欧沪都市港湾项目简报.docx
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欧沪都市港湾项目简报
《都市港湾》《欧沪·国际大酒店》
项目简报
一、项目投资环境
二、项目规划及市场定位
三、项目及周边租售情况
四、项目SWOT分析
五、开发经营与工程进度
六、静态投资分析
七、项目营销计划概要
一、项目投资环境
1.基本概况
光泽县位于福建省西北部，武夷山西南麓，与闽赣两省的武夷山、邵武、建阳、黎川、资溪、贵溪、铅山七县市交界，是鹰厦铁路入闽门户，316国道横贯县境，县城距武夷山机场仅百公里。
人口16.02万，总面积2232.4平方千米。
全县下辖3个镇（杭川镇、寨里镇、止马镇），5个乡（鸾凤乡、崇仁乡、司前乡、华桥乡、李坊乡），90个村（居）委会。
光泽自然资源丰富。
全县耕地20万亩，山地278万亩，林地面积234万亩，森林覆盖率达77%，是南方重点林区。
光泽是国家商品粮基地县、省重点林区县、莲子生产基地之一。
近年来，光泽人民充分发挥山区优势，发展地方特色产业，致力于开发鸡业、竹业、烟业、中草药业、玖瑰花业等重点产业，福建圣农实业有限公司入选农业产业化国家级龙头企业，逐步走出了一条发展特色产业链的路子。
进入新世纪，光泽大力实施"小县大县城、小县大产业、小县大开发"的"三小三大"战略，加快城市建设、壮大特色产业，实现全方位的开放开发。
另外光泽县（GDP）发展状况:
由右图标解读出：
ØGDP相对中国其他同类县级城市较低，经济发展较为滞缓，发展较为疲软。
Ø从07年开始GDP随着房地产起步发生跨越式递增，由10.1%发展到07年的14%。
Ø10年GDP开始下滑主要因素为房地产在国家房地产政策调控及地方需求结构发生变化的特性下发生改变，区域经济发展较为单一。
Ø城市经济结构比较单一，主要以农林及房地产为主，其中房地产份额占有加大比重，整个区域经济发展相对福建及周边沿海城市较为落后。
2、项目区域环境
《都市港湾》《欧沪国际大酒店》位于光泽县城区桔子州，处于西溪与北溪两大景观河交汇处，是光泽主城三大组团文昌、镇岭与坪山的纽带，是光泽未来
商业与居住的核心位置。
该地段具备景观环境、商业地段、交通枢纽三重优势。
光泽这几年城市化进程迅速，基础配套设施逐步完善。
如县一中已跻身为省重点中学，二中是省教育科研基地。
医疗机构设施也得到了有效的完备。
如县医院已开设6个病区，200多张病床，临床医疗设备齐全与医师经验丰富，教育医疗配套都得到了初步的改善。
3、市场开发环境
光泽县房地产开发主要指标完成情况表
单位：
万元、平方米、％
指 标
2009年
2008年
2007年
完成数
比增
完成数
比增
完成数
比增
完成投资
11225
51.42
7413
-16.01
8826
367.97
商品房施工面积
133106
62.78
81771
96.07
41706
95.22
新开工面积
84900
85.45
45781
66.84
27440
88.75
销售面积
55440
140.51
23051
-25.28
30849
215.14
销售金额
16054
277.56
4252
-22.22
5467
404.34
光泽房地产基本从2007-2008年才开始起步，之前多以私房与集体住房为主，商品房基本处于零发展状态，随着城市经济的发展与市政建设的完善，房地产市场得到了有积而极效的发展。
自2009年，房地产开发面积逐步放大，随着乡镇人群不断迁居县城，供需也发生着变化，08-09年市场供应量较小，需求较大，市场去化速度较快，而后几年随着市场开发量的逐步增加，由于小县，外来人口较少，主要以本地人口为主的人口结构特点，市场去化速度严重受阻。
从上表数据也能看出，07年-09年薪开工面积呈100%的递增，而市场需求的销售面积却处于缓慢状态。
房地产起步时市场处于高度需求，随后供应量逐步放大，由于需求人口基础制约，去化受阻，这是光泽区域人少，经济收入不高，外来人口少特点决定房地产发展状况。
另外通过调查，该县近几年房地产开发同质化较为严重，主要以中低端零散项目为主，市场缺乏高质量大规划高端项目，部分城区置业者已考虑或已经在周边县市置业，这是城市发展缓慢的产物，未来市场将以高品质，具有特色的项目为主。
我们项目正吻合市场近期及未来需求，也是项目未来最大的机会。
二、项目规划及市场定位
1、项目规划
项目规划由四大部分组成。
是集城市广场、滨江住宅群、酒店、会议、文化娱乐、商业于一体的滨水建筑群。
充分依托光泽县山水生态特色，以新古典风格为蓝本，框剪结构，金雕细琢，力求打造滨水文化和光泽个性化的城市形象窗口。
“开放城市”+“渗透街区”+“公共空间”=“活力细胞”的规划设计理念，社区采用组团式景观，外围依托自然资源的西溪与北溪，打造两岸河景，再通过户外露天剧场、人民文化广场及下沉式广场与社区有效呼应，将内外景有效融合形成独特的区域圣景。
建筑上强调均好性，采用高低错落组合，点式南北通透半围合式布局，最大限度江景化。
项目占地81583平米，总建筑面积29.75万方，容积率3.013。
A-4-1地块17122平米，规划为酒店，建筑面积31661.17平米；A-4-2地块、A-4-3地块、A-4-5地块，规划为商业裙房及住宅，商业总建筑面积52672.42平米，住宅150421.58平米。
产品户型设计上，考虑到光泽需求的多样性，所以规划了多种户型，项目一期住宅规划户型有:
A型
118.16平
K型
124.8平
B型
98.6平
J型
108.77平
C型
135.51平
G型
81.59平
F型
107.89平
H型
117.29平
E型
83.7平
小B型
51.42平
商业方面：
在高层住宅下规划了连廊式1-2F散户底商、高层建个处规划了大型旗舰商业，本着以四星级酒店为窗口，同时规划了大型超市与百货，以实现光泽商业旗舰的作用，打造未来光泽商业集散中心。
2、项目定位
项目作为城市超前、高品质的综合体，强调公共性、开放性和对城市的贡献。
秉着对现有城市空间的合理整合，对传统文化的发扬和再创作，优化城区精神面貌，项目以“全新的建筑形态，全新的消费环境，全新的业态组合”为设计指导，设计出集酒店、城市文化广场、商业、零售、餐饮、文化娱乐、休闲办公、旅游、居住等多功能于一体的综合性建筑群，项目将作为光泽的一张新名片呈现给全国人民，项目建设的四星级酒店作为光泽的会客厅喜迎各宾朋的到来。
一个大型滨江建筑群，以星级酒店为城市窗口，以景观住宅为栖息，以商业航母为城市的发动机，以建筑质量与产品规划为基础，充分依托光泽县的山水景观环境，打造光泽房地产旗舰项目。
客群方面，在考虑了各个层次需求因素，也为吸引外地投资者入住光泽，所以在商业和住宅规划中体现了多样性，按照合理的配比性，在商业和住宅中，规划了大中小户型。
主要客群为光泽、光泽乡镇村中高端收入者及外来投资者。
三、周边及项目租售情况
1、项目周边租售情况
目前光泽现有新商品房交房入住较为稀少，建成入住的以城西板块为主，还没有形成租赁市场。
二手房租售情况以老公寓和廉租房为主。
同时商业比较集中分四个路段，分别文昌路商业、217路商业、镇林路、坪山路商业四个板块
公寓情况：
房型
租金（元/月）
售价（元/平米）
项目周边老公寓
三房
1000-1600
3200-4300
二房
1000-1500
3000-4000
一房
600-1000
3500-5100
商业情况
文昌路路段
路段
名称
面积（㎡）
租金（元/㎡）
路段租金范围（元/㎡）
备注
文昌东路
聚雅菜馆
40
37.5
50—80
开间2.5m，进深8m（16m），层高3.8m
钟爱一生婚纱
80
68.75
开间3m（6m），进深13m，层高3.8m
天长地久婚纱
70
57
辉鹰食杂店
20
75
无名餐馆
20
100
文昌中路
小吃店
20
85
55—85
种子店
18
83
开间2.5m，进深7.2m，层高4m
食杂店
36
55.6
开间3m，进深12m，层高3.6m
电脑店
21
83
开间3m，进深7m，层高3.6m
文昌路租金范围主要集中在50-80元/平米，属于老城区商业核心外围
217路路段
路段
名称
面积（㎡）
租金（元/㎡）
路段租金范围（元/㎡）
备注
二一七东路
便利店
28
43
40—50
开间3.5m，进深8m，层高3.6m
食品店
20
50
开间3m，进深6.5m，层高3.6m
二一七中路
巴拉巴拉
23
139
100—140
开间3.2m，进深7.1m，层高3.8m
艾莱依
22
129
利郎
72
97
开间3.6m（7.2m），进深10m，层高4m
二一七西路
保健品店
15
100
60—100
转让店
15
67
二一七路租金范围主要集中在60-120元/平米，属于老城区商业核心
镇林路
路段
名称
面积（㎡）
租金（元/㎡）
路段租金范围（元/㎡）
经营情况
镇岭路
欧派自行车
32
109
75—115元/㎡.月
1、路边集市市场、低端
2、老社区底商，商铺杂乱
3、消费人群为城区及乡镇
4、出租率95%以上
无店名
30
116
杂货铺
32
78
上海镇彩
30
120
镇林路租金范围主要70-110元/平米，属于城市拓展新区域
坪山路
坪山路
小饭馆
30
43
30—45元/㎡.月
1、便利、日常消费
2、社区底商，业态混乱
3、消费人群为周边人士
4、出租率70%以上
无店名
32
34.
无店名
69
43
无店名
63
32
坪山路火车站附近租金主要集中在30-40元/平米，主要是火车站区域
2、项目未来售价格预判
从产品规划看，本项目规划涵盖大中小户型,由于从环境、地段等综合优势,预计将来租赁市场相对乐观,预计三房租价在1800-2500元/月,按照1800元/月租金,5%回报率,预计售价4320元/平米,再结合目前市场新房销售情况,预计本案住宅前期销售均价4200元/平米。
由上面商业租金可以看出:
A、本项目位于待开发的桔子州,位置偏僻于镇林路。
B、未来租金低于振林路高于坪山路价格。
C、结合文昌路与217路商业租金特点
D、区域新商业裙房孤立因素考虑
预计本项目商业底商未来租金约40-60元/平米,按60元/平米,按照目前商业6%合理真实回报计算预计:
底层商铺12000元/平米入市.第二年13200元/平米.第三年14520元/平米.
二楼商业8400元/平米入市,第二年9240元/平米,第三年元10160/平米
整个经营期间实现1-2楼商业均价12000元/平米.
3、竞品项目分析
1）、楼盘分布
2）、竞品楼盘分析
⏹阳光花园
开发商：
附件广鑫置业有限公司
地理位置：
光泽武林北路东侧（三中旁）
占地面积：
50亩
总建面：
约7万方
建筑风格：
西班牙风格
产品形态：
多层，高层
容积率：
2.01
绿化率：
35%
总户数：
12栋，约700多套
户型配比：
二房90平米、三房113平米为主,80-129平米
设施配套：
社区：
健身场所，网球场,7000平米园林;外围：
三中
工程进度
部分现房,2#、10#基本结构封顶，预计12年年底
开盘时间
约11年开盘，目前在售2#与10#及剩余较少的3#与5#楼
销售进度：
已销售周期约一年半。
还有三栋高层为推出
价格：
3900-4400元/平米,均价4000元/平米一次性98折优惠，按揭99折，价格可谈
物业管理
物业费用：
多层0.38元/月·平米;高层0.55元/月·平米
推广渠道：
户外道旗,大牌
定位语：
城市豪庭·阳光美地
客源分析：
县城及周边乡镇
综合评价：
1、价格相对周边偏高，谈价空间较大。
2、打质量牌,绿化率较高，50米栋距整理瓷砖立面效果质感较强。
3、周边配套还算齐全,社区配套缺乏。
⏹皇庭丹郡:
开发商：
光泽佳阳房地产开发有限公司
地理位置：
武林路消防队西侧
占地面积：
52亩
总建面：
8.5万方（7万方住宅+1.5万方商业）
建筑风格：
欧式风格
产品形态：
规划10栋高层底层商业及商业街
容积率：
2.01
绿化率：
30%
总户数：
545套
户型配比：
主力户型两房80平米，三房106平米
设施配套：
自身配备商业街
工程进度
部分结构封顶
开盘时间
12年5-6月开盘3栋高层,其中8号楼为楼王，其余暂未开
销售进度：
销售一般,较为滞缓
价格：
住宅均价3700元/平米，8#楼标价3900,一次性95折，按揭98折后再优惠1万
物业管理
管理费用
0.3元/平米·月,0.55元/平米·月
推广渠道：
户外道旗\大牌
定位语：
客源分析：
周边乡镇
综合评价：
位于通往江西毕竟指路316国道,周边暂且配套较少。
⏹龙厦名都:
开发商：
金华龙厦房地产开发有限公司
地理位置：
光泽县武林路（三中东侧80米）
占地面积：
90亩
总建面：
11.5万方
建筑风格：
产品形态：
规划约30栋
容积率：
绿化率：
35%
总户数：
约1100户
户型配比：
主力户型110平米
设施配套：
社区沿武林北路底层商业配套，周围三中
开盘时间：
09年开盘,规划还有6栋未开
销售进度：
目前已开房源基本售罄,销售80%,剩余主要为大户型,还有2栋高层为推出
工程进度
基本现房销售
价格：
销售均价:
约3700元/平米,最好位置3900多,价格有优惠一次性95这,门面商业基本售完,剩余1套商业11000元/平米商业均价12000
物业管理
管理费用
0.35元/平米月
推广渠道：
电视广告
定位语：
客源分析：
周边乡镇
综合评价：
规模最大,以环境与节能（太阳能供电）概念为主题,开发周期较长,具有一定的视觉疲劳,房屋产品设计及质量一般，且部分楼号出现下沉现象
⏹金福广场（闽北商贸城）
开发商：
光泽县金福圣房地产开发有限公司
地理位置：
镇岭路50号（售楼处）
占地面积：
125062平米
总建面：
5万住宅，17万商业,合计22万方
建筑风格：
产品形态：
专业商贸城,高层住宅
容积率：
3.0
绿化率：
30.5%
总户数：
一期A栋123套住宅，商业21户
户型配比：
住宅主力户型107平米,115平米,商业34-92平米
设施配套：
周边无配套，自身商贸及综合楼配套
开盘时间：
2012年5月份
销售进度：
A栋123套去化约58%，开始预定B栋，计划B栋8月开盘
价格：
住宅3400元/平米起,均价3600元/平米
物业管理
管理费用
0.6元/平米月
推广渠道：
单页宣传、户外媒体
定位语：
品质领航，载誉光泽
客源分析：
周边投资者,及乡镇进城改善性置业为主
综合评价：
新区核心地块,销售资料较为齐全,打造闽北最大的商贸批发城概念,功能规划有汽配城、集中式商场、农贸市场、五金建材城、仓储物流城等，全方位、多功能商住综合体规划，是集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲、仓储、物流、居住于一体的大型商贸中心。
另外项目施工进度较快,比较不足的地方是项目相对偏僻,暂周边以农山地位主,缺乏生活配套.
⏹隆泉豪庭
开发商：
隆泉置业有限公司
地理位置：
光泽邮政大楼旁文昌路26号
占地面积：
总建面：
8400平米
建筑风格：
产品形态：
商住楼,一栋高层
容积率：
5.5
绿化率：
总户数：
52套,商铺12户
户型配比：
住宅三房123.94平米和127.96平米,商业34-98平米
设施配套：
周边配套成熟
开盘时间：
12年5月开盘,已售26套
销售进度：
整体去化50%
价格：
4820-5280元/平米,开盘一次性93折;商业1F36000元/平米,2F9600元/平,3F8200元/平米
物业管理
管理费用
推广渠道：
定位语：
客源分析：
县城常驻人口居多
综合评价：
位于老城核心位置，具备绝对优势，周边配套成熟，定价过高，1楼商业及高层住宅销售受阻,整个施工进度较快,属于商住楼,无社区环境.
四、
项目SWOT分析
五、开发经营与工程进度
（一）经营安排：
分三年开发，两年销售
内容
开始时间
结束时间
开发
A
项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）
2011.1
2011.8
B
住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）
2011.8
2013.4
C
室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）
2013.4
2013.12
销售经营
A
一期住宅
2012．7
2013．1
B
二期住宅
二期商业
2013.1
2014．7
（二）、目前工程进度
ØA-4-1地块《欧沪国际大酒店》，2011年9月27开工，计划2013年12月21竣工，总高25F,现施工完成17F,预计2个月进入结构封顶阶段。
ØA-4-2地块《都市港湾》，2011年10月20，1#，4#，5#开工，目前基本以一层/五天的进度施工，2#，3#，6#也即将陆续开工。
计划2013年7月31竣工。
六、《欧沪国际大酒店》、《都市港湾》静态投资分析
1、基本要素：
占地面积81583平方米，整体容积率3.013，总建筑面积29.75万方。
分俩个部分，包括《欧沪国际大酒店》、《都市港湾》
《欧沪国际大酒店》:
A-4-1地块25F四星级酒店，占地17122平米，总建筑面积47756.77平米，建筑密度26.15%、容积率2.21、绿地率43.83%。
本项目按五星级标准设计，分主楼（地上25层，地下1层）与附楼（4层）。
主楼为一类高层建筑，框剪结构，由光泽县建设领导小组会议纪要[2011]3号文，客房集中15-25层，七层至十四层为产权式酒店。
其中主楼31661.17㎡，附楼商业6079.85㎡，地下室8432.2㎡，建筑高度（主楼99.75M，附楼19.25M），地面停车11辆，地下室停车232辆。
酒店设计规模标准间为200间，另加顶层9个豪华套房，设有会议中心以及配套的餐饮、娱乐、健身、休闲等，地下室为人防地下室（平时停车）及设备用房。
《都市港湾》：
一期A-4-2地块6栋26-28层高层、2层底商及-1F地下车库，占地30843平米，总建筑面积约114965.63平米，二期A-4-3及A-4-5地块拟建设8栋26-30F高层，2层底商及-1F车库，占地33618平米，总建筑面积134801.82平米，
2、销售额预测
《欧沪国际大酒店》部分将由酒店管理公司长期经营管理，作为长期投资，附楼商业及产权式就店将以招商及销售方式经营。
预计可售产权酒店面积约11000平米，可售商业约4000平米，按照市场产权酒店价格约4500元/平米,预计产权酒店销售额约为5000万,裙楼商业价格12000元/平米,商业部分销售额约为4800万,合计酒店地块未来销售额约0.98亿。
综上所述，《欧沪国际大酒店》除自有酒店经营及附属商业经营外，静态预期销售回款约为：
0.98亿.
一期可售住宅总建筑面积为65313.37平米，可售商业建筑面积约为33106.79平米，根据市场调查住宅以4200元/平方米均价销售，商铺以12000元/平米均价销售,则该项目一期住宅销售额2.74亿,商业销售额3.97亿,总销售金额为：
住宅2.74亿+商铺3.97亿=6.71亿。
二期可售住宅建筑面积为85108.22平米,商铺可售建筑面积约23532平米,办公建筑面积1038.6平米（自用），预计后期住宅销售均价为4600元/平米,商业销售均价为14400元/平米,预计二期总销售额为:
住宅3.91亿+商业3.39亿=7.3亿.
综上所述,预计《都市港湾》整体销售额为:
14亿
根据以上数据分析,俩个项目直接可售建筑面积（包含住宅和商业）为222060平米,预计《欧沪国际大酒店》、《都市港湾》未来静态销售回款约为15亿。
3、项目总投资：
各项成本费：
序号
费用名称
大类
面积（平方米）
取值（元/平方米）
总额（万元）
备注
一
土地出让金补偿费
拆迁安置补偿
土地出让金
三通一平
合计
2.68亿
二
前期费用
水、地质勘察费
建安费*0.15%
84.36
规划设计费
588.92
可行性研究费
建安费*0.15%
84.36
筹建开办费
建安费*1%
562.43
合计
1320.07万
三
公建配套基础设施
公建配套
756.70
幼儿园卫生院等
基础设施
5914.98
供水供电电信煤气绿化道路进出水
合计
6671.68万
四
高层
建安
工程
费用
招投标费
高层建安工程费=2025元/平米
多层建安工程费=1715元/平米
工程监理费
土建工程费
1500元/平米
消防
120元/平米
桩基础
75元/平米
地下室
50元/平米
其他建安
280元/平米
合计
56243.96万（高层37522万,多层18732万）
五
间接费
房屋销售费
总销售额*1.8%
2682
广告活动费
总销售额*1%
1490
开发管理费用
3574.87
财务费用
8550
不可预见费
（1-4）*3%
1920
小计
1.82亿
总计费用
约10.9亿
通过上表可以看出该项目总投资在10.9亿,总建筑面积为297488.22平米,折合每平方米的成本为3664元/平方米（10.9亿÷297488.22平方米=3664元/平米）。
4、静态投资利润
根据上述分析:
《都市港湾》《欧沪国际大酒店》两个项目
合计销售总收入：
15亿元
营业税5.5％，契税3％，税后销售收入：
15亿-15亿*8.5％＝15亿-1.275亿元=13.73亿万元。
静态投资利润：
税后销售收入减项目总投资
13.73亿-10.9万元＝2.83亿
固定资产收益=27600平米星级酒店+47800平米剩余商业（商业、配套设施、地
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