XX地产样板引路制度指引.docx

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XX地产样板引路制度指引

xxxxxx集团

工程管理中心

样板引路作业指引

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修改内容

修改人

审核人

批准人

一、目的

1.工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于装修、渗漏方面的必须实行样板引路制。

通过实施样板引路的管理办法，对工程质量作到事前控制、统一标准，为大规模施工提供验收依据；

2.发挥工程管理平台作用，使地产工程系统内的管理工作系统化、标准化，加强工程的工序节点管理，加强设计节点交底、装修及园林标准示范、采购产品性能的把控；

3.各项目各标段施工交付样板，明确交付标准，通过识别高质量风险节点并跟踪和落实风险管理措施，规避质量隐患；

4.通过工序样板让操作人员完全掌握此工序的关键点、流程和质量验收标准，让样板成为施工交底的一个实例体现；

5.作为考核施工单位的依据；

6.作为验收和外观确认的依据。

二、适用范围

适用于XX地产所有区域公司、项目公司在建的所有项目。

三、工作职责

1．总部工程管理中心

1.1制定集团工程质量样板引路制度；

1.2监督工程质量样板引路制度的执行，并制定相关的奖罚制度；

1.3抽查各区域、地区项目的工程样板实施情况；

1.4收集整理各地区好的施工样板，作为整个地产的样板在全地产公司内部推行；

2．区域公司工程部

2.1对工程样板的专项施工方案备案；

2.2抽查工程样板使用的材料和设备；

2.3抽查工程样板质量；

2.4参与交房样板间的验收、

3．区域公司相关部门职责

3.1设计部

3.1.1参与编制样板引路的具体要求和实施；

3.1.2参与涉及外观效果的材料的首批进场和施工样板的确认、验收；

3．1.3参与涉及设计变更的施工样板的验收以及外立面、样板段、样板房、公共部位等对项目外观效果有影响的施工样板的验收确认；

3.1.4负责下达必要的设计变更；

3.2成本管理部

3.2.1合约中明确样板引路的具体要求；

3.2.2配合项目部进行材料样板的实施；

3.2.3参与涉及造价变更的施工样板的验收确认；

3.2.4负责调整合同价款；

4．工程项目部 

4.1根据《XX地产样板引路管理制度》中的管理规定及实施细则，项目部负责样板引路工作的具体实施；

4.2确定《样板清单目录》，编制《样板引路实施计划》，《样板引路实施计划》的制定必须具有时间的严肃性，遇到调整须及时将调整计划报工程管理部备案；

4.3实施样板前充分讨论确定该工序的质量控制点和控制措施，并形成评审记录表及施工小样图。

组织监理、总包、分包进行评审；

4．4组织工程参建各方学习样板引路管理办法，明确甲方要求，推动样板引路工作的全面开展；

4.5审核施工单位上报的《样板引路工程施工方案报审表》，审核其是否能满足质量要求、进度要求等；审核通过后参与方均需签字盖章，做为工程验收依据；

4.6对样板工程施工过程中进行质量及进度控制，监督样板工程施工是否符合已审核通过的《样板引路工程施工方案报审表》确定的施工方案；

4.7样板工程施工完成后，组织施工单位、监理、甲方工程部对样板工程进行验收，签属《样板工程验收合格记录》，做为准予大规模施工的依据；

4.8组织样板工程交底工作，召集所有相关施工单位进行样板交底，不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板标准，明确大规模施工时的施工标准与甲方的要求；

4.9样板工程确认后，工程部针对《样板工程验收合格记录》中确定的样板，对大规模施工进行良好的质量控制；

4.10以样板工程为质量验收标准，监督参建各方严格按照样板工程的质量标准进行大规模施工，对出现不符合样板工程标准的情况，必须及时通知项目部，下发《质量整改通知单》，对大规模施工做到良好的过程控制；

4.11工程例会上对一周当中样板引路工程的实施情况进行通报；

4.12项目部在总、分包单位招标技术标准中，应明确约定施工样板的内容、数量、验收标准，最终纳入合同；

4.13由项目工程管理部定期向区域公司工程管理层、工程系统、公司相关部门知会样板引路的实施情况；

5．施工单位

5.1在样板分类范围内的具体分项工程施工单位必须实行样板引路；

5.2施工单位向甲方及监理提交《样板计划汇总表》、《样板引路工程施工方案报审表》，报审表中需含有样板工程的施工技术方案，方案应详细全面。

5.3《样板计划汇总表》、《样板引路工程施工方案报审表》通过甲方及监理工程师审核通过后，施工单位按照方案进行样板工程的施工；

5.4样板工程施工完成后，提请监理公司与甲方进行验收。

验收合格后，监理单位下发《样板工程验收合格记录》。

验收不合格施工单位再行实施直到合格，再经监理下发《样板工程验收合格记录》；

5.5《样板工程验收合格记录》下发后，样板确认后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录；

5.6施工单位组织大规模施工，大规模施工必须达到样板工程标准；

5.7施工单位需安排专人做好样板的成品保护工作。

四、样板引路作业要求

1．样板实施形式：

实物样板或图片样板。

对于样板，尽量实施实物样板，经监理及工项目程部同意，可以实施图片样板。

2．样板必须配置文字说明图板，体现出样板名称、技术交底、质量标准。

3．样板选择应在一间房间或同一地方，在不同的部位分别做此工艺各个不同工序的样板展示。

如：

抹灰工程应能同时看到7个小样板——灰饼（墙面、外门窗口）、甩浆拉毛、挂网布设、外门窗洞口半精洞口抹灰、墙面抹灰打底、阳角护角甩茬、抹灰成活的样板；同时各样板边上用文字明确说明操作要求及质量标准。

4．样板制做应具有代表性，能反映此工序要求的关键性特点。

如：

外保温不能直接做在一个不能体现关键性部位操作要求的大面墙上，应尽量选择在连接窗户和拐角的墙面上，让其能体现窗户和拐角节点的要求和操作工序。

5．样板的实施面积不能太小，应能体现此工序的操作难度。

如：

刮腻子，应尽量选择一面墙或一个房间，体现出墙阴角、棚线、门窗口及阳角施工标准，不能只刮不能体现成活难度一小块面积。

6．样板的操作不应是一些水平较高的人来做，应遵循平均先进的原则，尽量选择一些中等水平得工人来操作。

7．样板施工前必须保证各部位作法已确定，各种材料已按进度要求合格进场，现场见证取样送检合格。

8．在样板集中展示部位设置班前讲评台，通过讲评台，向工人灌输住宅质量通病防治及安全文明管理的意识及措施，现场依据样板进行技术交底。

9．样板施工过程中应及时收集施工图片、影像资料，及时办好所有隐蔽验收手续，确保有案可查，施工完成后可制作幻灯片作为后期施工交底资料。

10．样板施工过程中应做好现场文明施工工作，做到工完场清，现场无垃圾、杂物、无剩余材料，并派专人进行日常维护。

五、施工样板控制的内容

1．成品样板（样板房、展示区）

在满足规范要求、施工图纸要求、销售附图要求、使用功能要求的前提下，在工程进入到预验收前，由总包负责总体组织实施，以一个或几个完整建筑使用单元作为施工单位，制作能够达到项目所在地政府要求入住标准的施工成品样板，由项目部和营销部、物业部联合确认，作为正式验收和所有同类住宅单元最终交付标准。

所有工程全部达到交付业主的标准。

2．工艺样板（施工过程样板）

在施工过程当中，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法，包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、机电安装等重点部位，在每一道工序实施前，应对该工序进行相应的方案论证，根据确定的方案实施现场样板，作为指导同类工序大面积施工的标准。

对于涉及到建筑外立面、景观铺装等重要外观效果的材料铺贴和拼装方式应由区域设计部提出详细要求，项目工程部负责制作材料部品的拼装和铺贴工艺样板，由项目工程部

组织设计部、监理、施工单位共同进行样板验收和封样。

工艺样板确定后，作为工程过程检查和工程分项验收的重要标准。

3．材料部品样板（部品封样）

施工前由设计部组织工程部、采购部、成本部、监理、施工单位对用于建筑单体、室内装修、景观工程等的材料部品进行确认和封样。

所有封样部品应由参加人共同签认，并将封样封存于样品库中。

封样部品作为材料进货验收和工程验收的重要依据。

4．工艺样板间

在各项目销售展示期间，为使未来客户能够清晰地了解本项目工程的实体工程细部作法、工艺标准、材料使用标准，在公共展示区建立一套标准的实物样板。

六、施工样板的控制要点

1、成品样板控制要点

1.1建筑样板段

制作一段能够展示整个项目所有工艺的样板展示段，包括屋面、外饰面、门窗、楼体照明、散水、近楼景观（有条件的做）、楼体上的设备及管道。

重点检查整体效果是否协调，各种工艺是否符合规范及设计要求，交接是否合理、美观。

1.2毛坯样板房

按照项目所在地政府规定的毛坯房交房标准，制作一套符合交房要求的样板房。

包括顶面、墙面、地面作法及效果，门窗的形式、样式及开启方向，阳台栏杆、楼梯栏杆扶手、五金配件、强弱电插座开关位置，上下水管安装工艺等，以及公共区域的装修形式，公共区域的照明设施的型号规格、颜色、位置，应急照明设施的型号规格、位置，消火栓箱的规格、位置及管道走向等。

重点检查整体效果是否协调，各种工艺是否满足规范及验收要求。

1.3精装修样板房

精装修样板房以装修风格确定实施样板房的数量，一种风格实施一套整体样板间。

精装修样板主要展示：

1.3.1墙面、顶棚、地面的做法及质量标准；

1.3.2厨房、卫生间、阳台的装饰形式及配件的样式；

1.3.3门窗的形式、样式及开启方向；

1.3.4空调洞的大小、位置、数量，空调的安装方式；

1.3.5落地窗、飘窗栏杆的材质、做法；

1.3.6配电箱、开关、插座、灯座的型号规格、位置及具体安装方式；

1.3.7五金件的样式；

1.3.8公共用房、公共走道、楼梯间、电梯间、单元大堂、入口的装饰形式及质量标准；

1.4景观样板段

选择有代表性的一个区域。

主要控制软景的疏密层次、硬景的施工工艺、景观部品的样式、市政管网与景观的交叉关系。

2、工艺样板（施工过程样板）

2.1土建样板

2.1.1混凝土工程

2.1.1.1钢筋分项工程，主要控制要点：

柱、剪力墙、梁、板、梁柱接头、楼梯等钢筋的制作、安装、定位；受力纵筋连接（焊接、机械连接等）外观质量。

2.1.1.2模板分项工程，主要控制要点：

模板安装中支撑体系、安装和加固方法、防止胀模、漏浆的技术措施及模板的垃圾出口孔制作。

2.1.2砌筑工程

2.1.2．1有代表性部位的砌体的砌筑方法，如不同材质交接处、T型墙、十字墙等部位；2.1.2.2有代表性的门窗洞口的砌筑方法；

2.1.2.3填充墙底部、顶部的砌筑方法；

2.1.2.4构造柱、圈梁、过梁的施工方法；

2.1.3防水工程

2.1.3.1基础防水,主要控制施工缝及特殊部位的防水做法，预埋及穿墙管道的防水做法；

2.1.3.2屋面防水，选择有代表性的一个防水区域。

主要控制防水基层处理、找坡、泛水高度及质量、边角管根做法、排气孔处理、泛水部位幕墙固定件或其他构件的处理、水落口处理等，蓄水试验验证防水效果。

2.1.3.3卫生间防水，选择有代表性的一间。

主要控制边角管根做法、防水上返高度、基层及找坡处理、地漏安装、穿越楼板管道填嵌处理、门口防水延伸、装饰基层做法，蓄水试验验证防水效果。

2.1.4门窗

选择有代表性的一樘。

主要控制主副框与土建结构、保温层、饰面层的连接点、节点防水构造、门窗本身的框体、开启扇、密封胶密封条的防水密封措施、五金件的使用功能、成品保护措施等，淋水试验验证防渗漏效果。

百叶栏杆：

材质、防锈处理、焊接点、表面漆油、垂直整齐

2.1.5装饰工程

2.1.5.1内装饰

2.1.5.1.1内墙抹灰,选择一间有阴阳角、门窗口的、墙梁交接有代表性的房间作为样板，主要对基层处理、抹灰平整度垂直度、门窗洞口处理、墙面预留孔洞等进行控制。

2.1.5.1.2楼地面细石砼面层，选择一套有代表性的单元作为样板；主要控制基层处理、防裂措施、压光时间、养护方法。

2.1.5.1.3公共部位整体的装饰效果

2.1.5.2外装饰

2.1.5.2.1外墙抹灰，选择一个竖向单元或一个水平层作为施工样板。

控制要点基层处理、抹灰平整度垂直度、门窗洞口处理、墙面预留孔洞等进行控制。

2.1.5.2.2外墙保温，选择有代表性的一个水平层。

主要控制基层处理、门窗洞口、造型、腰线部位、阴阳角保温层、防火隔离带的处理、粘接剂用量估算、与门窗交接部位的处理。

屋面保温、找平层、防水工程、老虎窗等出屋面节点

2.1.5.2.3外墙涂料，应包括各层涂刷、打磨等工艺。

2.1.5.2.4阳露台、楼梯栏杆，应包括转角处理、焊接点的处理、与主体的连接方式等。

2.1.5.2.5坡屋面瓦：

横竖檩条安装、牢固、观感、屋脊与檐口瓦、天沟安装

2.1.5.2.6幕墙工程，选一个面，主要控制整体观感及不同幕墙材料交接点的处理，龙骨体系的安装工艺，各种连接件的安装工艺

2.2强弱电

2.2.1土建预留预埋，主要控制土建预留的设备间、设备基础、穿墙管道及孔洞满足强弱电安装要求，及施工工艺合理。

2.2.2强电，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.2.3弱电，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.3防雷，控制要点：

防雷涵盖面全，材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.4给排水

2.4.1土建预留预埋，主要控制土建预留的设备间、设备基础、穿墙管道及孔洞满足给排水安装要求，及施工工艺合理。

2.4.2给排水，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.5通风和空调

2.5.1土建预留预埋，主要控制土建预留的设备间、设备基础、穿墙管道及孔洞满足给排水安装要求，及施工工艺合理。

2.5.2通风和空调，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.6燃气

2.6.1土建预留预埋，主要控制土建预留的设备间、设备基础、穿墙管道及孔洞满足给排水安装要求，及施工工艺合理。

2.6.2燃气，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.7采暖

2.7.1土建预留预埋，主要控制土建预留的设备间、设备基础、穿墙管道及孔洞满足给排水安装要求，及施工工艺合理。

2.7.2采暖，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

2.8消防

2.8.1土建预留预埋，主要控制土建预留的设备间、设备基础、穿墙管道及孔洞满足给排水安装要求，及施工工艺合理。

2.8.2消防，控制要点：

设备、材料满足设计、规范要求，施工工艺合理。

3、工艺样板间

主要展示重要施工工序、工艺构造做法，各种建筑材料、设备、管线品牌、型号、规格等。

七、样板引路制度实施办法

各项目在各施工阶段、各工序施工前必须按照《XX地产工程管理中心样板引路作业指引》先做工序样板，经工程部、营销部验收合格后方能展开大面积施工。

如发现已有工序作业面正在施工，而无工序样板的项目，在工程系统内给予责任工程师、项目部工程负责人通报批评；对于样板施工质量较差，多次检查均不符合验收要求的项目，给予“质量拉闸”并在工程系统内通报。

7.1样板施工监督、检查

7.1.1在定人定材料的前提下，在指定的地方进行样板施工。

7.1.2项目部技术、质量管理人员进行全程监督和检查，并对样板施工人员施工的样板进行细部节点的详细交代。

7.1.3严格按照规范和图纸施工，监理及甲方也不定期的进行监督、跟踪检查，提出整改意见。

7.1.4施工完成后，由我公司、监理、甲方三方的工程、技术人员对样板施工进行验收，并通知工程质量监督检查站有关领导到现场监督样板验收，做好施工总结和技术要点的汇集工作。

7.1.5对达成一致意见的样板进行封样，形成施工样板。

7.1.6对需要改进的样板，提出改进意见。

结合改进意见对样板进行修改。

7.1.7修改完成后再次进行验收，最终形成一致意见的施工样板。

7.1.8对所有样板进行定样、封样。

在工程开始到工程竣工整个施工过程中保留样板。

7.2选取班组进行培训与交底

7.2.1根据各城市公司内部劳务班组使用情况，选取比较优秀的劳务施工班组。

7.2.2组织班组长以上人员进行现场样板培训、详细讲解样板施工过程，质量标准及需要注意的细部事项，并相应的进行图片和文字方面的交底。

7.2.3让潜在的施工班组对我公司、工程项目部的施工质量标准有一个充分的认识。

并充分领会本工程的质量要求。

7.3选取工程主体楼层进行实物样板施工

7.3.1各专业不同班组根据现场情况在不同的楼面结合封样的施工样板进行楼层内实物样板施工。

7.3.2施工过程中对各班组的操作进行成品质量、安全、文明施工的意识、施工进度跟踪、检查，并进行详细记录。

以作为班组评价依据。

7.4楼层样板间检查验收

7.4.1楼层内施工样板完成之后，公司项目部、监理、甲方组织人员进行检查、验收。

7.4.2将楼层内施工样板与封样之间进行比较，指出实物样板与封样样板的差距和不足之处。

7.4.3对各班组的产品进行实测和观感的评价，并按照表格进行逐一评分。

7.4.4评出相同工种不同班组之间施工水平的高与低，在满足质量要求和单价的前提下，选取最适合的班组。

7.4.5将该实物样板作为施工班组的施工样板和验收样板，同时作为建设、监理及项目对工序验收的最低质量标准。

7.5.工程大面开展后的跟踪、检查

7.5.1确定施工班组后，对所有施工人员及班组负责人再次进行技术交底，详细解说工程特点和工程质量要求，并结合样板进行文字和图片的交底，同时做好安全、文明施工的交底工作。

7.5.2班组所有施工人员领会了公司项目部的施工意图后，开始进入大面施工。

7.5.3各楼号的施工员、质量员对所在楼号的班组进行工程质量、工程进度、文明施工方面全方位的跟踪检查。

7.5.4将实体工程质量与封样样板及楼层样板进行经常性比较，指出后续工程中施工上的不足。

做到所有工人工作都是在可控范围之内。

7.5.5完成一个楼面或一套房间，通知监理、业主进行检查验收，提出的整改意见及时处理，并及时做好隐蔽及检验批验收工作。

7.5.6工程管理部应对施工样板进行评估，确有价值的，应作为典型案例录入XX地产知识库及工法样品库。

附件1

样板引路工程施工方案报审表

工程名称：

致项目监理部：

我方拟定于年月日进行-------------样板工程的施工，现已完成施工技术方案的编制工作，请审核。

　　施工技术方案：

（若方案较复杂，可将方案作为附件附后）

承包单位（章）：

项目经理：

日期：

项目监理部审查意见：

　经审核你方施工技术方案，现（准许/不准许）你方按此方案进行样板工程的施工

项目监理部（章）：

总监理工程师：

日期：

建设管理单位审批意见：

　经审核你方施工技术方案，现（准许/不准许）你方按此方案进行样板工程的施工

建设单位（章）：

项目经理：

日期：

本表一式份，由承包单位填报，建设管理单位、项目监理部各一份，承包单位存份。

附件2

样板引路工程验收报审表

工程名称：

致项目监理部：

　　我方已于年月日完成-----------样板工程的施工，现申请监理公司对其进行工程验收，请批复。

承包单位（章）：

项目经理：

日期：

项目监理部审查意见：

　经现场验收你方所完成的样板工程，其（满足/不满足）施工技术方案及相关规范的标准，（同意/不同意）你方进行下一步工程的施工。

项目监理部（章）：

总监理工程师：

日期：

建设管理单位审批意见：

　经现场验收你方所完成的样板工程，其（满足/不满足）施工技术方案及相关规范的标准，（同意/不同意）你方进行下一步工程的施工。

建设单位（章）：

项目经理：

日期：

本表一式份，由承包单位填报，建设管理单位、项目监理部各一份，承包单位存份。

附件3

××××样板过程验收单

记录编号：

项目名称

合同名称

合同编号

施工单位

样板施工部位

样板施工时间

施工样板

检查重点：

存在问题

数码相片

综合验收意见

□不符合设计与规范验收要求，需返工整改

□符合设计和规范验收要求，无变更，可以大面积展开施工

□整改/变更意见：

验收确认

施工单位

监理单位

项目工程组

其他部门

样板验收，由项目工程部负责人组织项目工程师、监理单位和施工单位项目管理人员（包括班组长）参加，只有通过样板验收后，方可大面积开展施工，合格项目打“√”，不合格项目打“X”。

附件4

样板工程验收合格确认表

项目名称

样板名称

施工单位

施工工艺流程

+

质量标准

+

注意事项

合格样板照片

工艺方案确认

施工单位：

监理单位：

建设单位：

样板确认

施工单位：

监理单位：

建设单位：

样板位置：

样板确认参与人员：

交底确认

交底时间：

施工单位参加人员：

监理单位：

建设单位：

附件5

材料样板封存记录表

样板名称

规格型号

供应厂家品牌

适用部位

确认人员

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.