房地产项目管理方案.docx

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房地产项目管理方案

房地产项目管理方案项目介绍：

项目范围：

从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。

其中包含的主要工作大项有：

一、项目可行性研究：

了解市场行情，当地的经济指标、住宅需求指标，全部购买人群及购买能力等，以确认项目定位及项目方案选择。

二、项目实施方案确定：

确定本项目的性质、规模、时间范围、投资额度，项目的具体要求。

三、根据确定的项目实施方案，组建项目团队，按照甲方的具体要求，组织设计单位进行项目的规划设计，组织方案评选，确定最优方案。

按照最优方案，组织设计单位完善功能设计及施工图设计。

四、确定监理方案，委托监理公司；委托招标代理公司（如需要委托招标代理），确认监理公司和招标代理公司的工作范围。

报当地建设行政主管部门备案。

五、完成项目实施阶段的组织设计，制定项目人员的工作流程及责任划分，制定纲领性网络计划。

各参建单位要按照本纲领性网络计划制定详细的实施网络计划，报项目负责人审查批准。

六、组织招标代理公司编制施工招标文件，组织招标工作，确定中标单位及总标的。

七、项目实施（施工）阶段的过程管理。

八、项目采购管理，确定甲供材料、甲方限价材料、乙方自购材料范围，组织甲供材料、甲方限价材料的市场调查和招标工作。

九、销售工作。

十、组织竣工验收及竣工结算。

十一、项目风险管理。

十二、资料、档案、合同文件等管理。

十三、项目决算及项目后评价。

一个房地产项目的项目管理规划大纲

项目管理规划大纲工程开发

一、项目概况----------------------------------------------1

二、项目管理构思------------------------------------------1

三、内部组织机构职能调整的设想----------------------------1

---------------------------1

企业组织结构的调整设想、1

2、组织结构调整后部门职能与项目的适应性调整意见---2

3、组织调整的原则--------------------------------------------3

四、拟设“施工项目部”职能单位的管理关系和职责---------------------3

1、“项目部”的职责----------------------------------3

2、施工项目部组织管理机构结构--------------------------4

3、项目部人员配置----------------------------------------4

4、项目部的组织原则----------------------------------------5

5、项目所需主要机械设备-------------------------------------------------6

6、施工部署的重点-------------------------------------------------------7

五、监理职能管理职责和职能------------------------------------------------9

1、“监理项目部”与监理公司的关系----------------------------------------9

2、“监理项目部”的组织结构----------------------------------------------9

3、“监理项目部”的人员组成----------------------------------------------9

4、“监理项目部”的职责--------------------------------------------------10

六、项目建设过程中，建设单位的职能----------------------------------------11

七、建设项目管理目标的确定------------------------------------------------11

1、项目成本的构成-------------------------------------------------------12

2、项目施工成本控制的原则-----------------------------------------------12

八、建设项目的评价--------------------------------------------------------13

1、本方案的SWOT分析----------------------------------------------------14

2、项目管理方案对施工、监理企业的需求-----------------------------------14

---------------------------------------------14

、项目管理方案的可行性评价3

九、方案编制说明---------------------------------------------------------------------------------------14

**商业广场项目管理方案

一、项目概况：

拟建的**商业广场，是按照国际顶级商业模式打造的大型一站式购物中心。

项目占地面积41.5亩，计划总投资约4.5亿人民币，位于紫荆山路东、商城路北。

目前，项目区域的拆迁工作正由管城区政府进行；项目的市场调研工作正在按计划持续。

二、项目管理构思：

1、按照公司对于新项目的管理思路,裕鸿商业广场项目的施工和监理工作由我们自己组织实施。

原则上：

⑴施工图设计完成后，按照项目预算的成本分析，核定施工成本，制订项目部目标管理计划，由公司部分人员组成项目部，挂靠在具备施工资质的建筑施工企业名下，按照施工总承包的方式对项目进行管理行为实施，协调施工过程中的外部环境关系，承担“施工企业”的责任，接受建筑公司按照合约规定对项目部的指导、监督。

⑵项目的监理工作由公司自己承担，选择具备相应资质的公司挂靠实施。

监理公司提供“项目监理部”章，委派总监理工程师；项目具体的监理工作、各专业监理工程师，由我公司按照《建设监理规范》和政府对监理的相关要求自己组织，承担对外是监理企业的责任，接受监理公司按照“约定”对监理项目部的指导、监督。

2、作为建设单位，在项目建设前期，按照项目启动组织的工作要求，做好配合拆迁、工作，另”招标“前期策划运作、相关手续办理、招商融资；项目实施准备阶段，一方面完成．

一方面对项目建设的建设、施工、监理职能进行人员职责分解；编制《项目目标管理计划书》，确定“施工项目部”管理目标；在项目实施过程中，行使对“施工项目部”、“项目监理部”工作的监督，协调各参建方的关系，按照《建筑工程质量验收统一标准》（50300-2001）规定的原则、程序、内容、组织竣工验收和申报综合验收；负责其他按照项目管理目标该由建设单位实施的工作。

三、内部组织机构职能调整的设想：

项目开始后，按照对新项目管理的构思，组织结构调整后的职能部门、人员调配意见：

⑴公司不直接涉及新项目管理的部门，比如综合部、拓展部，原则上人员不作调整，其职能按照公司原来的规定执行。

⑵虽涉及新项目管理，但对工程不直接造成影响的部门，比如财务部、销售部按照需要对人员进行调整，其职能按照公司原来的规定执行。

⑶将工程部分解为具有施工项目部职能的工程科和具有监理职能的项目监理部。

人员按照职能划分的需要，安排为项目监理部专业工程师和监督员，安排为施工项目部的专业施工员或专业技术负责人、质检员、安全员、资料员、见证取样员。

除现有人员外，按照任职资格需要进行人员增调。

原则上充分利用现有人员，对有任职资格要求的岗位重新招聘，以弥补不足。

⑷预算部按照现有职能开展工作，既为项目服务，又担当项目经济管理活动的监督、控制任务，具有建设单位和监理经济专业工程师的职责。

项目施工过程中，所有涉及到的工程量调整（包括增减事项）、材料设备计划审核（包括项目部提交的“甲供”材计划）、竣工绩效核算，均由预算部负责实施。

预算部作为建设单位职能部门，参加项目管理过程管理。

．

⑸材料部作为建设单位主管材料、设备供应的部门，按照公司规定的职责，负责项目“甲供”材料、设备的采购供应，对所供应的材料设备质量与项目的符合性负责，对供应按照计划进场的时效负责，按照公司规定的部门职责和《项目管理规划》要求实施责任行为。

为使材料部能够更好地服务项目建设，建议为材料部配备懂材料、设备的工作人员。

⑹“施工项目部”所承担的材料、设备采购、贮存保管任务，由项目部材料科负责，承担“项目部”材料、设备成本管理工作，具体的管理与职责分配由项目部规定（祥见项目施工管理规划），人员根据需要聘用，不在原材料部范围解决。

⑺“施工项目部”财务室按照《项目管理协议书》的约定（项目目标管理责任书规定），负责管理项目划拨“工程款”资金的管理，负责“项目部”成本管理、控制的实施和实施监督工作。

项目财务室人员可以根据公司财务部现有人员情况调出，也可以由项目招聘解决，按照公司财务管理的基本制度实施职务行为。

四、拟设“施工项目部”职能单位的管理关系和职责

1、按照本方案构思与设想，实际上将公司原有的单一建设单位职能，划分成三个相互关联、相互制约的“相互独立”职能。

由于这三个职能是从公司中衍生出来的，而在实施过程中按照规定又必须相对独立，加上项目管理目标分解计划的约定，对于“施工项目部”实行项目成本独立核算和项目经理责任制；对于监理则由公司原内部部分管理职能，在补充专业人员后，按照国家对监理规定的相关程序、内容、方法开展。

2、“项目部”的职责与组织：

⑴“项目部”承担按照“目标管理计划书”规定目标的实现责任，包括不对施工企业造成不良影响的质量责任、安全生产责任，施工成本、工期控制责任，交纳规定该由施工单位交纳，农民工工资保证基金等）安全监督费、定额管理费、散装水泥费、、”两金“（包括的相关费用．

提交质量、安全资料以及与建设单位档案管理、验收备案、综合验收相关的技术资料，提交“两书一金”、项目管理规划书（施工组织设计）；负责项目实施过程中材料、设备的采购（约定“甲供”以外），劳务、分包商的选择，协调施工过程中的外部环境关系，承担项目施工建设的质量管理、安全管理、文明施工、施工队伍管理责任，承担建设主管部门检查监督工作的配合责任，承担质量监督检测申报、配合责任。

⑵项目经理可由提供资质的施工企业委派，要求具备一级项目经理资质的人员担任，项目部实际控制权由我公司委派人员掌握。

按照公司下达的《目标管理计划书》规定，依据“项目经理负责制”和“项目成本独立核算制”要求，“项目经理”对于项目建设的施工过程负全面责任，“项目部”组成人员对“项目经理”负责。

⑶项目的技术负责人、质量负责人建议由原工程部经理担任；项目的专业工长、专业质量检查员（质检员）、安全员、材料员、预算员、见证取样员、资料员和专业技术负责人由分配到项目部的专业工程师担任，资格不具备任职条件的，建议重新招聘，重点是有职业资格证人员。

按照有关规定，新项目规模的项目部的管理人员应该有不少于10%的高级职称人员参与，此项，建议由提供资质企业帮助名义人员解决。

⑷为减少人员成本，减少人员招聘量，必须充分考虑项目部职能的综合使用，比如，项目部的技术岗位人员之间，专业工长和各专业技术负责人岗位之间，见证取样员与资料员之间；必须考虑招收具有综合知识能力强、确有高层施工经验的人员担任。

⑸分包和劳务单位选择时，必须坚持选择成建制队伍的原则，必须坚持组织健全、技术素质高地队伍，最好是能够自带一部分施工机械、设备的劳务队伍。

3、施工项目部组织管理机构结构

契约关系

项目部

劳务、分包

4、项目部人员配置：

按照项目管理的要求和实际需要，结合建设行政主管部门关于项目组成的相关规定，建议裕鸿商业广场项目部岗位配备如下表：

**项目部岗位配备表

序号姓名岗位任职资格职称条件部门备注

1项目经理一级项目经理证工程师规定

2项目副经理工程师

3项目总工程师高级工程师规定

4土建专业技术负责人工程师工程师规定

5给排水专业技术负责人工程师工程师规定

6电气设备专业技术负责人工程师工程师规定

7质检员质检员上岗证工程师规定

8安全员安全员上岗证工程师规定

9安全员安全员上岗证工程师规定

10混凝土工长施工员上岗证≥助理工程师规定

11钢筋工长施工员上岗证≥助理工程师规定

12模板工长施工员上岗证≥助理工程师规定

13安装工长施工员上岗证≥助理工程师规定

14测量工长工程师

规定助理工程师≥资料员上岗证资料员（包括安全资料）15

16见证取样员（做试块）见证取样员上岗证≥助理工程师规定

17会计

18出纳规定

19材料员材料员上岗证规定

20材料员材料员上岗证

21机械设备员机械设备员证规定

22机械设备员机械设备员证规定

23仓库保管员

24仓库保管员

25电工（仅值班）电工证规定

26炊事员健康证规定

27炊事员健康证规定

28炊事员健康证规定

29保安

30保安

其中，专业技术负责人与专业工长之间可以实现自由的岗位转换，以备弥补。

⑴项目部在建立质量管理体系和安全管理体系时，应该将专职和兼职统筹兼顾，将分包单位负责人和关键技术管理人员列入保证体系内，参与系统的管理。

⑵从独立核算和相对独立管理的角度上讲，项目部人员应该相对完整，尽可能地避免“互动”造成的“职责”混乱。

在施工过程中，确有必要时，监理职能和甲方职能的人员可以调补（类如值班等）。

⑶考虑到不同的阶段的用人重点不一样，正常情况下，项目部的正式编制管理、技术人

员不会少于20人。

5、项目所需主要机械设备（按照公司对新项目的构思考虑，暂以四栋塔楼H≤100M、5层地上群房商场（檐高暂以32M，单层建筑面积暂以1.2万平方）计）：

主要机械设备配置表

序号机械设备名称规格型号性能或主要参数估计使用量输入模式估计价格资金投入量备注

一、提升设备

1附着式塔吊H3/802台55万110万

2附着式塔吊H3/632台租赁40万80万

3双笼施工电梯SC200/200J4台租赁40万160万

二、混凝土施工设备

1混凝土输送泵HBT80C3租赁70万210万

2布料机BL--1633万9万

3混凝土搅拌机（应急）JZC3501

4混凝土震动棒50根5万5万

5平板震动器4台

三、钢筋加工设备

1钢筋对焊机U-VI--1206台自带30万4套

2交流电焊机WSE--50010台自带

3直流电焊机ZXT--4008台自带

自带台4GT--40钢筋调直机4

5钢筋弯曲机GW--406台自带

6钢筋切断机GQ--404台自带

7切割机4台自带

8钢筋锥（直）螺纹机自带

9电渣压力焊机组自带

四、模板加工和处理设备

1（钢制）大模板4组自带

2木工电刨6台自带

3圆盘锯4台自带

五、抽水设备

1污水泵QW50-25-2.24台自带

2潜水泵DW65-25*64台自带

六、计量、测量设备仪器

1激光铅垂仪2台0.81.6

2经纬仪J2--JED2台0.40.8

3水准仪DWA104台0.20.8

七、其他设备

1附着式升降脚手架SYP4组租赁28万112万

2临时供电变压器

3供电电缆

4供电电缆

配电箱5

6开关厢

7翻斗车辆自带

8施工工具自带

主要周转材料需量表（按群房施工考虑）

序号材料名称规格单位单价估计用量估算总价估计进场阶段备注

1竹胶板10平方4015万600万

2方木60*80立方M13001500195万或50*100

3脚手架钢管Dg48标T40004000800万租赁2000200万

4扣件个430万120万

5扎丝、铁钉等8/平方120万自带

6双面胶、胶带3/平方45万自带

7对拉螺栓M

6、“施设”编制的重点：

高层建筑施工的过程，其相互关系比一般多层建筑复杂，特别是大型高层公共建筑，除主楼外，还有裙房、附属设施建筑和室外工程等，其施工过程中的相互关系更为复杂。

因此，在施设编制时，必须抓住重点，采用科学的方法，统筹安排。

⑴合理划分项目。

由于本工程面积、体量大，单层一万多平米的裙房和将近百米高的四栋塔楼的施工，多功能商业广场建筑的智能化程度，通风空调设备、电梯设备、消防设备、用电设备的大量安装施工，要求必须结合设计，合理界定、适当地划分项目；使各项任务之间划分，既有衔接又有分工，管理上使其形成有机地整体，确保工程能够持续、有条不紊地进行。

．

⑵作好施工部署，合理划分施工段。

合理划分施工段，确定总包单位与分包单位间、各专业分包间的项目责任范围，是在统一目标规定下，实现合理部署、明确相互间逻辑关系的必须，是项目实现有续组织、持续进展的关键。

流水段的划分，必须有利于组织流水作业，原则上要保证各段的工程量基本平衡，作业面大致相等，按照有利于施工组织、充分利于机械设备作用、利于时间和空间的使用，节省场地、劳动力，提高工效和缩短工期的原则，以不影响结构安全的后浇带（或变形逢设置）划分。

⑶根据需要选择主要施工机械设备。

高层建筑的特点就是层数多，垂直运输量大，加上作为大型商业广场，每层约一万多平方米的面积，建筑占地面积与总场地面积的比例较大、材料设备多，要兼顾方方面面，兼顾不同阶段的需要并能够作及时地适应性调整，必须结合施工场地情况和工期进度安排、项目的划分情况，按照“施工现场总平面图”布置要求选择。

⑷塔式起重机的选择。

由于塔式起重机是施工过程垂直、水平运输的关键设备。

在进行塔机选择时，一般应做到：

①必须充分了解各类塔式起重机的技术性能、售价情况、业内产品质量和服务质量信誉，以便安全使用、定期保修维护、拆装和更有利于充分发挥塔吊的作用。

②合理选择塔吊的提升速度、极限提升能力和有效回转半径，以便适用于施工组织要求和利于施工需要，保证使用又不造成浪费，降低工程造价。

③塔吊的极限臂长和起重量、升限高度，应该与建筑的平面设计形状、尺寸和高度相适应，与平面中最不利使用点的起吊重量相适应。

④塔吊的布置位置应该按照“施工现场总平面布置图”确定的位置安排。

塔吊布置应该有利于塔吊的基础施工、利于基坑开挖及支护的施工；应利于塔吊的拆装、连接附着锚固、顶升作业。

．

⑤群机作业时，应该考虑与附着式升降脚手架竖杆的影响和相邻塔吊的高度差等竖向高度关系，应该考虑相应水平方向的相互影响关系，该按照统一的布置安排，在统一的顶升安排和指挥信号系统下作业。

⑥考虑到裙房面积大和现场作业面积小的影响，为补充竖向提升能力的不足，可以考虑增加两台龙门吊使用。

⑦为了减少成本，可以在签订供货协议时，将塔吊的顶升、定期维护、安装及检测交由供货方实施。

⑸怎样选用各种脚手架。

高层建筑的安全防护是施工必须认真面对的重要问题，确保施工作业安全，是衡量项目管理成败和能否实现管理目的的关键。

高层的脚手架形式已经非常丰富，从双排到顶，到悬挑、吊挂和工具式脚手发展，目前在高层建筑项目中常常使用的是悬挑式脚手架和附着式升降脚手架。

脚手架的选用要根据主体施工和后期装饰施工的需要综合考虑。

从技术和经济的角度上分析，目前广泛使用的附着式升降脚手架是综合主体结构施工和后期装饰施工比较适宜的，当然他适用于外立面造型不是很复杂、相对比较规范的的建筑。

从使用方便的角度讲，应该按照保证安全、适用、经济的原则，方便拆装和使用的原则选择。

⑹做好主体施工阶段裙房的施工安排。

本工程的裙房单层建筑面极大，施工现场由于要安排大量地临时设施（包括生活设施、机械布置、材料堆放场地、周转材料设备场地、运输道路场地等），有效利用面积相对较小，在安排计划时，必须解决场地与材料设备占用的矛盾、前期裙房施工与后期塔楼施工机械设备布置间的统筹兼顾矛盾、较大层工作量和工作面所需人员设备投入与场地不足的矛盾、材料的按照计划进场控制与班作业量需求大的供求矛盾。

制约。

由于裙房施工阶段混凝”瓶颈“⑺做好机械设备的维护、保修管理工作，避免出现

土、钢筋、模板量大，对塔吊、钢筋加工设备、混凝土输送设备、模板加工机械、台班需求量大，而工期现实、场地条件和经济因素又不允许有过多的备用设备，高强度的连续作业，要求在使用机械设备时要按照规程规定执行，不过量、不过度、不过分使用，还必须在间歇时间认真、切实作好机械设备的维护、保养工作，安排资金、专门人员负责，作到“小病及时修，大病不出现，配件及时换”。

⑻作好装饰工程和设备安装阶段的施工计划安排。

高层建筑施工，特别是具有商业广场功能的裙房建筑，由于电梯设备、用电系统设备、消防系统设备、通风空调系统、智能建筑设备（声像、电讯、监控）的大量使用，一般按照工期所占总工期的1/4—1/3，如果加上前期的预埋、预留、预设，所占的配合工期将更长；高层裙房的商业目的装修装饰，包括外墙维护装置、外墙装饰、电梯前室等公共部分的装修和普通抹灰，以外墙和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗时最长。

鉴于设备安装和装饰装修阶段的工程特点，必须合理界定范围，确定插入时机，在有安全防护的前提下，考虑分段实施作业；及时选择分包队伍进场，统筹规划、周密部署，采取合理地技术组织措施，适时组织平行流水、交叉作业，避免混乱现象造成的影响。

⑼切实、认真地作好项目的施工进度计划。

由于高层建筑施工周期长，过程影响因素多、变化大，因此“施设”的施工进度计划只能起到控制作用；考虑到施工过程中的各种不利因素，总施工计划编制时，必须留有适当地余地；因为本项目工程规模比较大，技术要求比较高，计划安排时，必须与选用施工机械设备、现场条件、劳动力组织相适应；必须重视关键过程、关键阶段、关键线路对计划执行的影响，重视施工过程中环境对工期的影响，重视大台班机械设备使用量和机械设备的“瓶颈”制约；必须重视计划执行的“PDCA”过程，抓主要矛盾，按照“动态管理（计划）、合理配置（资源）、（进度、资金）节点控制、（管理）的原则实施。

”目标考核．

⑽合理地作好施工现场总平面布置图。

施工平面布置图，是组织高层建筑施工过程全部活动的重要依据，目的是为了控