二手房交易流程及中介收费标准.doc

二手房交易流程及中介收费标准.doc

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二手房交易流程及中介收费标准

一、二手房交易程序

1、评估：

到市房产交易中心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。

2、资金监管：

需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户；现金买房的可自愿到房产局资金监管，但资金监管额不能超过评估价。

3、银行（公积金）贷款审批：

贷款客户凭房产交易中心（建行、公积金中心）提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告，买卖双方夫妻身份证、结婚证、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。

4、担保公司担保：

经审批的贷款，由买方和银行签定贷款合同，并到置业担保公司办理担保手续。

5、银行（公积金）放款：

银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。

6、到房产局办理产权交易手续。

7、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。

二、二手房交易中介收费标准

1、中介费：

凡本中心介绍的房源现金按1%，贷款按2%收取中介费，并免费提供担保、办证、贷款服务。

2、贷款服务费：

按成交额1%收取。

三、二手房委托销售程序

1、签定委托协议：

凡需和本心合作的客户要签定委托协议，具体格式如下：

卖房委托协议（格式具体有修改）

甲方：

身份证：

电话：

乙方：

与时房屋服务中心      身份证：

电话：

一、甲方委托乙方卖位于房证号：

楼层：

面积:

朝向：

建筑时间：

总价款：

元，委托期从年月日到年月日、

二、在委托售房期内，甲方不得通过网络等渠道发布任何信息，不得委托其他中介机构或个人售房，不得向购房者提供电话号码等个人信息或私自将本房卖给他人，否则，将由甲方承担1%的手续费。

三、乙方要尽力通过网站等方式发布售房信息，并根据市场走向及时向甲方反馈信息。

 四、甲方发现乙方不作为的可以通过书面开式通知乙方取消本协议。

 五、乙方负责提供购房者，对符合甲方意图的购买者组织集中看房。

六、如果出卖房屋信息出现失真，甲方负全部责任，并赔偿乙方经济损失。

 七、本协议经双方签字后生效。

2、拍摄照片和录像资料

3、发布信息

通过中心网站、鞍山家迅房产网、房屋所在地影响比较大的网站如营口房产信息网发布售房信息。

4、组织看房

先到中心网站看照片；其次到中心看录相；三是现场看房，要收20元看房费

5、签订购房协议：

对于符合购房意图的现场签订购房协议，具体格式如下：

购房协议

甲方（购买人）：

身份证：

电话：

乙方（出卖人）：

身份证：

电话：

丙方（中介方）：

与时房屋服务中心身份证：

电话：

一、甲方购买乙方座落在房屋所有权，全个人产权，产籍号：

，面积平方米，楼层，价格万元。

二、甲方交付乙方定金万元，在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人，将双倍返还甲方定金和中介费，甲方不购此房乙方不退还定金，并有权将房屋转卖他人。

三、丙方向甲方收取中介服务费元，并在交付定金时交纳，丙方负责产权交易的一切手续（含贷款），不另收服务费。

四、乙方要保证房屋信息的真实准确，丙方负责核验，如果购房信息失真，甲方有权向乙方追赔经济损失，丙方负连带责任。

五、在交易过程中，二手交易费用由甲方承担；一手交易费用由乙方承担，由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担。

六、甲方应认真查看房屋状况，对于交付定金后发现的瑕疵，乙方概不负责任。

七、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺，否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失。

八、本协议三方签字后生效。

甲方：

乙方：

丙方：

年月日

6、组织办理产权交易手续和贷款业务

当前，银行房贷业务激烈竞争，其结果便是形成各家银行房贷政策的差异性，这就给贷款者留下了很大的选择空间。

因为一家合适的银行，对于节约利息、改善生活水平事关重要。

在此建议贷款者，选择房贷银行，重点对比如下四要素。

一看房贷利率。

利率高低直接关系房贷利息支出多少。

自今年3月17日央行出台新的房贷政策，商业银行便取消自营性个人住房贷款优惠利率，回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，针对不同区域结构和客户结构，对住房贷款实行了差别利率。

从目前看，各家银行的个人住房按揭贷款利率差距已经拉开。

住房装修和二手房贷款的利率差别尤大，有的执行5.51%的底限利率，有的则在基准利率基础上上浮10%，甚至上浮30%或更高。

以50万元、20年期房贷为例，年利率5.51%与7.344%的差异，会导致在整个还款期间，后者比前者多支出9.71万元利息。

二看还款方式。

这是房贷者必须面对的一个重要选择，因为一款适合自己的还款方式，不仅能节约利息支出，还能减轻还贷压力。

从调整还款期限和还款金额的便利来看，贷款者应选择能提供多种还款方式的银行。

除传统的“月均等额还款”、“月均等本金还款”、“到期一次性还本付息”、“前期只还利息后期还本金”等方式外，一些银行还于今年下半年推出了等额递增、等额递减、按季还款等方式。

此外，选择还款方式还要视贷款者的月稳定收入情况而定。

一般说贷款者按月还款后，应能保证其基本生活费用及必要开支。

三看调息方式。

目前，银行房贷利率的调整方式已非“一年一定”，而由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季或按年进行调整，也可采用固定利率方式。

不同的银行对于调息方式的规定也不同，有的允许客户选择，有的则对所有客户执行同一调息方式。

这其中，事实隐藏着很大的节支技巧。

特别是在当前银行贷款利率处于不稳定的形势下，调息方式的选择对于节约利息支出更有文章可做。

在房贷利率持续走高的趋势下，选择固定利率较为划算，可使贷款全程享受低利率。

反之，在房贷利率极可能调低的趋势下，宜选择按月调整，使银行与贷款者两不吃亏。

四看罚息水平。

自央行3月17日出台房贷新政策，授予商业银行自主决定房贷罚息利率的权利，各银行便纷纷加大了房贷罚息力度，将罚息利率由按日0.021%计息，改为在借款合同中载明的借款利率水平上，加收30%至50%。

例如，以5年期以上商业性房贷利率5.51%、罚息加收50%计算，年罚息达8.265%，日罚息为0.2295‰（8.262%÷360），比以往的0.21‰高出0.0195‰，且罚息还计算复利。

若长时间欠款，罚息就会如滚雪球般迅速增加。

因此，鉴于在贷款期间无数次的月还款中，难免出于一些原因发生拖欠问题，所以要尽量选择罚息水平较低的银行，以免加大房贷成本。