生态城市潜在经济效益分析.docx
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生态城市潜在经济效益分析
生态城市的潜在经济效益初探（修改稿）
摘要：
本文简述生态城市概念及其发展进程，中国生态城市发展的概况，以深圳作为研究的坐标，初步探讨生态城市潜在的经济效益和今后生态城市产业发展的方向。
关键词：
生态城市、经济效益、城市形象
SomeGlimpseofthePotentialEconomicBenefitsofEco-City
SUMMARY:
Thepapergivesafullpictureofwhattheeco-cityislikeanditslatestdevelopmentbothinchinaandintherestoftheworld.Atthesametimethepapermakesaclosestudyonthegoalandtargetsetinanattempttobuildaneco-cityandthatoftheeffortsmadebyshenzheningeneralandthatofthePotentialEconomicBenefitsofEco-Citybroughtwithinthecontructionofaneco-cityasthespecificcaselikeshenzheninparticular.
Keywords:
eco-city,theeconomicbenefitsofurbanimage
生态城市的潜在经济效益初探
摘要：
本文简述生态城市概念及其发展进程，中国生态城市发展的概况，以深圳作为研究的坐标，初步探讨生态城市潜在的经济效益和今后生态城市产业发展的方向。
关键词：
生态城市、经济效益、城市形象
一、创建生态城市是中国城市发展和建设的归宿和社会进步和发展的必然
1.概述
城市对人类文明的进步、繁荣和发展起了巨大的推动作用，同时，我们也看到，由于全球人口剧增，城市化发展的加速，原有的城市模式对人类生存和发展所带来的巨大危害正在逐步的显示出来。
要阻止环境恶化的势头，必须借鉴生态系统的运行模式，加强城市系统内部的循环和优化，实现物质与能量的高效利用，从而尽可能的节约资源和能源，减少对自然的危害。
同时，充分利用与城市相依的自然环境的自然力，创造优良的，可持续发展的生态城市，这已经是国际社会的共识和一致目标。
中国在建设和倡导建设生态城市方面进行了开创型的工作，形成了一套以社会—经济—自然复合生态系统为指导的建设理论和方法系统。
自从1986年以来，在不同层次建立生态城市示范点，并且取得了有推广价值的示范经验，这对生态城市的建设和转型发挥了很好的推动作用。
1996年国务院发布了《国家环境保护九五计划和2020年远景目标》。
提出要建设一批生态示范城市。
并从1997年开始，在全国范围内创建国家级环境保护模范城市，先后有23座城市荣获此殊荣。
例如深圳、珠海、大连等城市。
建设生态城市是21世纪中国城市的目标和实践。
是中国逐步走向世界，与世界生态城市接轨的重要步伐。
也是实现可持续发展的重要目标。
2.生态城市概述
从人类文明发展史角度看，人类经历了蒙昧、野蛮而逐步走向文明，从渔猎文明发展到农业文明再发展到现在的工业文明，每一次文明更替都是一次社会革命，促进了社会经济的大发展、大进步。
目前的工业文明虽取得很大成就，但因其固有问题的严重化，已经开始走向衰退，当前一种新的文明，作为工业文明的替代力量正在兴起，这就是说现在面临着工业文明向一种新的文明的过渡，这种新文明即为生态文明。
人类社会也将从工业社会转向生态社会，从工业化发展模式转向生态化发展模式。
生态化发展模式是在工业化发展模式的基础上发展起来的，是对工业化发展模式的辩证否定，它扬弃了只注重经济效益不顾人类福利和生态后果的唯经济的工业化发展模式，转向兼顾人口、社会、经济、环境和资源持续发展的，注重复合生态整体效益的发展模式。
生态化发展模式是人们对人类进入工业文明以来所走过的道路进行深刻反思的结果。
这是人类文明进化的历史性的重大转折，是人类改变传统发展模式和开拓新文明的一个重要的里程碑。
生态城市的主要特征包括和谐性、高效性、持续性、整体性；生态城市的功能包括社会、经济和自然符合系统，具有生产、消费和还原三大功能；生态城市的指标包括社会进步、经济发展、科技教育、资源条件、生态环境、人口与生活等等。
本文将主要围绕生态城市的潜在经济效益进行分析和探讨。
3.生态城市的经济指标概述
根据国际生态城市评价的标准，在建设生态城市五大评价指标中，经济发展作为一个非常重要的指标，主要包括以下内容：
从业系数、GDP的年增长率、人均GDP/万元、各分区GDP人均变动系数、三产比例、人均粮食产量/公斤、经济外向度、每平方公里土地产出率/亿元等（见表一），这些指标反映了对一个生态城市经济基础的基本判断。
目标层
准则层
指标层
评价标准
权重系数
经济发展
C10
从业系数%
60.0
0.08
C11
GDP的年增长率%
5.0
0.12
C12
人均GDP/万元
3.3
0.17
C13
各分区GDP人均变动系数%
30.0
0.22
C14
三产比例%
50.0
0.14
C15
人均粮食产量/公斤
600.0
0.11
C16
经济外向度经济外向度%
50.0
0.06
C17
每平方公里土地产出率/亿元
2.5
0.10
表一生态文明城市评价指标体系（摘自生态城市研究：
［1］）
4、深圳作为中国国家级环境保护模范城市经济指标概述
深圳作为中国特大城市，在中国经济中的地位具足轻重，在珠江经济开发区具有龙头的地位和对周边城市的发展起着经济的导向和示范作用，同时，深圳比邻香港特别行政区，经济发展具有独特的地理优势，可以最先感觉国际经济的发展的变化和起落。
根据2008年深圳市提供的宏观经济数据，深圳作为一个正在建设中的生态城市，展现了发展的巨大潜力。
（见表二）
序号
指标
数据
增减
1
从业系数%
城镇登记失业率控制在2.13%以内
2
GDP的年增长率%
7807亿元
+12.1%
3
GDP
7807亿元
+12.1%
4
人均GDP/万元
8.98万元（12932.0美元），
+10%
5
各分区GDP人均变动系数%
67605元---90018元（福田区）
高出全市平均水平近50%
6
三产比例
0．1：
48．9：
51．0
7
社会消费品零售总额
2251．82亿元，
批发零售业零售额1972．12亿元，增长16．7％；住宿餐饮业零售279．69亿元，
+17.6%
8
经济外向度经济外向度
全年实际吸收外商直接投资
全年国际贸易额
40．30亿美元，
2999.6亿美元
（出口总额1797.2亿美元，同比增长6.6％连续15年居全国大中城市之首）
10.1%
4.3%
9
每平方公里土地产出率/亿元
3.48亿元（2007）
表二：
深圳市2008年经济数据（摘自深圳特区报［6］）
二、生态城市潜在的经济效益初探
生态城市的潜在经济效益主要表现在：
1）.土地开发和规模经营；2）商圈的布局；3）发展生态旅游业等方面。
以深圳为例，我们可以看到这些年来深圳在生态城市潜在经济效益方面所做的不懈努力和探求。
1.注重土地开发和规模经营的华侨城地产运营模式，这是生态城市经济效益的潜在动力和不竭源泉
1）成片开发。
中高档房产属于地产行业中盈利能力最强的产品模式，而市场上也的确存在着相当一定比例的需求。
给富人盖房子还是给穷人盖房子是无法说清的话题，而对地产企业而言，在政府的调控之下，如何既与政府调控的方向一致，受到政府的鼓励，又能利用有限的土地资源创造更多的利润，却是所有地产企业追求的方向。
这方面比较成功的范例是华侨城地产运营模式。
主要特点之一就是成片开发。
成片开发对于华侨城而言，存在诸多的竞争优势。
土地储备量大的优势是显而易见的。
在华侨城集团最早开发的深圳华侨城片区，20年的开发过后，还剩余数十万平方米的土地。
而且这一地块目前已发展成为豪宅片区存量土地，未来收益相当可观。
相形之下，2002-2005年三年之内，深圳关内没有新增土地供应。
华侨城公布了到2010年的基于现有土地资源的五年开发、建设规划。
其中综合社区开发战略在集团战略土地储备上体现了华侨城核心竞争力的优势。
同时，华侨城大规模的旅游、环境改造投入获得了政府的认同。
深圳地产界业内人士表示，华侨城很好的把握了地方政府改造城市面貌的需要，并且能有效的把握分寸。
这方面的例子还有建设深圳的国家级非盈利项目何香凝美术馆。
2）环境红利。
通过旅游项目开发后提升了片区内人文、环境素质，相应的房价也得到了提升。
在深圳，华侨城目前已成为深圳人向往的居住区，目前深圳华侨城开发的地产项目比周边的地产项目平均要高3000-4000元每平米。
3）政策因素。
成片开发土地开发周期相对较长，近期深圳出台的对地产项目开发周期的规定。
但是，深圳市国土局一位官员表示，对于像华侨城、以前政府职能的成片开发企业的土地储备问题，政府将根据历史情况来解决问题。
深圳地产界一位业内人士表示，华侨城的发展模式中有旅游的带动作用、对片区的一部分公益投入，地方政府在很大程度上需要华侨城来改造一些片区的环境。
未来华侨城集团将继续在全国范围内扩展成片综合开发模式，加强土地储备，未来5年内再发展2-3个成片开发项目，例如北京、上海、成都等。
“华侨城模式”无疑充满了吸引力，可复制的“华侨城模式”已在中华大地上全面输出。
如今，在华侨城集团战略规划和产业支持下，华侨城地产的“1＋3”全国战略版图已初见雏型——以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展平台、以北京为中心的环渤海区域发展平台、以上海为中心的长三角区域发展平台、以成都为中心的西部区域发展平台。
2.生态城市中注重商业圈布局潜在的经济效益
商圈发展史就是一部城市发展史。
深圳的每一次扩容，都会形成新的商圈。
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈，深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征［5］。
东门商圈
东门商业圈是传统购物商业区，东起东门中路，西到新园路，北起晒布路，南到深南东路北侧，东门步行街区总占地面积17.6万平方米，总建筑面积65万平方米，历来是本地居民与外地游客来深购物的主要去处，也是港人北上购物的首选，每日吸纳来自全国各地的游客60多万。
东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有博雅书店、旺角购物中心、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、九龙城、越港商业中心、太阳城百货、茂业百货、天虹商场等购物中心和商厦，构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。
2007年商圈的发展形势
东门商圈商贾云集，竞争激烈。
人民南灯光工程改造完毕，街区购物环境得到很大改善，人流回升，商铺租金售价上涨；航诚艺都、香港女人城等专业市场主题商城入市；同时，昔日的“黄金城”罗湖商业城遭遇“打假行动”冲击，将面临业态转型。
华强北商圈
福田区的华强北原是厂房集中的工业区，20世纪90年代，由于不断有新的商城在华强北拔地而起，使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区，也促使该区域以前的厂房全部改造成商业用房，带来了滚滚人流。
华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐发展，成为与东门商圈比肩而立的深圳两大核心商圈之一。
华强北商圈以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。
铜锣湾百货、茂业百货是龙头，主力商场包括紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、女人世界等。
2006年创造了300亿元销售额的商业奇迹，成为全国营业额最大的商业街之一。
但其主要收入来自电子批发（占7成以上），非电子类零售业的营业额成逐年下降趋势。
2007年商圈的发展形势
作为深圳商业规模最大的商业中心，华强北街区化扩展已拉开帷幕，2007年华强北商业继续扩容。
首先是华强东商业中心及沃尔玛盛大开业，零售市场东进；其次，华强电子世界、新亚洲电子商城二期、华美安防设备出口配套市场等专业市场相继启动，进一步巩固了其在电子市场的龙头地位；其三，中航·鼎城国际天虹百货盛情绽放，将与茂业百货同台竞技作为深圳商业规模最大的商业中心。
南山商圈
从1999年滨海大道开通到现在，南山飞速发展。
在过去5年里，南山新增居住人口过百万，而且绝大部分为收入中上游的白领人口，这奠定了南山商业发展的消费基础，而西部通道带来的口岸效应、南山CBD带来的规划效应以及品质提升更为南山商业的发展预留了强劲无比的动力。
2006年，南山CBD三大商业旗舰将相继面市，南山商圈的聚变与整合将走上快车道。
在《深圳市商业网点规划（2006——2010）》中，南山商圈也已经被圈定为继东门、华强北之后的“第三商圈”。
南山商圈 目前南山商圈已形成南油商业文化中心区商圈、南油蛇口商圈与南头商圈的三足鼎立之势。
这三个商圈的形成与发展有效地促进了整个南山商业气氛和商业的发展。
第一个热点是南山商业文化中心区商圈。
南山商业文化中心区东连滨海大道，南接后海住宅片区，西依南油大道，北望深圳大学；总用地面积151万平方米，规划总建筑面积为243万平方米，办公建筑面积为44万平方米，商业建筑面积约35万平方米。
随着海岸城购物中心、保利文化广场、友谊城百货、儿童世界南山店、顺电、好百年家居广场、缤纷假日广场商业街、万佳百货及南山书城等商业巨头开业，南山商业文化中心商圈已经成为南山商圈中的热点区域。
南山商圈的第二个热点是以沃尔玛、集美堂为核心的南油蛇口商圈。
南山商圈第三个热点是以家乐福、万佳为核心的南头商圈，该商圈延续了最早的南山传统商业老街，具有浓郁的商业气氛。
南山提出了“三点一线一中心”的商业发展战略，西部口岸和广深沿江高速公路的建成，更推动南山成为深圳滨海中央商务区，成为深圳西部的商业中心、文化中心和金融中心，每年带来上百亿的商机。
2007年商圈的发展形势
2007年，西部通道的开通将为南山带来巨大人流和商业消费额，有力推动南山商业的升级发展，南山CBD商业区、蛇口商业区、南海大道商圈等区域受益匪浅。
2007年，南山商业文化中心区依然是南山商业地产市场的焦点，受地铁二号线、西部通道等利好影响，南山CBD商铺租金、售价高涨。
继天利中央广场苏宁电器开业后，海岸城购物中心、保利文化广场也于年底相继登场亮相。
片区几大商业中心的集体亮相，使南山CBD商圈的整体性和竞争力进一步增强。
而红树林片区的京基百纳空间商业中心以7万平方米的超大规模入市，填补了该片区商业空白，并成为南山去年惟一新推的大型商业项目。
同时，华侨城片区12万平方米的益田假日广场持续招商，并引进了深圳最大的滑冰场。
西部通道的开通每年将为南山带来1800万人次的巨大人流量，为南山带来客观的商业消费额，蛇口、南海大道、南山CBD等临近口岸的商圈将会在口岸经济的推动下迎来港人北上消费市场机遇，餐饮、酒店、娱乐休闲、购物等业态将会有很大的市场前景。
3.注重品牌的示范效应，开发生态旅游
1）“华侨城”--历史再造的故事
1955年7月17日，全球第一个迪士尼乐园在美国加州橘郡安那翰市盛大开幕。
51年过去了，迪士尼已在全球拥有总面积达232公顷的5大乐园度假区、11个主题乐园及41间配套酒店。
然而，迪士尼的生意却远不止“乐园”这么简单。
事实上，为它贡献最大边际利润的业务，并非主题公园而是地产开发，在迪士尼每一个主题公园附近，所开发的商业与住宅项目，面积较之主题公园都大过数倍——地产已经成为迪士尼最赚钱的业务，相反，主题公园的收入过去两年仅仅微升3.5％。
由动画制作而始，从主题公园到地产开发，最后以品牌产品和连锁经营收尾，迪士尼开创的一整套被称之为“轮次收入”的产业运作模式，成为它全球扩张史上屡试不爽的招数。
在地球另一端，同样的故事也在发生。
无论是区域扩张战略，还是“模式可复制与否”的争议与回应，华侨城与迪士尼的故事都那么异曲同工。
1989年，华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园“锦绣中华”。
随后，相继出现了民俗村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园，深圳成为名副其实的旅游城。
旅游带旺片区，随即为地产开发带来良好条件，同时，旅游和商务活动向景区集中又引来了源源客流，而酒店管理经验又给房地产物业管理输送先进的理念，从而旅游、地产、酒店形成环环相扣、良性循环的产业链——“华侨城模式”获得了空前成功。
华侨城之后，模仿它的大部分主题公园门可罗雀，至今中国90％的主题公园都告失败，留下几千亿元的废弃资产。
惟独华侨城，却总能在主题公园的管理上获取相当丰富的回报和利润。
2）全面解读生态旅游主题公园八大成功要素
从企业角度而言，地产的盈利能力最强，其次是旅游，但核心却是文化对前两者的渗透与融合。
正是基于文化资源与企业资本的完美结合，华侨城才得以迅速、有效地突破地产业最大的区域障碍，一路高歌猛进。
例如，以旅游为主业的华侨城控股（000069）2005年净利润达到4.8亿，四大主题公园（深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村）对净利润的贡献只有1.3亿。
这已经是国内经营最好的主题公园。
华侨城之后，模仿它的大部分主题公园门可罗雀，至今中国90％的主题公园都告失败，留下几千亿元的废弃资产。
惟独华侨城，却总能在主题公园的管理上获取相当丰富的回报和利润。
被同行誉为“华侨城模式”，并且能够较好地为我国旅游地产企业的投资策略选择提供模式借鉴和启示。
（1）以“旅游、地产”为核心，具有文化特色的开发运营模式。
（2）超前，以人为本，功能混合，规划与产业结合互动是华侨城的重要优势。
（3）优秀的主题公园运营能力是保障。
（4）文化资源与企业资本的完美结合是基础。
（5）超前科学规划，有序建设；与产业结合，营造鲜明主题是其核心竞争力所在。
（6）主题公园的成功是“旅游主题地产”整体成功的基石。
（7）时间成本和资金成本再造的神话。
（8）专业化是主题公园的成功的具体体现。
3）生态旅游显现的巨大经济效益和示范效应
旅游为深圳带来各类周边产业的巨大发展空间，旅游对自然、人文环境的良性改造，地产对当地居住环境的提升，华侨城社区打造出良性生活空间等等。
这一模式作为一种独特的循环经济模式，不仅解决大量人员的就业问题，还拉动了交通、餐饮、酒店、零售等服务业发展，
2008年全年深圳市接待游客总数为6755.3万人次，比上年增长2.93%，其中，过夜游客2659.3万人次，增长3.87%；旅游业总收入517.83亿元，增长1.31%。
2008年，深圳市旅游景区接待游客2660.23万人次，比上年增长1.07%。
其中，收费景区接待游客1997.21万人次，增长1.17%。
旅游景区客流量的增量主要得益于深圳市大型生态旅游景区东部华侨城的开业［4］。
国际旅游城市是深圳未来城市发展的五个定位之一。
2011年，深圳将迎来世界大学生运动会的盛事，将为深圳旅游业做大做强提供良好契机。
截止到2007年年底，深圳拥有星级饭店共170家，已建成五星级标准酒店21家、四星级标准酒店47家，包括洲际、喜来登、万豪、雅高、凯悦、凯宾斯基等国际知名酒店管理公司都已进入深圳旅游市场，世界最知名的酒店集团已经齐聚深圳。
深圳是全国最具竞争力的会展中心城市之一，良好的环境和会展条件对大型展会具有较强吸引力。
2011年在深举办的世界大学生运动会，最令业界期待。
2006年深圳餐饮业销售额达209.22亿元，增幅16.6%，占社会消费品销售总额1671.29亿元的12.52%。
深圳市餐饮网点达25000家，接待能力在200位顾客以上的餐饮机构有2800家。
三、深圳 提升城市形象改善投资环境令人瞩目的成绩
十七大报告提出要推进产业结构优化升级，形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，走新型工业化和可持续发展道路。
提升城市形象，改善投资环境总体上可以从推进产业结构优化升级，改善外资投资环境两个方面入手进行。
1.制造业在产业结构中的地位与作用
从国民经济三大产业的产能看，第一产业表示人类直接从自然界获取物质资源及初级产品的能力，第二产业反映对所获物质资源、初级产品及其各后续环节中间产品的转化能力，第三产业则指为第一、第二产业服务的能力。
第一、二产业是先导性产业，作为为之服务的第三产业是随第一、二产业的发展而发展的跟进性产业。
对一个国家、一个地区或一个大城市来说，第三产业是不可能孤立和超前发展的。
而对大多数农业和采掘业比重不大的大都市而言，以制造业为主体的第二产业就必然构成其经济实力的基石，成为其竞争力的中坚和经济腾飞的发动机。
只有制造业的充分和超前发展，才能引致服务业亦即第三产业的繁荣，从而也才能从根本上提升和优化产业结构，推动整个经济的快速、健康和可持续发展。
例如，美国长期雄居世界经济实力排行榜之首，首先在于它一直执全球制造业之牛耳。
这从它多年保持全球第一大工业制成品出口国地位及拥有全球500强中的大部分制造业公司可见一斑。
上世纪90年代以来美国保持较快经济增长，也主要靠制造业的复兴拉动，贡献最大的是微电子、计算机、通讯、航空、航天、医药等新兴制造业。
这一时期，全球IT制造业的大部分核心技术、核心产品和知名品牌为美国公司所垄断。
正如一美国专家所说：
“美国要生活好，首先要制造好”。
20世纪90年代以来以信息技术为标志的新技术革命浪潮的兴起，美国等发达国家相继进行了产业结构调整和制造业转型，微电子、计算机、通讯设备等新兴制造业迅速崛起并与传统制造业并驾齐驱而成了承载经济增长的两大年轮。
也正是在此时，韩国、中国台湾抓住机遇紧随发达国家之后成功完成了产业转型（中国台湾成了美国之外的全球最大IT制造业代工基地），新加坡虽稍有迟缓但仍在产业转型上取得了相当的成就，香港却因满足于亚洲金融中心的地位及服务业的一时繁荣而错失了提升制造业的时机。
中国香港在20世纪80～90年代传统制造业大规模北移后，忽视了对制造业的重视、转型和提升及对新兴制造业的培育，过多依赖金融、贸易、旅游、房地产等服务性产业，出现了产业空洞化。
制造业在中国内地任何一个经济发达地区或大都市都占有举足轻重的地位。
以北京为龙头的京津地区如此，以上海为龙头的长三角地区如此，以穗深为龙头的珠三角地区依然如此。
如果我们再回顾一下1992年后在海南、北海、淡水等地出现的那波投资热，就会更清楚地看到脱离制造业而超前、孤立发展第三产业的后果。
当时全国各地企业对上述热点地区趋之若鹜，大量资金集中投向房地产、贸易、金融、旅游等服务业，但当地相对滞后的第一、第二产业却未能提供与之相匹配的有效需求，结果不可避免地造成房地产过热和经济泡沫，留下的只是无数的闲置地皮、空置楼、烂尾楼、被死死套牢的资金加上惨痛的教训。
2.外资投资环境的改善得益于产业结构的升级。
以深圳为例，从1993年至今，深圳外贸出口总额连续15年居全国大中城市首位；目前，在深投资的世界500强跨国公司已达148家，全市累计利用外商直接投资374亿美元。
再如，深圳提出，抓住世界研发中心和消费中心向亚太转移的新机遇，重点承接国际高端产业转移推动更多深圳企业由一般加工业为主向技术、资本密集型产业转移，从一般代工向全球营销转移，从本土企业向跨国企业转移，利用外资从量的扩张转向质的提升。
这将是一条可持续发展的科学新路［9］。
3.深圳在优化产业结构方面的深圳 提升城市形象改
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