龙湖u城市场调研报告.docx

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龙湖u城市场调研报告

2012级房地产职业学院营销与策划专业

龙

湖

U

城

市

场

调

查

报

告

系部名称营销系

班级名称营销与策划1班

学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩

指导教师费文美

摘要

龙湖地产择址大学城，继东桥郡、睿城、花千树之后，2010年再著鸿篇——龙湖U城，汇就龙湖16年开发精髓，再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。

为了解消费者对房屋的需求，以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。

本次调研采用问卷调研法，选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域，调查的方式采用不定点拦截发放问卷，共发放100份问卷，回收100份，其中有效问卷80份。

最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。

调查结果显示，大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的，其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多，他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数，其中一年内购买住房的消费者居多，根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多，出行工具大多以私家车与公交车为主，地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。

龙湖U城调研报告

一、背景简介

龙湖地产有限公司经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。

在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。

截至2011年4月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。

二、调研目的

本次调研的目的一是了解消费者对房地产市场的看法，二是了解龙湖U城在消费者心中的熟悉度、满意度,三是了解龙湖U城在房地产市场上的竞争力，从而为下一步的营销策略提供依据。

三、调查方法

（一）调研对象

本次调研对象是重庆主城区以及各县区消费者，但是由于时间、资金以及人力的限制，本次调研选择人流量较大的陈家桥地区进行调研。

（二）数据来源

本次调研数据来源于两个渠道，一是二手资料，包括龙湖官网相关介绍以及该楼盘相关文献；二是一手资料，即本次问卷调查数据。

（三）调研实施过程

1、调研方法

调研方法采用非随机抽样调查和问卷访问法。

分别选择重庆市沙坪坝区大学城以及陈家桥区域，每个区域不定点拦截发放问卷40份，并指导消费者填写直到收回问卷

2、调研区域

调研区域选择重庆市沙坪坝区大学城以及陈家桥区域。

人流量大，消费者类型相对全面，因此我们同时选择住宅区进行调研，以期平衡中老年消费者以及年轻人这些消费者在样本中的比重，尽量减小调研误差

3、调研时间

调研时间是2014年10月20到2014年10月21日，为期2天。

龙湖U城的目标市场是白领、学生及易疲劳的免疫力低下人群，选择周末进行调研也是为了避免样本中白领人群占比过小，减小调研误差

4、调研结果

两个区域共发放问卷100份，回收有效问卷80份

（四）数据处理方法及工具

将收回的调查问卷进行编号，问卷每个题目的选项用阿拉伯数字进行编号，方便数据录入，然后数据用excel表录入，并计算频数、百分比等指标

四、调研结果

（一）企业市场现状

龙湖地产有限公司经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。

在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。

截至2011年4月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。

（二）市场环境分析

凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立17年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。

2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。

2003、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。

2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。

2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。

2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。

2010入选中国房地产百强企业规模性TOP10、稳健性TOP10

（三）产品分析

1、龙湖U城简介

U城天街占地886亩，是一个以别墅、洋房为主，配套有24万方U城天街的低密度都市城邦生活区。

龙湖U城天街背靠缙云山脉，如同置身天然氧吧；紧邻重庆大学、四川美术学院、重庆师范大学，拥有良好的人文学风氛围；地铁1号线穿过项目地块，轻轨站点尖顶坡站就在项目旁边，交通十分便捷；龙湖U城总建筑面积138万方，洋房容积率：

2.15，绿地率35%，别墅容积率仅为0.72，绿地率40%。

作为龙湖在大学城倾心打造的超大型项目，龙湖U城天街将龙湖之前比较成熟的几种开发模式完美结合，既有类似于星座系列的SOHO小户型产品，也有超越北城天街规模的24万方的龙湖U城天街，还有低密度洋房、别墅的蓝湖郡生活模式，建成后将是138万方逾10000户家庭的龙湖大社区。

龙湖U城天街将与睿城、东桥郡和花千树一起延续龙湖的造城神话，在大学城再造一个新牌坊。

龙湖U城天街共分为五期开发，其中一期占地298亩，涵盖了精装修高层、花园洋房和商业中心，后期地块主要以洋房、别墅、商业、高层、SOHO为主。

（1）精装高层

龙湖U城天街精装房的升级版，从设计之初便全方位充分考虑户型、功能、设备、收纳系统、家居智能化等方面，带来前所未有的建筑设计装饰一体化体验；它坚持以客户需求为导向，更注重客户关心的装修住宅的舒适性、环保性、功能性、性价比、居住质量、售后服务体系等多方面问题。

住宅套内面积从20-80平米不等，和大型商业融为一体，投资、自住两相宜。

主力户型为20平米、38平米、71平米和82平米，目前房源源已售罄。

（2）花园洋房

龙湖U城天街一期洋房组团是目前龙湖在售最大的洋房社区，规划户数近3000户，项目背靠缙云山山脉，如同置身于一个天然氧吧。

小区实行全人车分流，车行地下，将地面还原给了花园和步道，这不仅避免了噪音与扬尘的污染，同时保证了老人和小孩的在小区中散步与玩耍的安全。

产品最宽间距88米，以围合式的庭院设计形成了十大中庭，让每一户人家都有属于自己的视野与景观，同时中庭的交流空间也增近了邻里的和睦感情。

（3）商业

龙湖U城天街整个项目规划商业体量共24万方，目前一期开业的商业面积近4万平方米，其中自己持有逾2万平方米，按照北城天街的模式进行设计，是集餐饮、休闲娱乐、购物等于一体的大学城高端商业中心，整个建成后就类似于江北区的北城天街和九龙坡区的西城天街以及大坪时代天街，将成为大学城的高品质商圈。

（4）别墅

龙湖U城听蓝湾为龙湖18年首创天街别墅，划时代的将龙湖天街系24万方商业综合体引入别墅，让龙湖U城听蓝湾成为龙湖以来最会生活的别墅。

项目秉承颐和系高端别墅，以“中技西魂”的独特打造工艺，引发建筑符号的一系列蜕变，以兼容并包的气度把中西合璧演绎到极致。

龙湖U城听蓝湾同时坐拥独一无二的天然自然资源——缙云山以及社区内部的震撼龙湖别墅园林景观与不可复制的一站式的高端教育配套。

2、龙湖U城的广告语分析

龙湖U城天街套内39㎡、43㎡、61㎡、69㎡、74㎡高层房源，现有优惠交8000抵3万，办卡享9.9折优惠.。

其中8-1栋在2014年9月20日新推，8-1栋为最后1栋精装房，均价5999元/平起，送1500元/平米精装修，可公积金贷款。

剩余少量套内69平米两房，可变三房，总价约49万起，套内74平米小三房，总价约54万起，均含1500元/平米精装。

另外，8800元/平米起可买龙湖U城天街商铺。

总价18.5万起可买26平特价房源。

龙湖U城天街全能学区房，业主子女可入读树人小学。

预计2016年4月1日二期8号楼入住。

3、消费者对龙湖U城的认知分析

（图1）

通过图1所示，消费者大多是通过朋友介绍所了解到龙湖U城的，还有一部分消费者是通过报纸广告了解龙湖U城的，而一小部分消费者则是通过电视广告，路边广告，网络广告认识龙湖U城的。

（四）竞争者分析

1、金科廊桥水乡

（1）项目位于虎溪河畔，缙云山脚下，轻轨主要站点尽在咫尺，处于公交枢纽位置，地块规模大

（2）政府重点打造区域之一，将成为继主城区和两江新区之后未来发展不可限量。

（3）临近轻轨一号线，交通方便。

（4）位于重庆大学附近，容易引起消费者的注意。

（5）具有良好的自然条件，环境优美，绿化率高。

（6）项目除了拥有中心价值与金科品牌的独有属性，而且以“资源”、“数量”、“圈层”、“品质”上难以复制的优势，以独有的稀缺价值，成就了自身在重庆别墅市场上独一无二的地位。

2、宝嘉花与山

（1）1.85超低容积率，超30%的绿化率

（2）背靠缙云山脉，倚靠一级饮用水水库，自然环境优越

（3）紧邻重庆大学、四川美术学院、重庆师范大学，人文气息浓厚

（4）靠近轻轨一号线，交通比较方便。

（5）宝嘉花与山的花园高层采用法式新古典建筑风格，极富时尚魅力。

（6）超低密度高品质社区完备配套更贴心

（五）swot分析

1、优势

（1）自身规划24万方商业，满足业主生活需求

（2）周边高校多，教育氛围浓厚

（3）主打刚需，户型、价格更具优势

（4）轻轨站就在家门前

（5）开发商品牌

（6）商业配套较完善

2、劣势

（1）离主城较远

（2）公共交通暂时还不够成熟

3、机会

（1）随着经济水平的不断提高，人们越来越注重品质和质量，越来越多的人懂得享受

（2）大学城属于新兴开发区，越来越多的人愿意在这边买房、投资

4、威胁

（1）政府对房地产行业的频繁调控

（2）周边楼盘较多，比如宝嘉花与山、虎溪花园等，竞争比较激烈

五、结论与建议

（一）调研结论

经过调研分析可以得出如下结论：

此次调研，小组人员一共发放了100份问卷，回收100份问卷，其中有效问卷80份。

在80份有效问卷中，80位被调查者的年龄分布如下：

图2消费者年龄段数据图

图2中清晰可见，被访者中18到31岁的年轻人居多，占45人，30—41岁的中年人占25人，40—51岁的中老年人占10人，小组人员通过被访者的年龄段进行了一系列具体分析。

具体分析如下列图表所示：

图3消费者职业统计图

通过图3消费者职业统计图所示，在被访者中，公司职员以及务农的消费者居多各占20个，政府机关者占17个，自由职业者占13个，其他职业的消费者占10个。

图4消费者出行工具统计图

由图4所示，在被访者中出行工具以私家车为主的消费者居多，占20个，以公交车为主的消费者占15个，步行为主的消费者占14个。

图5消费者购房因素统计图

由图5消费者购房因素统计图得知，在被访者中，购房因素主要以满足居住需要为主的居多，改善住房条件为主的其次，充分说明被访者们对房屋的需求较大。

图6消费者住房因素统计图

由图6消费者住房因素统计图我们可以看到，在被访者中，购买住房的主要因素是以楼盘的地理位置，楼盘的价格，周边配套以及开发商品牌为主的，龙湖在重庆知名度较高，这对龙湖U城而言是一个很大的优势。

龙湖U城

知道

66

不知道

14

由上表所示：

在被访者中其中知道龙湖U城楼盘的有66个，不知道的有14个。

针对知道龙湖U城的66个消费者，我们进行了以下调查，由下图所示：

图7消费者通过什么方式了解的龙湖U城统计图

由图7所示，在66个被访者中，通过朋友介绍了解到龙湖U城的消费者居多，占30个，其中通过报纸广告了解龙湖U城的消费者占20个，通过电视广告，路边广告，网络广告了解龙湖U城的消费者各占10个。

（二）总结

针对本次调研的结果，对龙湖U城总做以下结论：

1、龙湖U城乃龙湖集团所开发，龙湖集团在重庆的知名度较高，因此在名气上提高了U城的成交量。

2、龙湖U城的周边配套较完善，交通便利，离主城仅需20分钟左右，对于投资者而言，U城比较适合，因为在价格上U城比主城区价格低很多，用于置业投资较好。

3、龙湖集团资金充足，为了使龙湖U城更好的发展，为龙湖U城设立了轻轨尖顶坡站，这一项则使消费者在选择购房时更愿意选择同等价格中的龙湖U城。

六、调研的不足

本次调研存在很多不足之处，表现在以下几个方面：

1、抽取的样本量不够。

本次调研对象是重庆各地顾客，而由于各方面资源的限制，只抽取到80个样本。

2、不定点拦截选点不够。

由于人员和时间有限，本次调研只选择了沙坪坝区的大学城和陈家桥两个点发放问卷，而重庆市其他区域如江北区、南岸区、北碚区等甚至重庆下辖的各个区县都没有涉及到，问卷数据存在一定的误差。

3、问卷的题目设计不够科学，内容不够全面，如消费者对龙湖U城的地理位置、楼盘相关信息都没有涉及到，使得调研结果不够全面。

七、附件

编号：

_______

龙湖U城调查问卷

尊敬的女士/先生：

在百忙之中打扰您了，我们深表歉意。

希望您能抽出一点宝贵时间。

协助我们小组完成这份调查问卷，谢谢您的支持。

本问卷采用无记名方式，保证您的信息安全。

所做调查仅供研究之用，请您安心填写，再次表示万分的谢意。

1、您的年龄？

A、18-30岁B、30—40岁C、40岁—50岁D、50岁以上

2、您的职业？

A、务农B、自由职业C、公司职员D、政府机关E、其他

3、您现居住地？

A、沙坪坝区B、渝中区C、南岸区D、九龙坡区E、江北区

F、大渡口区G、巴南区H、重庆郊县I、其他_______

4、您目前主要的出行工具是：

A、私家车B、轻轨C、公交车D、摩托车/电动车E、出租车

F、自行车G、步行

5、您目前是否有购房计划？

A、一年内B、3年内C、暂无

6、如果您买房，出于哪一种考虑？

A、满足居住要求（第一次购房）

B、改善住房条件

C、为父母购房

D、为子女购房

E、投资

F、其他______

7、您能接受的住房价格（单位：

平方米）

A、5000以下B、5000—7000元C、7000—9000元D、9000元以上

8、您购房需要什么样的类型？

A、单间配套B、一室一厅C、两室两厅D、三室两厅E、其他_______

9、您购买住房考虑的主要因素是？

（多选题）

A、开发商品牌B、地理位置C、周边配套D、户型结构E、周边环境

F、交通状况G、升值潜力H、物管水平J、产品价格

10、您知道龙湖U城吗？

A、知道（请继续填写11-12题）B、不知道（谢谢您的参与）

11、您是通过什么了解龙湖U城的？

A、电视广告B、朋友介绍C、报纸广告D、路边广告E、网络广告

12、如果您买房您会考虑龙湖U城吗？

A、会B、不会

谢谢您的合作！

祝您工作顺利，万事如意！

调研员：

调研时间：