上海杨浦项目市场调研报告.docx

上海杨浦项目市场调研报告.docx

《上海杨浦项目市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海杨浦项目市场调研报告.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

上海杨浦项目市场调研报告

上海杨浦项目市场调研报告

杨浦项目市场调研报告

杨浦区概况

杨浦区宏观经济环境分析

杨浦区板块分布

杨浦区商业概况

杨浦区写字楼概况

杨浦区宏观经济环境分析

杨浦区面积为603>.61平方公里，是中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万。

全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。

杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。

以复旦大学为核心的杨浦知识创新区，是市委、市政府的一项重大决策。

杨浦区板块分布

浦东新区

虹口区

鞍山板块

项目

项目属于鞍山板块黄兴板块东外滩板块三者之间的交界处

杨浦区板块说明

规划建成有规模效应的“四高”（现代化示范居住区。

示范居住区

面积约为4.18平方公里

黄兴板块

新城市副中心

商业为主

面积为2.29平方公里（中心）

五角场板块

北区生态聚居区，未来的“新古北”

城市人口的导入区

规划约9KM2，人口8—10万

新江湾城板块

时尚居住、生态旅游亮点。

江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”；复兴岛将建设生态、低密度产品。

前期：

1KM2公共活动中心

东外滩板块

新型创意居住区

中高档居民小区

未来供应量预计40万平方米

鞍山板块

生活居住综合功能区

以老公房为主，可用于建设的土地不多

规划约9KM2

中原板块

发展前景

区域性质

规划面积

区域

杨浦区五大功能区分布

总体规划

根据规划，未来杨浦将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。

其中项目处于周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是杨浦区区调整经济结构、优化城区功能的重点区域

周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区

项目属于该区

周家嘴以南居住、都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约10.7平方公里。

以宁国路—黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。

由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是杨浦旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。

黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及2010年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。

周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这一区域整体协调发展。

周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系；杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及杨浦大桥现代科教办公区；东侧紧邻规划复兴岛CID中心；地区道路交通条件优越。

该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。

项目所处功能区概况

杨浦区商业概况

商业布局结构完善

形成了“江湾—五角场商圈”+“控江路区域商业”+“十一个社区商业中心”商业布局。

江湾—五角场为副中心级商业中心，聚集了杨浦区域内的百货、大型零售、特色餐饮娱乐等业态，但是整体消费客户还是以杨浦区为主。

控江路区域商业，为杨浦区域内商业中心，同时也是大连路服务业的配套商业，目前以零散状态为主，各自分布在鞍山新村、控江路、长阳路、江浦路等，其中长阳路为餐饮、休闲娱乐的商业聚集区。

五角场

控江路商业街

项目周边商业概况

项目周边商业比较成熟，主要业态有长阳商务休闲广场、欧尚大卖场、苏宁电器等。

项目可以拿出部分面积用作长阳路商业的延续。

项目周边商业概况

项目所在区域为周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，该区域租金状况有以下特点：

商业租金差异较大

区域级主要临街商铺的租金水平在5-12元/平米/天（如长阳路欧尚卖场底层商铺）。

非主要商业街区的临街商业则在1-3元/平米/天。

（如黄兴路高架下的烟草店、便利店）

整体商业发展水平还较低，缺乏集中的时尚消费商业

区域内业态的丰富性、以及消费的水平与档次与上海其他区域中心比较还有较大空间。

特别是比较有特色与文化品位的时尚类消费聚集区，在区域内还没有出现。

在诸多创意、研发、服务等中小企业与人才聚集的杨浦，此类时尚消费商业有较大空间。

杨浦区写字楼概况

2005-2007年销售型写字楼供求比板块走势对比图

说明：

数值＝1，供求平衡；数值＞1，供大于求；数值＜1，供小于求

1

杨浦区写字楼的入住率普遍较高，鞍山板块、五角场、东方大学城的办公物业入住率甚至达到90%以上

项目区域写字楼的入住率相对较低，主要由于周边商务氛围相对淡薄、交通相对不便所致

杨浦区大家纺创意天地、上海商贸大厦、复旦科技园大厦、信息大厦、同济科技园的入住企业有明显的产业聚集特征，同时其入住率也明显高出周边平均入住水平。

商务氛围浓厚、交通方便、招商定位明确的写字楼物业的入住率相对较高

杨浦区写字楼价格表

2.8-3

17000

2006.11

同济联合广场C座

2.3-2.5

-

1999.09

远洋广场

1.8-2

-

2004.01

同济科技园

东方大学城

1.2-1.6

-

2005.03

贵人大厦（商住）

4-4.5

-

2005.03

海上海

1.4-2

-

1998.01

国中大厦（商住）

1.4-1.8

-

2001.03

信息技术大厦

黄兴板块

2.3-2.8

-

2004.09

杨浦孵化基地

2.2-2.5

17500

2004.06

中环国际

2.8-3.3

17500

2006.03

复旦科技园大厦

2.2-2.8

15600

2006.11

富庆国定大厦

2.2—2.5

-

2001.12

上海平盛大厦

五角场

2.2-3

-

1997

埃力生轻工国际大厦

2.5-3

-

2004.12

上海商贸大厦

2.8-3

-

1996前后

家纺大厦

鞍山板块

2.8-3.2

18000

2008.08

郡江国际大厦

2.2-2.5元/天/平方米

2008.04

铭大创意广场

2元/天/平方米

2003-9-9

东纺谷创意园

1.5-1.8

10500

2006.09

龙泽大厦（改建）

3-4（报价）

16000

2008.04

鹏欣国际家纺家饰中心

1.2-1.5

-

2004.04

中通大厦（商住）

项目区域

租金

（元/㎡/天）

销售均价

（元/㎡）

入住时间

项目名称

海上海

国际家纺中心

复旦科技园

同济联合广场

杨浦区写字楼的租金水平呈现出一定的差异，其中以鞍山板块、五角场的租金较高，而项目周边的租金则表现的最为低廉，主要受项目周边交通、商务氛围以及物业档次的影响。

上述五大范围内的写字楼，基本上每个范围都存在一定的特例能够明显的突破其范围内的平均租金水平，如国际家纺中心、复旦科技园、海上海、同济联合广场，其中海上海的租金甚至是其周边租金水平的2倍有余。

这些特例的共同特点为：

主题定位明确、产品档次较高。

从市场接受程度上看，杨浦区内新建写字楼的平均售价在15000-17500元/m2之间，物业价格差异较小，一定程度上反应出“知识杨浦”的大杨浦概念淡化了传统意义上的因地理位置而造成的物业价值的大幅差异。

杨浦区写字楼概况

目前杨浦甲级办公楼仍然较少，主要集中于五角场商圈，其他区域内纯办公楼楼宇品质一般、物业管理水平不高。

项目周边写字楼概况

1、中通大厦

2、龙泽大厦

3、黄兴大厦

4、海运大厦

5、船舶大楼

6、克拉玛依大厦

7、五星大厦

8、建信大厦

9、金凤大楼

10、丰惠写字楼

11、建管大厦

12、郡江国际大厦

13、鹏欣国际家纺中心

14、宜嘉商务中心

3

1.8-2.6

-

海运大厦（商住）

1.5-1.8

10500

2006.09

龙泽大厦（改建）

9000

宜嘉商务中心

3-4（报价）

16000

2008.04

鹏欣国际家纺家饰中心

2.8-3.2

18000

2008.08

郡江国际大厦

-

建管大厦

-

丰惠写字楼

1-1.2

10000

金凤大楼

1-1.2

12000

1995

建信大厦（商住）

1-1.2

-

五星大厦（商住）

1-1.5

12000

1997

克拉玛依大厦（商住）

-

船舶大楼

1.1

-

黄兴大楼（商住）

1.2-1.5

-

2004.04

中通大厦（商住）

租金

（元/㎡/天）

销售均价

（元/㎡）

入住时间

项目名称

项目周边以商住两用中低档写字楼为主，高档、纯写字楼较少。

杨浦区客户入驻情况及特征

项目区域写字楼以航运类、家纺类企业为主，二者约占整个行业的60%，部分写字楼有明确的行业要求且不对外招租。

鞍山板块写字楼物流行业聚集性相当明显，约占整个行业的60%，其次贸易类、家纺类也较为集中。

区域写字楼客户入驻情况及特征

五角场IT产业、软件、生物能源等高科技企业在数量上占相对优势，大到跨国公司的研发机构或总部，小到新创业的团队小组。

黄兴绿地板块写字楼以建筑类企业聚集性最为显著，其次IT信息类、贸易类企业也相对集中。

东方大学城写字楼以建筑类企业为主，约占整个行业的55%，其中建筑类企业又可以进一步细分为建筑工程施工类以及建筑工程的设计咨询类，其次教育培训、经济金融、软件信息类企业也相对较多。

项目分析

项目概况

SWOT分析

项目概况

项目位于长阳路1687号（靠近黄兴路），道路交通便捷，处于内环线边界。

位于长阳路核心商业圈范围内，周围形成了餐饮、休闲娱乐、酒店等业态的聚集地，商业经营状况良好。

项目不直接临马路，这是不利条件，但是项目内部环境改善的空间较大，通过环境硬件的改造，有条件成为杨浦内品质较好的创意项目。

SWOT分析

①项目所在不区域是杨浦区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。

①目前上海已有75家创意产业集聚区，各区域竞争激烈。

②长阳路已有两家创意产业集聚区，对企业造成分流。

①项目周边写字楼较少，且档次不高。

②项目不直接临马路，交通不方便。

①创意产业受到中小型创意型企业的欢迎

②发展创意产业是上海“科教兴市”主战略的重要内容和具体体现

劣势

优势

威胁

机会