房地产估价实例.docx

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房地产估价实例

房地产抵押估价报告

项目名称：

**市*路**号*幢*房地产抵押价值评估

委托方：

**

估价方：

北京**房地产评估有限公司

估价人员：

****

估价作业日期：

2002年月日至月日

估价报告编号：

广万[2002]房产或房地产（估）字第*号

第一部分致委托方函

第二部分估价师声明

第三部分估价的假设和限制条件

第四部分房地产估价结果报告

一、委托估价方

二、受托估价方

三、估价对象

四、估价目的

五、估价时点

六、价值定义

七、估价依据

八、估价原则

九、估价方法

十、估价结果

十一、估价人员

十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

第五部分房地产估价技术报告

一、个别因素分析

二、区域因素分析

三、市场背景分析

四、最高最佳使用分析

五、估价方法选用

六、估价测算过程

七、估价结果确定

第六部分附件

致委托方函

北京**房地产开发有限责任公司：

受贵公司委托，我公司的**、**等2名房地产估价师对贵公司位于北京市海淀区西八里庄“国宾嘉园”2#住宅楼，规划建筑面积为12543.28平方米，土地使用权面积1627.04平方米房地产的67年出让土地使用权和商品房的房屋所有权在估价时点的公开市场价值进行评估，为贵公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。

估价人员依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析全部现有相关资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，得出估价对象在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为:

单价:

6667元/平方米

总价:

8362.9万元

大写：

人民币金额为

玖仟元整。

现将完成的估价报告书包括《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》提交给贵公司。

顺致

商安！

北京##房地产评估有限公司

二○○二年十二月二十日

估价师声明

我们郑重声明：

我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。

我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有任何个人利害关系或偏见。

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

本报告的估价人员已对估价对象进行了实地查勘。

除参与本次评估的估价人员外，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价人员：

（签字）

估价人员

房地产估价师证书号

签名

估价人员

房地产估价师证书号

签名

估价的假设和限制条件

1、本次估价以估价对象能够通过竣工验收并办理产权登记，并且其产权在北京市国土资源和房屋管理局得到确认为假设前提。

2、本次估价是以估价对象未进行抵押，无设定任何他项权利，已付清全部工程款及缴纳完毕相关税费为假设前提。

3、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。

本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。

4、根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的公开市场价值。

在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易双方具有必要的专业知识，交易公开且不具有排它性。

5、由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产抵押期间可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响很大；其次，由于地震、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成抵押的房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；另外，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。

因此，抵押权人在参考本报告结果确定贷款时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊。

6、在评估估价对象时未考虑估价对象欠负的债务和发生的纠纷，以及如果估价对象处分时应负担的费用和税款等可能影响其价值的因素。

7、本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。

本评估报告中所依据的有关估价对象的政府批文均为委托方所提供，本公司没有接受向政府有关部门核实的委托，其真实性由委托方负责。

本报告是在附件中材料真实、全面的前提下评估完成。

如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，使评估结果产生偏差，委托方应对其负责。

8、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。

因此，本次的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且必须基于房地产市场是正常稳定的前提。

随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大变化，则本估价报告将失去其有效性。

9、鉴于同一估价对象，因估价目的的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。

本评估报告估价目的是为委托方核实估价对象在估价时点的房地产价值并向银行抵押贷款提供依据，本报告不能挪作他用，否则该房地产的价值应作相应调整，甚至重估。

10、本报告专为委托方向中国民生银行总行申请抵押贷款而做。

除按规定报送有关政府部门和贷款银行作为办理抵押登记手续和确定抵押贷款额时的参考外，未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容在公开发表的文件、通告或报告中引用，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、委托估价方：

北京**恒业房地产开发有限责任公司

地址：

电话：

联系人：

二、受托估价方：

北京**公司

资格证书号：

地址：

北京市海淀区人民大学北路*号院*楼

三、估价对象概况

估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2#住宅楼房地产，包括房屋和土地。

其背景、个别因素和区域因素情况如下：

1、估价对象背景情况

“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。

1997年，北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。

1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，2000年9月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（2000-规建字-1344），2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字（2001）33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。

2001年3月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施020010777），2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。

2、估价对象个别因素情况

（1）基本情况

“国宾嘉园”整体规划设计是由北京希埃希建筑设计院设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化的高档生活社区。

估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土地使用权年限为67年。

但租赁权、抵押权、典权等他项权利情况不清，估价人员也未核实委托方在估价对象上是否拖欠工程等债务情况。

（2）设施设备情况

估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。

小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。

（3）装修情况：

外墙：

1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其余外墙为涂料。

住宅入口及电梯间：

地面、墙面为花岗岩、大理石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；大理石电梯门套；

住宅各层内部及电梯间：

防滑地砖、乳胶漆内墙及天花；

电梯：

沈阳“东芝牌”电梯。

分户门：

实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼；

户内地面：

水泥沙浆找平；

户内墙面和天花：

乳胶漆内墙面及天花；

外窗：

塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。

3、估价对象区域因素情况

（1）位于北京市海淀区西八里庄，在阜成路以北200米处，其四至：

东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。

（2）所处生活社区较成熟，周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居等多个住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所。

（3）公共配套完善，有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；

（4）交通极为便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交经过，距西四环800米，到西三环北路1500米，距地铁1号线2000米。

四、估价目的

为北京中恒实业房地产开发有限责任公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。

五、估价时点

二○○二年十二月十八日

六、价值定义

本报告中的评估价格，是指估价对象在剩余67年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点（二○○二年十二月十八日）现状下的公开市场价值。

七、估价依据

全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。

主要内容如下：

（一）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

（二）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

（三）、主要依据的法律、法规和政策文件：

1.《中华人民共和国担保法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《城市房地产抵押管理办法》

4.《中华人民共和国土地管理法》

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

6.《城市房地产开发经营管理条例》

7.《城市房地产市场估价管理暂行办法》

（四）、委托方提供的相关资料

1.北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发公司签订的《合作开发协议书》

2.北京市城市规划管理局颁发的《审定设计方案通知书》（98-规审字-0549）

3.北京市计划委员会颁发的《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》（京计投资字（2001）**号）

4.委托方与北京市房屋土地管理局签署的《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（99）第**号）

5.北京市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》（京海国用（2000出）字第**号）

6.北京市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》（编号94-市规地字-0186）

7.北京市城市