梅州大埔.docx
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梅州大埔
梅州市大埔县
国有农用地基准地价评估
成
果
汇
编
大埔县国土资源局
广东华资土地房地产评估与规划设计有限公司
二〇一八年十月
目录
第一章工作范围及地价内涵1
一、工作范围1
二、基准地价内涵3
第二章基准地价成果5
一、各用途级别价格5
二、各用途级别范围5
第三章基准地价修正体系10
一、国有农用地各因素指标修正11
二、基准地价成果应用步骤及计算公式42
三、基准地价成果应用实例42
第一章工作范围及地价内涵
一、工作范围
本次国有农用地基准地价评估的工作范围为梅州市大埔县辖区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地132700.13亩。
表1-1大埔县国有农用地及宜农未利用地分镇统计
单位：
亩
镇名称
国有农用地
国有宜农未利用地
（仅含其他草地）
总计
湖寮镇
3139.55
10.87
3150.42
茶阳镇
14192.35
23.88
14216.23
高陂镇
1294.05
2.76
1296.81
大东镇
7520.28
1.55
7520.277
大麻镇
1541.14
1.55
1541.73
枫朗镇
3507.84
0.38
3508.22
光德镇
4442
0.00
4442
百侯镇
190.35
0.00
190.35
青溪镇
573.24
8.00
581.25
三河镇
1818.39
0.00
1818.39
桃源镇
314.82
0.00
314.82
西河镇
912.04
0.00
912.04
银江镇
356.93
0.00
356.93
洲瑞镇
3682.05
0.00
3682.05
国营大埔林场
23262.87
0.00
23262.87
国营丰溪林场
44150.89
0.00
44150.89
国营洲瑞林场
21754.86
0.00
21754.86
合计
132653.65
48.99
132700.13
图1-1大埔县国有农用地基准地价评估范围图
二、基准地价内涵
本次基准地价编制的目的是为了加强农垦国有土地资产监督和管理，实现国有土地资产的盘活流通，同时为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用提供价值评估参考。
因此，根据大埔县国有农用地基准地价编制目的，本次大埔县国有农用地基准地价为国有农用地使用权流转价格，是指在不改变农用地用途的前提条件下，政府根据需要针对国有农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，从农业生产角度评估确定某一估价期日正常经营水平下的平均价格。
国有农用地基准地价反映了在现状土地开发和利用条件下，各国有农用地级别内土地收益的平均水平。
本次评估基准地价是指同一级别正常经营水平的平均地价，估价期日为2017年11月30日。
使用期限为有限50年。
本次主要对耕地、林地、园地和坑塘水面进行评估。
（1）耕地基准地价内涵
具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水与灌溉设施且田间道路密度适中，估价期日为2017年11月30日，最高出让使用年限为50年，国有性质耕地出让使用权的各级别平均单位面积价格。
（2）园地基准地价内涵
具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内有基本的排水与灌溉设施，估价期日为2017年11月30日，最高出让使用年限为50年，国有性质园地出让使用权的各级别平均单位面积价格。
（3）林地基准地价内涵
具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达，估价期日为2017年11月30日，高出让使用年限为50年，国有性质林地出让使用权的各级别平均单位面积价格。
（4）坑塘水面基准地价内涵
具有普遍性、适宜性的养殖制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内实现通电、有基本的排水与引水设施、大小适中、形状规则，估价期日为2017年11月30日，高出让使用年限为50年，国有性质坑塘水面出让使用权的各级别平均单位面积价格。
第二章基准地价成果
一、各用途级别价格
表2-1大埔县国有耕地级别基准地价成果表
地类
级别
水田
旱地
万元/亩
元/m2
万元/亩
元/m2
1级
3.72
55.80
3.52
52.8
2级
3.18
47.70
2.85
42.75
3级
2.69
40.35
2.47
37.05
表2-2大埔县国有农用地（耕地以外）级别基准地价成果表
地类
级别
坑塘水面
园地
林地
万元/亩
元/m2
万元/亩
元/m2
万元/亩
元/m2
1级
4.21
63.15
3.07
46.05
1.27
19.05
2级
3.59
53.85
2.62
39.30
0.92
13.80
3级
3.09
46.35
2.33
34.95
0.76
11.40
表2-3国有设施农用地级别基准地价确定表
设施农用地级别
级别价
地面地价（元/㎡）
地面地价（万元/亩）
一级
52.95
3.53
表2-4国有草地级别基准地价确定表
草地级别
级别价
地面地价（元/㎡）
地面地价（万元/亩）
一级
13.80
0.92
二级
12
0.80
二、各用途级别范围
为避免土地级别界线切割宗地的现象出现，在各用地定级成果绘图时主要根据道路、水系、沟渠等线状地物可直接作为级别界线，在地上明显线状地物缺少的郊区，则多采用规划道路以及镇界线进行划分。
最终确定各用途土地级别范围，详见梅州市
第三章基准地价修正体系
农用地宗地地价是由土地区位条件、市场供求状况、土地使用年期、以及宗地自身的自然因素条件等决定的具体地块价格。
在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正系数体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。
基准地价级别价代表的是级别范围内地价的平均值，宗地地价是在级别基准地价评估的基础上，根据对具体地块的用途，自然社会经济状况，区位条件及土地使用年限和土地市场行情等影响地价的各类因素的分析，计算各影响因素的修正幅度，从而评估出宗地地价。
宗地地价与基准地价一起构成了完整的地价评估体系。
为了方便农用地宗地价格评估时基准地价系数修正法等方面的应用，在此分别建立水田、旱地、园地、林地和坑塘水面基准地价修正体系。
一、国有农用地各因素指标修正
（一）水田基准地价修正系数表
（1）水田Ⅰ级基准地价因子因素修正系数表
表6-3-1水田Ⅰ级基准地价因子因素修正系数表
因素体系
因素权重
修正系数
指标
优
指标
较优
指标
一般
指标
较劣
指标
劣
自然因素
地形坡度
0.0553
DXPD≤2
0.0084
2＜DXPD≤8
0.0042
8＜DXPD≤15
0
15＜DXPD≤25
-0.0034
DXPD＞25
-0.0067
田面坡度
0.0677
TMPD≤2
0.0102
2＜TMPD≤5
0.0051
5＜TMPD≤8
0
8＜TMPD≤15
-0.0002
TMPD＞15
-0.0005
土层厚度
0.0361
TCHD≥100
0.0055
60≤TCHD＜100
0.0027
30≤TCHD＜60
0
15≤TCHD＜30
-0.0018
TCHD＜15
-0.0036
土壤质地
0.0361
壤土
0.0055
沙壤土
0.0027
黏土
0
砂土
-0.0018
砾质土
-0.0036
剖面构型
0.0246
通体壤、壤砂壤
0.0037
壤粘壤、砂粘粘、壤粘粘
0.0019
粘砂粘、通体粘
0
砂粘砂、壤砂砂、通体砂、粘砂砂
-0.0012
通体砾
-0.0024
土壤有机质含量
0.0426
3≤YJZHL
0.0064
2≤YJZHL＜3
0.0032
1≤YJZHL＜2
0
0.6≤YJZHL＜1
-0.0021
YJZHL＜0.6
-0.0042
土壤PH值
0.0246
6≤PH≤7.9
0.0037
5.5≤PH＜6
0.0019
5≤PH＜5.5或7.9＜PH≤8.5
0
4.5≤PH＜5
-0.0012
PH＜4.5或PH＞8.5
-0.0024
地下水位深度
0.0369
60≤DXSW
0.0056
30≤DXSW＜60
0.0028
DXSW＜30
0
水源水质
0.0492
优
0.0074
较优
0.0037
一般
0
较劣
-0.0024
劣
-0.0049
水源保证率
0.0369
一级
0.0056
二级
0.0028
三级
0
四级
-0.0016
社会经济因素
灌溉保证率
0.0394
一级
0.0060
二级
0.0030
三级
0
四级
-0.0024
排水条件
0.0306
一级
0.0046
二级
0.0023
三级
0
四级
-0.0018
田间耕作道路
0.0175
0.2＜TJDL
0.0026
0.1＜TJDL≤0.2
0.0013
0.05＜TJDL≤0.1
0
0.01≤TJDL≤0.05
-0.0009
TJDL＜0.01
-0.0017
田块形状
0.0263
0.8＜TKXZ
0.0040
0.6＜TKXZ≤0.8
0.0020
0.5＜TKXZ≤0.6
0
0.3＜TKXZ≤0.5
-0.0013
TKXZ≤0.3
-0.0026
耕作距离
0.035
0≤GZJL＜500
0.0053
500≤GZJL＜1000
0.0026
1000≤GZJL＜1500
0
1500≤GZJL＜2000
-0.0017
2000≤GZJL
-0.0035
田块平整度
0.0262
平整
0.0040
相对平整
0.0020
一般
0
相对起伏
-0.0013
起伏大
-0.0026
利用现状
0.0338
水田
0.0051
水浇地、坑塘水面
0.0026
旱地
0
园地
-0.0017
林地
-0.0034
经营效益
0.0412
高
0.0062
较高
0.0031
一般
0
较低
-0.0020
低
-0.0041
区位因素
中心城镇影响度
0.1028
100000≤CZYXD
0.0156
15000≤CZYXD＜100000
0.0078
4000≤CZYXD＜15000
0
1000≤CZYXD＜4000
-0.0051
0＜CZYXD＜1000
-0.0102
农贸市场影响度
0.0842
80＜分数≤100
0.0127
60＜分数＜80
0.0064
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0042
分数＜40
-0.0084
道路通达度
0.0765
80＜分数≤100
0.0116
60＜分数＜80
0.0058
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0038
分数＜40
-0.0076
对外交通便利度
0.0765
80＜分数≤100
0.0084
60＜分数＜80
0.0042
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0034
分数＜40
-0.0067
（2）水田Ⅱ级基准地价因子因素修正系数表
表6-3-2水田Ⅱ级基准地价因子因素修正系数表
因素体系
因素权重
修正系数
指标
优
指标
较优
指标
一般
指标
较劣
指标
劣
自然因素
地形坡度
0.0553
DXPD≤2
0.0040
2＜DXPD≤8
0.0020
8＜DXPD≤15
0
15＜DXPD≤25
-0.0015
DXPD＞25
-0.0029
田面坡度
0.0677
TMPD≤2
0.0048
2＜TMPD≤5
0.0024
5＜TMPD≤8
0
8＜TMPD≤15
-0.0018
TMPD＞15
-0.0036
土层厚度
0.0361
TCHD≥100
0.0026
60≤TCHD＜100
0.0013
30≤TCHD＜60
0
15≤TCHD＜30
-0.0010
TCHD＜15
-0.0019
土壤质地
0.0361
1级
0.0026
2级
0.0013
3级
0
4级
-0.0010
5级
-0.0019
剖面构型
0.0246
通体壤、壤砂壤
0.0018
壤粘壤、砂粘粘、壤粘粘
0.0009
粘砂粘、通体粘
0
砂粘砂、壤砂砂、通体砂、粘砂砂
-0.0007
通体砾
-0.0013
土壤有机质含量
0.0426
3≤YJZHL
0.0031
2≤YJZHL＜3
0.0015
1≤YJZHL＜2
0
0.6≤YJZHL＜1
-0.0011
YJZHL＜0.6
-0.0023
土壤PH值
0.0246
6≤PH≤7.9
0.0018
5.5≤PH＜6
0.0009
5≤PH＜5.5或7.9＜PH≤8.5
0
4.5≤PH＜5
-0.0007
PH＞4.5或PH＞8.5
-0.0013
地下水位深度
0.0369
60≤DXSW
0.0026
30≤DXSW＜60
0.0013
DXSW＜30
0
水源水质
0.0492
无污染，水源洁净
0.0035
基本无污染
0.0018
轻度污染
0
中度污染
-0.0013
重度污染
-0.0026
水源保证率
0.0369
一级
0.0026
二级
0.0013
三级
0
四级
-0.0008
社会经济因素
灌溉保证率
0.0394
一级
0.0028
二级
0.0014
三级
0
四级
-0.0013
排水条件
0.0306
一级
0.0022
二级
0.0011
三级
0
四级
-0.0010
田间耕作道路
0.0175
0.2＜TJDL
0.0013
0.1＜TJDL≤0.2
0.0006
0.05＜TJDL≤0.1
0
0.01≤TJDL≤0.05
-0.0005
TJDL＜0.01
-0.0009
田块形状
0.0263
0.8＜TKXZ
0.0019
0.6＜TKXZ≤0.8
0.0009
0.5＜TKXZ≤0.6
0
0.3＜TKXZ≤0.5
-0.0007
TKXZ≤0.3
-0.0014
耕作距离
0.035
0≤GZJL＜500
0.0025
500≤GZJL＜1000
0.0013
1000≤GZJL＜1500
0
1500≤GZJL＜2000
-0.0009
2000≤GZJL
-0.0019
田块平整度
0.0262
平整
0.0019
相对平整
0.0009
一般
0
相对起伏
-0.0007
起伏大
-0.0014
利用现状
0.0338
水田
0.0024
水浇地、坑塘水面
0.0012
旱地
0
园地
-0.0009
林地
-0.0018
经营效益
0.0412
高
0.0030
较高
0.0015
一般
0
较低
-0.0011
低
-0.0022
区位因素
中心城镇影响度
0.1028
100000≤CZYXD
0.0074
15000≤CZYXD＜100000
0.0037
400≤CZYXD＜15000
0
1000≤CZYXD＜4000
-0.0027
0＜CZYXD＜1000
-0.0055
农贸市场影响度
0.0842
80＜分数≤100
0.0060
60＜分数＜80
0.0030
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0022
分数＜40
-0.0045
道路通达度
0.0765
80＜分数≤100
0.0055
60＜分数＜80
0.0027
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0020
分数＜40
-0.0041
对外交通便利度
0.0765
80＜分数≤100
0.0055
60＜分数＜80
0.0027
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0020
分数＜40
-0.0041
（3）水田Ⅲ级基准地价因子因素修正系数表
表6-3-3水田Ⅲ级基准地价因子因素修正系数表
因素体系
因素权重
修正系数
指标
优
指标
较优
指标
一般
指标
较劣
指标
劣
自然因素
地形坡度
0.0553
DXPD≤2
0.0028
2＜DXPD≤8
0.0014
8＜DXPD≤15
0
15＜DXPD≤25
-0.0039
DXPD＞25
-0.0078
田面坡度
0.0677
TMPD≤2
0.0034
2＜TMPD≤5
0.0017
5＜TMPD≤8
0
8＜TMPD≤15
-0.0048
TMPD＞15
-0.0096
土层厚度
0.0361
TCHD≥100
0.0018
60≤TCHD＜100
0.0009
30≤TCHD＜60
0
15≤TCHD＜30
-0.0026
TCHD＜15
-0.0051
土壤质地
0.0361
1级
0.0018
2级
0.0009
3级
0
4级
-0.0026
5级
-0.0051
剖面构型
0.0246
通体壤、壤砂壤
0.0012
壤粘壤、砂粘粘、壤粘粘
0.0006
粘砂粘、通体粘
0
砂粘砂、壤砂砂、通体砂、粘砂砂
-0.0017
通体砾
-0.0035
土壤有机质含量
0.0426
3≤YJZHL
0.0021
2≤YJZHL＜3
0.0011
1≤YJZHL＜2
0
0.6≤YJZHL＜1
-0.0030
YJZHL＜0.6
-0.0060
土壤PH值
0.0246
6≤PH≤7.9
0.0012
5.5≤PH＜6
0.0006
5≤PH＜5.5或7.9＜PH≤8.5
0
4.5≤PH＜5
-0.0017
PH＞4.5或PH＞8.5
-0.0035
地下水位深度
0.0369
60≤DXSW
0.0019
30≤DXSW＜60
0.0009
DXSW＜30
0
水源水质
0.0492
无污染，水源洁净
0.0025
基本无污染
0.0013
轻度污染
0
中度污染
-0.0035
重度污染
-0.0070
水源保证率
0.0369
一级
0.0019
二级
0.0009
三级
0
四级
-0.0022
社会经济因素
灌溉保证率
0.0394
一级
0.0020
二级
0.0010
三级
0
四级
-0.0033
排水条件
0.0306
一级
0.0015
二级
0.0008
三级
0
四级
-0.0026
田间耕作道路
0.0175
0.2＜TJDL
0.0009
0.1＜TJDL≤0.2
0.0004
0.05＜TJDL≤0.1
0
0.01≤TJDL≤0.05
-0.0012
TJDL＜0.01
-0.0025
田块形状
0.0263
0.8＜TKXZ
0.0013
0.6＜TKXZ≤0.8
0.0007
0.5＜TKXZ≤0.6
0
0.3＜TKXZ≤0.5
-0.0019
TKXZ≤0.3
-0.0037
耕作距离
0.035
0≤GZJL＜500
0.0018
500≤GZJL＜1000
0.0009
1000≤GZJL＜1500
0
1500≤GZJL＜2000
-0.0025
2000≤GZJL
-0.0049
田块平整度
0.0262
平整
0.0013
相对平整
0.0007
一般
0
相对起伏
-0.0019
起伏大
-0.0037
利用现状
0.0338
水田
0.0017
水浇地、坑塘水面
0.0009
旱地
0
园地
-0.0024
林地
-0.0048
经营效益
0.0412
高
0.0021
较高
0.0011
一般
0
较低
-0.0029
低
-0.0058
区位因素
中心城镇影响度
0.1028
100000≤CZYXD
0.0052
15000≤CZYXD＜100000
0.0026
4000≤CZYXD＜15000
0
1000≤CZYXD＜4000
-0.0073
0＜CZYXD＜1000
-0.0145
农贸市场影响度
0.0842
80＜分数≤100
0.0042
60＜分数＜80
0.0022
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0060
分数＜40
-0.0119
道路通达度
0.0765
80＜分数≤100
0.0039
60＜分数＜80
0.0020
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0054
分数＜40
-0.0108
对外交通便利度
0.0765
80＜分数≤100
0.0039
60＜分数＜80
0.0020
分数=60
0
40＜分数＜60
-0.0054
分数＜40
-0.0108
（4）耕地使用年期修正系数表
表6-3-4耕地使用年期修正系数表
剩余年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0499
0.0976
0.1431
0.1866
0.2281
0.2678
0.3057
0.3419
0.3765
0.4095
剩余年期
11
12
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