商业地产之成功经验.docx

商业地产之成功经验.docx

《商业地产之成功经验.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产之成功经验.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

商业地产之成功经验

商业地产之成功经验

日前，北京青年报组织了京城第一场商业地产论坛，一批涉足于商业地产的建设者、研究者、大型商业拥有者就北京商业地产的前景和存在的种种问题进行了专题研讨。

　　没有饱和的商业只有欠缺研究的商圈

　　鲁炳全[北京博智商业地产研究院首席专家]：

有消息说，2006年商业地产的放量应该在150万平方米左右，而且未来一两年内还有更多的放量，目前来看北京商业地产主要集中在三个地区：

CBD地区，海淀中关村地区，第三东部地区的周边地带。

我一直比较推崇的观点，量的本身并不能够决定北京市商业地产的命运，从整个城市生存空间和城市需求角度来讲，如果用欧美发达国家人均口径来统计，我们现有的商业地产拥有比例远远没有饱和。

　　我觉得首先我们对量的感性认识首先从商圈特性谈起，有人说，现在都讲北京商业地产处在扎堆的不良分歧当中，从表面上讲，我认为这种说法是对的。

目前出现了几家欢乐几家愁的局面，原因是什么呢？

第一是对商圈的研究非常低级，我们站在所谓的专业研究角度看，商圈到底要研究哪些因素，这些商家他们对商圈的理解和开发商、投资商对商圈的理解不一样。

CBD商圈和中关村商圈之间的差异到底有多大，这两个商圈的比较依据是什么，目前来讲还是比较模糊的。

　　第二对市场定位把握不准，三年前有个案例———上海新天地，一直推销一个概念，城市时尚生活中心，城市生活中心加一个时尚，时尚第一是生活潮流的引导，第二是把生活品质的追求放到其中，关键还是生活需求满足的问题。

现在消费者市场需求处在不断的升级、不断的盘整过程中。

　　第三是业态组合的问题，面对北京目前商业地产尚不成熟的现状，我们要从商圈特性、从市场定位、从业态组合上理性理解，然后找准我们自己的位置。

　　张天翔[诺丁山商业管理集团有限公司执行董事]：

国际商业地产如何看待北京，我举几个项目：

一个是全球最大商业地产开发商西门地产最近进入中国市场，跟凯德置地和深国投合作在国内开发商业地产，初步有12个大型计划，全球排第二的是西田，刚刚在北京建立临时的办事处，还没有正式运作，但是雏形已经形成了，全球第三大也是亚洲最大的SM集团已经进入国内好多年了，我们跟SM是合作伙伴，最近在中国要发展50个SHOPpingMALL的计划，原来全球最大的两个商业地产项目———加拿大的爱德民顿SHOPPingMALL和美国MALL开发商三五集团正式进入国内，目前正在跟国内非常大的地产商洽谈并购。

国际排名一、二、三、四的商业地产开发商全部进入国内市场，中国目前在商业地产领域发展的一些大的集团也开始在加速发展，比如铜锣湾集团、万达集团、华润集团、金源集团。

　　在这基础上，大家对商业地产现状理解的非常深了，大概几个方面已经形成共识：

第一，运营管理的重要性，前几年停留在最开始的商业开发商，后来在招商阶段，现在逐渐地意识到商业运营管理才是商业项目成功的最关键因素，因为商业是长期经营的项目，不是短期行为，包括8%回报率也好，9%回报率也好，都要通过商业运营实现，最终达到发展商、投资者、经营者（商户）和消费者四方共赢的局面；第二，地产和商业完全不同的两个思路，这个大家也形成共识了，但是形成共识可能理解的不是很深刻；第三，商业是不断升级的，从这个角度讲，最新的商业模式远远没有达到饱和程度。

　　金融政策影响商业地产

　　李文杰[北京中原顾问总经理]：

所谓商务地产，在市场上投资回报一直是比较高的，中原去年的统计，商务地产投资回报大概超过10%，有一些个别办公楼能达到12%-15%，住宅包括高级公寓回报，现在呈下降趋势，从原来10%，降到现在低于8%。

但是随着最近一段时间，从2004年以来，整个房地产投资市场投资者占的比重不断增加，大家可以看到商务地产在市场上变化也不太一样。

　　我们分析，商业地产最主要体现在商业地产的开发商，他要研究四个方面的领域才能够取得比较好的投资效果。

第一，开发商自身的投资；第二，面对出售方的投资客的研究；第三，对商户经营研究；第四，要研究消费者。

我们可以看到在市场上有一些市场或者一些商业经营或者投资没有达到预期效果，甚至失败，我觉得最主要他们研究市场领域方面有所缺失，有些开发商只研究回报没有研究消费者和商户，有些没有研究到最终消费者，所以商业地产方面，我们也分析开发商的投资随着市场竞争不断加剧，真正做好商业地产开发要研究好上述四个方面，才能真正达到投资预期效果。

　　商业地产受金融影响是非常明显的，去年宏观调控政府多次制订调整抑制房价政策，我们也多次呼吁，希望能够放开商务地产的金融政策市场，在压制住宅领域价格上涨的同时，放开商务地产投资市场。

　　具体体现在两个方面：

第一，适当提高对投资商务地产按揭的成数，从六成适当能够放开一些；第二，能够适当放开按揭年限。

而现在的情况是，一部分银行甚至降到了五成八年，对于投资者在投资商务地产上来讲影响是非常大的。

这些投资不投到商业地产一定投到住宅领域，而直接的结果就是导致北京市住宅房价不断升高。

从整体市场上讲，我们希望政府制订宏观调控政策时候，防止住宅领域房价上升过快的同时，应该放开商务地产投资领域的一些限制，特别希望一些金融政策的限制，使投资者能够将目前在高储蓄情况之下一些投资渠道拓宽，这对商业地产的发展是有重要意义的。

　　从地产商层面讲，今年的市场，不管从办公市场还是从商业地产市场竞争比过去都大，2006年商业地产和商务办公地产市场都呈现非常多元化局势，第一商业地产从市场表现方面，开发商更多的重视后期经营，这是一个很明显的特征，对于商务办公来讲，目前由于北京市甲级写字楼在2006-2007年是落成高峰，所以2007年以前租金水平其实上涨还是有限的，我们觉得会维持目前水平，但是从今年开始也会出现一个新趋势，办公会随着北京市轨道交通的发展，逐渐脱离商务核心区，向周边一些生态绿色独栋、智能化办公发展，比如温榆河天竺地区，北京东部朝青地区，通州地区，亦庄，西南丰台开发区都逐渐形成低密度独栋办公区域。

　　什么样的模式适合北京商业地产

　　陈云峰[明天地产业务发展总监]：

作为两个以住宅为主体的大盘，国美第一城和明天第一城的商业部分有两个特点：

第一是优势方面，国美和明天的品牌优势，在北京普通住宅上打开局面之后，北京老百姓，像买国美电器一样地也买房子的账的，包括商业方面，很多人对国美这个品牌寄予很大希望，我们给国美第一城打造的广告就是与国美共创财富；第二点规模上，具备区域商业中心的条件，我们定位于区域商业中心，具有一定的辐射力，不仅仅能满足本社区的需求，也能够对本区域内的商业行为产生影响。

　　王颖林[望京商业中心营销总监]：

针对于商业地产这个新课题，北京开发商有很多教训是深刻的，我们在实践中遇到的问题往往是一样的。

拿望京国际商业中心为例，看到望京人往往不能在望京里吃喝娱乐，打造一个望京商业中心成为我们的设想，最早名叫望京国际商业中心，主力店第一是化妆商场，第二国美电器，第三星美国际影城，在前期市场定位上我们还是想打造成真真正正为望京居民和大山子商圈以及丽都商圈人提供一个时尚休闲中心场所。

考虑到望京韩国人聚集的特点，我们把一部分租给韩国第二大商业管理公司，我们做了一个GD韩国城。

我相信北京的商业地产前景非常广阔，1995年华堂商场有一个资料，华堂在日本所有店加起来的总和是当时1995年中国所有商业加起来的营业额，中国商业地产或者北京商业地产任重道远，可增长空间是很大的。

　　焦青[中坤投资集团总裁]：

对于中坤集团来说，我们的项目全部涉及商务地产和商业地产，大钟寺是2006年北京市重大工程，一共43万平方米，是三环以内规模最大的商务地产项目。

做一个怎样的商业业态能够匹配大钟寺，我们经过了五次调整，从最早的国际批发中心到物流港，最后经过严格的调查分析确定了国际城市生活休闲中心。

这个概念推出来以后，对大钟寺过去的商业性质进行了改变和提升。

　　做这样的定位和大钟寺商业气氛有关系，海淀区政府到大钟寺考察以后发现这条路形成了海淀区一条商业动脉，最后定位成大钟寺商圈。

所以我们在营造商圈的过程中，从设计开始，就引进商业专家参与，进行了国际招标，在这个过程中几乎世界各地有名的商业模式都考察了，所以才有了城市生活休闲中心的定位，它既不是完全纯粹的购物，也不完全是批发，主要是满足生活休闲、休闲购物、餐饮娱乐活动，我们推出蓝街、艺术街，以及准备做北京市最大的五万平方米酒吧，这样的定位使产品符合了当地的商业氛围。

　　眼下市场上对商业地产有种种说法，但我认为事实胜于雄辩，特别这几年城市改造，为商业地产提供了广阔的空间，同时通过商业地产的兴起创造了更多的就业机会，为国家创造出了更多的税源。

　　不能用地产的思路去做商业

　　范小冲[阳光100副总经理]：

商业地产我们有过很辛酸的经历，1996年，在广西南宁我们建立了一个南宁最好的商场两万平米，盖得很漂亮，公司舍不得卖，认为开商场就是开银行，有稳定的现金流，而且是自营，因此当时我们引进了经营团队，大张旗鼓开始了经营，当时很有名气，但后来不是太理想，直到后来关张。

通过这件事情我们发现，地产和商业是两个不同思路，一定用商业观念做商业地产才能做好，如果以地产思路做商业肯定要失败。

　　今天商业地产对阳光100也越来越重要了，现在我们商业主要分两块：

第一块社区商业，因为社区商业一方面等于能够提升大盘价值，对大盘整个开发成熟各方面起着很重要的作用，另一方面社区商业本身也提升客户价值。

而且社区商业购买力也非常稳定，贴近社区、贴近客户，所以竞争力也很强，如果在金融方面能找到一些突破口，可能会成为突破商业的亮点。

　　第二块城市商业，做大型建筑综合体，在城市中心，靠不同功能的建筑群，我们商业实际上以商务为中心，有酒店、写字楼带着商业街，还有一些高档公寓。

　　中国商业发展的非常快，前几年大家看百货店，后来大卖场，包括MALL，包括商业街，随着人民生活水平的提高，随着大家休闲活动越来越多，非零售商业在很多地方已经超过50%了，这样业态非常丰富，无论白天、晚上，非常具有生命力，而不是传统的百货大楼进去就买东西，今天时代已经发生变化了，一个社区不仅需要几个副食店，现在需要有酒吧、健身房、图书室、网吧等等，包括餐饮、购物，俱乐部活动等等。

　　规避风险是商业地产成功的关键

　　马静[锦绣大地物流港副总经理]：

锦绣大地物流港在2005年11月6日开盘，总体量有50万平方米左右，目前为止销售得非常好，社会对这个项目非常认可。

热销的原因，我们认为是提出了一个全新的产权式商铺概念。

　　产权式商铺过去很多房地产开发商也曾经做过，有过很多失败的教训。

怎样控制风险成为我们主要研究的方向。

产权商铺有什么弊端？

无非尽量在我们这个项目里面把弊端尽量做得完善一些，我们考虑，从商业地产投资这个概念它的风险怎么控制，我们主要从两个角度考虑，一是怎样替投资者规避风险，在投资风险控制上，我们引进了银行担保机制。

　　农村银行给物流港做的银行担保，前四年我们在消费者购买商铺的同时，已经把购买款里的前四年9%返给了投资者，举个例子，比如一个商铺100万，每年回报9%，四年36万，100万里有36万直接划拨给银行了，银行把这笔钱封起来了，在这四年里，逐月打到购买者账户里，前四年完全跟开发商没关系，而且银行针对个人单独出了一个担保函，这个担保函相当于这四年专用存折，相当于四年9%已经稳稳当当拿在手里了。

这是银行担保，我们是十年包租，后六年等于说由开发商和运营商联合担保，主要靠产权带来的租金效益给予担保。

这样有效地打消了投资者的疑虑。

　　二是商业地产的开发商怎样规避风险。

如果没有大钟寺的拆迁，没有几个大批发市场的拆迁汇集到物流港所在的区域，我们也不敢做这么大的投资，开发商要提前培养出一个成熟的商业氛围，要有商业历史，北京市政府总体规划的调整给我们带来一个商机，阜石路边上的锦绣大地已经在社会上形成了一个自身的商圈———农副产品批发，从2001年开始，就着手做农副产品的批发，一个是自身产品批发，更多的是汇集几个大的批发产业，现在等于形成北京市五个第一，粮油、肉类、厨房厨具，现有的产品已经有两万多个大类。

因此，要有一个成熟的商圈做背景，开发商有良好的操盘手段是最好的规避风险手段。

　　选址应该提倡引凤筑巢

　　鲁炳全：

对于选址，我认为第一是引凤筑巢而不是筑巢引凤，第二是宁滥毋缺，而不是宁缺毋滥。

选址不是找地，它是一个系统工程。

　　谈商业地产要从三个层面看：

第一，从投资角度，现在投资商业地产，到底是做短线操作还是长线操作，首先站在投资面上，区别于传统住宅地产开发的层面，我说住宅地产营销模式是直销模式，商业地产营销模式是传销模式，住宅地产过去很直接的差价利润，商业地产通过运营商包装以后，主要通过口碑的传播获取长期回报，从投资领域讲，我们首先要把商业地产作为一种资本经营的领域看待，而不是单纯从地产这样一个领域看，如果这样看待的话，做商业地产一开始就蒙蒙眬眬的走进了误区。

　　第二，从开发角度，关键是操盘模式，现在在我们国内大部分也就是三种模式：

第一种销售，第二种只租不卖，第三种把产权进行分割，目前国内操盘模式基本属于这三类，这三类从操盘角度来讲各有利弊，毫无疑问，取决于某一家投资成本和开发成本，以及自身融资和资金能力问题，完全取决于成本和自身操作能力，尤其资金承受能力问题。

　　第三个层面，商业地产的运营。

我们站在物业运营角度，有一个共同心声，商业地产当中后期物业运营的成败决定了这个项目的成败，这个已经形成了共识。

　　我非常诚恳地希望无论投资商、开发商和运营商，进入商业地产领域一定要从资本运营从价值塑造这个角度上看这个项目，前期市场定位我们要更多地请专业机构参与，从专业角度把价值空间框住了，在招商过程当中，我们更主要是从后期增值角度看待问题，不要一味地强调所谓的租金标准，这样是毫无疑义的，捡了芝麻丢了西瓜。

北京商业地产，无论放量也好，或者不断地追逐也好，应该说在未来三年整个商业地产还是盘整阶段，只会上不会下，市场前景非常看好，只是会在商圈特性、本身投资物业市场定位、业态组合在这三方面进行不停的洗牌。

2008年以后北京商业地产开发真正能够走向跟国际比较接轨的良性轨道上。

　　杜鸿[铜锣湾集团华北区拓展总监]：

铜锣湾作为一家外地企业，这两年伴随着地产业、商业服务业的发展，发展迅猛，全国有50个MALL，经营面积达到500多万平方米。

　　据有关数字反映，北京现在空置率一年以上商业地产达到40多万平米，可见大多数人做地产商业，不是商业地产，把地产商业化运作作为一种商品卖出去。

商业地产是养下蛋鸡的过程，蛋首先要孵化，然后进行孕育过程，然后孵化出来，以后还有哺育过程、培育过程，最终才能下蛋。

我们现在更多是修一大堆养鸡场，什么样品种鸡，有没有专业养鸡户，很多商业地产随便弄几只鸡进来没有专业养鸡户，不能形成整体合力，不能形成很好的业态互补，最终是一盘死棋，没有人气哪有商气。

商业地产是商圈概念，不是商品概念，也不是商场概念，是商圈概念，商圈概念自然要融入整个城市发展，要和很多行业互动，另外商业地产我认为有一个规律，前期是规律性东西，前期以商带地，特别品牌性商业，以商带动地产的运作；中期叫以地养商，有前期附加值，中期地产商用他的回报分出一点给商家；后期才是真正的商业地产成熟期，以商养地，专业户培养好了，成熟了，我要收租，同时物业附加值越来越高。

作为商业地产一定是商业和地产的互动，同时是不同的专业团队大家互相互动的系统工程，这样才能做好，不能以住宅地产模式做商业地产。

7月25日，金融街商业论坛暨流金地带商铺推介会在省会郑州豫棉宾馆举行，主办方邀请了国内知名商铺专家和河南几位商业巨头前来助阵，论坛围绕商业选址和商铺投资技巧等议题进行了深入的探讨。

此次论坛上，几位嘉宾不约而同地谈到了商业选址的问题，他们精彩的演讲博得了观众热烈的掌声。

选址要有战略性眼光

    与会业内人士认为：

商业选址应该把握一种趋势。

以郑州为例，北移东扩是政府的战略，朝北发展是一种趋势。

    对土地的认识要有战略性眼光，商业经营是否成功，选址占70%，经营和推广等只占30%。

商业选址要在把握商业发展趋势基础上，选择战略性区域、战略性道路和战略性点。

选址要有消费力支撑

    专家认为，一般商业选址都要求从大小两方面考虑，做到大小结合，大的方面要通过规划选地，小的方面，要看产权、层高、停车场等细节性问题。

但无论从哪个角度选址，都要归结到一点，就是看是否有消费力支撑。

商业选址要选对商圈

    业内人士认为，商业选址要分析城市中心区的结构，要选对商圈。

该人士认为，郑州大致可分为火车站商圈、二七商圈、碧沙岗商圈、郑汴路商圈和经三路金融街商圈，前四个商圈经过多年的经营现已趋于饱和，而对于经三路金融街商圈来说，升值潜力不可限量。

无论从区域价值、交通、配套来说，还是从人群、组织结构、建筑来说，经三路都代表着郑州的制高点。

沿经三路一线，众多银行群雄毕至，保险公司纷纷抢滩，证券公司操纵财富风云，省财政厅、河南银监会在此安营，沿线写字楼林立，高档饭店汇聚，老商铺与新型商业旗舰流金地带，以商业走廊的形式，共同构成了金融街商圈。

在这里，商铺投资炙手可热。

    做到“三性”和“五看”

    与会专家认为，投资商铺重在选址。

在选址的过程中要牢牢把握“三性”，即成长性、保值性和可控性。

具体到选址的技巧，就是要做到“五看”：

一看消费。

这里有个简单的办法，就是看建筑的高度。

买高层的客户，一般都具备相当高的消费力。

二看行业分布如何。

三要看人口是否稠密。

四是看交通是否发达。

五是看铺面是否临街。

中国商业政策研究会、中国城市商业网点联合会、《商业时代》杂志日前在京联合召开了"2003中国商业地产新走向暨MALL论坛"。

来自商务部、中国连锁经营协会、家乐福、欧倍德等政府主管部门、行业组织及著名大型商业、地产开发商的代表在论坛上发表了精彩的主题演讲，并与各地业内代表进行了互相交流。

　　与会人士普遍认为，未来中国商业地产将呈现订单化、大型化、规范化三大趋势。

"订单化"是指地产商开始按商业订单开发店铺；"大型化"是指大型的MALL商业城自国外引入后迅速成为潮流；"规范化"是指各地政府都在积极推进商业网点立法进程，以改变目前网点配置的不合理局面。

尤其是MALL热的出现引起了广泛关注。

专家们呼吁，今后政府应加强对商业网点尤其是大型MALL建设与开发的规划，以引导商业地产健康有序地发展。

　　商务部市场体系建设司副司长徐鸣在论坛上再次强调了商务部在这一领域的最新精神。

徐鸣称，按照商务部规定，今年年底前，所有直辖市、省会城市和计划单列市必须完成商业网点规划工作，而明年要求所有地级市必须完成各自的商业网点规划。

如果某城市逾期仍没有进行商业规划，所有引进的外资项目都将不予批准。

据徐鸣介绍，商业网点建设以规划为龙头，靠听证制度来保证，这也是国际通行的做法。

据了解，家乐福至今未能进入日本市场、沃尔玛在美国本土部分城市迟迟无法开出一家大型超市，这都是因为日本有《大店选址法》，美国很多城市都有针对大型商场进驻非常严格的听证制度。

徐鸣说，今后如果一个城市没有制定商业网点规划或商业地产项目不符合当地商业网点规划，不管是内资还是外资商业项目，商务部都将不予批准。

　　中国商业经济学会副会长、商业专家黄国雄认为，对政府部门而言，必须把购物中心和市政建设相结合进行合理规划。

因为购物中心是商业企业为了产生群体效益而在某一个空间所采取的集聚模式，其本质是多业态、多功能、多形式的商业结合体，相对于业态是企业对经营形式的选择而言，购物中心已不仅是企业自身的行为，应该加以规范。

另一方面，发展购物中心时应考虑"以人为本，以文建市"，而不是视作城市形象工程，购物中心的发展必须考虑地区的经济效益和可持续发展的程度。

　　黄国雄同时提醒开发商，购物中心的面积并非越大越好。

黄国雄举例说，综观世界资料，美国的购物中心有2／3平均面积为9700平方米；日本2001年投产建成购物中心140个，平均面积20700平方米；英国现有购物中心1400个，平均面积14700平方米。

而目前我国共建成购物中心54个，均大于8万平方米，半数大于10万平方米。

相比之下，黄国雄呼吁，面对如此大规模的购物中心，开发商必须慎重考虑该地区是否能够承受、当地人民是否有足够的购买力。

规模要产生效益，必须与城市经济发展水平、群众的消费水平相适应。

　　中国城市商业网点联合会会长荀培路认为，目前商业网点投资建设主体已经发生了根本变化，即由计划经济时期带有强烈行政色彩的政府行为转变为市场经济时期的企业行为。

政府要做好商业网点规划工作，用规划引导商业地产投资。

在商业的业态、选址和定位上，要防止开发商重复建设，尤其是MALL等大型商业设施。

荀培路举例说，一个原商业总体量20万的城市若上马一个20万平方米的MALL，很多商业企业都将面临倒闭的威胁。

据荀培路介绍，目前该行业协会正在配合商务部做一些前期准备，目标是协助商务部制定出适合国情的城市商业网点建设听证程序、规范和制度。

目前，上海等城市已经率先开始在实施听证制度方面进行试点。

　　中国商业政策研究会副会长、商业网立法专家万典武认为，在我国商业领域尚未对外资完全开放的今天，外资商业企业已经在我国各地四处开花，尤其是违规建设的大型商业项目比比皆是。

虽然去年原国家经贸委等有关部门已经对此进行了一轮整治，但并未从根本上解决问题。

因为过去我国有关部委制定的都是部门规章，不具备全国性的法律效力。

万典武建议我国应尽快出台商业网点条例，并应至少包括以下四点：

一、每个大城市5年、10年必须做一个商业网点规划；二、若干平方米以上大店必须实行听证会制度；第三、各个副省级以上城市都必须参照该条例制定一个很细的城市商业网点条例；第四、商业网规划必须作为城市整体规划的构成部分。

　　欧洲连锁业巨头欧倍德北方区总经理王丽华介绍说，自从2000年在江苏省无锡市开出第一家旗舰店后，欧倍德至今在中国上海、南京、青岛等地已开出共6家店。

欧倍德今年将进入第二次发展高潮，已成立华北区、华南区、华东区3个大区，并争取未来10年在中国的分店数量达到100家的规模。

据了解，欧倍德的拓展策略是选择合适的合作伙伴和选择最佳的地理位置。

目前，欧倍德的合作伙伴分为三类：

战略合作伙伴，如海尔；拓展合作伙伴，如大连万达；经营合作伙伴，如上海好美家。

据王丽华介绍，明年年初，与万达合作的欧倍德天津店、沈阳店都建立在城市中心。

王丽华希望各地产商能参考这种为零售企业量身定做的模式，以使欧倍德节约房地产开发的时间和成本。

据称，欧倍德在选址时主要考虑交通、停车位、地理位置这3个方面；合作方式主要为土地转让、自建和租赁商场（按需定制）两种。

　　北京中关村国际商城总经济师李民认为，MALL一定要做出特色，作为大型购物中心，必须坚持统一规划、整体经营，必须符合中国本土市场状况，创造以人为本、与自然相结合、科技领先的购物环境。

中关村国际商城建筑面积35万平方米，项目占地62公顷，定位为大型郊区购物中心，是中关村科技园区的重点商业配套设施和2008年奥运会的配套商业设施。

从2004年12月11日起，按照WTO协议，国际商业流通和服务行业在中国内地市场的限制将全面松绑，喊了多年的“狼来了”终变现实。

在如此背景下，已经摸着石头过河走了3年的万达订单地产模式再次成为业界和媒体的瞩目。

那么，万达订单商业模式到底收获多少？

商业地产如何掘金？

   2004年12月10日10时，广州东方宾馆咖啡厅。

　　广州冬日的阳光温暖而柔情，然而此次采访万达集团董事长王健林，话题却略显沉重而尖锐。

　　“董事长，同样是驰骋中国，但万达3年商业地产一路走来，与曾经拥有的万达足球连续55场不败战绩相比，可能多的是烦恼和劳心，少的是快乐和刺激。

今天，您能不能对万达3年商业地产开发经验进行一下梳理，总结其中的得与失，经验与教训。

”

　　王健林是坦诚的，