冷链物流中心可行性研究报告.docx
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冷链物流中心可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2可行性研究工作的依据和范围4
1.3可行性研究结论7
第二章项目背景和发展概况10
2.1项目提出的过程和理由10
2.2商贸物流的发展趋势分析18
2.3市场预测20
2.4项目具备优势条件36
第三章主要功能及建设规模40
3.1冷链物流服务中心的发展规划背景40
3.2主要功能44
3.3建设现代化物流货运配送体系48
3.4建设规模53
第四章场址选择和建设条件56
4.1场址选择56
4.2场址条件58
第五章工程建设方案65
5.1工程建设原则及目标65
5.2建设规模合理性分析65
5.3工程方案67
5.4技术与设备选择69
5.5总体规划方案74
5.6工程设计方案77
5.7辅助工程设计方案90
第六章节能101
6.1用能标准和节能规范101
6.2节能形势分析104
6.3项目地能源供应状况105
6.4项目能源消费量及消耗量106
6.5项目总能耗分析109
6.6节能措施和节能效果分析114
第七章环境保护116
7.1执行标准及环境现状116
7.2项目施工期主要污染源及治理措施119
7.3项目营运期主要污染源及治理措施122
7.4环境影响评价结论123
第八章劳动安全与消防124
8.1劳动保护及安全卫生124
8.2消防131
第九章企业组织和劳动定员133
9.1企业组织形式133
9.2人力资源配置134
第十章工程组织实施及计划进度135
10.1工程施工组织135
10.2施工现场布置138
10.3项目施工管理组织机构140
10.4工程质量保证体系145
10.5工程招标152
10.6项目实施计划进度表154
第十一章投资估算和资金筹措155
11.1投资估算依据155
10.2总投资估算156
第三节资金筹措158
第十二章 财务分析与评价159
12.1财务分析与评价基础资料159
12.2经营收入和税金及附加估算160
12.3产品成本估算162
12.4项目盈利能力分析163
12.5偿还能力分析164
12.6盈亏平衡分析165
12.7财务评价结论165
第十三章风险分析166
13.1物流风险分析166
13.2损失控制167
13.3风险自留167
13.4风险避免168
13.5风险分摊或转移168
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称及承办单位
项目名称：
徐圩新区冷链物流服务中心
承办单位：
江苏方洋物流有限公司
建设地点：
项目位于连云港市徐圩新区，港前大道冷链物流服务中心
建设性质：
新建
企业性质：
有限责任公司
1.1.2承办单位情况
江苏方洋集团有限公司是2009年4月24日经连云港市人民政府批准成立，由连云港市人民政府出资设立的国有独资公司，公司注册资本10亿元人民币。
公司依托于国家东中西区域合作示范区——连云港徐圩新区，是徐圩新区开发的投资运营主体，作为徐圩新区467平方公里土地的开发建设主体及区内重大项目的“孵化器”和“推进器”，承担着徐圩新区开发建设的重任。
公司的目标是打造成为以港口岸线开发、土地一级开发、房地产开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。
经过三年多的快速发展，公司现有苏海投资、方洋物流、方洋水务、方洋码头、方洋人力、新湾广告、云帆物业、北京方洋管理咨询、上海方洋投资管理等9个全资或控股子公司，资产总额80余亿元。
为策应总公司加快第二、三产业发展号召，加强对现有岸线、土地资源的统一规划管理、科学开发利用，形成物流仓储管理规模化、产业化格局，实现资源优势的效益最大化，利用好徐圩新区产业发展的优势平台，决定投资建设徐圩新区冷链物流服务中心。
1.1.3项目基本情况
一、项目用地
项目用地位于连云港市徐圩新区冷链物流服务中心区，总用地面积233.44亩（155634平方米）。
二、主要建设内容
项目依托港口产业优势，建设冷链物流中心项目，规划建设六种温度分区、六个仓储区域，温度可调节库。
温度横跨-30℃~18℃，并配备可控温的国际标准冷藏车，可实现商品的快速流通和一日二次的配送需求。
采购完善、高效的模数效应建造结构，保证温控产品质量、提高操作效率、降低整体物流成本，为客户提供经济、精简、综合的一体化冷链物流服务。
项目总投资5亿元人民币
连云港港前大道冷链物流服务区的冷链物流服务中心项目位于连云港市徐圩新区现代港口综合物流园，作为以崭新面孔出现的第三方物流中心，专注于打造第三方冷链物流服务中心，在连云港地区集中一大批优秀的第三方物流企业，成为连云港物流企业孵化基地。
冷链物流服务中心规划面积233.44亩。
表1-1：
冷链物流服务区区块设置
区块名称
规划面积
万平方米
亩
冷藏保鲜库
13.33
200.00
冷冻储藏库
6.00
90.00
加工车间
4.00
60.00
三产配套设施
4.00
60.00
公共用地、道路、绿化等
6.00
90.00
总计
33.33
500.00
三、建设期限
项目建设期暂定为2年，计划2016年3月底完成整个项目建设，2016年4月份正常投入运行。
四、项目建设方案
设备方案：
本项目所需设备及技术方面主要在国内引进
五、项目总投资及资金来源
项目新增总投资90000.00万元，其中固定资产投资63444.95万元，流动资金17915.05万元。
本项目建设所需资金中，银行贷款45000万元，余额由投资主体江苏方洋物流有限公司出资。
六、项目社会效益
项目建设期2年，主要用于储存各类蔬菜水果、海产品及肉类。
将连云港特色的产品经过冷冻，过冷加工输送到全国各地以及出口。
项目的实施可以延长农业、海产品产业链，提高农业、海产品附加值，壮大龙头企业，加强农产品基地建设，推动农业、海产品产业化经营。
对农业、海产品结构调整、农业、海产品增效具有促进作用。
拓宽人员分流渠道，解决下岗职工再就业。
项目建设完成后，带动相关产业的发展，提供一定的就业岗位。
本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可直接带动农户1840余户，户均增收2186.0元。
同时可拉动包装、运输，维修等相关产业发展，间接安置农村富余劳动力1200余人，年纯增社会经济效益232余万元。
项目具有较高的社会经济效益。
项目年实现产值22640.21万元，实现税金3872.21万元，直接解决就业人数260余人。
间接带动运输产业、生活休闲、商务等其他关联产业的发展，对促进徐圩新区经济腾飞、带动相关产业发展及解决就业方面具有积极意义。
1.2可行性研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作依据
1、《产业结构调整目录（2011本）》；
2、《江苏省工业结构调整指导目录》（苏政办发[2006]140号文）；
3、《江苏省企业投资项目备案暂行办法》（苏政发[2005]38号）；
4、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）；
5、国家发展和改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评审方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准。
6、《投资项目可行性研究指南》；
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、《中华人民共和国土地管理法》；
9、《中华人民共和国土地管理法实施细则》；
10、《江苏省建设用地指标体系》（2006年版）；
11、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
12、国家发展改革委等九部门印发《关于促进我国现代物流业发展的意见》的通知；
13、《信息产业科技发展“十一五”规划和二O二O年中长期规划纲要》；
14、《全国物流标准》（2005-2010）及《物流术语》（GB/T18354-2006）；
15、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
16、项目咨询合同书及企业提供的其它相关资料。
1.2.2编制原则
本物流中心建设以市场为向导，以提高企业经济效益为基础，发扬求实和创新精神，主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑，减少污染，消除项目建设对环境和职工健康的健康的危害，采用先进、适用、成熟的现代设备，将项目建设成为具有多功能、高层次、集散功能强、辐射范围广的现代化冷链物流服务中心。
一、客观公正、实事求是的原则
本次研究工作，坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、文件齐全、结论科学。
在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价与分析，保证评价结论的客观性、公正性和科学性，为各级审批部门和项目承办单位科学决策提供依据。
二、坚持为社会经济发展服务的原则
以方洋集团的发展战略为指导，充分考虑徐圩新区域经济发展需要，通过优化物流体系，既促进了方洋集团的物流发展，也为区域企业提高竞争力、优化产业结构、改善国民经济创新效率、促进各产业健康发展服务。
三、坚持高起点建设，适度超前发展的原则
在物流中心的布局、建设、功能定位方面，在物流信息系统的实际、建设方面、在设施设备、引进先进物流技术和管理手段等方面坚持高起点、标准化、专业化、规范化，按照现代化物流系统的建设标准，尽量做到与国际接轨。
四、坚持发挥自身优势与整合资源相结合的原则
物流中心的发展要充分利用方洋集团及徐圩新区的产业优势、区位优势和交通优势。
同时坚持与资源整合相结合的原则，一方面要合理整合连云港港口零散的经营企业和商户资源，提高现有物流资源的利用率；另一方面要根据实际情况，投入资金尽快见其布局合理、功能完善的现代冷链物流服务网络体系。
五、坚持统筹规划，协调发展的原则
冷链物流中心建设是一项系统工程，要及时与各部门、各方面搞好协调配合。
同时根据国内外冷链物流中心发展趋势，市场供求变化情况，制定规划的目标及任务，切实把握冷链物流发展方向。
同时，还要注重物流与生态环境的协调发展，树立绿色物流新概念。
六、坚持物流综合效益相统一的原则
冷链物流中心建设是一项前期投入大、回报周期长，但能产生综合效益的系统工程，因此，在建设发展过程中，应坚持经济效益、社会效益和生态效益相统一的原则，合理确定建设目标及任务，并从实际出发，制定相关的保障措施和实施步骤，确保综合效益的实现。
1.2.3研究工作内容及范围
本可研报告对该项目在市场分析、建设规模、经济效益等方面的可行与否进行研究，并作出结论，主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：
一、市场分析预测
根据方洋物流发展需要，通过对冷链物流服务需要的分析预测，结合本冷链物流服务中心的未来招商、冷链企业的入驻、水果蔬菜海产品的转移、加工、配送、运输、信息流、人员流的资源整合发展的调研、预测、决策。
二、建设条件、规模及方案论证
通过区域、地理位置、周边配套、市政设施、给排水、电力、动力、道路交通、商业、工业、生活设施等进行测算和论证确定方案。
三、工艺及技术设备方案
根据冷链物流的运营、管理、设计，采用现代管理技术手段、设备、操作流程加强对货物的保护，减少对环境的影响，从而达到减少环节，降低成本，增加效率的目的。
四、环境保护及劳动安全
倡导绿色冷链物流、采用环保设计、使用环保设备、达到环保标准、安环保要求设计工艺流程、生产过程、排放标准符合环保要求。
劳动安全严格按照安全生产操作规范进行设计，提供安全生产的劳动保护，培育管理人员、生产人员的劳动安全意识，建立完善的劳动安全体系。
五、投资估算及资金来源
根据调研和论证进行规划，科学合理的规划投资规模，对投资进行充分论证。
对不可预测因素进行评估，多渠道的获得资金的来源，调动可调配的资金以保证项目的顺利进行。
六、经济效益初步评价
参照国内外同等规模项目进行可比性分析，对周边冷链物流的各项经济指标进行科学的计算、合理的预测，在此基础上进行统计分析、会计核算、作出财务分析得出财务结论，作出科学评价。
1.3可行性研究结论
现代冷链物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产型的服务行业，加快发展现代冷链物流业，对提速徐圩新区经济发展，推动地区物流发展具有重大的现实意义。
项目通过运用全新现代化服务业信息管理理念，项目建设要对冷链物流进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使入住物流中心的企业及个人提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
项目的建设，是适应现代冷链物流业发展趋势，推进农业产业现代化建设进程的一项重要举措，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区市场的发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升综合实力和竞争力均具有重要意义。
徐圩新区冷链物流服务中心依托现代物流信息平台，有效地整合及管理连云港经济开发区和徐圩新区的生产厂家及经销公司、商户等，通过使用新的通讯技术、网络技术、计算机技术，实现信息的开发、搜集、处理、存储、传输和使用网络化，必须加紧建设和投资开发冷链基础设施建设，不断普及卓有成效的全国性冷藏供应链配送网络系统，同时通过信息化建设，促进冷链物流的软件优化，提升利润水平，减少相应损耗，避免浪费，进而间接推动配送产品产值的提升，促进冷链物流产业升级。
该冷链物流服务中心具有运输功能、集散功能、仓储功能、融合功能、综合服务功能、创新功能和公共管理功能，将为商品的供应商和使用方提供经济实用的全国范围信息服务，并将它们转化为巨大的生产力和经济效益。
因此，在市场经济条件下，该冷链物流服务中心具有更为重要的作用，在区域经济发展中具有支撑作用、示范作用、带动作用和传承作用等，这些作用相互促进，共同发挥着现代物流在区域经济社会发展中的核心作用。
对照《产业结构调整指导目录（2011年本）》（中华人民共和国发展和改革委员会第九号令），本项目符合“二十九、现代物流业”中的“6、第三方物流服务设施建设”、“10、物流公共信息平台建设”、“11、海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设”范围，属于国家产业政策鼓励类项目。
项目建成后，将有力推动徐圩新区经济区域仓储物流服务和经济发展，有利于推动徐圩新区社会经济的建设。
项目财务效益较好，在经济上是可行的，所选地址基本合理，符合项目建设要求。
本项目具有较好的社会效益，每年可增加营业收入22640.21万元，解决就业260人，有力的促进地方物流经济的快速发展，降低区域经济的经营成本，是一个超常规、跨越式发展项目。
第四节主要技术经济指标
项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1项目主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
项目总投资
万元
90000.00
1.1
新增固定资产投资总额
万元
63444.95
1.2
流动资金
万元
17915.05
2
资金筹措（新增部分）
万元
90000.00
2.1
资本金
万元
45000
资本金占总投资比例
%
50
3.2
银行借款
万元
45000
其中：
流动资金借款
万元
0.00
4
营业收入
万元
22640.21
10年平均
5
营业税金及附加
万元
743.13
6
年平均总成本费用
万元
9392.74
7
利润总额
万元
12500.34
8
所得税
万元
3125.08
9
税后利润
万元
9375.25
10
投资利润率
%
13.89
11
投资利税率
%
14.72
12
资本金净利润率
%
20.83
第二章项目背景和发展概况
2.1项目提出的过程和理由
2.1.1项目提出的过程
虽然我国商贸物流呈快速发展的态势，幅度明显高于GDP增幅，但我国现代物流仍处于初级阶段，现代物流建设相对滞后，从而产生供应与需求之间的矛盾，商品生产与流通环节之间的矛盾，要解决这些矛盾，就需要利用现代物流信息技术对物流环节进行功能整合，在信息服务平台的基础上实施信息共享、及时配送、延迟物流、加工仓储配送一体化等，这都是物流整合的有效形式。
现代物流服务，在国际上及国内发达省份都得到了很好的发展和广泛的应用。
如：
国际上知名的24-Plus物流信息平台、沃尔玛的内部物流信息处理平台、DHL的物流信息处理和货物分拣系统等，及国内的中国物流联合网、中国物流商务网、浙江物流网、青岛物流网等，这些物流信息平台不仅为社会各物流环节的联结、整合物质加工、储存、流通和规范起到了推动作用，还促使物流企业提高了工作效率和服务水平，产生了较好的社会和经济效益，在纸品物流建设上，已经成型并初具规模的单一配货运输企业，这些企业具备了一定的信息交换、商品流通功能，但从总体市场履盖面、从功能实现上、从现代科技运用上，还略有不足之处。
国务院，在《江苏沿海地区发展规划》中明确提出要“支持有条件的省级经济开发区和高新技术开发区升格为国家级开发区”，江苏省决定将连云港高新区升格为国家级高新区，连云港市也做出重大决策，全力推进徐圩片区开发，将徐圩片区打造成为“东中西区域合作示范区、循环经济示范区和江苏沿海新型工业基地”三大战略目标
徐圩新区冷链物流服务中心项目充分利用园区交通区位优势，紧紧抓住连云港市政府将徐圩片区打造成为“东中西区域合作示范区、循环经济示范区和江苏沿海新型工业基地”的战略目标，建立徐圩片区港口物流产业在园区发挥产业服务功能，打造徐圩新区物流产业高地的大好机遇，挖掘港口物流产业园区及其连云港周边地区巨大的公路货运需求，坚持“依托园区、面向连云港、服务产业”的基本方针，通过整合现有物流资源、建设完善以基地为中心的全国干线运输网络，面向连云港广大工商企业及产业园区内专业市场提供零担快运、干线运输、区域配送、定制仓储、管理服务、信息交易、铁公联运、电子商务和其他多种配套功能服务，致力于将基地打造成为立足连云港、服务淮海经济区、联接全国地区的现代化综合冷链物流服务中心和连云港市最大的公共物流平台。
到2016年，努力实现入驻企业超过300家，年储藏量50万吨水果蔬菜海鲜肉制品等。
2.1.2项目提出的理由
一、符合国家经济社会发展的总体规划和行业发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中在大力发展现代物流业方面指出：
“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平”；在优化发展商贸服务业方面还指出：
“优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。
鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。
引导住宿和餐饮业健康规范发展。
支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业”。
国家发展改革委等九部门印发《关于促进我国现代物流业发展的意见》的通知指出：
“提高物流信息化水平。
鼓励建设公共的网络信息平台，支持工商企业和物流企业采用互联网等先进技术，实现资源共享、数据共用、信息互通。
推广应用智能化运输系统，加快构筑全国和区域性物流信息平台，优化供应链管理”。
《信息产业科技发展“十二五”规划和二0二0年中长期规划纲要》指出：
“面向国家信息化建设的需求，设立汽车计算平台、农业信息化平台和智能交通系统等对国民经济与社会发展具有综合性、先导性和牵动性作用的重大项目，为促进汽车产业和现代化农业的健康可持续发展，提高交通系统的能力、效率和安全性提供技术动力。
充分考虑信息产业科技发展的共性要求，设立信息技术服务平台、科研成果转化平台及服务体系等重大项目，建立开放式的信息产业公共技术服务平台、科技信息资源共享咨询服务平台和电子信息产品数据交换平台，为信息产业的技术创新与产业化提供高水平的公共服务。
建设集成的科技信息资源共享咨询服务平台和电子信息产品数据交换平台。
包括统一规划和集成的若干个大型数据中心、文献资源中心、科技信息数据库，为政府提供决策依据，为产业和社会提供基础数据、产品数据、科技文献、技术标准、人才资源、知识产权、专利、产业技术动态等各种信息查询服务。
”
该项目的建设，不仅有利于物流业发展，也有利于促进信息产业化发展。
因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于提升连云港市物流的核心竞争力，有利于国民经济发展。
二、是保障“菜篮子工程”和促进社会主义新农村建设的需要
“菜篮子”工程事关广大人民群众的切身利益，事关经济社会又好又快发展。
随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质水果、蔬菜等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，但由于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不能胜任全年均衡供应的要求。
通过本项目的实施，可以实现果蔬等鲜活农产品数量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高，不仅可有效地满足城乡居民不断增长的消费需求，而且有力地促进了农业结构调整和农民增收。
中央制订的“十二五规划”中明确指出:
“建设社会主义新农村要推进农业产业化经营，促进农产品加工转化增值，发展高产、优质、高效、生态、安全农业。
”本项目建设正是落实科学发展观，实施农产品转化增值的重要举措，本项目建设符合国家宏观经济政策。
可有力带动区域果蔬产业及其相关产业发展，改善农村社会经济及生态环境，是社会主义新农村建设发展的重要途径。
三、餐饮业对冻冷藏保鲜食物的需求提高
随着经济的发展，人民生活水平的提高，餐饮旅游业迅猛发展。
餐饮与食物冷冻冷藏、保鲜密切相关，它必然为冷冻冷藏设备制造和冷藏运输设备制造业提供了发展的空间。
经济社会发展至今，人们正常生活所需物质大部分是需要冷冻冷藏设备提供保证，冷冻冷藏食品占据人们日常消费的重要部分。
同时，由于我国地域辽阔，饮食消费各异，冷冻冷藏食品行业拥有不同的资源优势。
我国是农业生产和农产品消费大国，目前蔬菜产量约占全球总产量的60％，水果和肉类产量占30％，禽蛋和水产品产量占40％。
近年来我国生鲜农产品产量快速增加，每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，目前我国果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到5％、15％、23％，冷藏运输率分别达到15％、30％、40％，冷链物流的规模快速增长。
我国现代农产品储藏、保鲜技术起步于上世纪初，自上世纪六、七十年代开始在生鲜农产品产后加工、储藏及运输等环节逐步得到应用。
进入新世纪以来，我国农产品储藏保鲜技术迅速的发展，农产品冷链物流发展环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。
冷链物流技术正在逐步推广。
生鲜农产品出口企业率先引进国际先进的管理技术，实现全程低温控制。
我国大型肉类屠宰企业开始应用国际先进的冷链物流技术，从屠宰、分割加工、冷却成熟等环节低温处理起步，逐渐向储藏、运输、批发和零售环节延伸，向着全程低温控制的方向快速发展，适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术广泛推广，推动水产品和反季节果蔬为代表的高
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