《房地产估价》复习资料.docx

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《房地产估价》复习资料

《房地产估价》课程期末复习资料

一、客观部分：

（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）

（一）、选择部分

★考核知识点：

估价时点的定义

附1.1.1（考核知识点解释）：

估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。

★考核知识点：

房地产所有权

附1.1.2（考核知识点解释）：

房地产所有权：

指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。

房地产所有权可以分为：

单独所有、共有和建筑物区分所有权。

★考核知识点：

房地产的特性

附1.1.3（考核知识点解释）：

房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。

由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

★考核知识点：

名义价格

附1.1.4（考核知识点解释）：

名义价格：

成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

★考核知识点：

房地产价格影响因素

附1.1.5（考核知识点解释）：

房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。

★考核知识点：

估价时点原则

附1.1.6（考核知识点解释）：

估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。

★考核知识点：

选取可比实例的质量要求

附1.1.7（考核知识点解释）：

可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.

★考核知识点：

成本法适用的估价对象

附1.1.8（考核知识点解释）：

新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：

以公益、公用为目的的房地产，例如：

学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。

★考核知识点：

直接资本化法

附1.1.9（考核知识点解释）：

利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：

★考核知识点：

路线价法

附1.1.10（考核知识点解释）：

从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：

由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。

★考核知识点：

房地产估价的要素

附1.1.11（考核知识点解释）：

在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

★考核知识点：

房地产的特征

附1.1.12（考核知识点解释）：

房地产不可移动的特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

★考核知识点：

房地产价值和价格的种类

附1.1.13（考核知识点解释）：

楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。

在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价=土地总价/总建筑面

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

   楼面地价=土地单价/容积率

在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

★考核知识点：

最高最佳使用原则

附1.1.14（考核知识点解释）：

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。

对现有房地产应保持现状的条件：

（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）﹤现有房地产价值

★考核知识点：

建筑物折旧的原因

附1.1.15（考核知识点解释）：

功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。

导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。

（1）功能缺乏：

是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。

（2）功能落后：

是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。

（3）功能过剩：

是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。

★考核知识点：

收益法适用的对象和条件

附1.1.16（考核知识点解释）：

适用对象：

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

不适用对象：

对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

适用条件：

是房地产未来的收益和风险都能够准确地预测。

★考核知识点：

假设开发法的理论依据

附1.1.17（考核知识点解释）：

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

★考核知识点：

高层建筑地价分摊的方法

附1.1.18（考核知识点解释）：

按照建筑面积进行分摊

★考核知识点：

数学曲线拟合法

附1.1.19（考核知识点解释）：

数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。

这里仅对其中最简单、最常用的直线趋势法作一介绍。

★考核知识点：

假设开发法的理论依据

附1.1.20（考核知识点解释）：

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。

两者的主要区别是：

成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。

★考核知识点：

房地产的含义

附1.1.21（考核知识点解释）：

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

★考核知识点：

期房价格

附1.1.22（考核知识点解释）：

期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的价格。

期房价格＝现房价格－从期房到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿

★考核知识点：

税收政策税收制度政策

附1.1.23（考核知识点解释）：

房地产开发环节的税收

增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。

★考核知识点：

估价时点原则

附1.1.24（考核知识点解释）：

估价时点原则要求估价结果是在估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。

价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。

反过来，不可能离开时间来评估房地产的价值。

如果没有了时间这个前提，价值估算将无从下手。

这个特定的时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定，并一般用公历年、月、日表示。

★考核知识点：

市场状况调整的价格指数法

附1.1.25（考核知识点解释）：

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

★考核知识点：

求取建筑物折旧应注意的问题

附1.1.26（考核知识点解释）：

土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为两种情况：

土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；土地使用权出让合同中约定不可续期的（情况比较少），应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后得寿命计算建筑物折旧。

★考核知识点：

报酬资本化法的公式

附1.1.27（考核知识点解释）：

净收益每年不变，且收益期限为有限年的公式：

★考核知识点：

报酬率的求取方法的累加法

附1.1.28（考核知识点解释）：

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率。

风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。

其细化的公式为：

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

★考核知识点：

平均增减量法

附1.1.29（考核知识点解释）：

当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也可以用最简便的平均增减量法进行预测。

★考核知识点：

路线价法适用的估价对象和条件

附1.1.30（考核知识点解释）：

路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

★考核知识点：

建筑物的含义

附1.1.31（考核知识点解释）：

建筑物——房地产估价中一般作广义理解：

人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋和场所，包括房屋和构筑物两种。

房屋——指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的空间场所。

构筑物——是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

★考核知识点：

房地产权益的含义

附1.1.32（考核知识点解释）：

地产所有权可以分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

共有又分为按份共有和共同共有两种。

★考核知识点：

房地产的特征

附1.1.33（考核知识点解释）：

引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面：

（1）对房地产本身进行的投资改良；

（2）通货膨胀；（3）需求增加导致稀缺性增加；（4）外部经济或相互影响；（5）房地产使用管制的改变

房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。

在某些情况下，房地产价格出现长期的连续下降也是可能的。

★考核知识点：

房地产价格影响因素的分类

附1.1.34（考核知识点解释）：

房地产外部因素可在分为：

人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素

★考核知识点：

合法原则

附1.1.35（考核知识点解释）：

在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以房地产权属证书、权属档案以及有关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其它合法权属证书为依据

★考核知识点：

房地产实物的含义

附1.1.36（考核知识点解释）：

房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。

房地产实物分为：

有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能三个方面。

★考核知识点：

房地产的种类

附1.1.37（考核知识点解释）：

按经营使用方式划分：

1.销售的房地产；2.出租的房地产；3.自营的房地产；4.自用的房地产。

★考核知识点：

房地产自身因素

附1.1.38（考核知识点解释）：

建筑物实物因素包括：

建筑物规模；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；层高和室内净高；空间布局；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；维护情况和完损状况。

★考核知识点：

最高最佳使用原则

附1.1.39（考核知识点解释）：

最高最佳利用必须同时满足4个条件：

1.法律上允许;2.技术上可能；3.经济上可行；4.价值最大化

★考核知识点：

搜集交易实例的要求

附1.1.40（考核知识点解释）：

搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

搜集的内容一般包括：

①交易实例房地产基本情况；②交易双方基本情况；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况

★考核知识点：

房地产自身因素

附1.1.41（考核知识点解释）：

房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可以分为：

位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等

★考核知识点：

最高最佳使用原则最高最佳利用原则

附1.1.42（考核知识点解释）：

有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：

①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。

★考核知识点：

收益法理论依据

附1.1.43（考核知识点解释）：

现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。

有了这一观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：

①未来净收益的大小——越大，房价值越高，反之就越低；

②获得净收益期限的长短——越长，房价越高，反之就越低；

③获得净收益的可靠性——越可靠，房价越高，反之就越低。

★考核知识点：

收益法适用的对象和条件

附1.1.44（考核知识点解释）：

收益法适用对象：

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

收益法不适用对象：

对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

★考核知识点：

补地价的测算

附1.1.45（考核知识点解释）：

需要补地价的情形主要有3类：

①改变土地用途、容积率等土地使用条件；

②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期限届满后的续期）；

③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

（二）、判断部分

★考核知识点:

房地产估价的本质房地产估价的特点

附1.2.1（考核知识点解释）

房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

★考核知识点:

房地产权益的含义

附1.2.2（考核知识点解释）

房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

★考核知识点:

影响房地产价格的社会因素

附1.2.3（考核知识点解释）

影响房地产价格的社会因素主要包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。

★考核知识点:

影响房地产价格的社会因素

房地产的特性—供给有限

附1.2.4（考核知识点解释）

房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的。

房地产具有供给有限性的主要原因，是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。

这是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处。

★考核知识点:

对房地产价格影响因素的基本认识

附1.2.5（考核知识点解释）

不同影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。

某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是贬值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是增值因素。

★考核知识点:

估价时点原则

附1.2.6（考核知识点解释）

估价时点原则要求估价结果是在估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。

价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。

反过来，不可能离开时间来评估房地产的价值。

如果没有了时间这个前提，价值估算将无从下手。

这个特定的时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定，并一般用公历年、月、日表示。

★考核知识点:

选取可比实例的质量要求

附1.2.7（考核知识点解释）

可比实例选取得恰当与否，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。

对选取可比实例应符合下列要求：

（1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产

（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；

（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；

（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格

★考核知识点:

收益法适用的对象和条件

附1.2.8（考核知识点解释）

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

★考核知识点:

合法原则

附1.2.9（考核知识点解释）

遵循合法原则并不是指只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权益状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

如：

临时建筑不能当作永久建筑来估价；违法建筑不能当作合法建筑来估价

二、主观部分：

（一）、简答题

★考核知识点：

房地产估价的要素

附2.1.1：

（考核知识点解释）

房地产估价的要素主要包括：

1）估价当事人2）估价目的

3）估价对象4）估价时点

5）价值类型6）估价依据

7）估价假设8）估价原则

9）估价程序10）估价方法

11）估价结果

★考核知识点：

房地产估价的特征房地产的特征

附2.1.2：

（考核知识点解释）

房地产的特性主要包括：

1）不可移动2）独一无二

3）寿命长久4）供给有限

5）价值量大6）用途多样

7）相互影响8）易受限制

9）难以变现10）保值增值

★考核知识点：

房地产价格的影响因素

附2.1.3：

（考核知识点解释）

影响房地产价格的建筑物实物因素：

建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；维修养护情况及完损程度。

★考核知识点：

房地产区位状况描述

附2.1.4：

（考核知识点解释）

房地产区位状况可以从以下几个方面进行描述：

1）位置：

坐落、方位、距离、朝向、楼层

2）交通：

出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准

3）周围环境和景观：

自然环境、人文环境、景观

4）外部配套设施：

外部基础设施、外部公共服务设施

★考核知识点：

房地产估价原则

附2.1.5：

（考核知识点解释）

房地产估价的原则：

1）独立、客观、公正原则2）合法原则

3）最高最佳使用原则4）估价时点原则

5）替代原则6）谨慎原则

★考核知识点：

房地产的供求与价格

附2.1.6：

（考核知识点解释）

决定房地产需求量的因素主要包括：

1）该种房地产的价格水平

2）消费者的收入水平

3）消费者的偏好

4）相关物品的价格水平

5）消费者对未来的预期

★考核知识点：

市场法估价的操作步骤

附2.1.7：

（考核知识点解释）

运用市场法估价一般包括以下四大步骤：

1）搜集交易实例；2）选取可比实例；

3）对可比实例的成交价格进行适当的处理；4）求取比准价格。

★考核知识点：

专业估价与非专业估价的区别

附2.1.8：

（考核知识点解释）

专业估价与非专业估价主要有以下本质区别：

1）专业估价由专业人员和专业机构完成；

2）专业估价提供的是专业意见；

3）专业估价具有公信力；

4）专业估价实习有偿服务；

5）专业估价要承担法律责任。

★考核知识点：

土地、建筑物和其它地上定着物的含义

土地、建筑物和其它土地附着物的含义

附2.1.9：

（考核知识点解释）

1）从房地产估价的角度来看，土地是一个空间，是三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间

2）广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物主要指房屋不包括构筑物。

房地产估价中一般作广义理解，对建筑物的定义是：

人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋和场所，包括房屋和构筑物两种。

3）其他地上定着物，是建筑物以外的地上定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。

★考核知识点：

房地产价格的影响因素

附2.1.10：

（考核知识点解释）

影响房地产价格的自身因素可以分为：

1）房地产实物因素

2）房地产权益因素

3）房地产区位因素

★考核知识点：

房地产价格的特征

房地产价格与一般物品价格的异同

附2.1.11：

（考核知识点解释）

房地产价格的特征主要有下列5个：

1）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

2）房地产价格受区位的影响很大

3）房地产价格实质上是房地产权益的价格

4）房地产价格形成的时间较长

5）房地产价格容易受交易者的个别因素的影响

★考核知识点：

房地产估价原则

附2.1.12：

（考核知识点解释）

1）所谓独立，一是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；二是要求估价机构和估价人员在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，完全凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。

2）所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目去估价。

3）所谓公正，是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。

★考核知识点：

房地产的供求与价格

附2.1.13：

（考核知识点解释）

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

1）该种房地产的价格水平

2）该种房地产的开发成本

3）该种房地产的开发技术水平

4）开发商对未来的预期

★考核知识点：

搜集交易实例

附2.1.14：

（考核知识点解释）

搜集交易实例及相关参开资料的途径主要有：

1）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。

2）向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。

3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。

4）同行之间相互提供。

5）向房地产出售者或者其代理人了解；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会。

要价、标价、挂牌价、报价等

6）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。

★考核知识点：

房地产估价的含义

附2.1.15：

（考核知识点解释）

专业房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

★考核知识点：

实物、权益、区位的含义

附2.1.16：

（考核知识点解释）

1）房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。

房地产实物可进一步分为：

有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能三个方面。

2）房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

3）房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、环境景观、外部配套设施等方面。

★考核知识点：

影响房地产价格的心理因素

附2.1.17：

（考核知识点解释）

影响房地产价格的心理因素主要有以下几个