旅游产业与旅游地产发展研究报告044212.docx
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旅游产业与旅游地产发展研究报告044212
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旅游产业与旅游地产发展研究报告
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达芬奇贸易（）（家居）0
省旅游产业与旅游地产发展调研报告
同致行（中国）地产顾问研究中心
2008年3月
海南省旅游产业与旅游地产发展调研报告
海南省旅游产业与旅游地产发展调研报告
1、海南省旅游产业概况调研
2、海南省旅游地产概况调研
海南省旅游
产业概述
海南省旅游
产业规划
海南省旅游
产业调研
海南省旅游
地产调研分析
海南省旅游
地产调研
旅游地产概念与
发展概况
3、海南省城市旅游产业、旅游地产竞争态势分析
4、海南省旅游产业、旅游地产发展对项目影响分析
1、省旅游产业总体概况调研
海南省旅游产业总体概况
海南省旅游产业总体概况
海南省旅游
产业概述
海南省旅游
产业规划
海南省旅游
产业调研
1省旅游产业概述
热带海岛海滨旅游一直是国际旅游的“热点”，其所拥有的沙滩、海水、水产品、珊瑚礁以及各类民俗文化都是极为宝贵的旅游资源。
夏威夷、泰国、百慕大、马耳他、马尔代夫以及许多加勒比海岛国都是以热带海洋旅游致胜，其旅游产业的产值占全部生产总值的1/3甚至更高。
岛是中国唯一的热带大岛，是中国最大的经济特区，的热带海岛风光在世界上独一无二。
自1988年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等等方面都有了翻天覆地的变化。
是国家八个旅游重点发展的地区之一，近几年来，博鳌亚洲论坛、世界小姐总决赛、新丝路模特大赛、中国青年欢乐节、中国科技年会等一系列重大活动的主办与承办，开始从中国走向世界。
自1992年省成立省旅游局以来，旅游业的跨跃式发展经过了十二个年头。
旅游业由最初只有几家接待宾馆、几家国字号旅行社、总接待旅游人数不足百万人次，发展到2004年，拥有近208家旅游星级饭店，158家旅行社，接待国外旅游人次超过1200万（2004年度）。
2004年，旅游业总收入超过100亿元人民币，占全省GDP的近15%强。
现在拥有国家级旅游度假区一个，5个4A级景区南山文化旅游区、天涯海角旅游区、亚龙湾国家旅游度假区、兴隆热带植物园、市热带海洋世界。
拥有中国上最好的、沙滩、海水、空气，拥有中国最具个性魅力的热带海岸和热带原始雨林自然资源，全省有景区景点80多个。
其中正常接待游客的50多个。
目前全省已推出度假休闲旅游、观光旅游和专项旅游3大类旅游产品，除了滨海度假、温泉度假、热带动植物观光、风情观光、会展旅游等产品外，现在正在开发热带雨林探险游、高尔夫度假休闲游、河谷漂流游、热带农业观光游等新的产品。
省旅游类比圈——东南亚四大旅游圈
东南亚地区的旅游圈分为新马泰旅游圈，华南沿海旅游圈（、省、澳门），南海旅游圈（省、中国南海、越南等），大洋旅游圈（主要为印度尼西亚、菲律宾等）。
这四个旅游圈在旅游资源特色上具有一定的地域差异，并且都存在着相应的旅游服务中心。
新马泰旅游圈以新加坡为服务中心；华南沿海旅游圈以为服务中心；大洋旅游圈以雅加达为服务中心；南海旅游圈目前缺乏突出的服务中心。
四个旅游圈在旅游设施的建设时序和完善程度上有一定的差异性，其中、新加坡和泰国的旅游业开发较早，设施建设比较发达，旅游产业已经成为其国民经济的支柱产业。
2001年旅游直接或间接雇用人数超过34万人，旅游业收入占本地生产总值的4～5%，而泰国在2002年的旅游业收入占国民生产总值的1％。
从东南亚地区各旅游圈的发展态势来看，新马泰、华南沿海及大洋旅游圈经过较长时间的开发和建设，已处于稳定发展期。
其旅游市场相对较为固定，旅游设施建设
也较为完善。
而南海旅游圈由于起步较晚，基础薄弱，还处于旅游发展的初级阶段。
省旅游与东南亚其他旅游区相比在自然旅游资源上不处于劣势，但在旅游设施硬件系统和旅游项目设置上有一定的差距。
这使得省旅游对海外市场的吸引力相对较小，导致旅游层次不高，旅游收入水平较低。
省旅游国发展态势
省位于中国的最南端，是中国八个重点旅游地区之一。
是中国惟一的热带海岛旅游度假胜地，拥有中国独有的、极其丰富的热带海岛旅游资源，自然景观和气候特征类似于东南亚，但又有着自己独特的优势。
中国加入WTO后，旅游业迎来了加速发展的大好机遇，各地的旅游发展进入了全面的黄金时期，省的旅游发展也得到了全面的提速。
但是，就目前旅游的发展情况来说，省的旅游经济并不突出，对外旅游接待还处于起步阶段，没有体现出中国唯一的热带滨海旅游区的特色。
2001年省旅游外汇收入仅居全国第21位，旅游入境人数居全国第15位，与其他旅游强省相比有较大的差距。
2002年，全国共接待入境旅游人数9791万人次，而省仅为393万人次，占全部的0.4%；全国的旅游外汇收入209亿美元，而省仅有0.92亿美元。
旅游在中国旅游中所处的地位不高，同时也面临着东南亚各成熟旅游区的强劲竞争。
由于旅游意识和开发水平的制约，目前呈现出四个方面的主要问题开发模式落后，缺乏创新性；开发定位不明确，缺乏特色性；开发档次不高，缺乏知名度；精品意识不强，缺乏文化性。
为了促进旅游的发展，提高旅游经济水平，就必须加大对旅游资源的开发力度，充分利用环境资源的优势打造出独具特色的旅游品牌。
2省旅游业发展规划
省自1988年建省，发展海岛热带生态旅游资源，逐步发展为中国旅游大省，旅游业形成“一省、两中心、三线、五名城、十区”的空间格局。
海南省旅游业总体
海南省旅游业总体空间结构规划
一省
两中心
三线
五名城
十区
全省统一，合理配置、功能定位、开发、运营
以海口、三亚为旅游中心，形成全省辐射、带动作用
东、西线高速公路和中线高等级公路三条旅游轴线
海口、三亚、琼海、儋州、五指山
海口、三亚、五指山、文昌、博鳌/万泉河、石梅湾/兴隆、儋州、尖峰岭、棋子湾/霸王岭、西沙群岛
海南旅游产业发展规划
1大旅游区域旅游规划及功能定位
海南旅游产业发展规划
类别
区域
功能
定位
规划围
规划方向
规划重点
旅游线路
旅游区
热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型的都市旅游地
以周围的海岸带为中心，向东、西以及南纵深方向延伸，
东至东寨港红树林，西至澄迈县的澄迈湾，南至定安的南丽湖。
以沿海、沿江为轴线，以提升中心城区功能、推进东西两翼发展、适度向南纵深腹地推进
注重保护生态环境为发展重点
突出发展市东、西两岸和南渡江两岸休闲度假旅游
建设老城区步行街、游艇码头、高档购物和文化娱乐中心以及参与性强的大型文化广场等
形成辐射带动作用强的都市型旅游区
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
马鞍岭火山口地质公园和东山湖热带野生动植物园、南丽湖、东寨港红树林、老城区、粤海铁路南港码头车站、药谷、汽车厂、力神咖啡厂、椰树椰子汁生产线和各处历史文化古迹等均可作为一日游半日游的观光景点
椰城水上游。
乘水上巴士观市沿岸景观和世纪大桥，游南渡江和海甸溪。
远期还可在市周边修建轻轨铁路，开发沿轻轨的观光旅游线路。
旅游区
国际性热带滨海度假休闲观光旅游地
以市为中心，包括陵水县和保亭县
以城区为中心，向东西两翼延伸，形成组团式结构。
东部亚龙湾、海棠湾、土福湾、香水湾以及蜈支洲岛、分界洲岛等，突出滨海度假旅游特色。
陵水的南湾猴岛以观光旅游为主。
西部天涯海角、南山、海山奇观等，突出海山景观观光旅游和文化旅游特色。
北部腹地的南田温泉、七仙岭温泉、温泉、高峰温泉和红鞋温泉等，突出温泉保健康复旅游和绿色生态专项旅游特色。
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
天涯海角和南山文化旅游区；
海棠湾和蜈支洲岛；
西岛水上运动中心；
五指山、七仙岭、吊、乐东县的尖峰岭、毛公山等。
兴隆热带植物园和热带花园；
陵水南湾猴岛和分界洲岛；
市区观光（包括改建的市中心区、鹿回头公园、小东海、崖州古城以及亚龙湾）。
五指山旅游区
热带雨林山地度假休闲旅游和黎苗族文化风情旅游地
覆盖五指山市、琼中县和屯昌县。
五指山旅游区的中心是山区，而不是城区。
首先强化五指山市作为该旅游区核心城市的作用，将其建成旅游接待服务基地。
其次是在五指山周边的试验区适度发展度假休闲旅游，形成山地度假休闲地。
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
从、七仙岭到五指山的一日游可参观五指山省少数民族博物馆，
游览五指山（包括雨林解说中心和水满村附近的雨林栈道）
欣黎族和苗族文化村的文化表演
旅游区
以椰乡文化涵为主题，集侨乡观光、海上活动、温泉疗养为一体的田园化的、恬静平实的滨海度假休闲旅游地
整个市行政辖区。
该区规划要突出滨海度假休闲旅游和自然景观、人文景观的观光旅游。
开发与有互补性的旅游项目，成为都市近郊旅游目的地
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
除了通过清澜开展到七洲列岛、八门湾红树林和西沙群岛的海上旅游路线外，还可开发到陆地区各景点的旅游路线。
博鳌/万泉河
面向国外高消费市场的国际会展中心和度假休闲与观光旅游目的地
博鳌/万泉河旅游区覆盖整个琼海市行政辖区
以博鳌旅游区为中心，以沿海、沿河和名景为发展空间
形成海滨旅游带、万泉河旅游带以及官塘、白石岭、红色娘子军故乡、加积镇城区等旅游景区的发展格局
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
高质量的游艇从博鳌沿万泉河而上，游客在观光的同时开展船上或沿河娱乐场所的娱乐活动。
万泉河上游漂流、中下游农家乐乡村游；
白石岭、红色娘子军纪念园等半日或一日游；
石梅湾/兴隆
高档次、低密度的滨海温泉度假休闲和热带植物观光旅游目的地
以石梅湾和兴隆为中心，覆盖整个万宁市辖区。
以海滨和附近海岛以及东山岭景区周边为开发空间
重点开发滨海度假旅游、温泉度假旅游以及腹地的文化观光旅游
形成东部高档次、高品质的休闲度假旅游地。
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
船到洲仔岛和加井岛观光，包括在珊瑚礁边浮潜；
游览兴隆热带花园、热带植物园、东山岭和亚洲风情园等；
旅游区
温泉度假为主，文化和工农业观光旅游为补充的旅游地
覆盖整个行政辖区及临高县、白沙县
开发应为组团式布局，以市城区、蓝洋温泉区、云月湖度假区以及“热作两院”等为中心区组团
以南部松涛水库、西部的海头湾海滨、北部的东坡书院和洋浦开发区以及临高的滨海带等为分区组团
突出森林公园、温泉、水库湖泊的生态特色和地方民俗风情文化特色
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
从到松涛天湖；
从到东坡书院、鹭鸶天堂、洋浦、古盐田、白马井；
从到八一农场等观橡胶林。
棋子湾/霸王岭旅游区
西海岸著名的、高档次低密度、远离喧嚣的国际度假休闲旅游地
覆盖整个昌江县和市。
以昌江县西部的棋子湾和市北部为开发重点
在霸王岭开发绿色生态旅游。
昌江县城和石碌铁矿、市周边的红兴温泉、大广坝水库、大田坡鹿、天南第一泉、猕猴洞、传统黎寨等，作为棋子湾/霸王岭度假游客开展一日游的景点进行开发，形成以棋子湾/霸王岭为中心的度假休闲旅游区格局。
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
棋子湾到石碌铁矿、霸王岭；
棋子湾到市的大田保护区、化工城、大广坝水库等。
尖峰岭
旅游区
高档次的热带雨林度假休闲和观光旅游地
覆盖尖峰岭林区及乐东县。
该区规划以天池、尖峰镇以及乐东西海岸为开发空间
以天池度假山庄、热带雨林保护区旅游接待服务设施、尖峰镇旅游接待服务配套设施以及滨海度假酒店等为重点，
突出尖峰岭、天池和自然保护区的独特景观，成为国外闻名的山海互补的热带雨林生态旅游度假区
酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造
修一条通向鹿树景点的短距离步行道；
开发有导游带队的游览黎寨活动，但须作社会影响评估；
修一条通向玉女池的短距离步行道，并设方向路标和入口路标；
修一条通向摩崖石刻的短距离步行道，应设一个简要介绍历史的解说牌；
改造由河岸通向虎啸龙吟的步行道，并设置入口路标；
修一条通向马鞍石的步行道，并设置入口路标；
修一条通向朦瞳岭的步行道并设有方向路标。
游客可根据自己兴趣选择一日游或半日游的线路。
西沙
群岛
旅游区
海洋观光、科考、探险、水上运动、中高档小规模度假旅游地
西沙群岛位于岛东南方大陆架上，西北距市182海里。
群岛长约250公里，宽约150公里
西沙群岛一旦获准开放，首先要制订高水平的旅游发展规划，然后按规划逐步组织实施，将其建成国一流的海洋观光、科考、探险、水上运动、度假休闲旅游胜地。
岛上可供观光的景点有收复西沙群岛纪念碑，西沙一条街，将军林，海洋博物馆，南海诸岛工程纪念碑等。
岛周围热带鱼类、贝类繁多。
与永兴岛相连的石岛奇洞怪石，千姿百态
离永兴岛20多海里的东岛群聚着40多种鸟类有“鸟类天堂”之称。
西沙群岛设立了热带海洋自然保护区（省级）和白鲣鸟自然保护区。
由于西、南、中沙群岛属于军事要地，目前尚未能进行大规模旅游开发
2旅游住宿规划
政府旅游住宿酒店需求预测规划
2010省旅游住宿酒店客房需求量预测（单位间）
客房档次
2002年
基准数
客房总需求量
新增客房量
下限
上限
下限
上限
高档
8100
17750
19000
9650
10900
中档
12800
35500
38000
22700
25200
低档
4700
17750
19000
13000
14300
未评星
21900
-
-
-
-
合计
47500
71000
76000
45000
50400
上表显示,到2010年省旅游住宿酒店客房需求量估计在71000间到76000间（取整数）。
其中，高档酒店客房需求量在17750～19000间，中档酒店35500～38000间。
低档酒店17750～19000间。
在8年，省需新建旅游住宿酒店客房45000～50400间。
2020年省旅游住宿酒店客房需求量预测（单位间）
客房档次
2002年
基准数
客房总需求量
新增客房量
下限
上限
下限
上限
高档
8100
39000
46200
30800
38100
中档
12800
50000
59400
37200
46600
低档
4700
22000
26400
17500
21700
未评星
21900
合计
47500
111000
132000
64000
85000
注计算取整数
上表显示，到2020年，省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000间。
其中，高档酒店客房需求量39000～46200间，中档酒店50000～59400间，低档酒店22000～26400间。
也就是说，在未来18年时间，省需要新建旅游住宿酒店客房大约在64000～85000间。
根据预测，2010年、2020年省旅游住宿设施空间布局如下
省旅游住宿酒店客房分布规划表（单位间）
旅游区
预测年份
2002年
基准数
2010年
2020年
房间
比重%
客房数
比重%
客房数
比重%
下限
上限
下限
上限
海口
17553
37
22720
24320
32
32000
38000
29
三亚
10761
27
22720
24320
32
38000
45000
34
五指山
1997
2
2130
2280
3
3110
3700
8
兴隆/石梅湾
5803
12
7810
8360
11
8900
10600
8
文昌
2475
2
3550
3800
5
7800
9200
7
博鳌/万泉河
3241
8
4970
5320
7
8900
10600
8
棋子湾/霸王岭
1600
4
2130
2280
3
4400
5300
4
尖峰岭
1061
2
1420
1520
2
2200
2600
2
儋州
3005
3
3550
3800
5
5600
6600
5
西沙
0
0
70
100
0.1
160
200
0.2
合计
47500
100
71000
76000
100
111000
132000
100
注计算取整数
上表列出的2002年、2010年、2020年全省各旅游区旅游住宿酒店客房分布是根据对市场需求和各旅游区的承载能力做出的预测。
2002年~2020年，全省新建旅游住宿酒店客房总数达64000~85000间。
其中，市新建客房占比重最大，2020年市客房总数占全省客房总数的比重将增加至34%。
而市2020年其客房总数占全省的比重将随着其他区域客房总数的增加而由现在的37%降至32%。
实际旅游住宿酒店现状调研
南酒店业共历经过两次大发展。
第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，的酒店数量急剧膨胀。
另一次是最近两年，伴随着房地产的复，大量资金再一次集中投向宾馆酒店。
两次集中扩，令酒店业供大于求
截至２００４年底，纳入旅游统计围的旅游饭店近３００家，其中星级宾馆２１４家，年接待能力２３００万人次。
另外，全省还有尚未纳入旅游统计围的住宿接待单位７００家，客房１．５万间，年可接待游客５００万人次。
总体接待能力约２８００万人次，是２００４年旅游接待人数１４０２万人次的两倍（这与全省酒店入住率长期徘徊在５０％上下的情况正好吻合）。
目前有宾馆饭店２９０余家，年接待能力１０００万人次，但２００４年接待的游客只有３６３万人次，仅为实际接待能力的三分之一。
２００５年底，五星级酒店将达到２８家，四星级酒店４０家，是国除、之外，拥有五星级和四星级酒店最多的省份。
根据省人大最新通过的《省旅游发展总体规划纲要》，２０２０年接待的国外游客将达到１１２０－１３３０万人。
按照这一"规划纲要"，２０２０年酒店业的年市场容量最大也就３０００万人次左右，相当于现有年接待人数的２倍。
小结由于酒店业超前发展很多（现有实际接待能力已高达２８００万人次），因而未来的增长空间其实已经不大。
是国经济欠发达地区，商务客人并不多，再加上来的游客中，境外客人占的比重很小（仅有６％）。
由于目前尚未建立行之有效的市场规则，旅游饭店的建设短期仍不可能得到有效控制，新的酒店还会层出不穷。
政府关于住宿酒店之预见性规划，有失市场偏颇，因此可以预见，酒店业将会长期在谷底运行。
（注以上数据来源省旅游局、市旅游局、市旅游信息中心提供）
附1省2006年—2007年10月旅游概况
区域
旅游
季节
酒店平均
开房率
酒店
折扣率
旅游
天数
消费
指数
星级
普通
海
口
20010.1
508%
68天
490.01元/天/人
2006春节
71%
45%
2001
6%
46%
2—6折
三
亚
20010.1
574%
38天
9482元/天/人
2006春节
666%（同比下降284%）
低至5折左右
2001
651%
4-6折
25天
9116元/天/人
备注
省酒店平均开房率在50%左右。
折扣不固定，平均折扣折左右，平均折扣5折（喜来登酒店6—95折），淡季在4、6、7、8、9月，酒店开房率在10%左右。
折扣低至2折。
（注以上数据来源省旅游局、市旅游局、市旅游信息中心提供）
附;黄金周旅游人数与收入统计
年份
黄金周
旅游人数
年收入
春节（万人次）
五一（万人次）
十一（万人次）
绝对数（万人次）
增长率（%）
绝对数（亿元）
增长率（%）
2001年
9207
1
746
2
2002年
22
488
272
10057
4
786
4
2003年
527
444
332
11276
16
889
19
2004年
641
331
492
12596
1
938
4
2005年
653-
342
1129
12310
-7
955
-9
2006年
741
523
1122
14089
17
1101
17
2007年
727
442
-
-
-
-
-
3旅游交通设施规划
在旅游交通规划本岛与外部客源地的“大交通”和本省各度假区、景区、景点之间的“小交通”。
a、“大交通”——航空、铁路、海运、邮轮，其次是公路。
鼓励外国航空公司开辟飞来航线，增加直飞航班。
、两个国际机场的扩建工程，提高两个空港现代化水平。
建设、国际客运港。
完善火车西线的配套设施。
利用粤海铁路通道，吸引大陆客源地更多铁路旅游专列来。
提升出岛长途汽车车站档次。
营运的车辆应改善车况、车容，提高服务质量。
b、“小交通”——岛交通岛高速公路、高等级公路与乡村公路
开发东海岸的海上旅游交通和海上观光路线，既可以缓解陆路交通压力，又可增加游客观椰林海岸的乐趣。
在五指山市、西沙群岛开辟联系岛各景区及本岛的直升机航线，亦航亦游，从空中鸟瞰绿色、蓝色大海。
开辟主要景区之间公共汽车旅游专线，方便散客旅游
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