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深圳住宅市场年报70页文档资料
深圳住宅市场年报
教师范读的是阅读教学中不可缺少的部分，我常采用范读，让幼儿学习、模仿。
如领读，我读一句，让幼儿读一句，边读边记；第二通读，我大声读，我大声读，幼儿小声读，边学边仿；第三赏读，我借用录好配朗读磁带，一边放录音，一边幼儿反复倾听，在反复倾听中体验、品味。
住宅市场年报
语文课本中的文章都是精选的比较优秀的文章,还有不少名家名篇。
如果有选择循序渐进地让学生背诵一些优秀篇目、精彩段落,对提高学生的水平会大有裨益。
现在,不少语文教师在分析课文时,把文章解体的支离破碎,总在文章的技巧方面下功夫。
结果教师费劲,学生头疼。
分析完之后,学生收效甚微,没过几天便忘的一干二净。
造成这种事倍功半的尴尬局面的关键就是对文章读的不熟。
常言道“书读百遍,其义自见”,如果有目的、有计划地引导学生反复阅读课文,或细读、默读、跳读,或听读、范读、轮读、分角色朗读,学生便可以在读中自然领悟文章的思想内容和写作技巧,可以在读中自然加强语感,增强语言的感受力。
久而久之,这种思想内容、写作技巧和语感就会自然渗透到学生的语言意识之中,就会在写作中自觉不自觉地加以运用、创造和发展。
【城市住宅】
一般说来，“教师”概念之形成经历了十分漫长的历史。
杨士勋（唐初学者，四门博士）《春秋谷梁传疏》曰：
“师者教人以不及，故谓师为师资也”。
这儿的“师资”，其实就是先秦而后历代对教师的别称之一。
《韩非子》也有云：
“今有不才之子……师长教之弗为变”其“师长”当然也指教师。
这儿的“师资”和“师长”可称为“教师”概念的雏形，但仍说不上是名副其实的“教师”，因为“教师”必须要有明确的传授知识的对象和本身明确的职责。
深圳
CONTENTS
P2、宏观经济分析
P3、住宅市场总结
P10、新盘项目监控
分析
P15、房地产发展格
局展望
P22、全国、深圳房
地产行业政策动向
目标市场：
深圳房地产新增供应住宅市场
资料来源：
实地调查结合文案查询
数据来源：
星彦市场监测平台、深圳房产管理局网
一、宏观经济分析
——工业生产同比增长迅速
2019年1－11月份，全市规模以上工业企业实现增加值2761.37亿元，比上年
同期增长15.1%。
——固定资产投资稳步增长
2019年1－11月份，全市全社会固定资产投资1179.33亿元，增长3.5%，其中，
基本建设投资652.24亿元，增长10.2%；房地产开发投资383.25亿元，下降
4.4%；更新改造投资122.54亿元，增长4.7%；其他投资21.30亿元，下降28.3%。
——市场销售趋旺
2019年1－11月份，全市实现社会消费品零售总额1742.44亿元，增长14.4%。
其中，批发与零售业零售额1536.45亿元，增长15.4%；住宿餐饮业零售额205.99
亿元，增长8.0%。
在商品销售总额中，十大类商品除金银珠宝类略降外，其余
均实现两位数增长。
——进出口保持较快增长
2019年1－11月份，全市外贸进出口总额2581.54亿美元，增长21.4%。
其中
出口总额1518.40亿美元，增长24.9%；进口总额1063.15亿美元，增长16.7%。
——财政形势良好
2019年1－11月份，全市地方财政一般预算收入614.91亿元，增长31.9%，其
中各项税收收入583.18亿元，增长37.5%。
——消费物价呈上升趋势
2019年1－11月份，全市居民消费价格总水平比上年同期上涨3.9%。
11月份
受部分食品、成品油和燃气等价格上涨影响，11月份居民消费价格比上月升
0.3%，比上年11月升6.1%，使2019年1-11月居民消费价格进一步上升。
2
二、住宅房地产市场总结
——高潮中出现拐点，住宅市场悲喜交加
2019年深圳住宅市场创出了历史新高，但是在政策的打压下后半年明显出
现拐点，令人悲喜交加。
2019年春节后，深圳住宅市场进入加速上扬阶段，在
4、5月尽管很多楼盘价格陡增，但是往往能够当天抢购一空。
从6月开始，市
场就传言将要出台新版二手房交易合同来打击炒房，关外一些楼盘销售已经开
始遇冷。
到9月下旬，深圳住宅市场开始出现不支，特别是央行出台第二套房
贷政策后，市场明显急转而下，甚至在金九银十的国庆期间也未出现转机。
市
场仿佛一下子进入冰点，交易量不断下降，不少捂盘惜售的开发商后悔莫及。
——价格陡增后有所回落，销售冰火两重天
由于4、5月市场的火暴，楼盘开盘定价往往高于市场预期，一些关外盘普
遍突破万元整数大关。
尽管进入下半年，市场销售越来越困难，但是很多楼盘
价格却在高位坚挺，回落幅度十分有限，并为出现所谓的普遍暴跌。
尽管价格
在国庆后回落不大，但是市场销售却异常艰难，很多新盘开盘销售率不足两成，
一些存量盘月销售套数只有几套，这与上半年4、5月间新盘一经推出往往当日
告罄的火暴场面来比，真可谓是冰火两重天。
——中介盛及而衰，投资客大规模离场
近几年来深圳住宅三级市场逐渐强大，到2019年上半年各大中介更是加速
开张，到2019年年中几乎出现了中介地铺多于米铺的局面。
在出台新版二手房
交易合同后，以往的阴阳合同的得到有效遏止，但同时也打击了投资客。
众所
周至，深圳近年来的楼市飞涨与中介、投资客密不可分。
但是，随着下半年三
级市场交易量的同步萎缩，一些疯狂扩张甚至挪用客户资金炒房的中介资金链
开始断裂，中天置业轰然倒下，随后长河、金地置业也出现资金紧张问题。
特
别是中天置业老板携款蒸发，使民众对中介的信任产生危机。
三级市场祸起萧
墙，住宅二级市场也唇亡齿寒，一些先知先觉的投资客纷纷套现，加重了市场
的抛压。
从10月后新盘成交客户分析来看，以往能占到总成交一半以上的投资
客几乎都已遁形。
3
——双拼户型始现，别墅豪宅热销
由于“90-70”政策的影响，2019年新盘供应中已经开始出现了双拼户型，
这种双拼户型在2019年下半年更是大批涌现，甚至在龙岗还出现三拼户型，如
龙城国际二期。
这种户型的创新，是开发商应对“90-70”政策的体现，但对于
消费者，在按揭贷款上有所不便。
随着别墅用地的禁止审批，深圳别墅项目日益稀缺，而深圳的千万级以上
的富人群体对豪宅的需求越与日俱增，所以使2019年深圳别墅市场出现热销局
面，特别是品牌开发商操刀楼盘更是受到追捧，万科城东区御水湾别墅、万科
东海岸四期豪宅，均价达到了4万元/平方米。
（一）、总体供需总量分析
图12019-2019（1-10月）年深圳市住宅各类面积变化图（单位：
万平方
米）
注：
2019-2019年数据来源统计年鉴，2019年为1-10月数据由国土局提供
由于深圳土地供应特别是白领购买意向强烈的关内以及泛关口区域土地供
给几乎断供，导致2019年以后深圳总体住宅新开工面积和施工面积连年下降。
由于相当多的开发商在2019年后有意识捂盘惜售，竣工面积从2019年开始出
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现连年下降的趋势后，在2019年萎缩更为明显，显然不少开发商在2019年上
半年见不少新盘开盘一抢而空后高估了市场承受能力。
与最近几年来新开工面积、施工面积、竣工面积连年下降形成明显背离的
是，2019年以来的空置面积在经历4年连续下降后，在2019年明显上升，达
到2019年空置面积的2倍以上，也佐证了开发商在2019年后有意识捂盘惜售。
同时，就在2019年深圳房价开始加速上涨后，2019年、2019年的住宅销
售面积却环比下降，表明市场短期供大于求，2019年深圳住宅市场将出现调整，
关外等一些购买力不足区域将出现销售不畅的局面。
（二）、住宅供给和需求结构分析
1、历年供求关系变化
图22019-2019年深圳市住宅供求变化图（单位：
万平方米）
注：
2019-2019年数据来源统计年鉴，2019年供需数据来源于星彦监测平台
2019年是深圳楼市的一个重要转折点，在此之前的新增供求比一直保持在
1以上，呈现出供大于求的局面。
2019年深圳开始执行严格的土地紧缩政策，
引发市场对未来供应量的担忧，也出现了第一次供不应求的情况，新增供求比
仅为0.88:
1。
进入2019年，全市商品住宅土地供应量明显进入收缩调整期，
较2019年住宅土地供应量减少约30%，新增供求比已下降为0.79:
1。
2019年
市场供应量仍呈紧缺状态，虽然价格急剧攀升，但在城市化和人口“双红利”
的支撑下，需求仍相当旺盛，供不应求状态未有明显改观。
2019年深圳住宅市
场创出了历史新高，但是在政策的打压下后半年明显出现拐点，令人悲喜交加，
5
开发商不再捂盘，而购买者纷纷观望，供需比开始逐渐上升。
2、月度供求变化分析
图32019年深圳市住宅供求变化图（单位：
万平方米）
注：
2019年供需数据来源于星彦监测平台
2019年春节后，深圳住宅市场进入加速上扬阶段，在4、5月尽管很多楼
盘价格陡增，但是往往能够当天抢购一空。
从6月开始，市场就传言将要出台
新版二手房交易合同来打击炒房，关外一些楼盘销售已经开始遇冷。
终于，深
圳住宅市场开始出现不支，特别是9月底央行出台第二套房贷政策后，市场明
显急转而下，甚至在金九银十的国庆期间也未出现转机，市场出现供大于求的
局面。
3、产品供应结构分析
图42019年深圳市住宅产品品类（单位：
套）
注：
数据来源于星彦监测平台
由于“90-70”政策的影响，2019年销售的楼盘多受此政策影响，从而出
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现户型面积趋小的趋势，特别是关内公寓、一房一厅的比例将明显增加。
整体
上来看，两房、三房将成为普通住宅的亮点，四房、五房比例将明显减少，小
面积复式也明显增加。
尽管一房、两房将近市场供应住宅总量的一半，但是不
少开发商将一房、两房捆绑销售，组成双拼户型，这种双拼户型在2019年下半
年更是大批涌现，甚至在龙岗还出现三拼户型。
这种户型的创新，是开发商应
对“90-70”政策的体现，但对于消费者，在按揭贷款上有所不便。
随着别墅用
地的禁止审批，深圳别墅项目日益稀缺，所占比例也逐年下降。
（三）、住宅价格分析
1、近期新建商品住宅季度价格涨幅
图5深圳新建商品住宅价格涨幅变化（单位：
%）
注：
数据来源于“全国七十个大中城市房价”监测
由于4、5月市场的火暴，楼盘开盘定价往往高于市场预期，一些关外盘普
遍突破万元整数大关。
尽管进入下半年，市场销售越来越困难，但是很多楼盘
价格却在高位坚挺，回落幅度十分有限，并未出现所谓的普遍暴跌。
尽管价格
在国庆后回落不大，但是市场销售却异常艰难，很多新盘开盘销售率不足两成。
由于关内项目逐年减少，开发商开发成本高，而市场未来需求依然强劲，2019
年通货膨胀压力较大，具有抗通胀功能的房地产项目、特别是日益稀缺的关内
项目价格回落空间几近没有，不排除再度上行的可能。
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2、住宅价格走势
2.1历年商品住宅均价走势
图6深圳历年商品住宅价格走势（单位：
元/平方米）
图72019年月度住宅成交变化（单位：
元/平方米）
注：
数据来源于星彦监测平台
纵观近2019年的深圳住宅市场价格走势，深圳住宅市场在经历98年金融
危机后经历了漫长的调整期，在2019年以前长期蓄势整理，涨幅远不及当时的
上海、北京。
随着非典后香港经济的快速复苏、深圳经济的不断增长，2019年
下半年开始深圳住宅价格开始出现大幅上涨。
在投资者群体日益壮大的背景下，
深圳住宅市场价格更是如脱缰野马，到2019年上半年已经突破万元关口，较3
年前已经轻松翻番。
2019年的房产市场由于银根收紧导致大部分投资客资金链中断，住宅成交
市场开始出现滞销现象，而久违了的关于楼盘促销手法也不断推陈出新，以低
8
调谨慎的态度拉动销售。
但受产品供应结构影响，住宅成交价下降幅度并不明
显，上涨幅度开始萎缩。
2.2深圳各行政区住宅价格分析
图8深圳各行政区价格变化（单位：
元/平方米）
注：
数据来源于星彦监测平台
罗湖区2019上半年罗湖区月度价格走势平稳，市场相对稳定。
由于下半年
开盘的仙湖山庄（二期）属于高端别墅盘，均价超过40000元/平方米，而双御
雅轩由于赠送面积多，均价也达到20000元/平方米，使得区域全年住宅均价
17043元/平方米，同比增长70%。
福田区由于在2019年就有香蜜湖1号等高端盘使得福田区2019年区域住
宅均价就已经达到13845元/平方米，而2019年除了一月发售的金地名津开门
红后，随后的高发城驰、葵花公寓未能高开高走，使得2019年福田住宅均价涨
幅仅33%，为18482元/平方米。
南山区1月至12月的住宅均价一直处于高价位运行，主要受新项目入市影
响较大。
澳城、后海公馆等均价突破3万元，使得区域全年住宅均价18178元/
平方米，同比大幅增长50%。
2019年盐田区商品住宅价格走势极不稳定，升降幅表现较大，主要原因在
于片区楼盘推售数量少，且均价相差较大。
例如盐田港片区的海滨假日，均价
为15000元/平方米；沙头角片区的宝桐居，均价为11000元/平方米；大梅沙
片区的东海岸四期，均价为40000元/平方米。
区域全年住宅均价14939平方米，
同比大幅增长58%。
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宝安区2019年住宅成交均价上涨迅猛，这与星河丹堤、金地梅陇镇的强劲
销售有密切关系。
区域全年住宅均价12078元/平方米，同比大幅增长45%。
龙岗区从2019年4月开始，公园大地、天健现代城、招商依山郡二期等高
价登场，使龙岗区住宅价格开始陡升，从5月开始轻松跃过万元整数大关。
8
月18日开始热卖的万科城东区御水湾别墅均价达到40000元/平方米的高价，
最终区域全年住宅均价10384元/平方米，为全市价格洼地，同比涨幅为61%。
三、新盘住宅项目监控分析
注意：
项目数据以第一现场监控所得，当天销售率不排除内部销控嫌疑
虚线框所示为2019年9-12月份的开盘项目
（一）、特区内——第四季度项目销售压力明显
图9特区内住宅开盘销售率
方鼎华庭、侨香诺园、皇御苑三项目在2019年第四季度开盘似乎错过了前
三季度最佳市场机会，10月1日房贷新政的正式实施，三项目当天销售率不到
一成半，受此重创的同时为追涨或待币购房的客户起到望而却步之效。
能表明
其差异变化之大的项目如同样具备地段优势的皇御苑和金地名津两者的业绩则
可言明。
但从另外角度分析，前三季度开盘的项目当天销售率普通在80-90%之间，
其中不排除内部销控达到“惜房”目的，以求后期利益再度上番。
实际销售多
少，则可以通过累计监控的销售率来看，其中星海名城六期当天销售率达80%，
但截止到2019年年底的备案率只有66%，负值差为18%意味着计划赶不上变
10
化，在目前时势动荡的宏观背景下，诚信营销不失为近期好的策略。
（二）、龙岗中心城——实力企业开发项目抗压表现
性较强
图10特区外——龙岗中心城住宅项目开盘销售率
根据监控龙岗中心城的住宅新盘，该片区实力开发商主操的项目居多，普
遍项目当天的销售率颇为乐观。
即使房贷新政实施后的第四季度，城市峰尚、
公园盛世、龙城国际三个项目的销售率也能达到20-37%之间，这与当时环境下
新推出的所有住宅项目中，销售情况已算不错。
但从各盘的实质表现来看，徽
王府49%的开盘销售率不排除受到新政之嫌，而御豪苑11000元/平方米的定价
与旁边的德沁苑8800元/平方米的定价相比，差值为2200元/平方米，两者之
间的销售率之差也侧重说明客户购房心态开始调整，投机潮流下的刚性需求客
户在政策与高房价之间进行理性思考，市场观望气氛已产生。
对于实力房企开发的项目而言，其品牌影响力足以构成产品定价的重要因
素，而客户也愿意支付品牌溢价部分，所以在新政实施之后，对于有能力承受
当时价位的刚性需求客户，其购买行为也不会有很大的转变。
（三）、龙岗布吉——达万元/平方米项目受阻
11
图11特区外——龙岗布吉片区住宅项目开盘销售率
位于布吉片区的住宅项目，2019年第四季度开盘的项目销售结果似乎也不
如人意，尤其是可园七期项目，择机开盘意图明显，但今年与往年的“十一”
黄金周不同，所以其销售结果与预期相差甚远。
而对于前三季度开盘的项目，
东方盛世首期单位全部售馨，后期加推单位价格攀升到13000元/平方米，与
7600元/平方米相比，两种定价相差5400元/平方米，如果同为70平方米的两
房，那么该单位首批推出时总价在53万左右，但加推单位则要多支付将近38
万，在软件环境及产品品质没有任何改变的情况下，这种定价过于高沽，而对
于新政所产生的市场变化也没有作好应对策略，所以造成后期销售上的风险难
以避免。
从总体上看，布吉2019年普通住宅走势大部分跟随市场行情而变化，片区
定价差距较大，各盘价格“筑顶”表现突出，虽然因为好的市场行情促使销售
成功，但部分走高端路线的项目仍不受客户触动。
（四）、龙岗其它——区域性需求特征明显
12
图12特区外——龙岗其它片区住宅项目开盘销售率
图12显示的项目分布地区比较广，有坪地、大工业区、板田及龙岗老镇等
地，各盘由于区域背景差异导致盘量销售起伏较大，柠檬时代、万科金域东郡、
蓝钻风景、茗萃园项目，均位于龙岗偏远地带，这些地带历年推出的项目有限，
新盘的推出使项目周边的客户得到良好消化，反而受新政影响项目走势的特征
不明显。
撇开推盘时段，单从销售率观察，蓝钻风景的LOFT产品当天取得的销
售结果并不出色，说明该类产品在其区域市场上的导向性并不强，客户对于产
品的需求仍然处于换房阶段，投资型产品的支撑力度还比较薄弱，截止到12
月底该项目销售率不到20%，所以后期销售压力较大。
（五）、宝安龙华——产品价差影响销售速度放缓
图13特区外——宝安龙华片区住宅项目开盘销售率
龙华片区所监控的新盘住宅项目开盘时间均在2019年8月份之前，受宏观
影响较小。
片区项目销售走势可从三个方面说明，一是分期产品的定价促使销
售速度放缓，如金地梅陇镇二期首批均价11000元/平方米，当天销售率高达
90%，而加推单位价格拉高到16000元/平方米，在短短的三个月内，价格快速
上调了5000元/平方米，接近涨了四成，高定价造成其销售下滑的主要原因之
一。
另外，通过与春华四季园的销售率相比，虽然其项目均价高出1000元/平
方米，但实际发生的销售率却下降了将近三成，说明片区普通住宅的价格已经
促使部分客户退出。
第二是产品需求结构的变化，星河丹堤F组团虽然主力产
品为复式，但三房、四房所占相当比重，平均价格在25000-28000元/平方米，
同属三房、四房的其它项目的主流均价在12000元以内，在支付星河丹堤的类
13
似产品时，支付总价往往高出一倍，所以星河丹堤F组团当天畅销产品为复式
单位，三房、四房则表现冷淡。
（六）、宝安其它——需求分化明显
图14特区外——宝安其它片区住宅项目开盘销售率
新安老城、宝安中心区、西乡片区在2019年推出项目甚少，9月份之前三
片区只有4个项目面市。
由于项目形象差异导致销售走势不一，仅从销售率来
看，均价最低的项目销售量最高，相反，定价越高的项目在当时市场趋势大好
的情况下销售率则往低处滑落。
从产品需求看，俊景园、泰华阳光海、幸福海
岸三个项目以居住为主，除幸福海岸加推产品当天销售率相对低一些以外，其
余两个项目销售走势比较良好。
而卡罗社区以中小户型为主，虽然在产品面积
上萎缩，但其14000元/平方米的单价开始被市场抛离，当天销售量只有37%，
这与位于宝发中心区的菁英趣庭项目入市价在8500元/平方米的相比较，卡罗
社区的价格上升幅度达65%，对于以投资为主的客户而言，在各项指标差不多
的情况下总价须支付约达一倍，在这种情况下，投资资金流入量将大幅缩减，
无疑将延长该项目的销售期。
14
四、房地产发展格局展望
（一）、土地供应政策影响分析
深圳土地供应格局已经出现明显分化，关内、关外成“二八”态势，并且
随着土地出让往关外的进一步集中，未来将出现“一九”、甚至关内断供的趋
势。
关外四大新城产业园区的建设，将在关外产生大量产业人群。
随着轨道交
通建设的向关外延伸，关外无论居住还是工业工地都将面临较大需求，这也是
深圳优化产业结构、构建和谐社会的必然发展之路。
土地出让价格依然会逐渐走高，未来能拿地的开发商多为品牌开发商，几
乎为上市公司，现金流量充沛，并且具备成片连续滚动开发的经营能力，以点
带面，从而实现区域土地价值的最大化。
计入容积率建筑面积计算，2019年住
宅楼面地价为3819平方米，比2019年住宅楼面地价3039元/平方米大幅上涨
30%，虽然2019年出让土地多为坪山、光明等深圳边缘地带，但品牌效应的影
响，为这些边缘地带的土地增加隐性价值。
另外，关内以及临近关内区域地价不断创出新高，3月30日金地将龙华地
价推高到了5980元/平方米，天健地产在6月28日福田保税区拿下的地块，楼
面价高达10375元/平方米。
但是由于2019年下半年关外住宅销售不佳，短期
内关外偏远地段土地拍卖将会流拍加剧。
（二）、住宅供应总量形势分析
深圳在建项目列表
行政
区域
工程名称工程类型施工面积建设单位
宝安深国投水榭山庄一期总承包工程18692深圳市水榭花都房地产有限公司
宝安深国投水榭山庄二期桩基础工程55643.51深圳市水榭花都房地产有限公司
宝安中海西岸华府三期14、15号楼主体总承包21831.79中海宝松物业
宝安中海西岸华府三期9、10号楼主体总承包57932.65中海宝松物业
宝安深圳市观湖园一期总承包工程57266.97深圳和记黄埔观澜地产有限公司
宝安金地梅陇镇花园四期土石方及基坑支护工程60453深圳市金地住宅开发有限公司
宝安泛海拉菲花园土石方及基础工程68234.2深圳市光彩置业有限公司
宝安中海西岸华府南区4号/7号楼/6号楼及以下工程74853.31中海宝松物业发展
宝安天健时尚空间名苑土石方、基坑支护及桩基础工程76491深圳市天健房地产
宝安凤凰花苑人工挖孔桩、基坑支护及土方挖运77171.45深圳市同和工贸有限公司
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宝安金地龙华扩展区项目A818－0206地块土石方及基坑85953金地新城房地产开发
宝安深业新岸线三期（二区）主体工程86177.02深业南方地产（集团）有限公司
宝安海语西湾主体工程90575深圳市祥瑞实业有限公司
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