上涨最大的区域为惠济区，均价为9740元/㎡，环比上涨8.7%。

4.4办公物业销售额TOP20（按金额排名）