商业项目营销策划方案.docx
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商业项目营销策划方案
商业项目,营销策划方案
篇一：
完整的商业项目营销执行方案
xx广场营销执行方案
目录
第一部分项目分析
一、近期市场状况二、项目概况三、项目定位第二部分销售策略
一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第三部分价格策略
一、厘定价格的相关因素二、价格定位三、价格策略四、定价原则
五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四部分宣传推广策略
一、广告目标二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五部分项目包装
一、包装总纲二、基础形象设计三、营销通路的包装四、卖场形象包装
附件：
一、媒体投放计划及费用安排二、价目表
第一部分项目分析
一、
xx市商业地产的市场现状
（一）近期xx市商业地产市场概况
XX年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：
1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是XX年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。
据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。
除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。
xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。
xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨
由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。
XX年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。
如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。
3、主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。
XX年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。
根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。
因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。
4、新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。
二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。
如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。
而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。
经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。
5、岁末商铺广告投放量激增
XX年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市内有34个，市外有2个。
报纸的广告量为元，比9－10月份增加%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。
广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房
地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。
6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。
XX年1－9月xx市批准的商预售面积达平方米，成交面积为万平方米，同比增长%和％。
xx市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。
受供应量的巨大影响，虽然XX年前三季度的成交量与XX年相比有较大幅度的增长，但少于XX年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。
同时，因XX年商铺市场供大于求，导致XX年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与XX年商铺的成交价格同期大幅下降了％。
不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。
1998-XX年全市商铺成交均价表
（二）、近期xx市商业物业市场发展变化数据来源：
xx市国土房管局及xx市房地产交易所
根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看，预计未来一年xx市商业市场有以下趋势：
全市各片区商铺走势差别较大，专家预计，XX年xx市热点地区的商铺价格仍将稳中有升，但幅度不会太大，其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的价格走势会与XX年基本持平或略有下降。
销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:
东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米，实用率是80％折合实用面积售价60000元/平米。
xx广场因为街铺的数量很少，如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000－30000元/
平米，负一层建筑面积销售均价为13000－15000元/平米应该比较适合。
位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出，由于其成本较低，租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。
因此建议本项目的租金适当降低首层180－200元/平米，负一层100－120元/平米之间。
二、项目概况
（二）xx现时情下项目S、W、O、T的变化1、项目优势（S）
1）、本项目紧临黄埔大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；2）、地铁5号线的区间站紧邻本项目；扩大了项目的辐射区域。
3）、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；倚靠东西主干道黄埔大道，多路公交车途经本项目及周边区域；
4）、员村二横路是区域板块的中心，生活配套成熟完善；
5）、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，；邻近天河区政府及天河公园；目前天河区一带约有20万白领，而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人，具有巨大的消费能量；
6）、市场的稀缺性和唯一性。
员村二横路能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。
路边的商铺全部零散分布，形象差，无舒适的购物环境。
xx是一个长年炎热的城市，而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场，是本地段商场的稀缺性。
xx广场是旧城新区的特性商业代表，城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果，对商业中心的发展有利。
2、项目劣势（W）
1）、现时消费能力不足。
原居民主要是村民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。
2）、地段的知名度与价值认识有待提高。
作为xx的农村地带，xx市民对此区域的认同仍时间；
3）、员村二横路商业规划不够完善，周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展；4）、项目太过于靠近xx市的主商圈天河城和正佳广场。
3、发展机遇（O）：
1）、xx的城市建设规划以XX年，员村周边地区四大重点市政工程，即位于琶洲的xx新国际会展中心、地铁二号线总站，以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工，以往因工厂云集、环境杂乱而在xx人心目中形象不佳的员村，社区面貌会发生脱胎换骨的变化。
2）、XX年的亚运会将在xx举行，天河区作为主场地，市政设施的建设将进一步完善。
结合项目推广的需要，和项目作为MAII的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米.
3）、员村地块已成为政府在XX年至XX年重点开发建设的大型地块之一。
可出让建筑面积达万平方米，规划性质为酒店、居住、商业用地。
4、发展威胁（T）：
1）、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场；2）、项目附近的阳光都会广场仍在售；3）、附近的社区商铺供应量在增加。
4）、正佳商业广场仍在售。
三、项目定位评估
（一）项目定位
根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：
形象定位：
xx首席社区MAII消费定位：
我的生活购物乐园市场定位：
xx社区商铺中的暴涨铺
（二）客户定位
本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：
1、目标市场
本项目所处位置是天河东部的员村区域，该区域在大多数xx人心中的商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不同的市场区域，在不同时期，进行分类推广的手法：
2、目标客户群定位
?
投资者分析（预计所占之购买比例为：
55%左右）
?
客户类型
1）、拥有大型企业的人士；
2）、拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；3）、经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；4）、企事业机关之高层国家干部；
第一类：
经济基础雄厚，先富起来的人士
?
购买心理分析
以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。
故此该客户群多为选购
首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。
对返租回报等促销措施的需求不太高。
本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。
约占成交客户的5％。
第二类：
经济富裕的本地村民
?
客户类型
篇二：
某商业项目营销策划方案
“某商业项目市场导入传播营销策划方案
项目综述
环境优势：
区域囊括了十几条交通繁华道路：
冠县路、泰山路、胶州路、热河路、辽宁路、黄台路、华阳路、登州路、利津路、延安路、威海路、北仲路、宁夏路、敦化路、辽源路、合肥路等；有数十条公交巴士线路往来穿梭，人气旺盛！
商机优势：
市北区是商业发达的老城区。
1998年共完成第三产业销售亿元。
辖区内有东方、国货、中新、利群、三百惠等大型商厦，有各类商业网点万个；有集贸市场59处，其中，较大的市场有即墨路小商品市场、利津路商品批发市场、抚顺路蔬菜批发市场、南山农贸市场等，均属淘金热土，商机无限！
市场潜力巨大：
全区共有各类学校45所，在校学生万人，教师2042人其中，小学42所，特殊教育学校1所，教师进修学校1所，干部中专1所；有幼儿园（所）69处，入园幼儿2264人。
教师533人；所有这些基本都是我们的目标消费群体，市场潜力巨大！
游乐城格局：
一层为美国的“麦克汉姆”快餐；
二层为儿童游戏模拟机、跳舞机；
三层为美国著名的“翻斗乐”少儿游乐场；
既然格局清晰明了，由此我们可以确定整个游乐城的市场推广将定格为以“点”带“面”。
也就是“一个中心，两个基本点”即以“翻斗乐”为主打，以“模拟游戏”和“美式快餐”为辅助，形成一处集餐饮、休闲、游乐为一体化的儿童游乐新天地；在市场率先推出一个先进的娱乐理念“智能化的儿童娱游乐方式。
”关于游乐城的名字：
游乐城需要一个名字，一个既能承前启后，又能连上系下，一个既能突出品牌，又暗涵经营与服务项目综合概括的好名字。
通过综合分析当前的市场形势，以及竞争对手的有利和不利因素，最后酝酿出台一个合适的名称，‘红秋千儿童娱乐城’，希望能加以使用并且尽力推广。
营销策略：
以“一切为了孩子”为主题思想，由“品牌”到“形象”；从“服务”到“品质”，从“环境”到“管理”三位一体构成总体策划思路，让消费者了解红秋千儿童游乐城的真正内涵，达成此次广告宣传与品牌想象推广的最终目的。
广告策略：
以公关促销为主导，电视与报纸配合之，电台与印刷品辅助之！
效益预测：
（仅就市北区而言）
三层：
每天营业10小时，门票为20元（游乐18元，家长跟随2元），每天平均200人，日收入为4000元，月收入为1XX0元，年收入约为140万元左右；
二层：
模拟机30台，5角一个代币，每天平均150人，一台机五人，每人10个币、5元，每台每天25元，日收入为750元，月收入为22500元，年收入27万元左右；
一层：
每天营业时间为早8点----晚10点，中、晚餐的日进餐人数为500人，每人平均消费20元左右，日收入为10000元，月收入为30万元，年收入为360万元左右；
以上三项合计：
年收入约为500万元左右。
费用预算：
营业费、人工费、水电费、设备折旧费、其它杂费一年约为100万元左右；
广告宣传费：
导入期：
前三个月投入约为10万元左右；
高潮期、成熟期：
六个月投入约为40万元左右；
平台期：
后三个月投入约为10万元左右；
一年合计投入广告费约为60万元左右。
一.前言：
1970年美国就已经开始研制开发的翻斗乐儿童娱乐项目近期由第二百货总公司引进。
由于此次是全套项目直接进入中国.青岛市场，所以无论是在国内还是在青岛本地都是最先进的。
在西欧、南美、东南亚等各国家、地区，许多著名的乐园都为少年儿童设置了该套设施，仅韩国一地就设置六十余套，并深得该国家长及儿童的青睐。
翻斗乐此番进入中国.青岛，以打开青岛市场作为目标，争取推广青岛及周遍地区的市场。
机会很大，困难不小。
因此如何在青岛成功地“登陆”，关系重大。
二.市场分析：
概况：
1.青岛改革开放以来新建造地适合青少年儿童的主题公园、乐园较多，这些乐园规模均比较大。
如儿童公园、植物园、青少年活动基地、海洋游乐城、海豚馆等，离青岛较近的有潍坊富华游乐园等；
2.青岛一些公园新增设的游乐设施、新建成的居民生活小区内的简易儿童游乐设施，以及市区大中型百货商场、商厦内特设的单一儿童娱乐设施，如佳世客、百盛内的儿童乐园，三百惠、发达、国货等大商厦内特设的儿童娱乐项目和新增设的单项翻斗乐设施；
3.各国、各地来青岛临时推出的娱乐形式：
如美国的“奇妙世界之旅”、新加坡的“欢乐金银岛家庭乐园”等。
分析：
1.深厚的文化底蕴：
二百公司翻斗乐游乐城以“翻斗游乐，快乐全家”为经营理念，新项目的开发，形象包装都是围绕这一主题展开的。
企业在市场运作时，又溶入“一切为了孩子们”的独特项目文化，大大增强了游乐城的亲和力，易为广大的间接消费者和直接消费群所接受；
2.合适的项目定位：
目前市场上儿童游乐项目多为一些单一的，习惯性的商业行为。
这种纯商业性的做法，使许多经营者过多考虑自身的利益，很少把儿童心理行为考虑在其中，令众多家长产生了反感情绪，而家长恰恰又在此类行业的消费中占有主导地位。
二百翻斗乐游乐城在充分研究消费心理和消费习惯的基础上，推出了溶入企业文化的独特项目定位---“一切为了孩子们”，它将建成一座具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。
这将更适合家长们“一切为了孩子”的消费心理；
3.独特的项目卖点：
翻斗乐儿童娱乐项目集开发儿童动作协调性，身体柔韧性、思维敏捷性为一体，是一套综合开发体力、脑力的现代娱乐设施。
这是其它同类儿童娱乐设施所不具备的。
独特的项目特性能起到良好的促销作用。
另外，翻斗乐来自美国，色彩丰富、造型独特、好玩刺激、其乐无穷。
对少儿家长也具有诱惑力。
这为以后拓展项目的内涵提供了广阔空间。
综述：
群雄逐鹿看二百翻斗乐：
二百公司引进的美国翻斗乐儿童娱乐项目在青岛乃至市北都是独此一家，商家有言“得市场者得天下”；凡是占尽市场先机，又能为消费者着想的项目一定会赢得市场，赢得消费者，并最终取得成功。
有着上述竞争对手相对薄弱的优势，再加上适当的市场导入与营销策略，配合广告宣传和公关促销，定能成功开拓青岛市场；并对潜在对手形成震慑，使翻斗乐游乐城在青岛儿童娱乐项目中独占鳌头。
青岛“某商业项目市场导入传播营销策划方案2
三.项目分析：
机会点：
1.翻斗乐儿童乐园集开发儿童动作协调性，身体柔韧性、思维敏捷性为一体，是一套综合开发体力、脑力的现代娱乐设施。
2.具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。
3.翻斗乐来自美国，色彩丰富、造型独特、好玩刺激、其乐无穷。
对少儿家长也具有诱惑力。
4.地处新市北商业区，交通便利，人口密集。
问题点：
1.翻斗乐在青岛地区乃至国内无知名度。
2.翻斗乐门票售价较高，且不包括乐园内的其它消费款项。
3.翻斗乐地处市北区老商业街，距市区的一些娱乐场所较远，小孩单独游玩不便，家长不放心，平时家长带孩子真正来此地游玩的也较少。
4.翻斗乐设在老市北区内，因为此地历来是商业聚集地，与游乐场所的概念相差甚远；游乐城设在此地多有不便。
四.目标市场：
3----18岁的少年儿童及其家长。
五.市场策略：
1.树立品牌：
翻斗乐尽管在美国及其他地区有美誉度，但在中国大陆及青岛市场却少有知名度，建议从翻斗乐游乐城品牌着手，宣传来自美国的著名品牌翻斗乐，尽快让品牌深入人心，让新品牌的儿童游乐城为广大市民儿童熟知，让美国翻斗乐的理念区别于任何一家儿童娱乐单位，鲜明的形象必将形成鲜明的市场区隔。
2.更新理念：
一改过去儿童乐园仅仅提供游玩的的概念，为翻斗乐儿童游乐城创造一个高起点的附加值，即全程游玩翻斗乐用28分钟，试一试您的孩子体力、脑力是否健康正常，让大人为孩子树立美国孩子能够做到的我们中国孩子也能做到的坚强信念，营造家长鼓励孩子、孩子跃跃欲试的游乐氛围。
3.组合营销：
（1）团体销售：
在春秋、假期之季通过组织小学、幼儿园团体到青岛市北看新区新貌、玩翻斗乐，让学校、幼儿园有利可图，使“游新市北，玩翻斗乐”成为学校、幼儿园出游的“热线”！
（2）散客销售：
利用各种公关促销手段吸引、介绍家长与儿童在节假和双休日到翻斗乐来玩。
六.广告策略：
广告宣传品牌，宣传来自美国的翻斗乐项目，更新概念，引导娱乐，突出游玩全程项目的不易，利用多种广告手段，鼓动不屈不挠的精神，激励新一代少年儿童自强不息为民族增光的意识。
七.广告表现：
1.导入VI，树立品牌
规范全新的视觉形象，体现翻斗乐是开发体力、脑力的智能化、趣味化乐园。
（1）设计象征翻斗乐其乐无穷的标志；
（2）设计一个健康、活泼、聪明的吉祥卡通人物；（为主导）
（3）设计一套延展的吉祥卡通人物；（为辅助）
2.广告语：
挑战“美国小子”！
意在把纯娱乐概念转化到挑战适龄儿童人体极限上来，在测试体能上，体现翻斗乐的与众不同；
翻斗乐开发研制于美国，虚拟这样一个美国“孩子”对手来刺激青岛普通少儿及其家长，挑逗好胜心，挑战极限；
3.报纸广告：
选择《中国少年报》、《青岛晚报》、《生活导报》刊登介绍翻斗乐儿童乐园的广告，‘强调挑战来自“美国的小子”，’以期引起适龄少儿及其家长、老师的注意。
4.电视广告：
在青岛电视二台《动画城》、青岛电视台、有线电视台《小神龙俱乐部》及娱乐节目版块中做滚动文字介绍和翻斗乐儿童游乐城实景介绍。
5.电台广告：
在电台的娱乐版块节目中做宣传广告，让市民及其子女都能了解市北区来了个叫“翻斗乐的美国小子”。
6.印刷品：
印制海报、招贴、POP、宣传单页、宣传小册子等印刷品，邮寄学校、幼儿园，双休日在肯德基、麦当劳店现场派送，另外公园的售票处以及开往市北沿线的公交车也可派发。
7.开业促销：
（另拟附策划报告及广告文案）
八.公关促销：
1.奖励优胜：
假定“美国的小子”28分钟游玩全过程，一周设一次擂台，寻找新的卫冕冠军；期后产生月冠军，直至产生年度总冠军；奖励超越者，并如保龄球一样，设排行榜。
（另外可根据客流量，每天机动的开设擂台赛，进行现场促销。
）
2.赠送礼物：
凡是来翻斗乐玩的少年儿童均赠送小礼品（如气球、铅笔、垫板、尺子、书皮、课程表之类的文具用品），并颁发具有一定权威性的可证明体能、智能的所谓“证书”，（可考虑由青岛籍的体育运动健将签名颁发）以提高翻斗乐娱乐项目的含金量，并由此助长家长、少儿的好胜心和虚荣心。
3.寻找“中国的小子”
以“‘美国小子’摆擂台，‘中国小子’不言败”为虚构，登报寻找真正的“中国小子”。
通过媒体将此一信息及悬念传播得纷纷扬扬，鼓励和诱导“孩子就是自家好”的家长和好胜心特强的孩子前来揭榜应擂，一旦出现新成绩，将隆重地前往该学生学校，家庭赠送证书，以引起整个社会地关注，诱发新的翻斗乐热潮。
4.门票抽奖：
与声讯电话合作，让来翻斗乐玩的少年儿童或家长把门票号码输入电话，即可参加抽奖，每周开奖，奖品为赠送门票或消费券，带动再次消费。
5.优惠打折：
对每天正点进入游乐场所的少年儿童赠送优惠卡，凭此卡可打六折游玩，可出借、转让，并可以最多四人集体打折入内。
获优惠卡的少年儿童还可参加翻斗乐组织的特别娱乐活动。
6.多设售点：
可在市中心的大商厦娱乐楼层及其它游乐场所或公交车终点站张贴翻斗乐海报告示，并设售票点。
九.备注：
希望‘挑战“美国小子”’成为青岛少年儿童及其家长的流行语。
期望翻斗乐儿童游乐城成为青岛孩子向往的游乐圣地。
相信在各方面的努力下，加上锐意创新，勤奋努力，并配合广告攻势，再结合先进的整合营销传播，一定能够达到期望的目标，为翻斗乐游乐城找到无限广阔的市场
篇三：
一个很成功的商业项目策划方案
一个很成功的商业项目策划方案
目录
第一章总体策划思路4
一、策划的总体思路4
二、项目背景4
三、项目资源分析、项目目标的界定5
四、核心目标--树立品牌6
五、项目开发总建议7
六、项目的SWOT分析7
七．市场机会发现11
第二章项目总体的定位开发报告15
前言15
一、项
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